3-2-1-33-00 · Riigikohus

3-2-1-33-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 2. mail 2000. a

Roman Hanschmidti hagi Elfride ja Aleksei Pauksoni vastu üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks, eluruumist väljatõstmiseks ning üüri ja kommunaalteenuste eest võlgnevuse

10 744 krooni väljamõistmiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja A. Kull, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 27. märtsil 2000. a R. Hanschmidti kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. novembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/964/99. Istungist

võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat M. Kaasik ja kostja E. Paukson.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

R. Hanschmidtile kuulub isikliku omandiõiguse alusel 1995. a oktoobrikuus omandireformiga

tagastatud elamu Pärnus Kuninga 1. Majavalitsusega 23. jaanuaril 1981. a sõlmitud üürilepingu alusel

kasutab Kuninga 1-6 korterit üldpinnaga 68,5 m2 üürnikuna E. Paukson koos täisealise poja

A. Pauksoniga. Üürilepingu p 2.2 kohaselt on üürnik kohustatud õigeaegselt tasuma

kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest.

Hagiavalduses palus R. Hanschmidt E. Pauksonilt ja A. Pauksonilt solidaarselt välja mõista

üürivõlgnevuse alates 1995. a oktoobrikuust kuni 1. detsembrini 1998. a 10744 krooni, lõpetada ES

§ 54 lg 1 p 1 alusel ennetähtaegselt üürileping ja üürnik koos temaga elavate isikutega eluruumist

välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Nõuet põhjendas hageja sellega, et ta on üürnikule kolme

aasta jooksul saatnud tähitud kirjaga üüriarveid, nõudes üüri tasumist Pärnu Linnavolikogu

21. septembri 1995. a määrusega nr 16 ettenähtud korteriüüri piirmäära (6 kr/m2) järgi 411 krooni

kuus ja lisaks sellele tasu veearvete alusel. Üürnik on kirjade vastuvõtmisest hoidunud ja tasunud üüri

oma äranägemisel alla poole tasumisele kuuluvast summast.

Pärnu Linnakohtu 2. juuni 1999. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Kostjatelt mõisteti solidaarselt

välja üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus 10 744 krooni. Üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja

väljatõstmise nõue jäeti rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kirjade tagastusteadetega tõendatud, et hageja saatis alates

1995. aastast kostjatele regulaarselt tähitud kirjaga üüriteatisi, kuid kostjad hoidusid neid vastu

võtmast. Üürilepingu kohaselt pidid kostjad üüri maksma kindlaksmääratud suuruses. Üüri suurust ei

olnud lepingus kindlaks määratud ja kostjatel tuli üüri maksta kehtestatud määras, s.t linnavolikogu

määratud piirmäärani. Pärnu Linnavolikogu 21. septembri 1995. a määrusega nr 16 kehtestati

korteriüüri piirmääraks koos kindlustuse ja maamaksuga 7 kr/m2 eest. Seega oli üürinõue 6 krooni

eluruumi üldpinna iga ruutmeetri eest seaduslik.

Hageja nõude üürivõlgnevuse tõttu ES § 54 lg 1 p 1 alusel üürilepinguennetähtaegseks lõpetamiseks

ja kostjate väljatõstmiseks eluruumist jättis kohus rahuldamata põhjendusel, et nimetatud sätte

kohaldamine eeldab üüri mõjuvate põhjusteta tasumata jätmist rohkem kui kolm kuud või kui

tekkinud võlgnevus on suurem kui eelnimetatud maksete kolme kuu summa. Kostjad tasusid üüri

igakuiselt 2 kr/m2 eest. Kuna poolte vahel oli tekkinud vaidlus üüri suuruse üle ning hageja ei olnud

eelnevalt pöördunud üürivahe tasumise nõudes kohtusse, siis ei ole põhjendatud üürilepingu

ennetähtaegne lõpetamine ja kostjate väljatõstmine.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 26. novembri 1999. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega oli

kostjatelt välja mõistetud üürivõlg 10744 krooni ja tehti uus otsus, millega üürivõla nõue jäeti

rahuldamata. Muus osas jäeti linnakohtu otsus muutmata. Kohtuotsuse põhjendustel ei lasunud

kostjatel kohustust tasuda üüri hageja poolt nõutud määras, sest kostjad ei olnud üüriarveid kätte

saanud ja ei olnud teadlikud üüri suuruse muutumisest. Postitatud teatised tagastas postiasutus

hagejale märkega "ei olnud kodus" või "naaber ütles, et on Tallinnas". Hageja ema kohtus kostjatega,

kuid ei rääkinud üüri suuruse muutumisest. Hageja tunnistas, et kostjatega vahetult suheldes üürist ei

räägitud ja üüriarvete esitamine käis ametlikult posti teel. Kuna asjas puuduvad tõendid selle kohta, et

kostjad olid teadlikud üüri suuruse muutumisest, siis ei ole põhjendatud neilt üürivahe

sissenõudmine. Kuna üür jäi maksmata mõjuvatel põhjustel, siis ei ole põhjendatud hageja nõue

üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada protsessiõiguse normide

rikkumise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.

Apellatsioonikohus eimärkinud otsuses, millisest seadusest tulenevalt pidi hageja kostjale eraldi

teatama üüri suuruse muutumisest. Üüri suurusest teatas hageja kostjatele igakuiste üüriarvete

saatmisega. Kostja E. Paukson on üürnike ühenduse aktiivne liige ja ta oli teadlik üüri piirmäära

seadmisest Pärnu linnas alates 1995. a oktoobrikuust ning alates sellest ajast hoidus ta üüriarvete

vastuvõtmisest.

Üürilepingus ei ole üüri suurust summaliselt kokku lepitud. Lepingus on märgitud, et üüri tuleb

tasuda kindlaksmääratud suuruses. Sellest tulenevalt on hagejal õigus nõuda üüri tasumist kehtestatud

piirmäära ulatuses. Üüriarvete vastuvõtmisest hoidumine ei vabasta üürnikku üüri tasumisest. Hagejal

ei olnud kohustust peale üüriarvete saatmise veel mingil viisil teatada kostjatele üüri suurusest.

Hageja oli oma kohustused arvete saatmisega täitnud.

Apellatsioonikohus tuli järeldusele, et kui üürnik arveid kätte ei saa, siis ei peagi ta üüri maksma. Üür

on tasu eluruumi kasutamise eest ja üürilepingu järgi on kostjad kohustatud üüri maksma (ES § 37).

Kohus pidi vähemmakstud üüri kostjatelt välja mõistma.

Kostjatel ei olnud mõjuvaid põhjusi üüri mittemaksmiseks. Kostjad oleksid pidanud tõendama, et

neid kordagi kolme aasta jooksul kodus ei olnud, kui postiljon neile igakuiselt üüriteate viis. Kostjad

jätsid ilma mõjuvate põhjusteta üüri maksmata ja see on ES § 54 lg p 1 järgi üürilepingu

ennetähtaegse lõpetamise ja kostjate väljatõstmise aluseks.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Kostjad ei ole kohustatud kätte saama tähitud kirju. Üüri suuruse muutumisest peab neile teatama

üürileandja, kuid üürileandja ei tõendanud kohtus, et ta seda tegi. Kostjad ei olnud teadlikud üüri

suuruse muutumisest ja seetõttu ei saa neilt sissenõuda üürivahet ega lõpetada ennetähtaegselt

üürilepingut. E. Paukson sai teada üüri piirmäära suurusest alles kohtus ja ta leidis, et oli õiglane

maksta 2 kr/m2 eest, kuna eluruum vajab kapitaalremonti.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Tsiviilkolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normi olulise

rikkumise ja materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu.

TsMS § 228 kohaselt peab kohus otsuse tegemisel otsustama, millist seadust või seaduse alusel antud

õigusakti tuleb kohaldada. Apellatsioonikohus rikkus seda nõuet üürivaidluse lahendamisel ja see viis

tuvastatud asjaoludest väära järelduse tegemiseni ning materiaalõigusnormi väära kohaldamiseni.

Kohtuotsuse põhjendavas osas ei ole märgitud, millist seadust apellatsioonikohus üürivaidluses

kohaldas ja sellega rikuti TsMS § 330 lg 4 järgi apellatsioonikohtu otsuse põhjendavale osale

esitatavaid nõudeid. Apellatsioonikohus leidis, et kui üürnik ei ole teadlik üüri suuruse muutumisest,

siis ei saa temalt üürivahest tekkinud võlga sisse nõuda.

Üürilepingu järgi kohustub üürileandja andma üürniku kasutusse eluruumi kokkulepitud tingimustel,

üürnik aga kohustub kasutama eluruumi vastavalt selle otstarbele ja maksma üüri (ES § 28). Poolte

vahel pärast elamu hagejale tagastamist kehtimajäänud 1981. a sõlmitud üürilepingu p 2.2 järgi oli

üürnik kohustatud õigeaegselt tasuma kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste

eest. Seega vastavalt lepingule tuli üüri tasuda kehtestatud määras. Pärnu Linnavolikogu

21. septembri 1995. a määrusega nr 10 kehtestati üürimääraks 7 kr/m2 eest. Kehtestatud määras üüri

nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja üürileandja ei pidanud üürnikuga uut kokkulepet

sõlmima. Apellatsioonikohus tuvastas, et üürileandja saatis üürnikule igakuiselt alates 1995. a

oktoobrikuust tähitud kirjaga üüriarveid, mis ei ületanud Pärnu linnas kehtestatud üürimäära. Sellega

oli üürileandja täitnud oma kohustuse teatada üürnikule kindlaksmääratud üüri suurus ja üürnikul

lasus kohustus üür ära maksta.

ES § 38 lg 1 sätestab, et üürniku või tema täisealiste perekonnaliikmete ajutine äraolek ei vabasta

neid ühegi üürilepingujärgse kohustuse täitmisest. Apellatsioonikohus tuvastas, et üürnik ei saanud

kolme aasta jooksul ühtegi üüriarvet kätte, mis on tõendatud tähitud kirjade tagastusteadetega, mille

kohaselt üürnik ei olnud kodus või viibis Tallinnas. Asja läbivaatamisel kohtus ei ole üürnik ega tema

täisealine poeg esitanud tõendeid selle kohta, et nad teatasid üürileandjale oma ajutise äraolekukoha

aadressi või aadressi, kuhu üüriarved saata. Kui üürnik paneb end ise olukorda, kus ta ei saa äraoleku

tõttu üüriarveid kätte, siis lasub vastutus üüri tasumata jätmise eest üürnikul endal.

Eeltoodust tulenevalt peab apellatsioonikohus asja uuel läbivaatamisel andma õigusliku hinnangu

linnakohtu otsuse seaduslikkusele ja põhjendatusele hageja nõuetele nii üüri saamiseks kui ka

üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks üürileandja algatusel.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s :

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. novembri 1999. a otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Roman Hanschmidtile 23. detsembril 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada)

krooni.

A. Kull, J. Luik, T. Vernik