3-2-1-64-00 · Riigikohus

3-2-1-64-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 27. aprillil 2000. a

Anne Aroldi, Uku Aroldi ja Mart Aroldi hagi MTÜ Tartu Spordiselts Kalev ja Mušeg Davtjani

vastu ostu-müügilepingu tühisuse tuvastamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 17. aprillil 2000. a Uku Aroldi kassatsioonkaebuse alusel Tartu

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. detsembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-439/99. Istungist

võttis osa U. Arold.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Anne Arold, Uku Arold ja Mart Arold nõudsid MTÜ Tartu Spordiselts Kalev (edaspidi MTÜ Kalev)

ja Mušeg Davtjani vahel 16. jaanuaril 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tuvastamist.

Hagejad leidsid, et ostu-müügilepinguga on rikutud nende subjektiivset õigust erastada Tartus

Kvissentali 3-11 asuv eluruum. Hagejatel on üürisuhe MTÜ-ga Kalev, kes on erastamise kohustatud

subjektiks. Seega on kostjate vaheline ostu-müügileping kehtetu.

Tartu Linnakohus rahuldas 13. juuni 1999. a otsusega hagi ja tunnistas MTÜ Kalev ja M. Davtjani

vahel 16. jaanuaril 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt

on EES § 3 lg 4 p 1 ja § 4 p 1 järgi kõigil hagejatel eraldi õigus olla selle eluruumi erastajaks.

Avalduse eluruumi erastamiseks saatsid nad MTÜ-le Kalev 21. veebruaril 1995. a. Rikkudes oluliselt

EES §-des 3 lg 1 ja 11, § 4 p 1 ja § 5 lg 1 p 1 sätestatut müüs MTÜ Kalev erastamisele kuuluva

eluruumi, millega rikkus hagejate õigust erastada eluruum. Seega on tehing tühine ja algusest peale

kehtetu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tartu Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ning jättis uue otsusega hagi rahuldamata.

Otsuse põhjenduste kohaselt on hagejad esitanud tuvastushagi põhjusel, et ostu-müügilepinguga on

rikutud nende subjektiivset õigust erastada vaidlusalune eluruum. Tehingu tühisuse tuvastamise hagi

rahuldamine eeldab hageja õiguslikku huvi tehingu tühisuse vastu, s.t et tehingu tühisus peab andma

hagejale aluse esitada tehingu ühe või mõlema poole vastu mingi tsiviilõiguslik nõue.

Ostu-müügilepingu tühisuse tuvastamine ei teeni hagejate õigusliku huvi - erastada eluruumide

erastamise seaduse alusel Tartus Kvissentali 3-11 asuv eluruum - kaitset. Kui eluruumide erastamise

seaduse üldisest mõttest tulenevalt ongi eluruumi erastamise kohustatud subjektil keelatud

võõrandada eluruume, mille kohta on õigustatud subjekt esitanud tähtaegselt ostueesõigusega

erastamise avalduse, siis on sellist võõrandamiskeeldu eirates sõlmitud tehingud vastavalt TsÜS §-le

66 lg 2 tühised ning järelikult ei saa eluruumi ostja selle omanikuks. Seega ei saa eluruumide

erastamise kohustatud subjekt keelduda eluruumi erastamisest põhjusel, et eluruum ei asu tühise

tehingu tõttu kohustatud subjekti valduses. Halduskorras kuulub tuvastamisele see, kas MTÜ Tartu

Spordiselts Kalev on vaidlusaluse eluruumi suhtes erastamise kohustatud subjekt ning kas hagejad on

selle õigustatud subjektideks.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Hageja palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule.

Kostja ei saa eluruumi selle üürnikele erastada, kuna eluruum on võõrandatud M. Davtjanile. Lepingu

tühisust tunnustamata pole eluruum eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis ja pole

eluruumide erastamise seaduse § 3 lg 11 kohaselt erastamise objektiks. Hagejatel puudub alus nõuda

halduskohtus eluruumi erastamist, mis pole eluruumide erastamise kohustatud subjekti omandis.

Hagejate õigust rikuti tsiviilõigusliku tehinguga. Rikutud on hagejate subjektiivset õigust erastada

eluruum ja rikkumiseelse olukorra taastamine on võimalik vaid ostu - müügilepingut vaidlustades.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Kostja peab kassatsioonkaebust põhjendamatuks. U. Aroldil puudub üürileping, mis oleks eluruumi

asustamise õiguslikuks aluseks. 16. jaanuari 1997. a tehing on kooskõlas kehtivate seaduste ja

põhiseadusliku korraga.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon.

Kolleegiumi istungil jäi kassaator kaebuse väidete juurde.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 1 alusel

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu.

Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegiumi vaheline erikogu leidis 17. juuni 1996. a määruses tsiviilasjas

nr 3-2-1-34-96, et halduskohtu pädevusse kuulub vaidlus eluruumide erastamise üle enne erastatava

eluruumi ostu-müügilepingu sõlmimist ning maa- või linnakohtu pädevusse kuulub vaidlus, mis tekib

eluruumi ostu-müügilepingust. Eeltoodud seisukohad on kinnistunud eluruumide erastamisel

tekkinud vaidluste lahendamisel ka kohtupraktikas (nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsused

5. novembrist 1997. a tsiviilasjas nr 3-2-1-126-97 ja 15. oktoobrist 1998. a tsiviilasjas nr 3-2-1-101-

98). Kolleegium ei pea vajalikuks muuta väljakujunenud kohtupraktikat.

Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu seisukohaga, et tuvastushagi rahuldamise eelduseks on hageja

õiguslik huvi tehingu tühisuse vastu. Küll ei saa nõustuda sellega, et vaid siis on tegemist õigusliku

huviga tehingu tühisuse tuvastamiseks, kui tehingu tühisusest omandab hageja ühe tehingupoole

vastu tsiviilõigusliku nõude. Asjas on vaidlustatud 16. jaanuaril 1997. a MTÜ Kalev ja M. Davtjani

vahel sõlmitud ost-müügileping, mille punktis 4.1 on pooled kokku leppinud ka omandi üleandmises.

Sellest tekkisid lepingupooltele eelduslikult tsiviilõigused ja -kohustused ning otsustades tehingu

tühisuse üle, otsustab kohus tehingupoolte tsiviilõiguste ja -kohustuste üle. Kuna vaidlusalust

eluruumi ei saa võõrandamislepingu tühisust tunnustamata pidada taasriigistamise ja erastamise

kohustatud subjekti omandis olevaks ja EES § 3 lg 11 kohaselt erastamise objektiks, siis puudub

hagejal alus pöörduda oma väidetavalt eluruumide erastamise seadusest tuleneva eluruumi

erastamiseõiguse kaitseks halduskohtusse.

Iseenesest õige on ringkonnakohtu seisukoht, et kui võõrandamistehing on seadusevastasuse tõttu

TsÜS § 66 lg 2 alusel tühine, siis ei saanud ostja omanikuks. Apellatsioonikohus pole arvestanud aga

seda, et TsÜS § 66 lg 2 järgi on seadusega vastuolus olev tehing tühine vaid siis, kui seadust on

rikutud oluliselt. Seega tuli apellatsioonikohtul lahendada asi sisuliselt ja võtta seisukoht, kas

vaidlustatud tehinguga rikuti hageja eluruumide erastamise seadusest tulenevaid õigusi, ja kas

tehingut sõlmides rikuti oluliselt seadust.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. detsembri 1999. a otsus tühistada ja saata asi

uueks arutamiseks samale kohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Uku Aroldile 13. jaanuaril 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

J. Odar, H. Jõks, A. Kull