3-2-1-55-00 · Riigikohus

3-2-1-55-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 25. aprillil 2000. a

Helle Luua hagi Ülle Kooli vastu kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, vaatas

avalikul kohtuistungil 3. aprillil 2000. a läbi H. Luua kassatsioonkaebuse alusel Tartu

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. detsembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-348/99. Istungist

võttis osa H. Luud.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Tartu Linnakohtu otsuse järgi kuulub elamu Tartus Riia 52 Helle Luua, Aino Jaska, Kalju Jaska,

Liidia Jaska ja Ülle Kooli kaasomandisse. H. Luuale ja Ü. Koolile kuulub kummalegi 3/16 mõttelist

osa elamust, Kalju Jaskale ja Liidia Jaskale kummalegi 4/16 mõttelist osa. Ruumide kasutuskord on

määratud kaasomanike kokkuleppega, mille järgi katusekorruse ruumid nr 16-19 on H. Luua

kasutuses, ruumid nr 21-25 Ü. Kooli kasutuses ja ruumid nr 15 ja 20 on poolte ühiskasutuses. Hageja

soovis ehitada ruumi nr 15 täiendavat vaheseina, et tema kasutuses olevate ruumide ette moodustuks

esik.

Hageja palus kindlaks määrata ruumide kasutuskord nii, et hageja käsutusse jääksid ruumid nr 16-19

ning osa ruumist nr 15; kostja kasutusse ruumid nr 21-25 ning poolte ühiskasutusse ruum nr 20 ja

vähenenud ruum nr 15. Samuti palus hageja kohustada kostjat andma kooskõlastust ruumi nr 15

täiendava vaheseina ehitamiseks.

Tartu Linnakohtu 8. juuni 1999. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ja määrati kindlaks poolte

ühiskasutuses olevate ruumide kasutuse ja valdamise kord vastavalt hageja taotlusele.

Linnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sätestab Tartu linna ehitusmääruse p 112 alap 1, et

seaduslikus korras kehtestatud piirangute ja ettekirjutuste puudumisel võib omanik ilma loata teha

elamus ja kõrvalhoones väiksemamahulisi sisemisi muudatusi. Seega on omanikul õigus ehitada

vahesein, kui sellega ei muutu hoone otstarve, ei vähene põhikonstruktsioonide vastupidavus, ei

suurene tuleohtlikkus ega halvene sanitaar-hügieeniline seisund. Esiku jaotamise kavand oli heaks

kiidetud Tartumaa Päästeteenistuse peainspektori poolt. Vaheseina ehitamiseks ruumi nr 15 oli

K. Jaska ja L. Jaska nõusolek ning hageja soov. Nende omand moodustab kokku 11/16 kaasomandist.

Seega on olemas kaasomanike kokkulepe. Vaheseina ehitamisega ei kahjustata kaasomanikust kostja

seaduslikke huve.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tartu Ringkonnakohtu otsusega linnakohtu otsus tühistati ja uue otsusega jäeti hagi kaasomandis

oleva asja kasutuskorra kindlaksmääramiseks rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt puudus

hagejal alus hagi esitamiseks. Vastavalt AÕS § 72 lg 1 valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist

asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa

ühises asjas. Sama paragrahvi lõike 5 järgi võib kaasomanik nõuda teistelt kaasomanikelt, et

kaasomandis oleva asja kasutamine ja valdamine toimuks kõigi kaasomanike huvides. AÕS § 72 lg 1

mõtte kohaselt on kaasomanikul õigus esitada hagi kaasomandis oleva asja kasutuskorra

kindlaksmääramiseks või varem kokku lepitud või kindlaksmääratud kasutuskorra muutmiseks vaid

juhul, kui kaasomanikke on kaks ja nad ei jõua omavahel kokkuleppele; kui kaasomanikke on

paarisarv ning kokkuleppe mittesaavutamisel järgnenud hääletamisel jagunevad hääled pooleks või

kui kaasomanikke on paaritu arv, kuid hääletamisel vähemusse jäänud kaasomanikule kuulub kokku

suurem osa ühises asjas. Käesoleval juhul on tegemist majaga, millel on viis kaasomanikku. Ruumide

kasutamine on senini toimunud kaasomanike omavahelise suulise kokkuleppe alusel. Kui hageja

soovib kehtivat kasutuskorda muuta, peab ta taotlema kõigi kaasomanike kokkulepet või seda, et

kaasomanikud otsustaksid kasutuskorra muutmise. Kindlaksmääratud kasutuskorra rikkumisel

kaasomaniku poolt on teistel õigus nõuda kasutuskorra järgimist.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse.

Kassaatoril oli korteri ostmisel teiste kaasomanikega kokkulepe, et ta võib vaidlusalusesse koridori

(ruum nr 15) ehitada vaheseina ja jätta osa koridorist enda kasutusse. Kaasomanike otsus tema õigusi

ei riku ja seda ta muuta ei soovi. Kohtusse pöördus hageja seetõttu, et kostja ei järginud kokkulepet,

takistas ühise asja kasutamist hageja huvidele vastavalt ja lõhkus vaheseina. Kassaator nõudis oma

õiguste tunnustamist TsÜS § 112 lg 2 p 1 ja 2 alusel ning rikkumise kõrvaldamist ja edasisest

rikkumisest hoidumist. Ringkonnakohtu otsusega jäeti probleem sisuliselt lahendamata, kuna sealt ei

selgu, kas hagejal on õigus jätta osa koridorist enda ainukasutusse või mitte.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele peab kostja kaebustpõhjendamatuks ja palub ringkonnakohtu otsuse

muutmata jätta. Vastustaja peab eksitavaks kassaatori väidet, et ta on TsÜS § 112 lg 1 p 1 ja 2 alusel

nõudnud oma õiguste tunnustamist, õiguse rikkumise kõrvaldamist ja edasisest rikkumisest

hoidumist.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil jäi hageja kaebuse väidete juurde.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele protsessiõiguse normi olulise

rikkumise tõttu TsMS § 363 p 2 alusel.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas peavad TsMS § 330 lg 4 järgi sisalduma tema poolt

tuvastatud faktilised asjaolud ja nendest tehtud järeldused, kui ta ei nõustu esimese astme kohtu poolt

tuvastatuga. Tühistanud täielikult Linnakohtu otsuse, on apellatsioonikohus tuvastanud vaid, et

ruumide senine kasutamine on toimunud kaasomanike kokkuleppe kohaselt. Käsitledes kasutuskorra

kindlaksmääramise võimalusi kohtus, on apellatsioonikohtul jäänud tähelepanuta, et hageja nõudis ka

kooskõlastust täiendava vaheseina ehitamiseks ruumi nr 15, millele vaidles vastu kostja. Olenevalt

asjaoludest võib vaheseina ehitamine olla elamu oluline muutmine. Kas esitatud asjaoludel on

tegemist elamu olulise muutmisega või mitte, selles apellatsioonikohtu seisukoht puudub. Asjakohase

õigusnormi kohaldamiseks ja väidetava hageja õiguste rikkumise seisukohast omab eeltoodu aga

tähtsust.

AÕS § 74 lg 1 kehtestab muuhulgas, et kaasomandis olevat asja võib oluliselt muuta ainult kõigi

kaasomanike kokkuleppel. Sellest järeldub, et kui vaheseina ehitus ruumi 15 on elamu oluline

muutmine, siis ei või seda teha ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta ja kaasomaniku keeldumist

kokkuleppest ei saa vaidlustada kohtus. Kui tegemist pole elamu olulise muutmisega, siis tuleb võtta

seisukoht, kas vaheseina ehitamise osas on kaasomanike kokkulepe või järeldub asjaoludest enamuse

otsus, kellele kuulub ka suurem osa ühisest asjast. Kui selline otsus, millele seadus ei kehtesta

vorminõudeid, on tehtud, siis on otsuse täitmatajätmisel alus nõuda otsusega kindlaksmääratud

kasutuskorra rikkumise lõpetamist ja rikkumisest hoidumist, mitte aga kindlaksmääratud

kasutuskorra veelkordset kindlaksmääramist. Kui vähemusse jäänud kaasomanik peab enamuse

otsust oma huve rikkuvaks, on tal AÕS §-st 72 lg 5 tulenevalt alus nõuda kasutuskorra

kindlaksmääramist kohtus.

Ei saa täielikult nõustuda apellatsioonikohtu käsitluses ammendava loeteluga juhtumitest, mil

kaasomanik saab esitada hagi kohtusse kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmääramiseks.

AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või

kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sama

paragrahvi lõike 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste

kaasomanike kaaskasutust ja lõikes 5 kehtestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt

kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi

kaasomanike huvidele. Eelnevast tuleneb, et kui kaasomanikud sõlmisid kokkuleppe kaasomandis

oleva asja kasutamiseks ja valdamiseks, siis puudub alus hageda kasutuskorra kindlaksmääramist

kohtus. Kui kokkuleppe puudumisel on kasutamine ja valdamine määratud kaasomanike enamuse

otsusega, kellele kuulub suurem osa ühises asjas, siis puudub kaasomanikul, keda enamuse otsus

rahuldab, alus hagi esitamiseks. Kui kaasomanik ei täida kaasomanike enamuse kohustuslikku otsust,

kellele kuulub ka suurem osa ühises asjas, siis on kaasomanikul, kes soovib enamuse otsuse järgimist,

alus esitada hagi takistuste kõrvaldamiseks ja nendest hoidumiseks kaasomandi kasutamisel enamuse

otsuse järgi. Kaasomanik, kes leiab, et enamuse otsus rikub tema õigust asja kasutada ja vallata, on

õigustatud AÕS § 72 lg 5 alusel nõudma kasutuskorra kindlaksmääramist teisiti, kui tegi seda

enamuse otsus. Siinkohal ei nõustu kolleegium apellatsioonikohtu seisukohaga, et kui kaasomanikke

on paaritu arv, on kaasomanikul õigus esitada hagi kaasomandis oleva asja kasutuskorra

kindlaksmääramiseks vaid siis, kui hääletamisel vähemusse jäänud kaasomanikule kuulub kokku

suurem osa ühises asjas. Eeltoodud seisukoht jätaks väiksema osaga kaasomaniku kaitseta ega vasta

AÕS §-s 72 lg 5 sätestatu eesmärgile - anda igale kaasomanikule kaitsevahend enamuse otsuse vastu,

mis ei arvesta tema seaduslikke huve.

Iseenesest õige on apellatsioonikohtu seisukoht, et õigus nõuda kasutuskorra kindlaksmääramist

kohtus on ka siis, kui kaasomanikke on kahest suurem paarisarv ja nad ei saavuta kokkulepet

kasutuskorra osas ning kasutuskorra kindlaksmääramise otsustamisel jagunevad hääled pooleks. Sel

juhul puudub enamuse otsus. Täpsustuseks tuleb märkida, et kui viimasel juhul hääled ei jagune

pooleks, kuid enamusele ei kuulu suuremat osa ühisest asjas, ka siis puudub AÕS §-s 72 lg 1

sätestatud nõuetele vastav enamuse otsus ja kaasomanik on õigustatud nõudma kasutuskorra

kindlaksmääramist kohtus.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. detsembri 1999. a otsus tühistada ja saata asi

uueks arutamiseks samale kohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Luud, Hellele 29. detsembril 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa