3-2-1-17-00 · Riigikohus

3-2-1-17-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 12. aprillil 2000. a

Ljubov Popova hagi Ivan Põdermetsa ja AS Narva Elamuvaldus vastu korteri ostu-

müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja A. Kull, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 13. märtsil 2000. a L. Popova kassatsioonkaebuse alusel Viru Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 4. oktoobri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-174/99.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Aleksandra Põdermets oli Narvas Tallinna mnt 21-43 korteri üürnik ja elas selles korteris koos oma

abikaasa Ivan Põdermetsaga. 1992. a registreeriti korterisse sisse Aleksandra Põdermetsa pojatütar

Ljubov Popova koos oma tütre Jelenaga (sünd 1990. a). Aleksandra Põdermets suri 1994. a. AS

Narva Elamuvaldus tunnistas Ivan Põdermetsa üürnikuks esialgse üürniku asemel ja sõlmis temaga

21. juunil 1994. a üürilepingu ja 27. novembril 1996. a. korteri erastamise ostu-müügilepingu.

Hagiavalduses palus Ljubov Popova eluruumide erastamise seaduse (EES) § 4 p 1, TsÜS §-de 66 lg 2

ja 67 lg 1 alusel korteri ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistada. Hageja oli oma vanaema

perekonnaliige ja elas koos vanaemaga tema surmani. Korteri erastamiseks oleks pidanud

I. Põdermets hagejaga kirjaliku kokkuleppe sõlmima. Kostjad käitusid ostu-müügilepingut sõlmides

seadusevastaselt ja leping on seetõttu tühine.

Narva Linnakohtu 25. veebruari 1999. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt

oli hageja koos tütrega vaidlusalusesse eluruumi sisse kirjutatud oma vanaema juurde ja asjaolu, kas

hageja oli vanaema perekonnaliige või mitte, ei ole vaidlustatav. AS Narva Elamuvaldus ei

kontrollinud hageja õiguslikku seisundit ja vormistas korteri ostu-müügilepingu ilma hageja

nõusolekuta, kuigi elamuseaduse (ES) § 36 lg 2 kohaselt on hagejal samasugused õigused ja

kohustused kui kostjal. Eluruumi ostu- müügileping vormistati EES § 4 p 1 rikkudes.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Viru Ringkonnakohtu 4. oktoobri 1999. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja uue otsusega jäeti

hagi rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on EES § 4 p 1 alusel eluruumide erastamise õigustatud subjektiks

üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine

perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja samas

eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete omavahelisele kohustatud subjekti

poolt kinnitatud kirjalikule kokkuleppele. Hageja asus elama vaidlusalusesse korterisse 1992. a, kui

üürnikuks oli hageja vanaema. Seega asus hageja korterisse elama kui üürniku perekonnaliige (ES

§ 10 lg 1). Pärast hageja vanaema surma 1994. a vormistas I. Põdermets end korteri üürnikuks ja

hageja muutus endise üürniku perekonnaliikmeks. Ringkonnakohtu istungil seletas I. Põdermetsa

esindaja, et korteri erastamise ostu-müügilepingu sõlmimise ajal hageja korteris ei elanud, neil

polnud ühist majapidamist ja hageja ei olnud I. Põdermetsa perekonnaliige. Seetõttu ei olnud hageja

ka eluruumi erastamise õigustatud subjektiks ega isikuks EES § 4 p 1 mõttes, kellega on vaja sõlmida

kokkulepe eluruumi erastamiseks. Eluruumi erastamiseks ei pea kokkulepet sõlmima endise üürniku

perekonnaliikmega. Ostu-müügilepingu sõlmimisel ei rikutud seadust.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. I. Põdermetsa esindaja

paljasõnalise ütluse alusel, et korteri erastamise momendil hageja ei elanud vaidlusaluses korteris ega

omanud ühist majapidamist I. Põdermetsaga, tegi kohus järelduse, et hageja ei olnud eluruumi

erastamise õigustatud subjektiks. Hageja on koos alaealise tütrega alates 1992. a alatiselt elanud

vaidlusaluses eluruumis. Hageja ei nõudnud enda tunnistamist eluruumi erastamise õigustatud

subjektiks, kuid seaduse rikkumine seisnes selles, et enne ostu-müügilepingu sõlmimist ei sõlmitud

hagejaga kirjalikku kokkulepet ja sellisel juhul ei saanud ka I. Põdermetsa pidada õigustatud

subjektiks. Hageja asus koos tütrega vaidlusalusesse korterisse elama oma vanaema ja I. Põdermetsa

kirjalikul nõusolekul ja peale vanaema surma on hagejal kui endise üürniku perekonnaliikmel

samasugused õigused ja kohustused nagu I. Põdermetsalgi. I. Põdermetsa tunnistamine eluruumi

erastamise õigustatud subjektiks oleks tulnud hagejaga kooskõlastada.

III. Vastused kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja I. Põdermets, et kaebus on põhjendamatu. Hageja ei ole

kunagi perekonnaliige olnud ega ole pöördunud kohtusse enda tunnistamiseks üürniku

perekonnaliikmeks ES § 10 lg 2 alusel. Hageja oli korteri erastamise ajal abielus ja elas mujal.

Vastustaja AS Narva Elamuvaldus pidas ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks ning

leidis, et hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta on I. Põdermetsa perekonnaliige.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõigusnormi olulise rikkumise

tõttu.

EES § 4 p 1 järgi on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava

eluruumi üürnik või üks alatiselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt üürniku ja

temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja sama eluruumis elavate üürniku täisealiste

endiste perekonnaliikmete omavahelisele kohustatud subjekti poolt kinnitatud kirjalikule

kokkuleppele.

Vaidluse lahendamiseks pidi kohus tuvastama isikute ringi, kes elasid koos üürnikuga korteri

erastamise ajal ja nende isikute elamuseadusest ja eluruumide erastamise seadusest tuleneva õigusliku

seisundi. Kohtud tuvastasid, et korteri esialgne üürnik oli hageja vanaema Aleksandra Põdermets,

kelle perekonnaliikmeteks olid tema abikaasa I. Põdermets ja täisealine lapselaps L. Popova.

Aleksandra Põdermets suri 1994. a. ES § 40 lg 1 kohaselt saab üürilepingut muuta üürniku surma

korral, kui üürileandja tunnistab esialgse üürniku asemel üürnikuks ühe temaga koos elanud

perekonnaliikmetest varem sõlmitud üürilepingu järgi. Asjaolu, et üürileandja tunnistas pärast

Aleksandra Põdermetsa surma üürnikuks tema abikaasa I. Põdermetsa, ei muutnud hageja õigusi ega

kohustusi üürilepingu järgi.

Apellatsioonikohus rikkus otsuse põhjendavale osale TsMS § 330 lg-s 4 esitatavaid nõudeid, mille

kohaselt tuleb otsuses märkida ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused,

tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas.

Kohus tugines kostja I. Põdermetsa esindaja seletustele ja leidis, et hageja ei elanud korteris selle

erastamise ajal. Kohus ei märkinud otsuses, milliste tuvastatud asjaolude alusel kohus sellise

järelduse tegi. I. Põdermetsa lepingulise esindaja seletused ei ole TsMS § 90 lg 2 järgi tõendiks.

Tõendiks tsiviilasjas on igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel

kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte või teiste protsessiosaliste nõudeid ja

vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks

tähtsad asjaolud (TsMS § 90 lg 1).

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s :

Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. oktoobri 1999. a otsus ja asi saata uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Ljubov Popovale 29. oktoobril 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

A. Kull, J. Luik, T. Vernik