3-2-1-14-00 · Riigikohus

3-2-1-14-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 12. aprillil 2000. a

Pille Pae hagi Tallinna linna vastu kahju hüvitamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik, vaatas

avaliku kohtuistungil 13. märtsil 2000. a läbi P. Pae ja Tallinna linna kassatsioonkaebuste alusel

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. septembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/693/99.

Istungist võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat P. Varul ja kostja esindaja vandeadvokaat I. Teder.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Pille Pae palus välja mõista Tallinna linna seadusvastase tegevuse tagajärjel ehitise omandist

väljumise ja maa ostueesõigusega erastamise võimaluse kaotamisega põhjustatud kahju 1 198 739

krooni.

Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja esitatud eksperthinnangud, kalkulatsioonid ja teatised ei ole

tsiviilkohtumenetluse seadustiku mõtte kohaselt tõenditeks. Omandiõigus maale ei ole samastatav

maa ostueesõigusega erastamise õigusega. Hageja ei ole vaidlustanud kinnistusraamatu kannet ega

ole soovinud hoonestusõiguse seadmist.

Tallinna Linnakohtu 14. aprilli 1999. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning kostjalt mõisteti välja

ehitustöödemaksumus (81 567 rubla) 8 156 krooni 70 senti. Linnakohus tuvastas, et hagejale eraldati

Tallinna Mererajooni RSN Täitevkomitee 20. detsembri 1989. a otsusega ehituskrunt 1 126 m2

Tallinnas Merivälja tee 90. Elamu ehitamist alustas ta pärast ehitusloa saamist 1991. aasta märtsis.

Tallinna Linnavalitsuse 12. septembri 1995. a korraldusega ehituskrundi eraldamise otsus tühistati

ning hageja kasutuses olnud ehituskrunt tagastati maatüki Tallinnas Aia tee 1 (endine kinnistu

nr 3974) koosseisus õigustatud subjektidele. Kinnitusregistri osa avati 13. detsembril 1995. a. 1996. a

jaanuaris kinnistu võõrandati. Uus omanik ehitas sellele elumaja. Tallinna Halduskohtu 30. juuni

1997. a otsusega tunnistati 12. septembri 1995. a korraldus nimetatud maatüki tagastamise ja

ehituskrundi eraldamise 20. detsembri 1989. a otsuse tühistamise osas seadusevastaseks. Põhjendatud

ei ole nõue hüvitada ehituskrunt turuväärtuses, kuna maa ostueesõigusega erastamise õigust

turuväärtuses ei saa hinnata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 15. septembri 1999. a otsusega muudeti linnakohtu otsust hüvitamisele

kuuluva kahju suuruse osas ning kostjalt mõisteti välja 249 610 krooni.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldusega, et Tallinna linna ebaseaduslike tegude tulemusena

on hagejale tekkinud kahju, mis kuulub TsK § 450 järgi hüvitamisele üldistel alustel. Kuigi

pooleliolev elamu ei väljunud hageja omandist mitte ebaseadusliku korralduse väljaandmisega, vaid

kinnistusraamatu kande tegemisega, ei välista see põhjuslikku seost Tallinna linna ebaseadusliku

tegevuse ja kahju tekkimise vahel. Kostja õigusvastase tegevuse tõttu ei saanud hageja tema õigusi

rikkuvast kinnistusraamatu kandest õigeaegselt teada. Hagejale ei väljastatud Tallinna Linnavalitsuse

12. septembri 1995. a korraldust, millega Merivälja tee 90 ehituskrundi eraldamine tühistati ning maa

tagastati. Riigi Teataja Lisas ilmus Aia tee 1, mitte Merivälja 90, kinnistamise teade. Kostja

õigusvastase süülise käitumise tulemusena jäi hageja ilma talle kuulunud pooleliolevast ehitisest.

Apellatsioonikohus leidis, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis

on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui talle poleks õigusvastaselt kahju

tekitatud. Kahju täieliku hüvitamise põhimõte eeldab, et kahju suurus tehakse kindlaks kohtuotsuse

tegemise aja turuhindades, arvestades inflatsiooni ja hinnatõusu. EKE Ehituse kalkulatsiooni ja

Künnapu ja Padrik AS arvamusega hageja tõendas, et 1998. a hinnatasemel samasuguse poolelioleva

ehitise, millest ta ilma jäi, soetamiseks kuluks 249 610 krooni. Sellest projekteerimise maksumus

141 600 krooni ja ehituse maksumus 108 010 krooni. Neid kirjalikke tõendeid kahju suuruse kohta ei

ole kostja ümber lükanud.

Linnakohus jättis õigesti rahuldamata hageja nõude ehituskrundi maksumuse hüvitamiseks. TsK

§ 222 määratleb kahjuna kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist,

samuti kreeditori poolt saamata jäänud tulu. Hageja käsitleb ekslikult ostueesõigusega erastamist

temale kuuluva varalise hüvena. Maa ostueesõigusega erastamine on riiklik soodustus, mida saab

kasutada maa omandamisel. Selline soodustus ei esine iseseisvalt tsiviilkäibes. Kui maa omandamist

ei toimu, ei ole võimalik ostueesõigusega erastamisest käsitada iseseisva hüvena, mida oleks

võimalik välja nõuda.

II. Hageja kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Hageja palus ringkonnakohtu otsust muuta ning uue otsusega mõista Tallinna linnalt välja täiendavalt

638 518 krooni.

Tallinna Ringkonnakohus jättis alusetult rahuldamata hageja nõude maa ostueesõigusega erastamise

õiguse kaotsiminekuga tekitatud kahju hüvitamiseks. Ringkonnakohus on asunud väärale

seisukohale, et maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotamine ei ole käsitletav vara

kaotsiminekuna ehk kahjuna. Vastavalt maareformi seaduse §-dele 7, 20, 21 ja 22 oli hagejal õigus

erastada ostueesõigusega krunt, millele oli seaduslikus korras välja antud ehitusluba.

Ostueesõigusega erastamise õigus on varaline õigus, mis kuulub vastavalt AÕS §-le 30 vara

koosseisu ning sellest ilmajäämine tähendab vara vähenemist ja kahju tekkimist vastavalt TsK §-le

222.

Oma olemuselt on ostueesõigusega erastamise õigus nõudeõigus. Seadusega on tagatud, et selle

alusel on võimalik omandada vastav maatükk. Nõude väärtus on maatüki turuhind, millest on

lahutatud erastamishind. Hageja ei saanud kasutada oma õigust ostueesõigusega erastamiseks ning tal

tekkis kahju hüvitamise nõue isiku vastu, kes oma ebaseadusliku tegevusega ta sellest õigusest ilma

jättis.

Kohus on defineerinud varalist hüve, lähtudes sellest, kas seda saab välja nõuda või mitte.

Ostueesõigusega erastamise õigus on nõudeõigus, mille täitmist õigustatud isik saab nõuda

erastamise korraldajalt. Selles mõttes on see sissenõutav. Kui nõude täitmine on muutunud

võimatuks, tekib alus nõuda kahju hüvitamist isikult, kelle seadusvastase tegevuse tõttu nõuet enam

realiseerida ei saa. Hageja jäi nõudeõigusest ilmajäämise kaudu ilma maast, mille väärtus väljendub

ühtlasi nõudeõiguse kui varalise õiguse väärtust. Sellest väärtusest ilmajäämine kujutab vara

vähenemist ja selle tõttu kahju TsK § 222 mõttes. Seega on nõue rahaliselt hinnatav.

III. Kostja vastus hageja kassatsioonkaebusele

Tallinna linn palus jätta ringkonnakohtu otsuse hageja poolt vaidlustatud osas muutmata. Pooleliolev

ehitis väljus hageja omandist kinnistusraamatu kande tegemisega. Kohus on õigesti leidnud, et hageja

käsitleb ekslikult ostueesõigusega erastamise õigust temale kuuluva varalise hüvena. Maa

ostueesõigusega erastamine on riiklik soodustus, mida saab kasutada maa omandamisel ja mida ei saa

käsitleda isikule kuuluva hüvena.

IV. Kostja kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Tallinna linn palus ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega hagejale mõisteti välja 249 610

krooni. Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme. Kohus ei ole tuvastanud

kahju tekitamisest tuleneva kohustise tekkimise vajalikke tingimusi. Kohus on asunud

seadusevastaselt ja põhjendamatult seisukohale, et Tallinna linna tegevus, mis on tunnistatud Tallinna

Halduskohtu 30. juuni 1997. a otsusega osaliselt seadusevastseks, on põhjuslikus seoses tekitatud

kahjuga. Tallinna Linnavalitsuse korraldus, millega tagastati õigusvastaselt võõrandatud maa, on

halduse üksikakt, mille funktsiooniks on reguleerida üksikjuhtumit. Haldusakt on ainult eelduseks

kinnitusraamatu kande tegemiseks. Kohtuotsus on vastuoluline. Ringkonnakohus leidis, et

pooleliolev ehitis ei väljunud hageja omandist mitte ebaseadusliku korralduse andmise, vaid

kinnistusraamatu kande tegemisega. See ei välista aga põhjusliku seost Tallinna linna ebaseadusliku

tegevuse ja kahju tekkimise vahel.

Isikul, kelle asjaõigust ebaõige kandega rikuti, on õigus vastavalt AÕS § 65 lg-le 1 nõuda seaduses

sätestatud korras ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kuna hageja ei ole vaidlustanud

kinnitusraamatu õigsust, siis on ära langenud kahju hüvitamise kohustise tekkimiseks vajalikud

elemendid: lisaks põhjusliku seose puudumisele ka kahjutekitanu teo õigusvastasus ning

kahjutekitanu süü. Kahju tuvastamisel tugines kohus lubamatutele ja ebaseaduslikele tõenditele.

Esitatud kalkulatsioonid ja arvamused ei tõendada kahju tekkimist. AÕS § 29 lg 3 järgi on asja

väärtuseks selle kohalik keskmine müügihind. Seega pidanuks ringkonnakohus kahju väljamõistmisel

lähtuma ehitise kohalikust keskmisest müügihinnast.

Vastavalt TsMS § 330 lg-le 4 peab ringkonnakohus otsuse põhjendavas osas märkima kohtu

tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused. Kohtuotsuses puuduvad põhjendused tekkinud kahju

ja kostja teo põhjusliku seose kohta. Vastavalt TsMS § 330 lg-le 6 peab ringkonnakohus vastama

apellatsioonkaebuse põhjendustele. Kohus on kostja apellatsioonkaebust osaliselt refereerides välja

jätnud olulise väite, et hageja ei ole kinnistusraamatu kannet hagi esitamisega vaidlustanud.

Kohus on hageja apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega rikkunud TsMS § 319 lg 1, lugedes

kinnistusraamatu kande sisuliselt ebaõigeks. Kuna kinnistusraamatu kande õigsust ei ole käesolevas

asjas ega ka eraldi asjana vaidlustatud, siis kinnistusraamatu kandesse puutuv ei ole vaidluse

esemeks.

V. Hageja vastus kostja kassatsioonkaebusele

Hageja leidis, et Tallinna linna kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

muutmiseks või tühistamiseks.

Põhjuslik seos Tallinna Linnavalitsuse ebaseaduslikuks tunnistatud korralduse ning hagejale tekitatud

kahju vahel seisneb selles, et selle korraldusega tagastati hagejale eraldatud elamuehituskrunt

ebaseaduslikult. Tagastatud maatüki kinnitusraamatusse kandmine tulenes ülalnimetatud korraldusest.

Ilma ebaseaduslikuks tunnistatud korralduseta ei oleks kannet saadud teha. Seega ei ole

ringkonnakohtu otsus põhjusliku seose tuvastamisel iseendaga vastuolus.

Ebaõige on kostja väide, et hagi rahuldamine ja kahju tekkimise tuvastamine eeldab asjaõigusliku

kande vaidlustamist hagimenetluses. Nõue on esitatud isiku vastu, kelle ebaseadusliku tegevuse tõttu

hagejal kahju tekkis. Selleks isikuks on Tallinna linn, mitte isikud, kellele maa tagastati või selle

praegune omanik.

Kohus on õigesti määratlenud kahju, mis hagejal tekkis poolelioleva ehitise väljumisega tema

omandist. Tallinna linn pole tõendanud, et temalt väljamõistetud summa on suurem, kui oleks

hagejale kuulunud ehitise keskmine müügihind, kui see poleks tema omandist väljunud. Seega on

kohus otsuse tegemisel arvestanud AÕS § 29 põhimõtetega.

Tallinna linna väited protsessiõiguse normide rikkumise kohta ei ole põhjendatud. Hageja kahju

suuruse kohta esitatud tõendid vastavad dokumentaalse tõendi kriteeriumitele.

VI. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil jäid poolte esindajad kassatsioonkaebuste väidete ja taotluste juurde.

Kolleegium leiab, et kostja kassatsioonkaebuse rahuldamiseks alus puudub. Hageja

kassatsioonkaebus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada

TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normide väära tõlgendamise tõttu linnakohtu otsuse muutmata

jäetud osas. Ehitise omandist väljumisega tekitatud kahju 249 610 krooni väljamõistmises on otsus

õige, kuid vajab täiendavat põhjendamist.

Ringkonnakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et hagejale tekitatud kahju kuulub hüvitamisele

TsK § 450 lg 1 järgi üldistel alustel. Lähtudes TsK § 448 lg-s 1 sätestatud kahju täieliku hüvitamise

põhimõttest, on ringkonnakohus õigesti määratlenud ka kahju hüvitamise eesmärgi: kahjustatud isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui talle poleks

õigusvastaselt kahju tekitatud. Eelnevalt märgitud kahju hüvitamise eesmärgiga ei ole kooskõlas

kohtu järeldus, et maa ostueesõigusega erastamise võimaluse kaotus ei ole käsitatav kahjuna. TsK

§ 222 lg 2 järgi on kahjuks nii vara kaotsiminek kui ka saamata jäänud tulu, mida isik oleks saanud,

kui tema õigusi ei oleks rikutud. Kui hageja poleks ilma jäänud ostueesõigusega erastamise õigusest,

võis ta saada maatüki omanikuks. Seega maa ostueesõigusega erastamise õigusest ilmajäämisel

väljendub hageja kahju saamata jäänud tuluna maatüki harilikus väärtuses, millest on maha arvatud

säästetud kulutused. Asja uuel läbivaatamisel on vajalik tuvastada, kas maatükist ilmajäämise

põhjustas kostja õigusvastane tegevuse.

Tuvastanud põhjusliku seose kostja õigusvastase tegevuse ja poolelioleva ehitise hageja omandist

väljumisega talle tekkinud kahju vahel, ei ole apellatsioonikohus seda õiguslikult põhjendanud.

Kolleegium ei pea seda kohtuotsuse tühistamist tingivaks oluliseks protsessinormi rikkumiseks.

Kolleegium märgib siinjuures järgmist. AÕS RaKS § 10 lg 1 kohaselt kantakse maareformi käigus

tagastatud maa kinnistusraamatusse (kinnistusregistriosa avatakse) linnavalitsuse kirjaliku

kinnistamisavalduse, linnavalitsuse korralduse ja maakatastri andmete alusel. Seadusvastaseks on

tunnistatud registriosa avamise õiguslik alus - Tallinna Linnavalitsuse korraldus. Seega avati

kinnistusregistriosa Tallinna linna õigusvastase tegevuse tagajärjel, mis põhjustas poolelioleva ehitise

muutumise maatüki oluliseks osaks ja väljumise hageja omandist. Kinnistusameti õigusvastast

tegevust pole tuvastatud. Ekslik on Tallinna linna väide apellatsioonikohtu poolt asja läbivaatamise

piiride ületamise kohta. Kui kinnistusraamatu kande (selles asjas registriosa avamise) õiguslik alus

ära langes, muutus kinnistusraamatu kanne AÕS § 57 lg 1 kohaselt ebaõigeks. Seda on selgitanud

Riigikohtu tsiviilkolleegium ka 30. jaanuari 1997. a otsuses tsiviilasjas 3-2-1-10-97 ja 23. märtsi

2000. a otsuses tsiviilasjas 3-2-1-27-00. Eelnev ei välista aga kinnisasja heauskset omandamist AÕS

§ 56 lg 3 järgi ega omandist ilmajäänud isiku nõuet kahju hüvitamiseks.

Kolleegium ei pea põhjendatuks kostja kaebuse väidet AÕS § 29 lg 3 eiramise kohta. Hageja nõudis

kahjuna samasuguse ehitise soetamiseks kuluvat rahasummat ja tõendas kahju suurust. See nõue on

kooskõlas kahju hüvitamise eesmärgiga. Kostja ei tõendanud, et hageja kahju poolelioleva ehitise

kaotsiminekust on väiksem.

Kostja kassatsioonkaebuse väide, et EKE Ehituse kalkulatsioon ja Künnapu ja Padrik AS arvamus ei

ole tõendid tsiviilkohtumenetluse seadustiku mõttes, ei ole õige. Need vastavad TsMS § 117 lg-s 1

sätestatud dokumentaalse tõendi mõistele, milleks on ka igasugused kirjalikud dokumendid, mis

sisaldavad andmeid asja lahendamisel tähtsate asjaolude kohta ja mida on võimalik kohtuistungil

esitada tajutaval kujul.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. septembri 1999. a otsus Tallinna

Linnakohtu 14. aprilli 1999. a otsuse muutmata jäetud osas ning saata asi tühistatud osas

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Pille Pae kassatsioonkaebus rahuldada.

Tallinna linna kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Tagastada Pille Paele 5. oktoobril 1999. a tasutud kautsjon 6 385 (kuus tuhat kolmsada

kaheksakümmend viis) krooni ja 18 (kaheksateist) senti.

H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik