3-3-1-6-00 · Riigikohus

3-3-1-6-00

OTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 3. aprillil 2000

Johannes Küttise kassatsioonkaebuse läbivaatamine maa ostueesõigusega erastamise asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Jüri Põld ja Hele-Kai Remmel

vaatas 16. märtsil 2000 avalikul kohtuistungil läbi Johannes Küttise kassatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 15. detsembri 1999. a. otsuse peale haldusasjas nr. II-3/223/99.

Protsessiosalistena võtsid istungist osa Johannes Küttis, tema esindajad Indrek Küttis ja

vandeadvokaadi vanemabi Sven Sillar ning Signe Elsa Ingrid Davidsoni ja Siri Ella Marianne

Hambergi esindaja vandeadvokaat Ruth Sild. Juures oli halduskolleegiumi sekretär Tiiu Varend.

Vormsi Vallavalitsuse 2. veebruari 1999. a. korraldusega nr. 37 keelduti Vabariigi Valitsuse

6. novembri 1996. a. määrusega nr. 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra,

Maareformiseaduse § 6 lg. 2 p. 3, Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 lg. 1 ja lg. 3 ning

Planeerimis- ja ehitusseaduse § 70 alusel Johannes Küttisele maa ostueesõigusega erastamise

eeltoimingute tegemisest. Selle korralduse punkti 1 järgi olid maa erastamisest keeldumise põhjused

järgmised: J. Küttis on ostnud elamu ja lauda vundamendid Borby külla; notariaalne ostu-

müügileping on võltsitud; Förby külas temale kuuluvate hoonete ehitamiseks puuduvad ehitusload;

maa erastamine rikub maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi.

J. Küttis esitas 23. veebruaril 1999 Lääne Maakohtu halduskohtunikule kaebuse Vormsi

Vallavalitsuse 2. veebruari 1999. a. korralduse nr. 37 täielikult seadusevastaseks tunnistamiseks.

Kaebuse kohaselt kuuluvad J. Küttisele Vormsi vallas Förby külas kalurikolhoosilt "Lääne Kalur"

22. oktoobril 1982 sõlmitud ostu-müügilepingu alusel omandatud elamu ja loomalauda alusmüürid.

Notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu sõlmimisel aluseks olnud kalurikolhoosi "Lääne Kalur"

21. oktoobri 1982. a. õiendis nr. 33/3-2831 oli ekslikult märgitud Förby küla asemel Borby küla.

Seepärast pole korralduses esitatud väide ostu-müügilepingu võltsimise kohta õige. Korralduses

märgitud Börby külas ei ole J. Küttis kunagi ehitisi omanud. Kaebuse esitaja väitis, et vaidlustatud

korralduses on alusetult viidatud Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse §-le 14. Kuna J. Küttis on

Förby külas asuvate rajatiste seaduslik omanik, siis ei saa ehitusloa puudumine olla temale maa

erastamisest keeldumise aluseks.

Lääne Maakohtu halduskohtuniku 17. juuni 1999. a. otsusega haldusasjas nr. 3-3/99 jäeti J. Küttise

kaebus rahuldamata. Halduskohtunik leidis, et 22. oktoobril 1982. a. sõlmitud ostu-müügilepingu

kohaselt müüs kalurikolhoos "Lääne Kalur" J. Küttisele Borby külas asuvad elamu ja loomalauda

vundamendid. J. Küttise poolt ajavahemikul 1984-1994 püstitatud elamu, abihoone, aiamaja ja saun

Förby külas on ehitusloata ehitised. Need hooned Förby külas asuvad endistel kinnistutel nr. 6452 ja

nr. 6459, mille suhtes on tunnistatud omandireformi õigustatud subjektideks vastavalt L. Benholm ja

O. Alros ning S. Davidson ja S. Hamberg. Halduskohtunik märgib otsuses, et "J. Küttise valduses

olevad ehitised Förbys on püstitatud ehitusloata või kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusolekuta või

tema poolt okupeeritud, kuivõrd elamu ja loomalauda vundamendid müüdi talle mitte Förby, vaid

Borby külla. Vormsi Vallavalitsus on õigesti keeldunud J. Küttisele maa ostueesõigusega erastamise

toimingute alustamisest, sest J. Küttisel puuduvad Förby külas õiguslikul alusel omandatud või

püstitatud ehitised".

J. Küttis esitas selle kohtuotsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega rahuldada J. Küttise kaebus. Apellatsioonkaebuses väideti, et halduskohtunik rikkus

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 227 lg. 1, sest ta ei võtnud seisukohta kaebaja väite osas, et maa

ostueesõigusega erastamise õigus tuleneb juba ainuüksi vundamendi omamisest ja seda sõltumata

sellest, kas vundamendil paikneval ehitisel oli ehitusluba või mitte. Sama seadustiku § 95 järgi hindab

kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Halduskohtunik

jättis J. Küttisele maa eraldamist tõendavad dokumendid tähelepanuta. Nendest dokumentidest

nähtub, et J. Küttise poolt 1982. a. ostetud elamu ja loomalauda alusmüürid ei paikne mitte suvalises

kohas, vaid maal, mida J. Küttis kasutab seaduslikul alusel. Apellandi arvates oli ekslik ja

paljasõnaline halduskohtu seisukoht, et hooneregistri poolt väljastatud omandiõigust tõendavat

dokumenti ja elamu registreerimise tõendit ei saa käsitada asjas tähtsust omavate tõenditena põhjusel,

et need on välja antud võltsitud ostu-müügilepingu alusel. Kohtutoimikus puuduvad andmed, et

notariaalselt tõestatud ostu-müügileping on võltsitud. Apellant leidis, et antud juhtumil ei kuulu

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 kohaldamisele. Vormsi küla RSN TK 15. detsembri

1983. a. otsusega nr. 30 on Förby külas asuv J. Küttisele kuuluv elamu registreeritud. Elamu

registreerimise fakt välistab ehitusloa vajaduse.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 15. detsembri 1999. a. otsusega haldusasjas nr. II-

3/223/99 jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja Lääne Maakohtu halduskohtuniku 17. juuni 1999. a.

otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et halduskohtuniku otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Tulenevalt Maareformi seaduse §-dest 20 lg. 1 ja 22 lg. 1 on maa ostueesõigusega erastamise õigus

maatükil asuva ehitise omanikul juhul, kui sama seaduse alusel ei kuulu maa tagastamisele, riigi

omandisse jätmisele või munitsipaliseerimisele. MRS § 6 lg. 2 p. 3 järgi maad ei tagastata, kui maal

asuvad teise isiku hooned või rajatised, mis on püstitatud õiguslikul alusel. Asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse § 14 lg. 1 järgi on ehitis õigusliku aluseta, kui ta on püstitatud

maakasutusõiguseta või ehitusloata. Ringkonnakohus märkis otsuses, et õige on halduskohtuniku

seisukoht, et "hooneregistri toimikus olevas 22. oktoobri 1982 ostu-müügilepingus on ostetud

alusmüüride asukoht - Forby küla - võltsitud. Arhiivist saadud sama registrinumbri 2414 all

registreeritud lepingus on selleks kohaks Borby ning see on kooskõlas ka lepingus viidatud õiendiga

nr. 33/3-2831 21. oktoobrist 1982". Ringkonnakohus leidis, et apellandi poolt viidatud Lääne

Maakonna Hooneregistritalituse tõendid ei asenda ehitusluba, sest hooneregistrile ei ole antud

õigusliku aluseta püstitatud ehitise seadustamise õigust. Lääne Maakonna Hooneregistritalituse

10. aprilli 1996. a. õiendi nr. 986/118 järgi oli elamu hooneregistris registreerimise aluseks

22. oktoobrl 1982 sõlmitud ostu-müügileping.

J. Küttis esitas ringkonnakohtu selle otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada otsuse ja

saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuses leitakse, et

ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus oluliselt kohtumenetluse

seadust. Kassatsioonkaebuse motiivid on järgmised:

1. Ringkonnakohus tõlgendas ja kohaldas Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 lg. 1 vääralt.

Kassaator väidab, et nimetatud sätte sisuks ja eesmärgiks on välistada sellise ehitise aluse maa

erastamist, millel paiknev ehitis on omavoliliselt püstitatud suvalisse kohta. Kassaatori omandisse

kuuluv ehitis Förby külas ei paikne mitte suvalises kohas, vaid maa-alal, millele oli kassaatorile antud

maakasutusõigus. See asjaolu välistab antud juhtumil AÕS RakS § 14 lg. 1 kohaldamise.

2. Ringkonnakohus tõlgendas Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 308 ebaõigesti. Ringkonnakohus

keeldus põhjendamatult haldusasja materjalide juurde võtmast Johannes Küttise ja AS Lääne Kalur

vahel 29. oktoobril 1999 sõlmitud notariaalset kokkulepet, millega muudeti samade poolte vahel

22. oktoobril 1982. a. sõlmitud ostu-müügilepingut. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et tulenevalt

TsMS §-st 308 lg. 1 oli apellandil protsessuaalne õigus esitada ringkonnakohtus uut tõendit, mida

polnud võimalik varem esitada. Seda tõendit ei olnud Lääne Maakohtus asja menetlemise ega ka

mitte apellatsioonkaebuse esitamise ajal veel olemas. Samas kummutab 29. oktoobril 1999. a.

sõlmitud kokkulepe kõik kahtlused 22. oktoobril 1982. a. sõlmitud ostu-müügilepingu objekti

asukoha ja kassaatorile kuuluvate ehitiste seaduslikkuse suhtes. Järelikult on sellel kokkuleppel

tõendina oluline tähtsus antud haldusasja õigeks ja õiglaseks lahendamiseks.

Vormsi Vallavalitsuse kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et Tallinna Ringkonnakohtu

15. detsembri 1999. a. otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Tutvunud esitatud materjalidega ja ära kuulanud protsessiosalised, Riigikohtu halduskolleegium

leidis:

1. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg. 3 kohaselt on õiguslikul alusel püstitatud ehitise

omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seadustes sätestatud alustel ja korras ning

ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse

andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti.

Maareformi seaduse § 22 lg. 1 järgi saavad teiste hulgas ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel

on õigus osta maad ehitise omanikuna.

2. Maareformi seaduse § 23 lg. 6 sätestab, et maa erastatakse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras.

Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. a. määrusega nr. 267 on kinnitatud "Maa ostueesõigusega

erastamise kord". Selle korra punkti 11 alapunkt 1 sätestab, et maa ostueesõigusega erastamise

avaldusele lisatakse ehitise omandiõigust tõendavad dokumendid (hooneregistri teatis, seaduslikus

korras väljaantud ehitusluba, väljavõte ehitusloa väljaandmise registrist, suvila või aiamaja

üleandmise-vastuvõtmise akt, ostu-müügileping vms.) ning avaldaja valduses olevad senist

maakasutusõigust tõendavad dokumendid (maa kasutamiseks andmise otsus, maa looduses

eraldamise akt, krundi plaan vms.) ja maa plaanid. Hooneregistri teatise väljastamisel ei ole õigust

nõuda hooneregistris registreeritud ehitiste uut või täiendavat inventariseerimist. Omandiõigust

tõendavate dokumentide loetelu nimetatud sättes ei ole ammendav. Lisaks eeltoodule võib ehitise

omandiõigust tõendada ka näiteks pärimisõiguse tunnistuse võikinkelepinguga.

3. Vaidlustatud korraldusega keeldus Vormsi Vallavalitsus J. Küttisele maa ostueesõigusega

erastamise eeltoimingute tegemisest põhjusel, et taotleja ostis 22. oktoobril 1982. a. sõlmitud ostu-

müügilepingu järgi endiselt kalurikolhoosilt "Lääne Kalur" elamu ja loomalauda alusmüürid Borby,

mitte aga Förby külla, kuhu on hooned püstitatud ehitusloata.

Ringkonnakohus leidis põhjendamatult, et J. Küttis omandas 1982. a. elamu ja lauda alusmüürid

Vormsi vallas Borby, mitte Förby külas. Kohtutoimikute materjalides on Lääne Maakonna

Hooneregistritalituse 25. septembri 1995. a. "Õiend ehitiste ja rajatiste koosseisu ning

omandiõigusliku kuuluvuse kohta", mille järgi kuuluvad Vormsi vallas Förby külas asuvad "Solhuse"

talu hooned J. Küttisele. Kohtutoimikute juurde on võetud Lääne Maakonna Hooneregistritalituse

inventariseerimise toimik nr. 118, millest nähtub, et elamu on hooneregistris registreeritud J. Küttise

nimele Vormsi Küla RSN TK 15. detsembri 1983. a. otsuse nr. 30 "Majade omandiõiguse

kinnitamisest" alusel. Nimetatud otsusega, mille preambulas on kirjas, et aluseks võttes ENSV

Ministrite Nõukogu 21. detsembri 1967. a. määruse nr. 514 "Kodanike isiklikus omanduses olevate ja

maal asuvate elumajade ja majandushoonete arvestuse parandamise kohta", otsustati registreerida

"kod. Küttis, Johannes Aleksandri p. nimele Vormsi k/n Förbi külas asuva elamu ja loomalauda

alusmüürid. Toimik nr. 103". Inventariseerimise toimikus on kindlustusleht Vormsi külanõukogus

Förby külas J. Küttisele kuuluva elamu kohta, milles on märgitud, et hoone hinne on kinnitatud

25. septembril 1986 külanõukogu poolt, sama elamu kohta 20. juulil 1987 koostatud kindlustusleht,

milles on kirjas, et hoone hinne on kinnitatud 21. juulil 1987 külanõukogu poolt. Nimetatud toimikus

on Lääne Maakonna Hooneregistritalituse poolt 24. juulil 1995 koostatud Vormsi vallas Förby külas

J. Küttisele kuuluva majavalduse hoonete pindade ja mahtude arvutamise leht, majavalduse plaan ja

asendiskeem, elamu ruumide eksplikatsioon ja koondakt selle majavalduse hindamise tulemuste

kohta. Haldusasja materjalide juurde on võetud ka AS Haapsalu Maamõõdubüroo poolt koostatud

Vormsi vallas Förby külas asuva Solhuse maaüksuse moodustamise toimik.

Nendele tõenditele pole kohtud tähelepanu pööranud. Sellega on rikutud HKS § 38 lg. 4 ja TsMS

§ 330 lg. 4.

4. Apellant või vastustaja võib TsMS § 308 lg. 1 järgi esitada ringkonnakohtus tõendeid, mida ta ei

esitanud esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus põhjendamatult keeldus tõendeid vastu

võtmast või kui tõendit ei olnud võimalik muul kaalukal põhjusel varem esitada.

J. Küttis väitis nii Lääne Maakohtu halduskohtunikule esitatud kaebuses kui ka ringkonnakohtule

esitatud apellatsioonkaebuses, et ta omandas 22. oktoobril 1982. a. notariaalselt tõestatud lepingu

alusel kalurikolhoosilt "Lääne Kalur" elamu ja loomalauda alusmüürid, mis asuvad Vormsi vallas

Förby külas. J. Küttis kinnitas kaebustes ja kohtuistungitel, et Borby külas ei ole ta kunagi ühtegi

hoonet omanud. Oma väidete tõendamiseks esitas J. Küttis ringkonnakohtus tema ja AS Lääne Kalur

vahel 29. oktoobril 1999. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkuleppe, millega muudeti samade

poolte vahel 22. oktoobril 1982. a. sõlmitud ostu-müügilepingu punkti 1.1. järgmiselt: ""Müüja"

müüs ja "ostja" ostis elamu ja loomalauda alusmüürid, mis asub Haapsalu rajoonis Vormsi

külanõukogus kalurikolhoosi "Lääne Kaluri" maa-alal Förby külas." Kuna nimetatud tõendit ei olnud

haldusasja arutamise ajal esimese astme halduskohtus ega ka apellatsioonkaebuse esitamise ajal veel

olemas, siis polnud J. Küttisel võimalik seda tõendit varem esitada. Seega antud juhtumil keeldus

ringkonnakohus põhjendamatult uut tõendit vastu võtmast.

Eeltoodu põhjal kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele. Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegiumi 15. detsembri 1999. a. otsus tuleb tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

Juhindudes HKMS §-dest 72 1g. 1 p. 2 ja 90 lg. 2, Riigikohtu halduskolleegium

otsustab:

Rahuldada Johannes Küttise kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 15. detsembri 1999. a. otsus haldusasjas

nr. II-3/223/99 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Tagastada Advokaadibüroole Toomas Keevallik kautsjon 700 (seitsesada) krooni.

Määrus jõustub 3. aprillil 2000 teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Hele-Kai Remmel