3-2-1-13-00 · Riigikohus

3-2-1-13-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 9. märtsil 2000. a

Ljudmilla Jesmantšiku hagis Avo-Karl Karoni vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks

ja eluruumist väljatõstmiseks ning Avo-Karl Karoni vastuhagis Ljudmilla Jesmantšiku ja AS

KEEM vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik tõlgi L. Lombi

juuresolekul, vaatas avalikul kohtuistungil 7. veebruaril 2000. a läbi A.-K. Karoni

kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. septembri 1999. a otsuse

tsiviilasjas nr II-2/528/99. Istungist võtsid osa L. Jesmantšik, A.-K. Karoni esindaja vandeadvokaat

V. Viilol.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Avo-Karl Karoni kasutuses oli üürilepingu alusel alates 1968. aastast Tallinnas Kangru 7-8

kolmetoalise korteri üks tuba. Üürnike väljatõstmise järel vabanenud kahe toa kasutamiseks sõlmis

RAS Kopli Elamu Ekspluatatsiooni Majand (KEEM) 24. augustil 1995. a üürilepingu Ljudmilla

Jesmantšikuga. 15. märtsi 1996. a ostu-müügilepingu alusel erastati kogu eluruum L. Jesmantšikule.

L. Jesmantšik esitas 21. oktoobril 1996. a Tallinna Linnakohtule hagi, milles palus üürivõlgnevuse

tõttu ennetähtaegselt üürilepingu A.-K. Karoniga lõpetada ja ta korterist välja tõsta.

21. augustil 1997. a esitatud vastuhagis taotles A.-K. Karon 15. märtsi 1996. a eluruumi ostu-

müügilepingu tühisuse tunnustamist. Hagiavalduses leiti, et eluruumi erastamine L. Jesmantšikule oli

vastuolus seadusega ning sellega rikuti A.-K. Karoni kui üürniku õigust erastada eluruum

enampakkumisel. L. Jesmantšik ei ole eluruumide erastamise seaduses (EES) nimetatud isikuks,

kellele võis vabanenud 2 tuba üürile anda ning kogu eluruumi eesõigusega erastada. EES § 5 lg 1

alusel on üürnikul eesõigus eluruum erastada, kui ta esitas eluruumi erastamise avalduse 1995. a

1. märtsiks. L. Jesmantšik ei saanud selleks tähtajaks erastamise avaldust esitada, sest üürileping

sõlmiti temaga alles 24. augustil 1995. a. Kuna ka A.-K. Karon avaldust eluruumi eesõigusega

erastamiseks tähtaegselt ei esitanud, tulnuks eluruum EES § 9 lg 1 alusel erastada avalikul

enampakkumisel.

Tallinna Linnakohtu 12. veebruari 1999. a otsusega lõpetati üürileping A.-K. Karoniga

ennetähtaegselt, rahuldamata jäeti L. Jesmantšiku hagi A.-K. Karoni väljatõstmiseks ja A.-K. Karoni

hagi L. Jesmantšiku ja AS KEEM vastu eluruumi erastamise ostu-müügilepingu tühisuse

tunnustamiseks. Kohus leidis, et ES § 54 lg 1 p 1 alusel tuleb L. Jesmantšiku hagi rahuldada

üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise osas, kuna kostja on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui

kolm kuud maksmata korteriüüri ja muud maksed. Väljatõstmise osas tuleb hagi jätta rahuldamata,

kuna üürilepingu lõpetamisel ei saa A.-K. Karon väljakolimisest keelduda: ta ei ela vaidlusaluses

eluruumis ja seal ei ole ka tema asju.

A.-K. Karoni vastuhagi rahuldamiseks alus puudub. Vabanenud 2 toa üürile andmise ja eluruumi

hilisema erastamisega ei rikutud A.-K. Karoni õigusi. Kohus leidis, et A.-K. Karon on loobunud

eluruumi erastamisest, kuna ei esitanud selle erastamiseks avaldust. Eluruumi ühe toa kasutamine ei

loo aga üürnikule õigust vaidlustada vabanenud tubade üürileandmise seaduslikkust. Mitme

üürilepingu alusel kasutatav eluruum erastatakse vastavalt EES § 3 lg-le 10 selle üürnike

kaasomandisse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega

nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra p 26 mõtte kohaselt erastatakse eluruum

kaasomandina neile üürnikele, kes on esitanud vormikohase avalduse. Seega erastavad avalduse

esitanud üürnikud ka avalduse esitamata jätnud üürniku osa. Kohus leidis, et L. Jesmantšikule erastati

eluruum vastavalt EES § 22 lg-le 5, mis sätestab, et kui eluruumi üürileping sõlmitakse või

vormistatakse ümber pärast 1995. a 1. märtsi, on eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval

perekonnaliikmel eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme

kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Seega ei ole põhjendatud

A.-K. Karoni väide, et L. Jesmantšikul ei olnud õigust vaidlusalust eluruumi erastada, kuna enne

1. märtsi 1995. a. ta selles ei elanud.

Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 29. septembri 1999. a otsusega tühistati linnakohtu otsus üürilepingu

ennetähtaegse lõpetamise osas ning tehti selles osas uus otsus, millega jäeti L. Jesmantšiku hagi A.-

K. Karoni vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks rahuldamata. Muus osas jäeti linnakohtu

otsus muutmata.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu seisukohaga, et vastavalt ES §-le 34 jäi eluruumi omandiõiguse

üleminekul uuele omanikule varem sõlmitud üürileping A.-K. Karoniga jõusse. Hagi üürilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks jäeti aga rahuldamata, kuna L. Jesmantšik ei ole tõendanud selle

aluseks olevaid asjaolusid. Asjas puuduvad tõendid, mis kinnitaksid hageja poolt kostjalt üüri

nõudmist teatud summas, kindlaksmääratud ajaks ja hageja poolt ettenähtud viisil. ES § 54 lg 1 p 1

kohaldamine eeldab üürniku kohustuste täitmata jätmist mittemõjuval põhjusel.

Linnakohtu otsus vastuhagi rahuldamata jätmise osas on põhjendatud. A.-K. Karon, kes kasutas

eluruumist ühte tuba üürilepingu alusel, ei esitanud 1. märtsiks 1995. a eluruumide erastamise

kohustatud subjektile avaldust eluruumi ostueesõigusega erastamiseks. Seega kostja ise loobus oma

õiguse kasutamisest. Kahte tuba kasutas 24. augustil 1995. a sõlmitud üürilepingu alusel

L. Jesmantšik. Üürilepingut ei ole vaidlustatud. Avalduse korteri ostueesõigusega erastamiseks esitas

L. Jesmantšik 24. augustil 1995. a. Seega on ekslik A.-K. Karoni seisukoht, et eluruumi pidanuks

erastama enampakkumisel ning tema õiguste rikkumisest, kuna ta ei saanud osaleda võimalikul

enampakkumisel.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

A.-K. Karon palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega tunnistada L. Jesmantšiku ja

AS KEEM vahel 15. märtsil 1996. a sõlmitud eluruumi Kangru 7-8 erastamise ostu-müügilepingu

tühisust.

Põhjendamatu on ringkonnakohtu seisukoht, et 24. augusti 1995. a üürileping andis L. Jesmantšikule

EES § 22 lg-s 5 sätestatud õiguse eluruum erastada. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis

andnuks L. Jesmantšikule õiguse asuda elama Kangru 7-8 ja sõlmida üürileping. Seadusel ei põhine

ringkonnakohtu järeldus, et kuivõrd A.-K. Karon ei olnud 1. märtsiks 1995. a esitanud avaldust

eluruumi ostueesõigusega erastamiseks, siis selle eluruumi ostueesõigusega erastamine

L. Jesmantšikule oli seaduslik. EES § 9 lg 1 kohaselt tuleb üürilepingu alusel kasutatav eluruum,

mille eesõigusega erastamiseks ei ole esitatud avaldust käesoleva seaduse §-s 5 sätestatud

tähtaegadeks, erastada avalikul enampakkumisel vastavalt Vabariigi Valitsuse 13. aprilli 1995. a

määrusega nr 188 kinnitatud eluruumi erastamise enampakkumise korrale.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastustajad L. Jesmantšik ja AS Elumaja (varem AS KEEM) leidis, et kassatsioonkaebus on alusetu.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Nõudes vaidlusaluse eluruumi erastamise ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamist, väitis A.-

K. Karon, et eluruumi erastamisega L. Jesmantšikule rikuti tema, kui selle eluruumi ühe toa üürniku

õigusi.

Eluruumide erastamise seadus näeb ette eluruumide erastamise 2 viisil: ostmise eesõigusega ja

erastamise avalikul enampakkumisel. Eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval

perekonnaliikmel oli eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks oli esitatud

1995. a 1. märtsiks (EES § 5 lg 1 p 1). Mitme üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid erastatakse

EES § 3 lg 10 järgi nende üürnikele kaasomandisse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vastavalt

Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra (kord)

punktile 26 erastatakse mitme üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid nende isikute kaasomandisse,

kes on esitanud eluruumide erastamise kohustatud subjektile 1. märtsiks 1995. a vormikohase

avalduse. Korra punktis 26 sätestatakse, et kui mõni üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikest

ei ole esitanud 1. märtsiks 1995. a avaldust eluruumi mõttelise osa erastamiseks, erastatakse eluruum

mõttelistes osades nendele selle eluruumi üürnikele, kes on esitanud erastamisavalduse 1. märtsiks

1995. a. Kui eluruumi üürileping on sõlmitud või ümber vormistatud pärast 1995. a 1. märtsi, on

üürnikul või ühel temaga koos elaval perekonnaliikmel EES § 22 lg 5 alusel eluruumi ostmise

eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi

üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Kolleegium on seisukohal, et korra punktis 26

sätestatud üürniku õigus erastada ka see osa mitme üürilepingu alusel kasutatavast eluruumist, mille

üürnik ei esitanud tähtaegselt avaldust eluruumi erastamiseks, laieneb ka EES § 22 lg 5 alusel

ostueesõigust omavale üürnikule.

Kohtud on tuvastanud, et eluruumi ostmise eesõigusest A.-K. Karon loobus, L. Jesmantšikuga sõlmiti

eluruumi 2 toa kasutamiseks üürileping 24. augustil 1995. a ning samal kuupäeval esitas ta eluruumi

erastamise avalduse. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu järeldusega, et eluruumi erastamisega

L. Jesmantšikule, A.-K. Karoni kui selle eluruumi ühe toa üürniku õigusi ei rikutud, kuna eluruumide

erastamist reguleerivates õigusaktides ei ole mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikule,

kes ei esitanud tähtaegselt avaldust eluruumi erastamiseks, antud mingeid eelistusi vabanenud tubade

või kogu eluruumi erastamiseks enampakkumisel.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 29. septembri 1999. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

H. Jõks, J. Luik, T. Vernik