3-2-1-112-99 · Riigikohus

3-2-1-112-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 15. detsembril 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, kostjate

I. Reitmanni ja L. Reitmanni osavõtul, vaatas avalikul kohtuistungil 15. novembril 1999. a läbi

Ivar Reitmanni ja Laida Reitmanni kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 5. aprilli 1999. a otsuse Türi valla hagis Ivar Reitmanni ja Laida Reitmanni

vastu halduskulu nõudes.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt erastas Laida Reitmann 13. detsembril 1994. a eluruumi Säreveres

Põllu tn 20-2 ja 8. märtsil 1995. a eluruumi Põllu tn 20-1. Elumaja haldajaks jäi kuni korteriühistu

moodustamiseni munitsipaalettevõte Särevere. ME Särevere nõudis L. Reitmannilt ja I. Reitmannilt

1. jaanuarist 1995. a kuni 31. oktoobrini 1996. a halduskulu 6471 krooni 75 sendi väljamõistmist.

Seoses ME Särevere ümberkujundamisega astus tema asemele hagejaks Türi vald.

Kostjad hagi ei tunnistanud.

Järva Maakohus rahuldas 17. detsembri 1998. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis L. Reitmannilt välja

keskkütte eest 2665 krooni, sooja vee eest 40 krooni, külma vee eest 820 krooni ja prügiveo eest 567

krooni. Halduskulu nõudes jättis kohus hagi rahuldamata põhjusel, et hagejal puudus kostjaga

hooldusleping. Hageja ei tõendanud Põllu tn 20 elamu haldamiseks tehtud kulutusi. Kostja

I. Reitmanni vastu jättis kohus hagi rahuldamata, sest tegelikult kasutatud teenuste eest peab tasuma

korteri omanik, mitte tema abikaasa.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt korraldab eluruumide erastamise seaduse (EES) § 15 lg 1 alusel

kuni korteriühistu asutamiseni elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele

erastatud eluruumide omanikud on kohustatud maksma halduskulusid vastavalt sõlmitud

pooltevahelisele kokkuleppele. Seega oli ME Särevere eluruumide erastamise kohustatud subjektina

õigustatud haldama eluruume kuni korteriühistu moodustamiseni. Halduskulu hakati kostjatele

arvestama alates 1. augustist 1995. a. L. Reitmann keeldus hoolduslepingu sõlmimisest.

Korteriühistu, mille liikmeks on ka L. Reitmann, registreeriti 19. septembril 1996. a. Pooltel puudus

hooldusleping, kuid kostjad kasutasid 1. jaanuarist 1995. a kuni 31. oktoobrini 1996. a hageja

osutatud kommunaalteenuseid. ME Särevere varustas kostjate eluruume soojusega kuni 31. maini

1995. a, müüs külma vett kuni 31. augustini 1995. a, sooja vett kuni 31. jaanuarini 1995. a ning alates

1. jaanuarist 1995. a kuni 31. oktoobrini 1996. a vedas prügi. Kuigi L. Reitmann teatas 18. märtsil

1995. a hagejale soovist keskküttest loobuda, ei esitanud kostjad hagejale kütte ümberehitamiseks

projekti. Ei ole tõendatud, et ajavahemikul 1. jaanuar 1995. a kuni 31. mai 1995. a ei kasutanud

kostjad oma korteris keskkütet. AS Kähri hakkas Särevere elanikkonnale teenuseid osutama alles

alates 1. septembrist 1995. a. Seega kuni 31. augustini 1995. a kasutatud kütte, sooja ning külma vee

eest on L. Reitmann kohustud maksma hagejale. Kohus pidas tõendamatuks kostjate väidet, et nende

prügi hageja ei vedanud.

Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hagi I. Reitmanni vastu ja

L. Reitmanni vastu halduskulu nõudes ning kohtukulud jäeti poolte kanda. Ringkonnakohus tegi asjas

uue otsuse millega mõistis solidaarselt L. Reitmannilt ja I. Reitmannilt välja täishaldustasu 6 471

krooni 75 senti, sealhulgas halduskulu 2 379 krooni 75 senti, tasu keskütte eest 2 665 krooni, sooja

vee eest 40 krooni, külma vee eest 820 krooni ja prügi veo eest 567 krooni ning kohtukulu mõlemalt

246 krooni 30 senti.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vabasta kostjaid halduskulu tasumisest kirjaliku

hoolduslepingu puudumine. Hagejal oli EES §-st 15 lg 1 seadusest tulenev kohustus hallata elamut ja

kostjatel oli kohustus selle eest tasuda.

Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra (EEK)

p 11 järgi jääb kohustatud subjekt elamu edasiseks haldajaks kuni korteriühistu põhikirja

registreerimiseni. Eluruumi omanik tasub elamu haldamiskulude eest kuni korteriühistu

moodustamiseni vastavalt kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud teenustasutariifidele.

Korteriomanik ei tasu kohustatud subjektile halduskulu mitte elamule juba tehtud kulutuste, vaid

kehtestatud tariifide järgi ja seetõttu ei oma tähtsust elamule tehtud tegelike kulutuste tõendamine.

Kuna kostjad ei ole vaidlustanud halduskulu suurust, siis mõistis ringkonnakohus kostjatelt välja

nõutud halduskulu 2 379 krooni 75 senti.

Kommunaalteenuste osutamisel on hageja oma kohustuse täitnud ning õigustatud nõudma

korteriomanikult selle eest tasumist. Nõutud summade suurust kostjad ei vaidlustanud. Kuna kostjad

ei tasunud teenuste eest mõõdikute järgi, ei oma tähtsust, millises mahus nad teenuseid tarbisid.

Ühisest küttesüsteemist eraldumise avalduse rahuldamiseks puudus maja haldaja nõusolek ja vastav

projektlahendus. Tõendatud ei ole, et kostjad ei kasutanud munitsipaalettevõtte prügiveoteenust.

Samuti leidis ringkonnakohus, et hagi rahuldamata jätmine I. Reitmanni vastu oli põhjendamatu.

Kostjad on abikaasad, kes vastutavad solidaarselt elamu haldamise kulude ja kommunaalteenuste

tarbimise eest.

Kassatsioonkaebuses paluvad kostjad tühistada ringkonnakohtu otsus täies ulatuses ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt halduskulu väljamõistmine EES § 15 ja EEK p 11 alusel ei

ole õige. Pooltel puudus lepinguline suhe ja nad ei olnud kohustatud hagejaga hoolduslepingut

sõlmima. Tarbimata teenuste eest võla sissenõudmine on põhjendamatu. Korterite remonttööd

hõlmasid küttesüsteemi, veevarustust, kanalisatsiooni ning elektrisüsteemi. Remonttööd ei nõudnud

vastavaid projekte ja kooskõlastusi, kuna need ei puudutanud maja põhikonstruktsioone. Torustiku ja

kanalisatsiooni remonttööde tegemise ajal ei saanud nad tarbida soojust, vett ega kasutada

kanalisatsiooniteenust. Ka ei kasutanud nad hageja pakutud prügiveoteenust.

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Kolleegiumi istungil jäid kostjad kassatsioonkaebuse väidete juurde.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada halduskulu väljamõistmise osas TsMS

§ 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.

Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide EES § 15 ja EEK p 11 ebaõiges kohaldamises.

EES § 15 lg 6 kuni 15. märtsini 1995. a kehtinud redaktsiooni kohaselt elamutes, kus korteriühistut ei

moodustata, sõlmivad korteriomanikud EES § 6 nimetatud kohustatud subjektiga elamu edasise

haldamise lepingu. EES § 15 lg 1 15. märtsil 1995. a jõustunud redaktsiooni järgi elamutes, kus

korterite erastamise käigus on tekkinud viis või enam omanikku, asutavad omanikud elamu ühiseks

haldamiseks korteriühistu, kusjuures korteriühistu liikmeks on ka kohustatud subjektid erastamata

korterite ja neile vastava muu osaga elamust. Kuni korteriühistute asutamiseni korraldab elamu

haldamist eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele erastatud eluruumide omanikud on

kohustatud maksma halduskulusid vastavalt sõlmitud pooltevahelisele kokkuleppele.

ME Särevere ja L. Reitmanni vahel 13. detsembril 1994. a ja 8. märtsil 1995. a sõlmitud ostu-

müügilepingute p 9 kohaselt pidi erastamise ostu-müügilepingu notariaalse tõestamise hetkest

toimuma eluruumide edasine haldamine vastavalt Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega

nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra p-le 11. Selle punkti 15. juunist 1994. a kehtiva

redaktsiooni alusel jääb kohustatud subjekt elamu edasiseks haldajaks kuni korteriühistu põhikirja

registreerimiseni. Eluruumi omanik tasub kohustatud subjektile haldamis- ja majandamiskulud kuni

korteriühistu moodustamiseni vastavalt sõlmitud eluruumi hoolduslepingule. Eluruumi

haldamiskulud tuli tasuda seega kuni ühistu moodustamiseni vastavalt hoolduslepingule.

Seega ei tulenenud eluruumide erastamise seadusest ega eluruumide erastamise korrast, et kostjatel

oli kohustus ilma vastava kokkuleppeta maksta eluruumide erastamise kohustatud subjektile kuni

korteriühistu moodustamiseni halduskulu samadel alustel isikutega, kes olid sõlminud

hoolduslepingu.

27. märtsil 1999. a jõustus elamureformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadus. Sellega

muudeti EES § 15 lg 1 sõnastust ning täiendati EES §-ga 151, mille 1. lõike kohaselt elamu

haldamise üleandmiseni korteriühistule või elamu omanikele korraldab elamu haldamist eluruumide

erastamise kohustatud subjekt, kellele eluruumide omanik on kohustatud maksma halduskulude eest

vastavalt sõlmitud pooltevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Nimetatud kirjaliku kokkuleppe

sõlmimiseni maksab eluruumi omanik halduskulu samadel alustel teiste sama elamu eluruumide

omanikega. Osundatud eluruumide erastamise seaduse muudatus ei kuulu asjas kohaldamisele, sest

sellele ei ole antud tagasiulatuvat jõudu ja halduskulu nõutakse kuni 31. oktoobrini 1996. a.

Ringkonnakohus on apellatsioonkaebuse väidetele tõendite hindamise osas vastanud.

Kassatsioonkaebuses ei väideta, et ringkonnakohus on tõendite hindamisel rikkunud protsessiõiguse

normi. Kuna Riigikohus kontrollib TsMS § 353 lg 1 järgi kassatsioonkaebuse alusel, kas

ringkonnakohus on järginud protsessiõiguse norme, siis jäävad tähelepanuta kassatsioonkaebuse

väited, et kostjad ei kasutanud kütet, sooja ja külma vett ning prügiveoteenust.

Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 5. aprilli 1999. a otsus osas, millega

mõisteti Laida Reitmannilt ja Ivar Reitmannilt Türi Valla kasuks solidaarselt välja

täishaldustasu hulgas haldustasu 2379 krooni 75 senti ja saata asi tühistatud osas uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Muus osas jätta otsus muutmata.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Laida Reitmannile 29. aprillil 1999. a makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja

Ivar Reitmannile 29. aprillil 1999. a makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja H. Jõks

Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik