3-2-1-97-99 · Riigikohus

3-2-1-97-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 15. detsembril 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, hageja

esindaja vandeadvokaat M. Lõhmuse ja kostja esindaja vandeadvokaat Ü. Talviste osavõtul, vaatas

avalikul kohtuistungil 15. novembril 1999. a läbi

Tallinna linna kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. aprilli

1999. a otsuse AS Metrem hagis Tallinna linna vastu omandiõiguse tunnustamiseks.

Tallinna Linnakohtu 25. jaanuari 1999. a otsusega rahuldati AS Metrem hagi ning, juhindudes RS §-

st 13 lg 1, TsK §-dest 165 ja 242 lg 1, AÕS §-st 81 ja TsÜS §-st 64 lg 1, tunnustati tema

omandiõigust Tallinnas Veerenni 53A asuvale remonditöökoja hoonele, sepikoja-katlamajale,

remonditöökoja boksidele, kontorihoonele, raamhall-töökojale, trafoalajaamale, puidutöökojale,

tervisehallile, seadmetele ja mehhanismidele. Hageja ja Tallinna Linnavalitsuse vaheline 29. oktoobri

1992. a tervikvara rendileping loeti lõppenuks 21. aprillist 1997. a.

Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. aprilli 1999. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus ühines esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ega pidanud neid vajalikuks

korrata.

Ringkonnakohtu otsusega on tuvastatud, et Tallinna Linnavalitsuse ja AS Metrem vahel sõlmiti

29. oktoobril 1992. a likvideeritud Teedeehituse ja Remondi Valitsuse tervikvara rendileping.

Lepingu p 3.1 kohaselt kohustus rendileandja andma rendilepingu objektiks oleva vara vastavalt

lepingu lisadele nr 1 ja 2 1. juuli 1992. a seisuga rentniku bilanssi kontodele 01, 02 ja vastavatele

käibevahendite kontodele. Lepingu p 3.2.1 alusel kohustus rentnik võtma arvele seisuga 2. oktoober

1992. a kontole 95 laenu Tallinna Linnavalitsuselt lepingu lisades 1 ja 2 toodud põhi- ja

käibevahendite maksumuses 209 060 krooni. Rendilepingu p 6.5.3 kohaselt loeti rendileping

lõppenuks, kui renditasuga on kustutatud kogu p 3.2.1 nimetatud laen. Seisuga 19. juuni 1996. a oli

AS Metrem tasunud renti 188 766 krooni.

2. mai 1996. a täiendava kokkuleppega lülitati 29. oktoobri 1992. a lepingus tervikvara koosseisu

tervisehall. 20. juunil 1996. a hindas SRV Kinnisvarabüroo linnavalitsuse tellimusel tehtud

ekspertiisiga tervikvara väärtuseks rendilepingus 473 740 krooni ja seda aktsepteeris AS Metrem.

Linnavolikogu linnavarakomisjoni ja rahanduskomisjoni 16. oktoobri 1996. a koosoleku protokollis

tehti linnavalitsusele ettepanek lõpetada rendileping AS-ga Metrem, lugeda seni tasutud summad

renditasuks, müüa rendilepingu objektiks olev vara ja määrata selle alghinnaks 473 740 krooni;

müügisumma tasuda enne ostu-müügilepingu sõlmimist. Tallinna Linnavalitsuse 12. novembri

1996. a korraldusega otsustati teha hagejale ettepanek lõpetada ennetähtaegselt rendileping, müüa

talle vara 473 740 krooni eest ja juba tasutud summad lugeda renditasuks. Tallinna Linnavalitsuse

31. jaanuari 1997. a korraldusega eelnimetatud korralduse täitmine peatati seoses vajadusega esitada

rendileping seisukohavõtuks Tallinna Linnavolikogu revisjonikomisjonile. Revisjonikomisjon toetas

rahanduskomisjoni ja linnavarakomisjoni otsust rendilepingu lõpetamiseks AS-ga Metrem ja

rendilepingu objektiks oleva vara müügiks.

Tallinna linna 1994/1995. a eelarvest nähtub, et renditud vara müük AS-le Metrem toimub rendi

kaudu. Hageja on 21. aprillil 1997. a tasunud 473 740 krooni ja selle laekumist on linnavolikogu

kinnitanud 1997. a eelarve täitmise aruandes kajastatud linnavara müügist laekunud tuluna. Kuigi

volikogu kinnitab eelarve täitmise üldsummades, lisatakse valla- ja linnaeelarve seaduse § 11 lg 2 p 1

kohaselt eelarve projektile seletuskiri andmetega eelmise eelarveaasta tegelike, käesolevaks

eelarveaastaks määratud ja eelseisvaks eelarveaastaks kavandatud tulude ja kulude kohta vastavalt

nende liigendusele.

Rentnik võis põhivara arvele võtta üksnes põhivara omandiõiguse ülemineku korral. Samuti ei saa

rentnik rendilepingust tulenevat kohustust raamatupidamisarvestuses kajastada laenukohutusena, kui

pole tegemist kapitalirendiga, vaid võlgnevusena hankijale vastavalt esitatud rendiarvetele.

Kohus tõlgendas poolte vahel sõlmitud rendilepingut ja leidis, et tegemist on kapitalirendilepinguga,

s.t järelmaksuga ostu-müügilepinguga. Rendilepingu kohustatud pooleks, kelle kasuks TsÜS § 64 lg 3

järgi tuleb lepingut tõlgendada, luges kohus rentniku.

Tuginedes Tallinna 1994/1995. a eelarves tehtud viidetele vara müügile järelmaksuga, samuti

Tallinna Linnavalitsuse 12. novembri 1996. a korraldusele oli hagejal õiguspärane ootus vara ostule.

Õige on kostja väide, et hageja tasus 473 740 krooni pärast 31. jaanuari 1997. a korralduse

vastuvõtmist. Nimetatud summa on aga kajastatud 1997. a eelarves kui renditud vara müügist saadu.

Kohus leidis, et vara hageja bilanssi andmisega avaldasid pooled rendilepingus tahet vara väljaostuks

rentniku poolt kooskõlas RS §-ga 13 lg 1. Õige oli hageja viide TsK §-le 242 lg 1, mille kohaselt

müüja kohustub vara üle andma ostja omandisse ning ostja kohustub vara vastu võtma ja selle eest

tasuma. TsK § 165 kohaselt loetakse leping sõlmituks kokkuleppe saavutamisega kõigis selle

olulistes punktides. Leping võidakse sõlmida ka ettepaneku täitmiseks võtmisega. Ringkonnkohus

leidis, et rendilepingu kohustud pooleks on rentnik, kelle kasuks tuli lepingut tõlgendada. Kuna vara

oli rendile antud teatud tingimustel, sai hagejal olla õiguspärane ootus selle ostule. Sellele viitasid ka

esitatud tõendid. Hageja poolt tasutud ostuhinda ei ole kostja tagastanud. Viidet sellele, et vara taheti

müüa enampakkumise korras komisjoni otsuses ei sisaldu.

Kassatsioonkaebuses palus kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks

samale kohtule.

Kohtud on vääralt leidnud, et rendilepingus sisaldub omandiõiguse ülemineku kokkulepe. Varade

bilansis kajastamise kokkuleppe sõlmimine ja selle kokkuleppe täitmine ei ole omandiõiguse

tekkimise aluseks. Tehingu kajastamine raamatupidamisarvestuses sõltub tehingu sisust, tehingu sisu

ei sõltu aga kokkuleppest selle kajastamise kohta. Tahteavaldus omandist loobumiseks peab olema

väljendatud üheselt ja keeleliselt selgelt.

Rendileping on kahekülgne leping, milles kohustused lasuvad mõlemal lepingupoolel. Seega on

ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et kohustatud pooleks, kelle kasuks tuleb lepingut tõlgendada, on

rentnik. Kuna lepingu liigi osas on eriarvamused, tuleb käesolevas vaidluses tõlgendada mitte

rendisuhet, vaid väidetavat vara võõrandamissuhet. Kui tasulise võõrandamislepingu puhul tekib

kahtlus, kas isikul oli kohustus vara üle anda või mitte, siis tulenevalt TsÜS § 64 lg 3 tuleb leida, et

sellist kohustust ei olnud. Seega tuleks TsÜS § 64 lg 3 tõlgendamiskriteeriumide kohaselt tehingut

tõlgendada Tallinna linna kasuks ja leida, et tegemist ei ole kapitalirendi- ega ostu-müügilepinguga

ning omandiõigus kuulub Tallinna linnale.

Kohtud on ekslikult leidnud, et hagejal oli õiguspärane ootus vara ostule. Rendilepingu sõlmimise

aluseks 1992. aastal oli linnavolikogu vara rendile andmise otsus. Sellest tulenevalt ei saanud hagejal

olla ootust vara ostuks, vaid ainult rentimiseks. Samuti tähendab õiguspärase ootuse printsiip õigust

tegutseda mõistlikus ootuses, et rakendatav seadus jääb kehtima. See printsiip ei loo aga

omandiõigust ilma vastava tehinguta.

Erinevalt kohtute otsuses märgitust ei oma asjas tähtsust Tallinna Linnavolikogu komisjonide

otsused, sest vastavalt Tallinna põhimääruse § 31 lg 8 on linnavolikogu otsused soovituslikud.

Ebaõige on ka väide, et komisjonide otsuses puudus viide vara müügile enampakkumise teel, sest

alghinna fikseerimine seda näitabki.

Kassaator on seisukohal, et isegi kui rendilepingus sisalduks kokkulepe omandiõiguse ülemineku

kohta, oleks rendileping selles osas kehtetu, sest linnavolikogu otsustas 1992. aastal anda vara

rendile. Kui kohaliku omavalitsuse kõrgeim organ on otsustanud vara rendile anda, siis teistsugused

kokkulepped oleksid kehtetud, kuna nad on sõlmitud volitusi ületades. Tulenevalt rendilepingu ajal

kehtinud TsK § 66 ei tooks selline kokkulepe kaasa Tallinna linna omandiõiguse lõppemist rendile

antud varale. Linnavolikogu poolt eelarve täitmise aruande kinnitamine ei ole käsitletav rendilepingu

aktsepteerimisena võõrandamislepinguna.

Lugedes rendilepingu lõppenuks, tegi kohus otsuse esitamata nõude osas, kuna hageja nõudis

rendilepingu lugemist ennetähtaegselt lõpetatuks poolte kokkuleppel.

Vastustaja peab kassatsioonkaebust põhjendamatuks ning leiab, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik

ja põhjendatud.

Kolleegiumi istungil jäid esindajad kassatsioonkaebuses ja selle vastuses toodud seisukohtade juurde.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Kostja on vastuses hagiavaldusele ja apellatsioonkaebuses väitnud, et kui 29. oktoobri 1992. a

lepingus lepitigi kokku omandiõiguse üleminekus hagejale, siis on leping sõlmitud volitusi ületades,

kuna linnavolikogu otsus nägi ette vara rendile andmise. Selle kostja väite osas kohtu seisukoht

puudub. Eelnevaga on rikutud TsMS §-s 330 lg 6 sätestatut. Kas 29. oktoobri 1992. a leping sisaldas

kokkulepet omandiõiguse üleminekuks renditud vara suhtes rentnikule pärast laenuna vormistatud

vara maksumuse tasumist, tuleb välja selgitada lepingu tõlgendamise teel. TsÜS § 64 kohaselt tuleb

tehingu tõlgendamisel lähtuda eelkõige poolte tegelikust tahtest. Poolte tahe tuleb välja selgitada

lähtudes kõigist kohtu ette toodud asjaoludest. Poolte tahte väljaselgitamisel tuleb arvestada ka poolte

käitumist enne lepingu sõlmimist ja pärast seda. Seega on lepingu tõlgendamisel arvestatavad ka

linnavolikogu komisjonide otsused, linnavolikogu materjalid ja poolte kokkulepe tehingu

raamatupidamisliku kajastamise kohta. Eelnimetatud dokumendid iseenesest aga omandiõiguse

üleminekut varale ei tõenda. Seda ei tõenda ka tehingu kajastamine raamatupidamisarvestuses. Kuna

tehingu tõlgendamine kohustatud isiku kasuks TsÜS § 64 lg 3 järgi eeldab selgust, millise õigussuhte

tekitamisele oli poolte tahe suunatud ning millised on selles õigussuhtes poolte õigused ja

kohustused, siis pole osundatud norm vaidluses õigussuhte kvalifikatsiooni üle kohaldatav.

Kui lepingu tõlgendamisel selgub, et poolte vahel on 29. oktoobri 1992. a lepingus kokku lepitud

omandiõiguse üleminekus, siis tuleb võtta seisukoht, kas sellise kokkuleppega ületati lepingu

sõlmimisel volitusi. Sealjuures tuleb juhinduda lepingu sõlmimise ajal kohaliku omavalitsuse

organite pädevust reguleerinud ENSV kohaliku omavalitsuse aluste seaduse vastavatest sätetest ja

nendega kooskõlas olevatest alamalseisvatest õigusaktidest. Kui leping on sõlmitud volitusi ületades,

siis tuleb esitatud asjaoludest tulenevalt võtta seisukoht, kas ja millistel tingimustel on Tallinna linn

tehingu heaks kiitnud. Tervisehalli osas tuleb silmas pidada, et väidetava halli võõrandamise

kokkuleppe sõlmimise ajal 2. mail 1996. a reguleeris ehitise võõrandamist asjaõigusseaduse

rakendamise seadus. Kui selgub, et 29. oktoobri 1992. a leping ei sisalda võõrandamise kokkulepet

või leping on sõlmitud volitusi ületades ja seda pole hiljem heaks kiidetud, siis tuleb hageja vastavast

väitest tulenevalt võtta seisukoht, kas pädev organ otsustas vara võõrandamise 12. novembril 1996. a

ja kas omandi üleminekus on kokku lepitud sel ajal kehtinud seaduste kohaselt.

Asjakohane ei ole omandi tekkimise põhjendamine õiguspärase ootuse printsiibiga. Kui lepingus oli

omandi üleminekus kokku lepitud, siis tekkis omand ilma õiguspärase ootuse printsiibita enne

1. detsembrit 1993. a kehtinud TsK § 138 alusel asja üleandmise momendil või lepingus ettenähtud

ajal. Kui 29. oktoobri 1992. a leping ei sisalda kokkulepet vara võõrandamiseks, siis ei asenda

kokkulepet ka õiguspärase ootuse printsiip.

Nõustuda ei saa kassatsioonkaebuse väitega, et kuna kohus otsustas rendilepingu lõppenuks

lugeda,hageja nõudis aga selle lõpetatuks lugemist poolte kokkuleppel, siis on kohus teinud otsuse

esitamata nõude osas. Tuvastades renditud vara väljaostmise rentniku poolt, oli kohtul RS §-st 17 lg 1

tulenevalt alus lugeda rendileping lõppenuks seaduse alusel, kuigi hageja nõudis lepingu

ennetähtaegset lõpetatuks lugemist poolte kokkuleppel.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. aprilli 1999. a otsus tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale kohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Eesistuja A. Kull

Liikmed H. Jõks, L. Laarmaa