3-2-1-100-99 · Riigikohus

3-2-1-100-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 10. novembril 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja T. Vernik, hageja

M. Pärnasalu osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 18. oktoobril 1999. a

Marko Pärnasalu kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

8. juuni 1999. a otsuse Marko Pärnasalu hagis Õie "eptitski vastu korteri ostu-müügilepingu

kehtivaks tunnistamiseks.

Tallinna Ringkonnakohtu otsuse kohaselt erastati Kuusalu Põllumajandusühistu reformikomisjoni

8. aprilli 1993. a otsusega Õie "eptitskile 7018 osakukrooni eest Kuusalu vallas Kiiu küla majas 42

korter 6. Korter anti 15. aprilli 1993. a aktiga üle Õ. "eptitski omandisse.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid M. Pärnasalu ja Õ. "eptitski 14. augustil 1994. a korteri ostu-

müügilepingu. M. Pärnasalu tasus 7018 krooni ning korter läks tema valdusesse. Õ. "eptitski arvati

välja korteriühistu liikmete hulgast ja korteriühistu liikmeks võeti M. Pärnasalu, kes kirjutati koos

perega korterissesisse. Notariaalset ostu-müügilepingut ei sõlmitud, kuna elamu oli

inventariseerimata. 1994. a oktoobris esitas Õ. "eptitski nõude korteri vabastamiseks.

Hageja palus tunnistada kehtivaks TsÜS § 174 lg 2 alusel tema ja kostja vahel 14. augustil 1994. a

sõlmitud korteri ostu-müügilepingu. Pooled on lepingu täitnud, kuid kostja hoidub kõrvale lepingu

notariaalsest vormistamisest.

Harju Maakohus rahuldas 12. märtsi 1999. a otsusega hagi. TsÜS § 174 lg 2 sätestab, et juhul kui

enne 1994. aasta 1. septembrit tehti notariaalset tõendamist nõudev tehing notariaalset vormi

järgimata, kuid üks pooltest on enne nimetatud aega selle täielikult või osaliselt täitnud ja teine pool

hoiab tehingu notariaalsest vormistamisest kõrvale, on kohtul õigus tehingu täitnud poole nõudel

tunnistada tehing kehtivaks. Poolte vahel on 14. augustil 1994. a koostatud dokument, mille kohaselt

hageja on kostjale tasunud 7018 krooni korteri ostu-müügi eest. Dokumendist ei tulene, et tegemist

oleks olnud ostja ettemaksuga korteri müügil. Hageja seletuste ja tunnistaja Marika Pärnasalu

ütlustega on tõendatud, et dokument on koostatud 14. augustil 1994. a. Dokumendil olevate allkirjade

ehtsust on tõendanud Kuusalu vallasekretär pärast kostja naasmist Kiiule 1994. a oktoobris.

Dokumendiga raha maksmise kohta, hageja seletuste ja tunnistajate ütlustega luges maakohus

tõendatuks, et pooled leppisid 14. augustil 1994. a kokku korteri ostu-müügi olulistes tingimustes -

hinnas ja korteri üleandmise ajas. Kostja lahkus korterist, kirjutas ennast välja ning andis korteri üle

hagejale. Hageja asus omanikuna korterit remontima. Seega olid pooled 1. septembriks 1994. a

lepingu täitnud. Lepingut ei saanud kohe notariaalselt vormistada, kuna elamu inventariseerimine

viidi lõpule 1995. a. Selleks ajaks oli kostja ümber mõelnud, ei soovinud enam ostu-müügilepingut

sõlmida ja hakkas selle notariaalsest vormistamisest kõrvale hoiduma.

Hagi rahuldamata jätmise aluseks ei ole kostja väide, et korteri hind ei vastanud tol ajal samasuguste

korterite müügihinnale samas paikkonnas. Ostu-müügilepingus oli korteri hind määratud poolte

kokkuleppega, mis on tõendatud 14. augusti 1994. a dokumendiga, hageja seletuste ning tunnistajate

ütlustega. Ostu-müügileping oli täidetud 1. septembriks 1994. a.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas 8. juunil 1999. a maakohtu otsuse materiaalõigusnormi ebaõige

kohaldamise tõttu ja jättis uue otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt ei toimunud

Kuusalu vallasekretäri juures ostu-müügilepingu vormistamist, vaid ainult 14. augustil 1994. a

koostatud dokumendil olevate allkirjade ehtsuse tõestamine. Seda dokumenti ei saa vaadelda ostu-

müügilepinguna TsK § 242 mõttes, kuna selles puudub konkreetne müügihind. Hinda ei ole võimalik

tõendada tunnistaja ütlusega.

Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja jätta jõusse maakohtu otsuse.

Maakohus tuvastas, et pooled täitsid tehingu ja ringkonnakohus pole seda ümber lükanud. Ostu-

müügileping tuleb lugeda täidetuks, kui müüja on korteri ostjale üle andnud ja ostja on selle eest

tasunud kindlaksmääratud rahasumma. Kui kohus leiab, et tehingu on täitnud kasvõi hageja, siis tuleb

hagi rahuldada. Seega pidi ringkonnakohus kohaldama TsÜS § 174 lg 2, mille kohaselt hagi tehingu

kehtivaks tunnistamiseks võib esitada pool, kes on kasvõi osaliselt tehingu täitnud. Kostja väitis

esimese astme kohtus, et makstu oli ettemaks, mitte aga seda, et hinnas ei jõutud kokkuleppele. Seda

ei väitnud kostja ka apellatsioonkaebuses. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS §-s 319 lg 4 ja 229

lg 2 kehtestatut, tuginedes otsuses asjaolule, millele pole viidanud pool.

Väär ja vastuolus TsMS §-s 93 sätestatuga on seisukoht, et tunnistajad ei saa tõendada ostu-müügi

hinda. Hageja on tasunud korteri eest teatud summa. Pole võimalik, et nimetatud summa tasuti

õigusliku aluseta.

Apellatsioonikohus hindas ümber tunnistajate V. Ruuli ja M. Pärnasalu ütlused, kutsumata neid

kohtuistungile ja märkimata põhjust, miks tunnistajate ütlusi tuli teisiti hinnata. Sellega rikuti TsMS

§-s 332 sätestatut.

Müügihind lepiti kokku suuliselt enne nimetatud dokumendi koostamist, viimases fikseeriti raha

üleandmine. Ringkonnakohus ei põhjenda otsuses, miks ta ei lugenud korteri ostu-müügihinda

tasutuks. Tavakäibes mõistetakse ikka, et ostja tasub ostu eest. Seega on väär ja põhjendamata

järeldus, et dokument ei sisaldanud müügihinda.

Kostja ei viibinud asja arutamisel esimese astme kohtus ja apellatsioonikohus tugines tema seletusele

apellatsioonikohtu istungil. Seega anti hinnang tõendile, mida ei esitatud esimese astme kohtus, mille

esitamist ei taotletud ega põhjendatud apellatsioonkaebuses. Eelnevaga rikuti TsMS §-s 302 lg 4 ja

313 lg 3 sätestatut. Poole seletust saab tõendina arvestada alates esimese astme kohtust.

Kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja kaebust põhjendamatuks ja palus

apellatsioonikohtu otsuse muutmata jätta. Muuhulgas kordas kostja hagiavalduse vastuses ja

apellatsioonkaebuses väidetut, et 1994. a augustis oli 4-toalise korteri turuhind Kiiul üle 70 000

krooni.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 lg 1 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.

TsK § 165 lg 1 järgi loetakse leping sõlmituks, kui poolte vahel on saavutatud kokkulepe (vastavatel

juhtudel ka nõutavas vormis) kõigis selle olulistes punktides. TsK § 242 lg 1 kohaselt on ostu-

müügilepingu oluliseks tingimuseks müüdava asja hind. Müüja on alates kirjalikust vastusest hagile

väitnud, et 7018 krooni oli ettemaks ja täpsemalt hinnas kokku ei lepitud. Ka apellatsioonkaebuse p-

s 2.2 väitis kostja, et puudub ostu-müügileping ja selle alusel tasumisele kuuluv ostusumma. Seega

pidid kohtud vaidluse lahendamiseks kõigepealt tuvastama, kas poolte vahel oli saavutatud kokkulepe

kõigis ostu-müügilepingu olulistes punktides, s.t kas leping on üldse sõlmitud. Eelnevast tulenevalt

on alusetud kassatsioonkaebuse väited, et kostja esitas apellatsioonikohtusse põhjendamatult uue

tõendi, tugines asjaolule, mida ei esitatud maakohtus ja apellatsioonikohus ületas apellatsioonkaebuse

piire. Kas 14. augusti 1994. a dokumendis märgitud 7018 krooni on müügihind või mitte, see tuleb

välja selgitada lähtudes TsÜS §-s 64 sätestatust, mille kohaselt tuleb arvestada eelkõige poolte

tegelikku tahet. Poolte tahet saab kohus selgitada ja seda peab tegema lähtudes kõigist kohtu ette

toodud asjaoludest, mis võimaldavad teha järeldusi poolte tegeliku tahte kohta. Apellatsioonikohus

pidas vääraks maakohtu järeldust, mille kohaselt pooled leppisid kokku korteri ostu-müügi hinnas

7018 krooni. Maakohtu järeldus rajanes hageja seletusel, tunnistajate ütlustel ja 14. augusti 1994.a

dokumendil. Apellatsioonikohus märgib, et 14. augusti 1994. a dokumendil puudub müügihind,

tunnistaja ütlustega ei ole võimalik tehingu hinda tõendada ja kostja eitab kokkulepet 7018 kroonise

müügihinna osas.

Apellatsioonikohus ei arvesta TsÜS §-s 64 sätestatut. Asjaolust, et dokumendis ei kasutata sõna

"hind", ei järeldu kokkulepe puudumine hinna kohta. 14. augustil 1994. a koostatud dokumendi

tõlgendamisel tulebki välja selgitada, kas 7018 krooni oli kokkulepitud müügihind või miski muu.

Poolte tahet on võimalik välja selgitada kõigi tõenditega, sealhulgas tunnistaja ütlustega. Poolte tahte

väljaselgitamisel tuleb arvestada ka nende käitumist enne väidetava lepingu sõlmimist, lepingu

sõlmimise ajal ja pärast seda.

Kui kokkuleppe tõlgendamisel selgub, et poolte vahel on müüdava asja hind kokku lepitud, siis tuleb

kontrollida, kas pooled on esitanud asjaolusid, mis tõendatuse korral võiksid kaasa tuua tehingu

tühisuse muudel alustel peale tehingu kohustusliku vormi järgimata jätmise, näiteks TsÜS §-s 66 lg 1

sätestatud alustel. Ehitise või selle osa võõrandamise tehingu notariaalse tõestamise nõue teenib

eelkõige hoiatusfunktsiooni - kaitsta lepingupoolt järelemõtlematu teo eest. Notariaadiseaduse § 41

lg 3 kohaselt annab notar seoses notariaaltoimingutega isikutele ka õigusabi. Sama seaduse paragrahv

48 kohustab notarit notariaaltoimingu tegemisel selgitama notariaaltoimingut taotlevatele isikutele

notariaaltoimingu sisu ja õiguslikke tagajärgi. Seejuures peab notar eriti jälgima, et ei kahjustataks

seadust mittetundvate ja õiguslikku kaitset vajavate isikute huve. 14. augustil 1994. a kehtinud

Notariaadiseaduse § 52 lg 1 redaktsiooni kohaselt pidi notar keelduma notariaaltoimingu tegemisest

ka siis, kui notariaaltoimingu tegemiseks esitatud dokumendid ei vasta nõuetele või sisaldavad isikute

au ja väärikust teotavaid andmeid või on vastuolus üldtunnustatud kõlblusnormidega

Nimetatud normidest tulenevalt teenib notariaalse tõestamise nõue ka nõustamis- ja

kontrollifunktsiooni. Lepingutingimuste ja selle sõlmimise asjaolude kontroll on eriti oluline hagis,

kus taotletakse sellise tehingu kehtivaks tunnistamist, mis on sõlmitud järgimata kohustusliku

notariaalse tõestamise nõuet, s.t asjas, kus notariaalset tõestamist asendab kohtuotsus.

Kui on tuvastatud lepingu sõlmimine ja selle kehtivus sisu poolest, siis tuleb kontrollida, kas esinevad

TsÜS §-s 174 lg 2 sätestatud tehingu kehtivaks tunnistamise alused.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 8. juuni 1999. a otsus tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale kohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Marko Pärnasalule 8. juulil 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Odar

Liikmed H. Jõks, T. Vernik