3-2-1-92-99 · Riigikohus

3-2-1-92-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 27. oktoobril 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, hageja Õ. Lille

ja kostja A. Kivimetsa osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 27. septembril 1999. a

Õie Lille kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. mai 1999. a

otsuse Õie Lille hagis Kristi Mõttuse ja Ardi Kivimetsa vastu vahetaja õiguste ja kohustuste

ülekandmiseks.

Tartus Timuti 26 asuv elamu kaasomanikeks olid Õie Lill ja Elvi Rõbakov. 21. veebruaril 1996. a

sõlmis E. Rõbakov Kristi Mõttusega vahetuslepingu, mille kohaselt E. Rõbakov võõrandas talle

kuuluva " mõttelise osa sellest elamust K. Mõttusele, saades viimaselt vastu ühetoalise korteri Tartus

Puiestee 112A-47. Selle vahetuslepingu tühistasid pooled notariaalselt kinnitatud kokkuleppega 13.

mail 1996. a. 4. juunil 1996. a esitas Õ. Lill hagi K. Mõttuse ja E. Rõbakovi vastu vahetaja õiguste ja

kohustuse ülekandmiseks. E. Rõbakov suri 30. detsembril 1997. a.

Hagiavalduses taotles hageja üle kanda talle K. Mõttuse kui vahetaja õigused ja kohustused, mis

tulenesid 21. veebruaril 1996. a sõlmitud vahetuslepingust. Hageja väidetel ei teatanud E. Rõbakov

talle kui kaasomanikule vahetuslepingu sõlmimisest K. Mõttusega ega esitanud talle vahetuslepingu

ärakirja. Sellega rikkus E. Rõbakov tema ostueesõigust. Hageja arvates on tal õigus kasutada oma

ostueesõigust, lähtudes 21. veebruaril 1996. a sõlmitud vahetuslepingus märgitud majaväärtusest 65

000 krooni.

Tartu Linnakohus jättis 12. novembri 1998. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt on

leidnud küll tõendamist, et vahetuslepingu sõlmimisel rikuti hageja ostueesõigust, kuid asjale on

lisatud 13. mai 1996. a sõlmitud kokkulepe nimetatud vahetuslepingu tühistamiseks, seega taastati

endine olukord. Ostueesõigus kehtib AÕS § 266 lg 2 kohaselt ka siis, kui müüja ja ostja ostu-

müügilepingu tühistavad või seda muudavad pärast ostueesõiguse kasutamise avalduse saamist.

Ostueesõiguse aluseks on esialgne ostu-müügileping. Kostjate vahel oli sõlmitud vahetusleping.

Linnakohus leidis, et AÕS § 266 lg 2 alusel tuleks hagejale üle kanda mitte ainult K. Mõttuse õigus

omandada " mõttelist osa nimetatud elamust, vaid ka K. Mõttuse kohustus anda vastu temale kuuluv

ühetoaline korter, mis pole teostatav.

Tartu Ringkonnakohus leidis, et linnakohtu otsus on lõppjäreldustes õige, kuid muutis linnakohtu

otsuse põhjendust. Hagejal oli kaasomanikuna seadusest tulenev ostueesõigus. Küsimustes, mida

seadus ei reguleeri ehitise kui vallasja suhtes ostueesõiguse kasutamisel, kuuluvad kohaldamisele

asjaõigusseaduse sätted, mis reguleerivad kinnisasja ostueesõigust. Kuna seadus ei reguleeri

ostueesõigust vallasasjade vahetamise korral, siis määratakse ostuhind kooskõlas AÕS § 275 lg-ga 1.

Selle sätte kohaselt, kui ostueesõigus on seatud omandi võõrandamisele vahetamise või kinkimise

teel või muul viisil, samuti pärmisele, määratakse ostuhind hariliku väärtuse alusel, kui seaduses või

ostueesõiguse seadmise tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Sellest tulenevalt asus ringkonnakohus

seisukohale, et hagejal on õigus kasutada seadusest tulenevat ostueesõigust ehitise osa ostmiseks,

tasudes omanikule asja hariliku väärtuse järgi. Ehitiseosa hind võõrandamisel, välja arvatud

müümisel, määratakse AÕSRakS § 131 lg 1 alusel selle hariliku väärtuse alusel.

Samuti leidis ringkonnakohus, et vahetuslepingu puhul on ostueesõiguse kasutamine asja hariliku

väärtuse alusel põhjendatud, kuna vahetuslepinguga vahetatakse reaalseid asju, mitte nende väärtusi.

Hageja ei ole nõudnud ostueesõiguse kasutamist asja hariliku väärtuse alusel, milleks

kinnisvarabüroo K&H andmetel on 115 000 krooni. Väär on linnakohtu seisukoht, et ostueesõiguse

kasutaja peab vahetuslepingu puhul ostukohustuse täitma mitte raha maksmise, vaid vahetuslepingu

täitmisega ja andma vastu samaliigilise asja.

Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega

hagi rahuldada. Hageja leiab, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi ning

rikkus protsessiõigusnorme.

Ringkonnakohus kohaldas õigesti AÕS § 266 lg 2 kohaselt ostueesõiguse kasutamise alusena ostu-

müügilepingut osas, millises AÕSRakS § 131 lg 1 ei reguleeri vallasasjale ostueesõiguse teostamist.

Ringkonnakohtu poolt AÕS § 275 lg 1 kohaldamine on aga ebaõige.

AÕSRakS § 131 lg 1 sätestab seadusliku ostueesõiguse kaasomandis oleva ehitise mõttelise osa igat

liiki võõrandamise juhtudeks. AÕSRakS § 131 lg 1 kohustab võõrandajat enne tehingu tegemist

teatama ostueesõigust omavale isikule nii ehitiseosa hinna kui ka lepingu muud tingimused, kus on

kohustuslik kasutada harilikku väärtust (kohalik keskmine turuhind), mis on seega ostueesõiguslase

kaitseks põhjendamatult kõrge hinna eest. AÕSRakS § 131 sätestatud tingimuste rikkumine tõi kaasa

selle, et hagejal kui ostueesõigust omaval isikul on õigus omandada mõtteline osa ehitisest 21.

veebruaril 1996. a tehtud võõrandamistehingus ehitiseosale poolte antud hinnast lähtudes. Kui on

toimunud ostueesõiguse rikkumine, võib kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates

rikkumisest teadasaamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks.

TsK § 258 lg 2 kohaselt loetakse vahetuslepingu pooli selle vara ostjaks, mille ta saab ja selle vara

müüjaks, mille ta vastu annab. Vahetaja kui ostja õiguseks on osta ehitiseosa ja vahetaja kui ostja

seaduslikuks kohustuseks on maksta vahetajale kui müüjale võõrandamistehingus fikseeritud hind.

21. veebruaril 1996. a sõlmitud võõrandamistehinguga määrasid lepingupooled ehitise mõttelise osa

hinnaks rahalises väljenduses 65 000 krooni. Selle hinnaga on õigus omandada ehitise osa ka hagejal.

Ringkonnakohus on oma otsuses viidanud kinnisvarafirma K&H hindamisaktile, mida hageja

väidetel toimikus ei ole. Hageja on protsessi käigus viidanud esitatud dokumendi puudustele ja

asunud seisukohale, et seda dokumenti ei saa protsessis vaadelda tõendina. Kohtud ei ole

põhjendanud, miks hageja vastuväited on jäetud tähelepanuta.

Kohtuistungil toetas Õ. Lill oma kassatsioonkaebust ja A. Kivimets pidas kohtuotsust õigeks.

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebus ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks.

AÕSRakS § 131 lg 1 kohaselt, mis reguleerib ostueesõigust ehitise kui vallasasja võõrandamisel,

määratakse ehitiseosa võõrandamisel, välja arvatud müümisel, hind selle hariliku väärtuse alusel.

Võõrandamine on ka vahetus. Seega pole hariliku väärtuse alusel hinna määramiseks vaja viidata

AÕS §-le 275, kuna see reguleerib kinnisasjale ostueesõiguse teostamist. Väär on Õ. Lille väide, et

AÕSRakS § 131 lg 1 sätestatud etteteatamise tingimuste rikkumise tõttu on tal õigus omandada

mõtteline osa ehitisest hinnaga, mis pooled andsid sellele 21. veebruari 1996. a vahetuslepingus.

Hagejal oli õigus kasutada AÕSRakS § 131 lg 1 tulenevat ostueesõigust ehitise kui vallasasja osa

ostmiseks, tasudes selle eest asja hariliku väärtuse järgi. AÕS § 29 lg 2 kohaselt on asja harilikuks

väärtuseks selle kohalik keskmine müügihind (turuhind), milleks ringkonnakohtu otsusega tuvastati

kinnisvarabüroo K&H andmete alusel 115 000 krooni. Selle kohta on Tartu Linnakohtu toimiku lk

28-30 kinnisvarabüroo K&H hindamisakt, mida ringkonnakohus on hinnanud kui tõendit.

Ringkonnakohus tegi kindlaks, et vaidlusaluse majaosa harilik väärtus on suurem kui 65 000 krooni,

mida hageja oli nõus ostueesõigust kasutades majaosa eest maksma. Riigikohus ei või tuvastada

TsMS § 353 lg 3 kohaselt hagi aluseks olevaid asjaolusid, seega on ringkonnakohtu otsus seaduslik ja

kassatsioonkaebus ei anna alust selle muutmiseks.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tartu Ringkonnakohtu 12. mai 1999. a otsus muutmata ja Õ. Lille kassatsioonkaebus

rahuldamata.

EesistujaJ. Odar

Liikmed: H. Jõks, A. Kull