3-2-1-76-99 · Riigikohus

3-2-1-76-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 22. juunil 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja L. Laarmaa, liikmed J. Luik ja T. Vernik vaatas läbi

kirjalikus menetluses 7. juunil 1999. a

EÜS Vilistlaskogu kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

29. märtsi 1999. a otsuse Nikolai Radini hagis AS Rime Kinnisvara vastu ostueesõiguse

teostamiseks ja kinnistustraamatusse kande tegemiseks.

Eesti Üliõpilaste Seltsi (EÜS) Vilistlaskogu võõrandas 23. aprilli 1997. a ostu-müügi- ja kinnistule

hüpoteegi seadmise lepingu järgi Tallinnas J. Köleri 13 kinnistu Rime Kinnisvara AS-le. Hoone

J. Köleri 13 tagastati EÜS Vilistlaskogule Tallinna Linnavalitsuse 28. mai 1993. a määrusega.

Tallinna Linnakohtule 22. oktoobril 1997. a esitatud hagis ja selle täpsustuses taotles N. Radin

nimetatud kinnistule ostueesõiguse tunnustamist ja tema kandmist kinnistusraamatusse kinnistu

ainuomanikuna. Hagiavalduse kohaselt elab hageja üürilepingu alusel J. Köleri 13-6. Hageja leidis, et

ORAS §-st 121 lg 10 tulenevalt on tal selle kinnistu võõrandamisel ostueesõigus. Kuna Rime

Kinnisvara AS on juba kantud kinnistusraamatusse, siis on ostueesõiguse kasutajal õigus nõuda enda

kandmist kinnistusraamatusse ostja asemel.

Kostja hagiga ei nõustunud. Tema vastuväidete kohaselt ei ole hageja majanduslikult suuteline

teostama ostueesõigust ega hüvitama lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud

kulutusi, muid kasulikke ja vajalikke kulutusi ning tasuma makseid.

Kolmas isik EÜS Vilistlaskogu vaidles hagile vastu. Ta leidis, et hageja ei olnud elamu tagastamise

hetkel üürnik ega elanud tagastatavas hoones.

Tallinna Linnakohus rahuldas 6. novembri 1998. a otsusega hagi kinnistu ostueesõiguse tunnustamise

osas. Otsuse põhjenduste kohaselt jättis kohus hagi rahuldamata kinnistusraamatusse kande tegemise

osa. Otsuse resolutsioonis vastavasisuline otsustus puudub.

Tallinna Ringkonnakohus muutis 29. märtsi 1999. a otsusega osaliselt linnakohtu otsust ning jättis

N. Radini hagi tema kandmiseks kinnistusraamatusse J. Köleri 13 kinnistu ainuomanikuna

rahuldamata. Kinnistu ostueesõiguse tunnustamise osas apellatsioonikohus linnakohtu otsust ei

muutnud. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on TsÜS §-st 112 lg 2 p 1 tulenevalt

tsiviilõiguste üheks kaitse viisiks õiguse tunnustamine. N. Radinil on ORAS §-de 121 lg 10 ja 11

alusel kinnistu võõrandamisel ostueesõigus, kuna linnakohus tuvastas, et N. Radin elas üürnikuna

Köleri 13 korteris nr 6 hoone EÜS Vilistlaskogule tagastamise hetkel. ORAS § 121 lg 10 alusel

kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. AÕS § 264 lg 1 kohaselt teatas N. Radin

24. septembril 1997. a EÜS Vilistlaskogule kinnistu ostueesõiguse soovist.

Kassatsioonkaebuse esitas EÜS Vilistlaskogu, kes materiaalõiguse normide väära kohaldamise ning

protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu palus ringkonnakohtu otsuse ostueesõiguse

tunnustamise osas tühistada.

Kohtud on vääralt tõlgendanud ja kohaldanud asjaõigusseaduse ostueesõiguse teostamist

reguleerivaid sätteid ja TsÜS § 112 lg 2 p 1. AÕS § 264 lg 3 on sätestatud, mida saab nõuda

ostueesõiguse teostamise hagis - kinnistusraamatusse kande tegemist ja kinnisasjale omandiõiguse

tunnustamist. Sealjuures asetseb esikohal kinnistusraamatu kande nõue ning seejärel omandiõiguse

tunnustamise nõue. AÕS § 118 järgi tekib kinnisomand kinnistusraamatusse kandmisega. Seega on

ringkonnakohtu otsuses asutud väärale seisukohale, et vastav hagi esitatakse omandiõiguse

tunnustamiseks ning sellest tulenevalt kinnistusraamatu kande tegemiseks. Ostueesõiguse

tunnustamisega eirasid kohtud AÕS § 264 sätestatut.

Kohtud on vääralt tõlgendanud ostueesõiguse mõistet ja olemust. AÕS § 256 lg 1 kohaselt võib

kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks ostueesõigus on seatud, on õigus kinnisasja

võõrandamisel asuda omandaja asemele. Seega seadus näeb ette kas ostueesõiguse teostamise või

mitteteostamise. Kui kinnistusraamatu kande ja omandiõiguse tunnustamise hagi ei ole esitatud või

kui kinnistusraamatu kande nõue ostueesõiguse teostamise hagis jääb rahuldamata on ostueesõiguse

tunnustamine välistatud, sest olematut õigust ei saa tunnustada.

Ringkonnakohus on oluliselt rikkunud TsMS § 91 lg 1, lugedes N. Radini paljasõnalise väite alusel

tõendatuks, et ta elas elamu tagastamisel korteris nr 6, kuna kostja ja kolmas isik ei ole esitanud

tõendeid, mis selle väite ümber lükkaks. Kuna omandireformi kohustatud subjekt ORAS §-s 121 lg 1

ettenähtud kirjalikku üürilepingut enne tagastatava elamu üleandmist hagejaga sõlminud ei ole ning

hageja korteris nr 6 elamu tagastamisel ei elanud, ei laiene talle ORAS §-s 121 lg 10 sätestatud

kinnistu ostueesõigus. Kohus rikkus oluliselt TsMS § 330 lg 6, kuna ei vastanud apellatsioonkaebuse

põhjendustele. Elamuseaduse § 31 lg 1 kohaselt sõlmitakse üürileping kirjalikult. Kohtuotsuses ei ole

põhjendatud selle sätte kohaldamata jätmist.

Kostja AS Rime Kinnisvara kirjalikus vastuses pidas kassatsioonkaebust põhjendatuks.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normide väära kohaldamise tõttu

tühistada ostueesõiguse tunnustamise osas.

AÕS § 257 1. lõike kohaselt ostueesõigus tekib seaduse või tehingu alusel ja 5. lõike järgi seaduses

või ostueesõiguse seadmise tehingus määratakse, kellele ostueesõigus kuulub ja millistel juhtudel

seda saab teostada. Tagastatud elamu üürnike ühise ostueesõiguse sätestab ORAS § 121 lg 10. Samas

on sätestatud, et tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul,

muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Ostueesõiguse teostamist

reguleerivad asjaõigusseaduse 7. osa 2. peatüki sätted. Ostueesõiguse teostamise soovist peab

ostueesõigust omav isik teatama notariaalselt tõestatud avaldusega müüjale või ostjale (AÕS § 264

lg 1 ja 2).

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja nõuetekohase ostueesõiguse teostamise

avalduse esitanud. Vastavalt AÕS §-le 264 lg 3 avalduse esitamisega astub ostueesõigust omav isik

sõlmitud ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja omandab õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande

tegemist ning ostja või müüja keeldumisel esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja

kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. Avalduse esitamisega lähevad ostueesõiguse teostajale üle

kõik õigused ja kohustused, mis ostu-müügilepingu järgi olid ostjal (AÕS § 265). Kui kinnisasi on

juba läinud ostja omandisse või valdusesse, on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ostjale

ostuhinna, mille ta ostu-müügilepingu järgi on müüjale maksnud, samuti lepingu sõlmimise ja

kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud kulutused ja ostja poolt asjale tehtud vajalikud ja

kasulikud kulutused (AÕS § 269 lg 1 ja 2). Müüja või ostja võib AÕS § 271 lg 1 alusel keelduda

avalduse esitamisest ostueesõiguslase kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna, samuti

valduse talle üleandmisest, kui see isik ei ole täitnud ostu-müügilepingust ja seadusest tulenevaid

kohustusi. Juhul kui hageja ei ole nimetatud kohustusi täitnud, puudub kohtul alus kinnistusraamatu

kande tegemise ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamise nõude rahuldamiseks.

Ringkonnakohus on alusetult rahuldanud ostueesõiguse tunnustamise nõude. Seadusest tulenev õigus

ei vaja tunnustamist TsÜS § 112 lg 2 alusel. Üürniku ostueesõigus tekib ORAS § 121 lg 10 alusel, kui

ta on kinnistu võõrandamisel üürisuhte pooleks ja elas eluruumis elamu tagastamise hetkel (ORAS

§ 121 lg 11). Esitades hagi AÕS § 264 lg 3 alusel kinnistusraamatu kande tegemiseks ja kinnisasjale

omandiõiguse tunnustamiseks, peab hageja TsMS §-st 91 lg 1 tulenevalt tõendama, et ta on

ostueesõigust omav isik, sest ostueesõiguse olemasolu on üheks asjaoluks, millele tema hagi rajaneb.

Riigikohus ei pea vajalikuks analüüsida kaebuse väiteid ostueesõiguse tunnustamisel protsessiõiguse

normide rikkumise kohta, kuna ostueesõigust teostanud isiku õigused on kaitstavad üksnes AÕS §-s

264 lg 3 nimetatud viisil. Kinnistusraamatu kande tegemise nõude rahuldamata jätmist ei ole

kassatsioonkaebuses vaidlustatud.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. märtsi 1999. a otsus osas, millega

jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu 6. novembri 1998. a otsus ostueesõiguse tunnustamise osas

ning saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Eesti Üliõpilaste Seltsi Vilistlaskogule 28. aprillil 1999. a tasutud kautsjon 200

(kakssada) krooni.

Eesistuja L. Laarmaa

Liikmed J. Luik, T. Vernik