3-2-1-70-99 · Riigikohus

3-2-1-70-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 22. juunil 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja J. Luik vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 31. mail 1999. a

Siiri Sillajõe kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

19. veebruari 1999. a otsuse Siiri Sillajõe hagis Rein Eriku vastu eluruumist väljatõstmiseks.

Tallinna Ringkonnakohtu otsuse kohaselt tagastati elamu Tallinnas Kalju 6a 1. veebruaril 1994. a Tiia

Sillajõe ja Olev Tare kaasomandisse. Tagastamise ajal kasutas korterit nr 1 elamus 3. septembril

1984. a sõlmitud eluruumi üürilepingu alusel R. Erik. Enne kui hageja S. Sillajõe sai 8. märtsil

1994. a majaomanikuks, sõlmis ta R. Erikuga 21. veebruaril 1994. a üürilepingu tähtajaga kuni

1. august 1995. a.

Hageja palus 25. septembril 1995. a esitatud hagis kostja eluruumist välja tõsta, sest kostja ei kasuta

nimetatud eluruumi, selles elavad ajutised elanikud; üürileping oli sõlmitud kuni 1. augustini 1995. a

ja hageja teatas kostjale, et üürilepingut ei pikenda. Hageja viitas ES §-dele 28 lg 1, 33 lg 1 p 1 ja 2,

51 lg 1, 53, 48; TsK §-dele 173, 174, 175, 162, 163, 448 ja TsÜS §-dele 61 lg 1, 2 ja 64 lg 1.

Tallinna Linnakohtu 12. aprilli 1996. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu

31. oktoobri 1996. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

20. veebruari 1997. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati ja asi saadeti uueks arutamiseks.

Muuhulgas märkis Riigikohus, et ES § 4 lg 1 kohaselt on eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks

üürileping. Asja arutamise käigus on läbisegi vaidlustatud nii seda üürilepingut, mis sõlmiti 1984. a

kui ka tähtajalist lepingut, mille hageja sõlmis kostjaga 1994. a veel enne, kui hagejast sai

majaomanik. Asja sisulisel arutamisel peab kohus võtma kõigepealt seisukoha, kumma lepingu alusel

kostja eluruumi kasutab, ning sellest lähtudes tuleb anda juriidiline hinnang lepingu lõppemise või

lõpetamise erinevatele tagajärgedele, silmas pidades, et hagi esitati ES §-des 33 ja 53 toodud

asjaoludel. ES § 33 kohaselt võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada üürniku

eesõigust uue lepingu sõlmimisel, sealhulgas põhjusel, et üürnik jättis korduvalt täitmata oma

lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingutingimusi ja kui kohus teeb selles paragrahvis loetletud

alustel otsuse uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, siis kuuluvad üürnik ja temaga koos

elavad isikud väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Seega

on ES §-s 33 sätestatud väljatõstmise alused.

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. septembri 1997. a otsusega linnakohtu otsus tühistati

ja asi saadeti samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

Tallinna Linnakohus jättis 12. novembri 1998. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt elas kostja vara tagastamise ajal vaidlusaluses eluruumis ja kehtima jäi varem sõlmitud

üürileping, mille lõppemise tähtaeg oli 1. juuli 1997. a. Hageja poolt elamu hilisem omandamine ei

muuda üürilepingu tähtaega, sest eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele omanikule jääb varem

sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes. 21. veebruaril 1994. a sõlmitud üürileping

tähtajaga 1. august 1995. a ei ole eluruumi kasutamise õigsuslikuks aluseks, kuna ES § 28 lg 2

kohaselt võis üürileandjaks olla ainult eluruumi omanik ja lepingu sõlmimise ajal polnud hageja

eluruumi omanik. ES § 32 lg 2 kohustab üürileandjat üürilepingu lõpetamisest ette teatama. Pole

tõendatud, et hageja teatas kostjale soovist lõpetada üürileping, mille tähtaeg lõppes 1. juulil 1997. a.

Samuti pole tõendamist leidnud ES § 33 lg 1 p-des 1 ja 2 toodud alused. Tõendatud on, et kostja

maksab üüri posti teel. ES § 33 ei näe ette võimalust vaidlustada üürniku eesõigust uue üürilepingu

sõlmimisele, kui üürnik eluruumis ei ela. ES § 53 ei saa olla eluruumist väljatõstmise aluseks, vaid

annab üürileandjale õiguse nõuda üürniku eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamist. Seda

pole nõutud.

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium jättis 19. veebruari 1999. a otsusega linnakohtu otsuse

muutmata. Otsuse põhjenduste kohaselt tuli kohaldada ORAS § 12 lg 4 elamu tagastamise ajal

õigusjärgsetele omanikele kehtinud redaktsiooni. Osundatust tulenevalt loeti kostjaga üürileping

sõlmituks 1. juulini 1997. a. Omanikul ja üürnikul on küll õigus sõlmida uus üürileping omanikule

kuuluva eluruumi kasutamiseks, kuid nimetatud lepinguga ei saa muuta seadusega kehtestatud

üürilepingu tähtaega tagastatud majas. Tõendamata on hageja väide, et R. Erik elamu tagastamise ajal

vaidlusaluses eluruumis ei elanud, kuna hageja on käsitlenud teda üürnikuna, sõlmides 21. veebruaril

1994. a temaga uue üürilepingu. Vaidluse lahendamisel ei oma sisulist tähtsust see, et hagejale ei

tagastatud elamut, vaid ta omandas selle hiljem. Elamu omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb

varem sõlmitud üürileping jõusse. Tõendatud pole, et kostja ei täida üürilepingujärgseid kohustusi.

Hageja esindaja selgitas, et kostja on kogu aeg tasunud üüri. Samuti pole tõendatud, et kostja ei

kasuta eluruumi elamiseks. Hageja tunnistaja M. Kukk kinnitas, et kostja elab korteris pidevalt

1995. a detsembrist. Ka on kostja sellel aadressil saanud kätte kohtukutsed. Hageja pole tõendanud

uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise aluseid ega teatanud kostjale seaduses ettenähtud korras uue

lepingu sõlmimisest keeldumisest. 25. mail 1995. a esitatud ja 2. novembril 1996. a täiendatud hagi

seisukohalt ei oma tähtsust hageja väide, et ta teatas kostjale 1997. a mais soovist temaga üürilepingut

mitte uuendada.

Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks arutamiseks

samale kohtule või teha uus otsus. Kaebuse põhjenduste järgi rikkus kohus TsMS § 229, tehes otsuse

nõude kohta, mida ei esitatud. Nimelt on kohus rajanud otsuse eeldusele, et vaidlustati 3. septembri

1984. a üürileping. Pooled on vaidluses lähtunud sellest kui kehtivuse kaotanud lepingust ja

juhindunud 21. veebruari 1994. a sõlmitud lepingust. Kohus märgib, et hageja pole tõendanud

1. juulil 1997. a lõppenud üürilepingu uuendamata jätmise soovist. Võttes aluseks 3. septembri

1984. a üürilepingu, rikkus kohus TsMS §-des 67 ja 308 sätestatut, kuna jättis hageja ilma

võimalusest esitada tõendeid asjaolude kohta, millised kohus võttis aluseks otsuse tegemisel. Hageja

esitas apellatsioonikohtule kirja koopia, milles teatas oma soovist mitte uuendada üürilepingut ka

pärast 1. septembrit 1997. a. Asja läbivaatamisel ringkonnakohtus 4. septembril 1997. a esitas hageja

esindaja taotluse võtta asja juurde tõendid, mis kinnitavad, et majaomanikud kiitsid heaks hageja

poolt 21. veebruaril 1994. a sõlmitud üürilepingu. Esitatud tõendeid kohtuistungil tagasi ei lükatud

ega tagastatud esindajale. Kuna ringkonnakohus saatis asja uueks läbivaatamiseks linnakohtule,

eeldas hageja, et sinna saadetakse ka esitatud tõendid tehingu heakskiitmise kohta. Üürilepingu

heakskiitmist majaomanike poolt märkis hageja ka kirjalikus seletuses kostjale. Tutvudes 1998. a

novembris linnakohtus toimikuga, selgus, et nimetatud tõendeid selles pole. Apellatsioonkaebuses

taotles hageja eelmises ringkonnakohtu toimikus olevate tõendite asja juurde võtmist. Asja uuel

arutamisel ringkonnakohtus selgus, et nimetatud tõendid on ringkonnakohtu tsiviilasja II-2/464/97

toimikust kadunud ja istungi protokollis on määrus nende asja juurde võtmata jätmise kohta. Teades

kirjalikus seletuses märgitud tõendite puudumisest, pidi linnakohus andma hagejale aega nende

esitamiseks. Vastuolus kohtutoimikus olevate tõenditega ja väärad on kohtu järeldused, et elamu

tagastamise ajal elas kostja vaidlusaluses korteris ja teda käsitles üürnikuna ka hageja, kuna sõlmis

21. veebruaril 1994. a uue üürilepingu. Kostjaga varem sõlmitud üürileping oli lõppenud 1992. a

septembris ja üürilepingu sõlmimine 1994. a veebruaris ei tõenda, et kostja elas selles korteris. Kohus

on leidnud, et kuna kostja maksis üüri, siis on tõendamata üürilepingujärgsete kohustuste rikkumine.

Üürilepingu rikkumiseks on ka üüri õigeagne tasumata jätmine, samuti suurte koerte pidamine

korteris ja nende suukorvita viibimine trepikojas ja hoovis. Kohus pole põhjendanud, miks eeltoodu

pole üürilepingu rikkumine. Kohus on ühekülgselt hinnanud tunnistaja Meelis Kuke ütlusi. Ka on

kohtutoimikus tõendid selle kohta, et kostja ei ela korteris. Kohus on ekslikult leidnud, et hagi oli

esitatud ka ES § 33 lg 1 p 2 toodud alusel.

Kostja R. Erik pole kassatsioonkaebusele vastanud.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Ekslikud on kassatsioonkaebuse väited, et kohus tegi otsuse nõude osas, mida polnud esitatud ega

andnud hagejale tõendite esitamise võimalust. Hageja nõudeks oli kostja väljatõstmine eluruumist.

Asja lahendamiseks tuli kindlaks teha, millisel õiguslikul alusel kostja eluruumi kasutab. Sellise

juhise andis ka Riigikohus ja seda kordas apellatsioonikohus oma 12. septembri 1997. a otsuses,

millega asi saadeti linnakohtusse uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonikohtu 4. septembri 1997. a

kohtuistungi protokoll kajastab kohtu määrust, millega võeti asja juurde küll hageja esindaja kirjalik

taotlus, kuid jäeti rahuldamata taotluse sisu - võtta asja juurde täiendavaid tõendeid. Eeltoodu põhjal

oli hagejal teada, et tõendamisele kuulub ka eluruumi kasutamise õigusliku alusega seonduv,

vastavaid dokumente apellatsioonikohus vastu ei võtnud ja saatis asja uueks arutamiseks

linnakohtule. Seal oli hagejal võimalik tõendeid esitada.

Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide, et lugedes tõendamatuks, et kostja ei elanud eluruumis

selle tagastamise ajal, pole kohus põhjendanud nende tõendite tagasilükkamist, mis väidetavalt

kinnitavad kostja alalist lahkumist eluruumist. Seejuures tuleb silmas pidada, et täiendatud

hagiavalduse väitel lahkus hageja alatiselt elama teise kohta - oma elukaaslase juurde - 1992. a

septembris ja ES § 53 järgi lõppes sellega varasem üürileping. Seega põhjendas hageja kostja alatise

lahkumisega elama teise elukohta varemsõlmitud üürilepingu lõpetamist üürniku algatusel. Hagi

alusesse kuuluvat asjaolu, kas eeltoodud alusel 3. septembril 1984. a sõlmitud üürileping lõppes või

mitte, on kohtul õigus tuvastada ja lugeda leping lõppenuks ka ilma, et hageja nõuaks üürniku õiguse

kaotanuks tunnistamist eluruumile.

Puudub ringkonnakohtu seisukoht apellatsioonkaebuse väite kohta, et 21. veebruari 1994. a

üürilepingu sõlmis hageja elamuomanike nimel nende esindajana ja majaomanikud on lepingu heaks

kiitnud. Sellega on apellatsioonikohus rikkunud TsMS §-s 330 lg 6 kehtestatut, mille kohaselt kohus

peab vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele. Apellatsioonikohtu otsus 21. veebruari 1994. a

lepingu osas on vastuoluline: muutmata on jäetud linnakohtu otsus, milles leiti, et see leping pole

eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks ja samas leiti, et omanikul ja üürnikul oli õigus sõlmida uus

üürileping, kuid nad ei saa kokkuleppel muuta seadusega kehtestatud üürilepingu tähtaega tagastatud

majas. Viimane apellatsioonikohtu seisukoht on ekslik. Pooled võisid ja ka ORAS § 121 lg 1 järgi

võivad kokku leppida teistsuguse üürilepingu kehtivuse tähtaja, kui see tuleneb nimetatud seadusest.

Nii hagiavalduses kui apellatsioonkaebuses on hageja põhjendanud oma nõuet ka sellega, et

üürilepingu rikkumine seisnes korduvas üüri tasumisega viivitamises ja korteris koerte pidamises.

Kas nimetatud asjaolud on tõendatud ja kas sellega rikuti üürilepingu tingimusi, selles osa puudub

kohtu seisukoht. Seega on apellatsioonikohus rikkunud TsMS §-s 330 lg 4 sätestatut, mille kohaselt

otsuses märgitakse ka tuvastatud asjaolud, tõendid, mille alusel asjaolud on tuvastatud ja asjaoludest

tehtud õiguslikud järeldused.

Apellatsioonikohus on märkinud, et hageja pole teatanud kostjale seaduses ettenähtud korras uue

lepingu sõlmimisest keeldumisest ning 25. mail 1995. a esitatud ja 2. novembril 1996. a täiendatud

hagi seisukohalt ei oma tähtsust hageja väide, et ta teatas kostjale 1997. a mais soovist temaga

üürilepingut mitte uuendada. Eelnevast ei selgu, millisest seadusest nimetatud kord tuleneb ja milline

see apellatsioonikohtu arvates on. Sellega on rikutud TsMS §-s 330 lg 4 sätestatut.

Juhindudes TsMS §-st 363 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 19. veebruari 1999. a otsus tühistada ja saata asi

uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Malle Kukele 16. märtsil 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Odar

Liikmed H. Jõks, J. Luik