3-2-1-55-99 · Riigikohus

3-2-1-55-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 15. juunil 1999. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Vernik vaatas läbi

kirjalikus menetluses 3. mail 1999. a

Jelena Kuznetsova kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

16. oktoobri 1998. a otsuse Irina Kuzmenko hagis Jelena Kuznetsova vastu uue üürilepingu

sõlmimisest keeldumiseks.

Haapsalu Linnavalitsuse 17. detsembri 1993. a korralduse nr 125 alusel tagastati omandireformi

õigustatud subjektile Irina Kuzmenkole, kelle elukoht on Valgas Uus 12-53, majavaldused Haapsalus

Kalda 2 ja 2A. Eluruumi Kalda 2-1 kasutamiseks sõlmisid Irina Kuzmenko ja Jelena Kuznetsova, kes

elas majavalduste tagastamise hetkel samas eluruumis, tähtajalise üürilepingu 1. juulini 1997. a.

Hageja vaidlustas kohtus üürniku eesõiguse uue üürilepingu sõlmimiseks ja palus ES § 33 lg 1 p 2

alusel tunnistada hageja õigust keelduda kostjaga uue üürilepingu sõlmimisest, sest üüritud eluruum

on elamiseks vajalik hagejale endale, millest ta teatas kostjale 9. mail 1997. a.

Lääne Maakohtu 5. juuni 1998. a otsusega hagi rahuldati. Kohus tunnistas hageja õigust keelduda uue

üürilepingu sõlmimisest kostjaga. ES § 33 lg 1 p 2 ja lg 2 kohaselt võib üürileandja lepingu tähtaja

möödumisel kohtus vaidlustada üürniku eesõiguse uue lepingu sõlmimiseks, kui üüritud eluruum on

elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele. Kui kohus teeb otsuse uue

üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, siis kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud

väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Kohtuotsuse

põhjenduste kohaselt lõppes üürileping ES § 51 lg 1 alusel tähtaja möödumisel 1. juulil 1997. a.

Hageja ja tema esindaja ütlustega on tõendatud, et hageja soovib koos abikaasaga elama asuda

Haapsallu Kalda 2-1, kuna selle kasutuskulud on väiksemad, kui hageja senises elukohas Valgas.

Hagejale kuuluv teine elamu Kalda 2A ei ole elamiskõlblik.

Tallinna Ringkonnakohtu 16. oktoobri 1998. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Kohtuotsuse

põhjenduste kohaselt on maakohus vaidluse õigesti lahendanud elamuseaduse alusel, kuna pooled

sõlmisid pärast elamu tagastamist uue üürilepingu. Maakohus on piisavalt põhjendanud hageja

elamispinna vajadust. ES § 33 lg 2 kohaselt, kui kohus teeb otsuse üürilepingu sõlmimisest

keeldumise kohta, kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud väljatõstmisele teist eluruumi vastu

andmata. Hageja ei palunud kostjat eluruumist välja tõsta ja kohus ei pidanud otsustama kostjale teise

eluruumi vastuandmist. Eluruumi vastuandmise kohustus ES § 33 lg 2 alusel lasub üürileandjal vaid

siis, kui vaidlusalune eluruum asub riiklikus või munitsipaalomandis ning seda vaid juhul, kui

üürileandja on palunud üürniku eluruumist välja tõsta.

Kassatsioonkaebuses palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõigusnormi väära

kohaldamise tõttu. Vaidluse lahendamisel oleks kohtud pidanud juhinduma omandireformi aluste

seadusest.

ORAS § 121 lg 4 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu pikendamist vaidlustada üksnes juhul, kui

üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale või tema perekonnaliikmele tingimusel, et

üürileandja või tema perekonnaliikme kasutuses ei ole antud kohaliku omavalitsusüksuse

territooriumil samaväärset eluruumi või nad ei ole seda võõrandanud pärast elamu tagastamist või

nad ei ole seda vahetanud enne elamu tagastamist üürnikuga eluruumi kasutamise õigust. Hagejale ja

tema emale Salli Rõbalovskajale tagastati mitu maja Haapsalus. Hageja ema võõrandas tagastatud

eluruumid. ES § 10 lg 1 järgi on hageja ema hageja perekonnaliige. Kohtud ei motiveerinud, miks ei

ole perekonnaliikmeks olemine ES § 10 lg 1 ja ORAS § 121 lg 4 p 2 järgi samane. Hageja ei ole

tõendanud, et ta ise vajab elamiseks Kalda 2-1 eluruumi. Hagejale kuulub vaba korter Kalda

2A. Seega on eluruum elamiseks olemas. Haapsalu Linnavalitsus ei ole elamut Kalda 2A eluruumide

hulgast välja arvanud. Kohtud jätsid põhjendamata, miks ei võiks hageja seda eluruumi kasutada.

Kostja on ajutiselt korterist Kalda 2-1 ära olnud, kuid õigeaegselt üüri tasunud ja ta soovib korteris

Kalda 2-1 elada. Kohtule ei ole esitatud Haapsalu Linnavalitsuse tõendit kostja võtmise kohta

eluruumi vajajate järjekorda.

Hageja teatas kostjale rendilepingu lõpetamisest. Üürilepingu lõpetamisest ei ole ette teatatud ja

üürileping pikenes alates 2. juulist 1997. a viieks aastaks.

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ta teatas kostjale õigeaegselt üürisuhte lõppemisest,

kuigi nimetas üürilepingut ekslikult rendilepinguks. Hageja ema Salli Rõbalovskaja oli iseseisev

omanik, ta on tagastatud elamud realiseerinud, ta ei ole käesoleva vaidlusega seotud ega ole

kohustatud hagejale eluruume andma. Kohaldamisele kuuluvad elamuseaduse sätted, sest pärast

elamu tagastamist hagejale sõlmisid pooled uue üürilepingu, mistõttu ORAS § 121 lg 4 p 2 ei ole

enam hagejale siduv. Kostja elab juba aastaid mujal ega kasuta eluruumi vastavalt otstarbele. Hageja

elamispinna vajadus on piisavalt tõendatud.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise

tõttu.

Apellatsioonikohus

asus

õigesti

seisukohale,

et

vaidluse

lahendamisel

tuleb

juhinduda

elamuseadusest. Elamuseaduse § 73 kohaselt reguleerib omandireformi käigus tagastatud

eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 121 sätestatud

erisustega. ORAS § 121 lg 1 kohaselt elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks

kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik

ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Tuvastatud on, et hageja ja kostja leppisid kokku teisiti -

sõlmisid tähtajalise üürilepingu 1. juulini 1997. a. Kuna kostja pidas üürilepingut pikenenuks, kuigi

ES § 32 lg 2 nõudeid järgides teatas hageja enne üürilepingu tähtaja möödumist kostjale üürilepingu

lõpetamisest, siis oli hageja lepingu tähtaja möödumisel õigustatud vaidlustama elamuseaduse alusel

üürniku eesõiguse uue üürilepingu sõlmimiseks.

Hageja väitis, et üürileantud eluruum on elamiseks vajalik temale endale. TsMS § 91 lg 1 kohaselt

peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

Apellatsioonikohus rikkus seda nõuet jättes põhjendamata, millele tuginedes leiti, et maakohus on

piisavalt põhjendanud hageja elamispinna vajadust. Maakohtu otsuses on märgitud üksnes, et hageja

ja tema esindaja seletustega on tõendatud soov elama asuda vaidlusalusesse eluruumi.

Apellatsioonikohus rikkus TsMS § 330 lg 4 nõudeid, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas

märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu

järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas.

Apellatsioonikohus rikkus TsMS § 330 lg 6 nõudeid, mille kohaselt peab ringkonnakohus otsuses

vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele. Apellatsioonkaebuses vaidlustas kostja hageja soovi

asuda just tema korterisse elama, põhjendades seda asjaoluga, et hagejale tagastatud teine elamu

Kalda 2A on vaba ja hageja võiks seda elamiseks kasutada. Sama väidet kordab kostja ka

kassatsioonkaebuses, sest apellatsioonikohus jättis apellatsioonkaebuse põhjendused tähelepanuta.

Kassatsioonikaebuse põhjendused kostja enda perekondlike suhete ja viibimiskoha kohta jäävad

tähelepanuta, kuna apellatsioonikohtu otsust selle kohta ei ole ning see ei puutu ka vaidluse sisusse,

sest hagi aluseks ei olnud kostja äraolek eluruumist, vaid uue üürilepingu sõlmimisest keeldumine

seoses hageja sooviga elama asuda kostja poolt kasutatavasse eluruumi.

ES § 32 lg 2 kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu

lõpetamist või uue üürilepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole

teisiti ette nähtud. Kohtud on tuvastanud, et hageja teatas kostjale üürilepingu lõpetamisest enne

üürilepingu tähtaja möödumist. Kuna poolte vahel oli vaid üks leping eluruumi Kalda 2-1

kasutamiseks kuni 1. juulini 1997. a., siis ei oma õiguslikku tähendust 9. mai 1997. a hageja saadetud

teates üürilepingu lõppemisest sõna "rendileping" kasutamine. Üürisuhted määrab lepingu sisu, aga

mitte ekslikult kasutatud sõna "rendileping".

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnikke

võib kohus välja tõsta üksnes ES §-s 33 lg 3 p 1 ja 2 sätestatud tingimustel. ES § 33 lg 3 p 1 ja 2

kohaselt võib kohus üürilepingu tähtaja möödumisel üürnikku, kellel oli eluruumi tagastamisel kehtiv

üürileping, ja temaga koos elavaid isikuid, välja tõsta, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik

üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele, ainult juhul, kui on täidetud üks tingimustest: 1)

riigiasutus või valla- või linnavalitsus annab üürnikule ja temaga koos elavatele isikutele vastu teise,

ES § 56 nõuetele vastava eluruumi; 2) riigiasutus, valla- või linnavalitsus või üürileandja saavutavad

üürniku ja temaga koos elavate isikutega kokkuleppe neile sobiva eluruumi andmiseks.

Kokkuleppeks võib olla ka senise eluruumi vabastamise eest rahalise kompensatsiooni maksmine.

Kokkulepe peab olema kirjalikus vormis ja notariaalselt tõestatud. Kuna nimetatud sätted kehtisid

ringkonnakohtu 16. oktoobri 1998. a otsuse tegemise ajal, ei ole õige ringkonnakohtu viide ES §-le

33 lg 2, mis ei laiene üürnikele, kellel oli kehtiv üürileping eluruumi tagastamise hetkel.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s :

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. oktoobri 1998. a otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Jelena Kuznetsovale 30. novembril 1998. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Luik

Liikmed H. Jõks, T. Vernik