3-2-1-50-99 · Riigikohus

3-2-1-50-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 18. mail 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, hageja

esindaja vandeadvokaat V. Kõve ja kostja esindaja vandeadvokaat Ü. Talviste osavõtul, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 19. aprillil 1999. a

Peter

Scheeli

kassatsioonkaebuse

alusel

Tallinna

Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi

7. detsembri 1998. a otsuse Peter Scheeli hagis Bonose Investeeringute AS-i vastu ostja õiguste

ja kohustuste ülekandmiseks.

Tallinna Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kuulub Peeter Scheelile 1/5 mõttelist osa majavaldusest

Tallinnas Kose tee 9. 18. aprilli 1997. a kirjaga teatas kaasomanik Sylvilin Schmakowski soovist

müüa ehitis 1,3 miljoni Saksa marga eest. Hageja esindaja teatas 12. mai 1997. a kirjaga, et võtab

eelisostu pakkumise vastu. Rikkudes hageja ostueesõigust, sõlmiti 6. mail 1997. a Bonose

Investeeringute AS-ga eelleping, mille punkti 1.1 järgi kuulus müüjatest Ruth tom Diek-

Fennemannile 1/20, Jörn Hermann Frischile 1/20 ning Sylvilin Schmakowskile 5/20 mõttelist osa

ehitisest Tallinnas Kose tee 9. Lepingu punktide 3.1 ja 4.11 järgi müüvad müüjad Bonose

Investeeringute AS-le neile kuuluvad mõttelised osad 472 500 Saksa marga eest pärast lepingus

ettenähtud tingimuste täitmist. Hageja palus üle kanda ostja õigused ja kohustused vastavalt

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131 lõikele 1.

Tallinna Linnakohus jättis 22. jaanuari 1998. a otsusega hagi rahuldamata. Linnakohus luges

tõendatuks, et rikkudes hageja ostueesõigust, sõlmiti 19. mail 1997. a ja 4. juunil 1997. a ostu-

müügilepingud, milliste järgi Bonose Investeeringute AS omandas 2/5 mõttelist osa Tallinnas Kose

tee 9 asuvast varast. Otsuse põhjenduste kohaselt leppisid müüjad ja ostja 6. mail 1997. a sõlmitud

eellepingus kokku pärast milliste tingimuste täitmist ja millistel tingimuste müüakse kaasomanikele

kuuluvast Tallinnas Kose tee 9 asuvatest ehitistest 2/5 mõttelist osa. Pooled sõlmisid eellepingu

notariaalses vormis, kuigi kehtiva seaduse kohaselt ei vajanud see kohustuslikku notariaalset

tõestamist. Omandi üleminekut kostjale ei toimunud eellepingu alusel ja sellega ei rikutud

kaasomaniku ostueesõigust. Tallinna Hooneregistri 8. jaanuari 1998. a teatise nr 17854/647 järgi läks

omandiõigus 2/5 mõttelises osas hoonetele Tallinnas Kose tee 9 üle kostjale 19. mail 1997. a ja

4. juunil 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingute alusel. Kuivõrd hageja soovib astuda ostja õigustesse

ja kohustustesse 6. mai 1997. a eellepingu alusel, tuleb hagi jätta rahuldamata.

Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. detsembri 1998. a otsusega Tallinna Linnakohtu 22. jaanuari

1998. a otsuse muutmata.

Apellatsioonikohus pidas põhjendatuks linnakohtu järeldust, et ehitiste mõttelise osa müümisel

kostjale rikuti hageja ostueesõigust. Kuna Bonose Investeeringute AS omandas mõttelise osa

Tallinnas Kose tee 9 ehitistest 19. mail 1997. a ja 4. juunil 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingute,

mitte 6. mail 1997. a sõlmitud eellepingu järgi, siis ei saa hageja nõuda ostja õiguste ja kohustuste

ülekandmist eellepingu järgi.

Kuna ostja õigused ja kohustused lähevad ostueesõigust kasutavale isikule üle samas mahus, nagu

need olid esialgsel ostjal, siis on AÕS RakS § 131 kohaldamise eelduseks, et ostja õiguste ja

kohustuste ülekandmist nõudev hageja oleks täitnud ostu-müügilepingust tulenevad ostja kohustused

ning tasunud esialgsele ostjale, s.o Bonose Investeeringute AS-le ostusumma ja lepingu sõlmimise

kulud või deponeerinud need summad. Kostja on olnud nõus tema õiguste ja kohustuste

ülekandmisega hagejale, kui viimane tasub või deponeerib ostusumma. Hageja keeldub ostusumma

tasumisest või deponeerimisest kostjale.

Põhjendatuks loeti apellandi väide, et temale ostu-müügilepingute ärakirju ei antud. See ei ole aga

iseenesest kohtuotsuse tühistamise aluseks. Kohtuistungi protokollidest nähtub, et hageja oli ostu-

müügilepingutest teadlik, leidis, et need ei puutu asjasse ja ta ei soovi muuta hagi nõuet. Samuti leidis

hageja, et need lepingud ei kehti, sest on sõlmitud pärast eellepingu sõlmimist. Seega on hageja

esindaja kohtuistungil oma seisukoha ostu-müügilepingute kohta avaldanud ning hageja

protsessiõigusi ei ole oluliselt rikutud. Ta ei ole taotlenud ka kohtuistungi edasilükkamist, et võtta

seisukoht ostu-müügilepingute osas.

Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

Kohtud leidsid õigesti, et hageja ostueesõigust rikuti, kuid vaatamata sellele jätsid hagi ostja õiguste

ja kohustuste ülekandmiseks rahuldamata. Vastavalt AÕSRakS § 131 lõikele 1 piisab õiguste ja

kohustuste ülekandmise nõude rahuldamiseks sellest, et on tuvastatud ostueesõiguse rikkumine. Selle

sätte kohaselt tuleb ostueesõiguse rikkumise läbi saadu hagejale välja anda. Ostja õiguste ja

kohustuste omandamisel tekivad ostueesõigusega isikul kohustused müüja ees, müüja ja esialgse

ostja vahelised õigussuhted on nende omavaheline probleem. AÕSRakS § 131 lõike 1 kohaselt

määratakse ostueesõiguse teostamise tingimused lähtuvalt müügikavatsuse teatest. Seda on hageja

S. Schmakowski osas ka teinud ja ülejäänud kaasomanike osas tuginenud 6. mai 1997. a lepingu

tingimustele. 6. mail 1997. a sõlmitud lepingust tuleneb ostutingimuste seotus ühelt poolt Ruth tom

Dieck"i, Jörn Frisch"i ning teiselt poolt ostueesõigust teostava hageja vahel mõlemaga 67 500 Saksa

marga ulatuses; Sylvilin Schmakowski ja ostueesõigust teostava hageja vahel tuleneb seotus

18. aprilli 1997. a kirjalikust müügitahteavaldusest ja selle vastuvõtmisest hageja poolt 12. mail

1997. a 325 000 Saksa marga ulatuses. Need summad on hageja kohustatud maksma vastavate

mõtteliste osade müüjatele. 19. mail ja 4. juunil 1997. a sõlmitud lepingutega pole sel mingit pistmist.

Viimatinimetatud lepingud on sõlmitud AÕSRakS § 131 lg 1 rikkudes ja seega tühised.

Ostueesõigusega isik saab pärast talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist kõik ostja õigused ja

peab sellest ajast täitma ka ostja kohustused. Kohustuste varasemat täitmist seadus ei sätesta.

Osundatud norm ei kehtesta raha maksmise nõuet ostueesõigusega isiku poolt esialgsele ostjale.

Seadus ei sätesta ka kohtu õigust omaalgatuslikult kontrollida, kas hageja nimetatud summad ka

tegelikult maksab. Pealegi pole kostja tõendanud, millised ostja kohustused, millal ja millises ulatuses

on ta täitnud. Hageja on algusest peale soovinud õiguste ja kohustuste ülekandmist lähtudes

AÕSRakS § 131 lõikest 1, mitte aga konkreetsest lepingust. Ringkonnakohus on ekslikult arvanud, et

hageja taotleb õiguste ja kohustuste ülekandmist tulenevalt 6. mai 1997. a sõlmitud lepingust. Kuna

hageja ei saa reaalselt täpselt teada, millises staadiumis võõrandamine parajasti on, ei saa ta ka täpselt

nimetada lepingut, millest tulenevad õigused ja kohustused, mida ta enesele taotleb.

Kuigi 6. mail 1997. a sõlmitud leping on pealkirjastatud "eellepinguna", sisaldab see kõiki ostu-

müügilepingu olulisi tingimusi - piisavalt täpselt piiritletud ostu eset ja hinda, samuti on leping

seadusega ettenähtud vormis tõestatud. Kuna lepingus on loetletud rida tingimusi, võib seda pidada

tingimuslikuks ostu-müügi lepinguks, mitte "eellepinguks". See leping peaks määratlema ka ostja

õigused ja kohustused, milliste ülekandmist hageja taotles.

Seega tuleb ostja õiguste ja kohustuste kindlaksmääramisel võtta aluseks 18. aprilli 1997. a

müügipakkumine ja 6. mai 1997. a leping. Seadusega ei saa olla kaitstud olukord, kus pärast teise

kaasomaniku ostusoovi teadasaamist sõlmivad pooled uue lepingu juba sellistel tingimustel, mida

teine kaasomanik aktsepteerida ei saa. Ostusoovist teatamisega tekib poolte vahel õigussuhe, nagu ka

esimesest lepingust teadasaamise ja sellest tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmise soovi

avaldamisega.

Ostueesõiguse eiramise tagajärjel peab esialgne ostja pöörduma väidetavalt makstud ostuhinna

tagasisaamiseks oma lepingupartnerite poole, kellega koos tegutsedes ostueesõigust rikuti.

Määrav ei ole kas hageja teadis 19. mail ja 4. juunil 1997. a sõlmitud lepingutest, vaid see, kas kohus

tegi hagejale teatavaks, et vastustaja esitas lepingud toimikusse ja kaasas need seega menetlusse. Seni

kuni kohus pole hagejat vastavalt teavitanud, pole 19. mai ja 4. juuni 1997. a sõlmitud lepingud

menetluse esemeks, olenemata sellest, kas hageja neid tunneb või mitte. Jättes vastavate lepingute

toimikusse lisamisest hagejale teatamata, rikkus ringkonnakohus hageja õigust õiguslikule

ärakuulamisele. Ainuüksi see rikkumine on aluseks on I ja II astme kohtu otsuse tühistamisele.

Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Väär on hageja väide, et ta ei taotlenud ostja õiguste ja

kohustuste üleandmist mitte 6. mai 1997. a lepingu vaid üksnes seaduse alusel. Esitatud

hagiavalduses nimetab ta ostja õiguste ja kohustuste väljaandmise alusena 6. mail 1997. a sõlmitud ja

notar Aivar Mesikäpa poolt tõestatud lepingut. Samuti on hageja tasunud riigilõivu arvutatuna 6. mai

1997. a eellepingu hinnast.

Kostja leiab, et AÕSRakS § 131 alusel on ostja õiguste ja kohustuste ülekandmine hagi alusena

rakendatav ainult konkreetse võõrandamistehingu suhtes. 6. mai 1997. a eellepinguga ei võõrandatud

midagi. Hageja on esitanud kassatsioonkaebuses väiteid ja uusi nõudeid, mida ta pole varem esitanud.

Kolleegiumi istungil jäid poolte esindajad kaebuses ja vastuses toodud seisukohtade juurde.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

AÕSRakS § 131 lg 1 järgi on kaasomandis oleva ehitise kui vallasasja võõrandamisel võõrandaja

kohustatud kirjalikult teatama teistele ehitise kaasomanikeleehitiseosa võõrandamise kavatsusest,

näidates ära ehitiseosa võõrandamise hinna ja muud tingimused. Ehitiseosa võõrandamisel, välja

arvatud müümisel, määratakse hind selle hariliku väärtuse alusel. Kui kaasomanik ei kasuta

ostueesõigust ühe kuu jooksul, arvates kirjaliku teate saamisest, on võõrandajal õigus võõrandada

ehitiseosa kirjalikus teates märgitud või kõrgema hinnaga ja samadel või võõrandajale soodsamatel

tingimustel. Kui võõrandaja võõrandab ehitiseosa ostueesõigust rikkudes, võib kaasomanik pöörduda

kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teada saamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja

kohustuste ülekandmiseks.

Eeltoodust tulenevalt on kaasomaniku ostueesõiguse rikkumiseks ka ehitise mõttelise osa müümine

kaasomaniku ostusoovi eirates seaduse järgi õigustamata isikule. Kaasomaniku kaitsevahendiks tema

ostueesõiguse rikkumise korral on hagi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Õigused ja

kohustused, mille ülekandmist kaasomanik nõuab, tulenevad ehitise mõttelise osa ostu-

müügilepingust, millega müüja TsK § 242 lg 1 kohaselt kohustub vara andma ostja omandisse, ostja

selle vastu võtma ja maksma kindlaksmääratud rahasumma. Selle lepinguga samaaegselt võib olla,

kuid ei pea olema sõlmitud kokkulepe omandi üleminekus. Apellatsioonikohus on nõustunud

linnakohtu põhjendusega, mille kohaselt ei saa ostja õigusi ja kohustusi üle kanda 6. mai 1997. a

lepingu järgi, sest tegemist on eellepinguga, mille järgi ei toimunud omandi üleminekut kostjale ning

seega ei rikutud kaasomaniku ostueesõigust. Eeltoodud põhjendusega ei saa nõustuda. Ainuüksi

lepingu pealkirjast ei saa järeldada, et tegemist on eellepinguga. Samuti ei toimu ostu-

müügilepinguga omandi üleminekut. Seega puudub kohtuotsuses seaduslik põhjendus, miks 6. mai

1997. a leping ei ole ostu-müügileping, millest tulenevaid ostja õigusi ja kohustusi saaks üle kanda

hagejale. Kas tegemist on tingimusliku ostu-müügilepinguga või ostu-müügilepingu eellepinguga,

tuleb lahendada lähtudes TsÜS §-s 64 sätestatud tehingu tõlgendamise reeglitest. Kuna ostueesõigust

omavale isikule kantakse üle ostja õigused ja kohustused, need õigused ja kohustused sisalduvad

ostu-müügilepingus, siis ei ole ülekantavad müügikavatsuse teates või eellepingus märgitud õigused

ja kohustused. Eeltooduga on tagatud omanikule võimalus müüa asi võimalikult soodsalt ja rikutud

pole ostueesõigust omava isiku õigust omandada asi samadel tingimustel kui esialgne ostja.

Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu seisukohaga, et ostja õigused ja kohustused lähevad

ostueesõigust kasutavale isikule üle samas mahus, nagu need olid esialgsel ostjal. Seega on esialgsel

ostjal õigus seada AÕS RakS § 131 lg 1 järgi hagi rahuldamise tingimuseks hageja poolt ostu-

müügilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste täitmine samas mahus, mis on täitnud tema. Selle

tingimuse täitmiseks tuleb ostueesõigust omaval isikul tasuda või deponeerida esialgsele ostjale

viimase poolt ostu-müügilepingu järgi tasutud summa. Hagi mitterahuldamine eeltoodud tingimuse

täitmatajätmise tõttu eeldab, et kohus on tuvastanud, millised on ostu-müügilepingust tekkinud ostja

kohustused ja millises mahus on need esialgse ostja poolt täidetud ja ostueesõigust omava isiku poolt

täitmata. Kasseeritavas apellatsioonikohtu otsuses seda tuvastatud pole. Sellega on rikutud TsMS §-s

330 lg 4 kehtestatut.

Põhjendatult on apellatsioonikohus lugenud hageja õiguste rikkumiseks selle, et talle pole edastatud

asja juurde lisatud 19. mai 1997. a ja 4. juuni 1997. a lepinguid. See, kas hageja teadis või mitte

nimetatud lepingutest, ei oma antud juhul tähtsust. Lähtudes poolte võrdsuse põhimõttest, tuli hagejat

teavitada sellest, et nimetatud lepingud on asja materjalide juurde võetud. Pooled peavad teadma,

millised tõendid on kohtule esitatud ja nende väidete vastu kohtuotsuses kasutatavad. Asja

materjalidest ei nähtu, kelle poolt ja millal esitati need lepingud asja juurde lisamiseks, et lepingute

ärakirjad oleks hagejale edastatud või oleks teda teavitatud nende lepingute asja juurde võtmisest.

Menetluse käigus esitatud tõendiga uuele asjaolule viitamine võib tingida hageja soovi kasutada

selliseid protsessiõigusi, mis on võimalik vaid I astme kohtus. Kui pool pole teadlik asjas esitatud

uuele asjaolule viitavast tõendist ja seetõttu jääb tal kasutamata selline protsessiõigus, mida ta ei saa

kasutada apellatsioonimenetluses, tuleb asi saata TsMS § 333 lg 2 alusel uueks arutamiseks esimese

astme kohtusse. Kui rikkumist on võimalik kõrvaldada ringkonnakohtus või kui seda ei ole võimalik

kõrvaldada ka esimese astme kohtus, siis lahendab asja apellatsioonikohus.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seaduslikult põhjendatud seisukoht, millise lepinguga toimus

ehitiste müümine, tuvastada, millises mahus on esialgne ostja lepingu täitnud ja kas on täidetud

tingimused ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks hagejale.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. detsembri 1998. a otsus tühistada ja saata asi

uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada KPIV Advokaadibüroo OÜ-le 22. jaanuaril 1999. a tasutud kautsjon 19 800

(üheksateist tuhat kaheksasada) krooni.

Eesistuja H. Jõks

LiikmedL. Laarmaa, T. Vernik