3-2-1-44-99 · Riigikohus

3-2-1-44-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 3. mail 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, U. Ruusi

esindaja vandeadvokaat Ä. Rodi ning L.-S Kallase, A. Saksa, A. Undresti, T. Holmi ja V. Li"ne

esindaja vandeadvokaat A. Pohla osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 22. märtsil 1999. a

Uno Ruusi ja Peter-Karl Bramanise kassatsioonkaebuste alusel Tallinna Ringkonnakohtu

26. oktoobri 1998. a otsuse Uno Ruusi hagis Tallinna linna ning Nikolai Tsinjakovi, Peter-Karl

Bramanise, Aime Saksa, Arne Undresti, Jelena Sevtsova, Tamara Holmi, Vitali Li"ne ja Lembi-

Sirje Kallase vastu tehingute tühiseks tunnistamiseks.

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna Linnakomisjoni

11. oktoobri 1993. a otsusega nr 1153 jäeti Uno Ruusi taotlus tema isa vennale Karl (Karp) Ruusile

kuulunud vara Wiedemanni nr 9 (endine kinnistu nr 4183) tagastamiseks rahuldamata, kuna ta ei ole

MaaRS §-s 5 nimetatud isikuks, kellel on õigus nõuda maa tagastamist, asendamist või

kompenseerimist. Sama komisjoni 13. veebruari 1995. a otsusega nr 4901 11. oktoobri 1993. a otsus

tühistati. Vara Wiedemanni nr 9 tunnistati omandireformi objektiks ja hageja selle vara õigustatud

subjektiks " mõttelises osas. Tallinna Linnavalitsuse 10. mai 1995. a korralduse nr 1428-k alusel

tagastati hagejale Wiedemanni 9 elamust " mõttelist osa. 31. mail 1995. a teavitas Tallinna

Linnavarade Amet Tallinna Hooneregistrit ja Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtet

vajadusest elamus eluruumide erastamine peatada. Vara üleandmise 1. augusti 1995. a aktiga anti

hagejale üle " mõttelist osa majavaldusest.

Tallinna Linnakohtule 19. novembril 1997. a esitatud hagiavalduse kohaselt on elamus

seadusevastaselt erastatud eluruumid nr 2 ja 6-11: nr 2 Nikolai Tsinjakovile 4. aprillil 1995. a, nr 6

Peter-Karl Bramanisele 18. aprillil 1995. a, nr 7 Aime Saksale 17. jaanuaril 1995. a, nr 8 Arne

Undrestile 17. jaanuaril 1995. a, nr 9 Jelena Sevtsovale 11. aprillil 1995. a, nr 10 Tamara Kebinale

17. jaanuaril 1995. a ja nr 11 Lembi-Sirje Kallasele 17. jaanuaril 1995. a. Tamara Kebina võõrandas

erastatud eluruumi nr 10 kinkelepingu alusel Vitali Li"nele.

Hagis taotleti eluruumide erastamise ostu-müügilepingute tühisuse tunnustamist. Erastamislepingud,

mis on tehtud enne õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist, on vastuolus omandireformi aluste

seaduse (ORAS) §-ga 18 lg 1 ja eluruumide erastamise seaduse (EES) §-ga 3 lg 5 p 4 ning on seetõttu

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 2 kohaselt tühised. Kuna kinkijal ei tekkinud korterile

nr 10 omandit erastamislepingu tühisuse tõttu, siis on ka kinkeleping tühine. Kaasomandis oleva

elamu mõttelise osa erastamise seaduse järgi on riigi- või kohaliku omavalitsuse ja eraõigusliku isiku

kaasomandis olevas elamus korterite erastamine võimalik, kuid seaduses sätestatud korra järgi,

järgides eraõigusliku kaasomaniku õigusi. Hageja leidis, et nimetatud tehingud takistavad tema

õiguste realiseerimist.

Tallinna Linnakohus 18. mai 1998. a otsusega rahuldas hagi.

Linnakohus leidis, et ORAS § 18 lg 1 kohaselt on keelatud tehingud omandireformi objektiks oleva

õigusvastaselt võõrandatud varaga kuni tagastamise küsimuse otsustamiseni. EES § 3 lg 5 p 4

kohaselt ei kuulu erastamisele õigusvastaselt võõrandatud eluruumid, mille tagastamiseks või

kompenseerimiseks on ettenähtud korras esitatud avaldus, kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni

või õigustatud subjekti tagastamise nõudest loobumiseni. Kohus leidis, et korterite erastamisel rikuti

seadust oluliselt, sest vara tagastamise küsimus lahendati alles 10. mail 1995. a. Korterite

erastamisega 17. jaanuarist 18. aprillini 1995. a rikuti ORAS § 18 lg 1 ja EES § 3 lg 5 p 4 sätteid.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas 26. oktoobri 1998. a otsusega linnakohtu otsuse osaliselt. Uue

otsusega jättis kohus hagi rahuldamata Tallinna Linna ja Aime Saksa, Arne Undresti, Tamara Holmi,

Lembi-Sirje Kallase vaheliste ostu-müügilepingute ning Tamara Holmi ja Vitali Li"ne vahelise

kinkelepingu tühistamiseks. Muus osas linnakohtu otsust ei muudetud.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt jäeti ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 11. oktoobri

1993. a otsusega nr 1153 rahuldamata hageja taotlus tunnistada teda õigusvastaselt võõrandatud vara

suhtes õigustatud subjektiks. Selle otsuse jõustumisega oli lahendatud õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamise küsimus. Linnakomisjoni 13. veebruari 1995. a otsuseni puudus takistus eluruumide

erastamiseks. Nimetatud otsusega tühistati 11. oktoobri 1993. a otsus ning vara Wiedemanni 9

tunnistati omandireformi objektiks ja hageja selle vara suhtes õigustatud subjektiks " mõttelises osas.

Seega ei olnud TsÜS § 66 alusel tühised korterite ostu-müügilepingud, mis sõlmiti enne

linnakomisjoni 13. veebruari 1995. a otsust, kuna nende sõlmimisel ei rikutud seadust.

Kostja P-K. Bramanis erastas korteri 18. aprilli 1995. a ostu-müügilepinguga ajal, mil hageja oli

tunnistatud omandireformi õigustatud subjektiks. Sellega rikuti seadust oluliselt, mistõttu on see

tehing tühine.

Kassatsioonkaebused esitasid hageja ja kostja P-K. Bramanis.

Hageja palus materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada ringkonnakohtu otsuse osas,

millega jäeti rahuldamata hagi Tallinna Linna ja Aime Saksa, Arne Undresti, Tamara Holmi, Lembi-

Sirje Kallase vaheliste ostu-müügilepingute ning Tamara Holmi ja Vitali Li"ne vahelise kinkelepingu

tühistamiseks ning teha uus otsus, millega tunnustada nimetatud tehingute tühisust.

Ringkonnakohus on vääralt käsitlenud ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 11. oktoobri 1993. a otsuse

mõju hagejale vara tagastamise käsitlemisel peale seaduse muudatusi ning lugenud hageja vara

tagastamise taotluse lahendatuks ORAS § 18 ja EES § 3 lg 5 ja § 4 tähenduses. Hageja on seisukohal,

et endise kruntrendimaa omandisse andmise ja kompenseerimise seaduse ning selle täienduse

jõustumisega 29. detsembril 1994. a oli kaitstud hageja õigus tagasi saada juba varem taotletud elamu

ja maa " mõttelist osa. Tema avaldust, mille suhtes oli varem kehtinud seaduse alusel õiguspäraselt

langetatud negatiivne otsus, tuli viimasena nimetatud uue seaduse jõustumisel käsitleda lahendamata

õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise taotlusena. Sellest momendist olid vaidlusalused

tehingud ORAS § 18 lg 1 alusel keelatud. Seetõttu on hagis märgitud tehingud TsÜS § 66 lg 2 alusel

tühised.

Hagejal puudub võimalus temale kuuluva mõttelise osa vabaks valdamiseks, kasutamiseks ja

käsutamiseks. Eluruumide erastamise seadusest tulenevalt on kostjad omandanud korterid

reaalosadena ehitisest.

Kirjalikud vastused hageja kassatsioonkaebusele esitasid kostja P-K. Bramanis ja ühiselt kostjad L-S

Kallas, A. Saks, A. Undrest, T. Holm ja V. Li"ne, kes pidasid hageja kaebust alusetuks. Tallinna Linn

hageja kassatsioonkaebusele vastanud ei ole.

P-K. Bramanis leidis, et temale eluruumi erastamisel hageja subjektiivseid õigusi ei rikutud. Teised

vastustajad leidsid, et ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 11. oktoobri 1993. a otsuse nr 1153

jõustumisega oli lahendatud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimus ORAS § 18 lg 1 ja

EES § 3 lg 5 p 4 mõttes ning puudus takistus eluruumide erastamiseks. Hilisem tühistamine ei saa

olla enne otsuse tühistamist sõlmitud eluruumi ostu-müügi lepingute tühisuse tunnustamise aluseks.

Endiste omanike õdedele ja vendadele või nende alanejate sugulastele endise omaniku maal asuvate

endise omaniku hoonete ja rajatiste tagastamise seaduse § 2 sätestab, et "Käesoleva seaduse

paragrahvis 1 nimetatud hoonete ja rajatiste tagastamise avaldused tuleb esitada kohaliku

omavalitsuse täitevorganile kolme kuu jooksul käesoleva seaduse väljakuulutamise päevast arvates."

Endiste omanike õdedele ja vendadele või nende alanejatele sugulastele endise omanikumaal asuvate

endise omaniku hoonete ja rajatiste tagastamise seadus kuulutati välja 19. jaanuaril 1993. a.

Nimetatud seadusest tulenevalt oleks hageja pidanud esitama hoonete ja rajatiste tagastamise

avalduse hiljemalt 20. aprillil 1993. a, olenemata sellest, kas ta oli algselt esitanud avalduse vara

tagastamise (kompenseerimise) kohta või mitte. Sellist avaldust hageja ei esitanud. Samuti ei esitanud

hageja mingit avaldust hoonete tagastamiseks peale 14. detsembrit 1994. a, mil võeti vastu seadus,

millega täiendati endise kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seaduse

§ 4 lõikega 3. Seega oli hageja hilisem õigustatud subjektiks tunnistamine ja temale " mõttelise osa

majavaldusest tagastamine seadusevastane.

Vastustajad on eluruumide heausksed omandajad. ORAS § 12 lg 3 p 3 kohaselt ei kuulu

omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisele, kui vara on füüsilise

isiku heauskses omanduses. AÕS §-st 95 tulenevalt ei saa heauskselt omandajalt asja välja nõuda.

Kostja P-K. Bramanis palus kassatsioonkaebuses materiaalõiguse normide väära kohaldamise ja

protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada ringkonnakohtu otsuse tema osas.

Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, milliseid hageja õigusi kostjale korteri erastamisega rikuti. Hageja

õiguste rikkumise mittetuvastamine on protsessiõiguse normide oluline rikkumine, mis tõi kaasa

ebaõige kohtulahendi.

Hagejal tekkis õigus taotleda vara tagastamist endise kruntidemaa omandisse andmise ja

kompenseerimise seaduse § 4 lg 3 29. detsembril 1994. a jõustunud täienduse alusel. Selle

täiendusega ei kehtestatud avalduse esitamise korda. Kostja leidis, et kuna endiste omanike õdedele ja

vendadele või nende alanejatele sugulastele endise omaniku maal asuvate endise omaniku hoonete ja

rajatiste tagastamiseks avalduste esitamise korda ei ole seadusega kindlaks määratud, siis nendele

taotlustele EES §-s 3 lg 5 p 4 kehtestatud erastamise keeld ei laiene.

Hageja leidis, et kostja kassatsioonkaebus on põhjendamatu.

Ebaõige on kostja väide, et seaduses ettenähtud korra puudumine vara tagastamise avalduse

esitamiseks välistab selle vara erastamise keelu EES § 3 lg 5 p 4 alusel, sest see on vastuolus ORAS

ning selle alusel vastu võetud teiste õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist reguleerivate

seaduste üldise mõttega.

Kolleegiumi istungil jäid hageja esindaja hageja kassatsioonkaebuse ja kostja kassatsioonkaebusele

esitatud vastuse ning L.-S Kallase, A. Saksa, A. Undresti, T. Holmi ja V. Li"ne esindaja hageja

kassatsioonkaebusele esitatud vastuse seisukohtade juurde.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu

tühistada.

Kohtud on tuvastanud, et ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 11. oktoobri 1993. a otsusega nr 1153

jäeti rahuldamata hageja 1992. a jaanuaris esitatud avaldus, milles ta taotles oma isa vennale Karl

(Karp) Ruusile kuulunud maa ja hoonete tagastamist, kuna ta ei ole MaaRS §-s 5 nimetatud isikuks,

kellel on õigus nõuda maa tagastamist, asendamist või kompenseerimist.

Hageja õigus taotleda endise kruntrendimaa tema omandisse andmist tekkis 29. detsembril 1993. a

jõustunud endise kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seaduse alusel.

Nimetatud seaduse § 5 lg 1 kohaselt tuli avaldused selle seaduse alusel maa omandisse andmiseks või

kompenseerimiseks esitada maa asukohajärgsele linna- või maakonnakomisjonile kahe kuu jooksul

selle seaduse jõustumise päevast arvates, kui neid varem ei olnud esitatud. Seaduse esialgne

redaktsioon ei reguleerinud hoonete tagastamist ega nende tagastamiseks avalduste esitamist.

Õigus taotleda endise kruntrendimaa pidajale kuuluvate hoonete tagastamist tekkis hagejal alles

endise kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seaduse 14. detsembril

1994. a vastu võetud ja 29. detsembril 1994. a jõustunud paragrahvi 4 täiendamisel lõikega 3.

Märgitud täienduse järgi määratakse selle seaduse § 3 1. lõikes tähendatud pärijad kindlaks

maareformi seaduse 1. lõike punkti 2 sätete kohaselt. Neile selle seaduse alusel omandisse antaval

maal asuvate ning endise kruntrendimaa pidajale kuuluvate hoonete ja rajatiste tagastamisel

kohaldatakse endiste omanike õdedele ja vendadele või nende alanejatele sugulastele endise omaniku

maal asuvate endise omaniku hoonete ja rajatiste tagastamise seaduse sätteid. Kui endise

kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seaduse § 5 lg 2 näeb ette, et

selle seaduse sätete kohaselt tuli uuesti läbi vaadata ja lahendada enne selle seaduse vastuvõtmist

esitatud kruntrendimaa tagastamise ja kompenseerimise avaldused, mis õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamise ja kompenseerimise kohalike komisjonide poolt olid juba läbi vaadatud ja

rahuldamata jäetud, siis endisel kruntrendimaal asuvate hoonete tagastamisel tuli juhinduda endiste

omanike õdedele ja vendadele või nende alanejatele sugulastele endise omaniku maal asuvate endise

omaniku hoonete ja rajatiste tagastamise seadusest. Viimasena nimetatud seaduse § 2 sätestas, et selle

seaduse paragrahvis 1 nimetatud hoonete ja rajatiste tagastamise avaldused tuleb esitada kohaliku

omavalitsuse täitevorganile kolme kuu jooksul selle seaduse väljakuulutamise päevast arvates. Kuna

endise kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seaduse § 4 täiendamine

kuulutati välja 20. detsembril 1994. a Vabariigi Presidendi poolt, siis tekkis õigustatud isikul õigus

tagasi saada kruntrendimaal asuvad hooned ja rajatised, kui ta 20. detsembrist 1994. a alates kolme

kuu jooksul esitas vastava taotluse. Selline avaldus on käsitatav EES §-s 3 lg 5 p 4 märgitud

ettenähtud korras esitatud avaldusena. Seetõttu on väär hageja kassatsioonkaebuse väide, et endise

kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seaduse jõustumisega

29. detsembril 1993. a ja selle täienduse jõustumisega 29. detsembril 1994. a oli tal õigus

õigusvastaselt võõrandatud elamu mõttelise osa tagastamisele varem esitatud taotluse alusel.

Eluruumide erastamise seaduse §-st 3 lg 5 p 4 tulenevalt ei kuulu erastamisele õigusvastaselt

võõrandatud eluruumid, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud avaldus ettenähtud

korras, kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni või õigustatud subjekti notariaalselt tõestatud

allkirjaga kirjaliku loobumiseni vara tagastamise nõudest. TsMS § 353 lg 3 kohaselt peab Riigikohtu

otsus põhinema alama astme kohtu otsusega tuvastatud asjaoludel. Kuna ringkonnakohus ei ole

tuvastanud, kas hageja on esitanud ettenähtud korras - 3 kuu jooksul alates 20. detsembrist 1994. a -

avalduse elamu tagastamiseks või mitte, ei saa Riigikohus teha uut otsust ning asi tuleb saata

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks täies ulatuses.

Juhindudes TsKS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. oktoobri 1998. a otsus täies ulatuses ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebused rahuldada.

Tagastada Advokaadibüroole Concordia 23. novembril 1998. a tasutud kautsjon 200 (kakssada)

krooni ja Viru Värava Advokaadibüroole 25. novembril 1998. a tasutud kautsjon 200

(kakssada) krooni.

Eesistuja. H. Jõks

Liikmed: J. Luik, T. Vernik