3-2-1-43-99 · Riigikohus

3-2-1-43-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 6. aprillil 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, hageja

O. Põdra ning kostja H. Kinnase osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 22. märtsil 1999. a

Oskar Põdra kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 11. novembri

1998. a otsuse Oskar Põdra hagis Heino Kinnase vastu ruumidest väljatõstmise, rendi ja

kommunaalteenuste võla nõudes.

Valga Maakohtule 30. märtsil 1998. a esitatud hagis palusid Oskar Põder, Maie Raag ja Ene Mölder

välja tõsta Heino Kinnase Valgas Kesk tn 8 asuvatest ruumidest ning temalt välja mõista tasumata

rendi 5143 krooni. Hagi põhjenduste kohaselt kasutab kostja ruume 1. veebruaril 1997. a sõlmitud

rendilepingu alusel. Rendilepingu p 3.1 kohaselt on rendi suuruseks 5143 krooni kuus. Rendi

tasumise tähtpäevaks on lepingu p 3.4 kohaselt jooksva kuu 15. kuupäev. Lepingu p 4.2 kohaselt

võivad pooled rendilepingu ühekuulise etteütlemisega ennetähtaegselt lõpetada. 9. veebruaril 1998. a

on rendileandja poolt rendileping alates 12. märtsist 1998. a ennetähtaegselt lõpetatud, kuid kostja

pole ruume vabastanud ega tasunud ka märtsikuu renti. 8. aprilli 1998. a täiendavas hagiavalduses

suurendasid hagejad rendi nõuet 10546 krooni 15 sendini. 21. aprilli 1998. a täpsustasid hagejad oma

nõuet ja palusid kostjalt välja mõista ka kommunaalteenuste võla 9293 krooni 45 senti ning aprillikuu

rendi 5143 krooni. Samuti paluti kohut, kui kohus leiab, et rendileping 12. märtsil 1998. a ei

lõppenud, lõpetada rendileping rendiseaduse § 18 p 3, § 23 lg 2 ja rendilepingu p 4.3 alusel.

27. aprillil 1998. a täpsustas O. Põder hagi ja palus seoses sellega, et kostja tasus 15. aprillil 1998. a

renti 5143 krooni, kostjalt rendivõlana välja mõista 10546 krooni 15 senti. Asja menetluse kestel

M. Raag ja E. Mölder loobusid hagist. Eelistungil suurendas O. Põder rahalist nõuet ning palus

kostjalt välja mõista 27553 krooni 60 senti, mis sisaldab nii rendivõlga kui ka tasu

kommunaalteenuste eest.

Valga Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et rendilepingu p 4.2 kohaselt võivad pooled

lepingu ennetähtaegselt lõpetada ühekuulise etteütlemisega. Lepingu p 4.3 sätestab juhtumid, millal

rendileandja võib lepingu ennetähtaegselt lõpetada. Rendileandja viitas lepingu lõpetamise alusena

lepingu punktile 4.2. Asja materjalidest nähtub, et lepingu lõpetamise põhjuseks oli asjaolu, et kostja

ei nõustunud tasuma kõrgemat renti. Kostja ei soovinud lepingut lõpetada. Rendileping automaatselt

ei lõppenud. Vastavalt ReS § 23 lg-le 2 vaatab rendilepingu täitmisel, muutmisel ja lõpetamisel

tekkivad vaidlused läbi kohus ning hagejal on õigus taotleda lepingu lõpetamist kohtu korras.

Niisugune nõue on kohtule ka esitatud, kuid see tuleb jätta rahuldamata. Vaidlusalune hoone kuulub "

mõttelises osas O. Põdrale, " mõttelises osas M. Raagile ning " mõttelises osas E. Mölderile.

Kaasomanike vahel puudub kokkulepe kaasomandi suhtes, kuna O. Põder nõuab kostja väljatõstmist

ning temalt tasumata rendi väljamõistmist, M. Raag ja E. Mölder seda aga ei taotle. Rendilepingu

lõpetamiseks ning tasumata rendi väljamõistmiseks ei ole alust, kuna isikud, kellele kuulub 50%

kaasomandist, seda ei taotle. Hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt kommunaalteenuste eest tasumist,

kuna tunnistaja T. Saarmann tasus kostja osa kommunaalmaksetest ning nõudis selle hiljem kostjalt

sisse. Ka hageja esindajad möönavad, et kommunaalteenuste eest pidi kostja tasuma T. Saarmannile,

kes omakorda pidi arveldama kommunaalteenuseid osutavate ettevõtetega.

Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse rendi väljamõistmata jätmise osas ja tegi selles osas uue

otsuse. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Vastavalt AÕS § 71 lg-le 2

kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei

ole sätestatud teisiti. Kuna hagejale kuulub Valgas Kesk tn 8 asuvast hoonest " mõttelist osa ja

rendilepinguga pole sätestatud teisiti, siis kuulub pool rendist hagejale. Ringkonnakohus mõistis

rendivõlgnevuse katteks hageja kasuks välja 5273 krooni. Kuna hagi on esitatud 1. veebruari 1997. a

rendilepingu alusel ning 1996. aasta rendilepingut ei ole esitatud, siis tuleb hagi 1996. aasta

detsembrikuu rendi saamiseks jätta rahuldamata. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja

nõude kommunaalteenuste eest tasu saamiseks. Hageja ei esitanud esimese astme kohtule tõendeid

selle kohta, et nõudeõigus kommunaalteenuste osas on temal, mitte aga T. Saarmannil. Alles koos

apellatsioonkaebusega esitas hageja 10. juuni 1998. a kviitungi, mille kohaselt on ta kostja

kommunaalvõlgade katteks tasunud T. Saarmannile 10994 krooni. Õigesti on jäetud rahuldamata

hageja nõue kostja väljatõstmiseks renditud ruumidest. Hagejal ei olnud õigust ühepoolselt

rendilepingut lõpetada. Vastavalt ReS § l7 lg-le 2 toimub lepingu ennetähtaegne lõpetamine poolte

kokkuleppel. Ühe poole nõudmisel võib lepingu lõpetada üksnes seaduses või lepingus ettenähtud

alustel ja korras. Rendileandja poolt rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise alused on toodud

rendilepingu p-s 4.3. Kostja on vaielnud rendilepingu ennetähtaegsele lõpetamisele vastu ning ReS

§ 23 lg 2 kohaselt vaatab lepingu täitmisel, muutmisel ja lõpetamisel tekkivad vaidlused läbi kohus.

Lepingu p 4.3 annab rendileandjale õiguse nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kuid ei anna

õigust lõpetada lepingut ühepoolselt. Seega leidis maakohus õigesti, et rendileping ei lõppenud

automaatselt 12. märtsil 1998. a. Kuna rendileping ei ole lõppenud ega lõpetatud, siis ei saa kostjat

ruumidest välja tõsta. ReS § 22 lg 1 kohaselt on rentnik kohustatud vara tagastama rendileandjale

lepingu lõppemisel. Apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud maakohtu otsust rendilepingu

ennetähtaegselt lõpetamata jätmise osas. Ka ringkonnakohtu istungil kinnitas apellandi esindaja, et

apellant ei pea rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist vajalikuks.

Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada kommunaalmaksete ja

1996. aasta detsembrikuu rendivõla väljamõistmata jätmise osas ning rendilepingu lõpetamata jätmise

ja kostja väljatõstmata jätmise osas. Hageja on seisukohal, et tema nõudeõigus kommunaalmaksete

osas

on

tekkinud

rendilepingu

alusel.

Tasudes

rentniku

eest

1998.

aastakolme

kuu

kommunaalmaksete võla, tekkis tal nõudeõigus rentniku vastu 5497 krooni suuruses summas.

Ringkonnakohus muutis kostja ruumidest väljatõstmata jätmise motiive. Maakohus jättis kostja välja

tõstmata seetõttu, et kaasomanike vahel puudub kokkulepe, ringkonnakohus aga seetõttu, et

rendileping on lõpetamata ja seda saab ennetähtaegselt lõpetada vaid kohtu teel. Hageja esitas

maakohtule taotluse rendilepingu lõpetamiseks, kuid maakohus ei pööranud sellele tähelepanu ja on

selle nõude osas jätnud otsuse tegemata. Ringkonnakohus on vääralt leidnud, et maakohtu otsust

selles osas apellatsioonkaebuses ei vaidlustatud. Ringkonnakohus oleks pidanud rendilepingu

lõpetama ja kostja ruumidest välja tõstma. Ringkonnakohus on valesti jätnud hagi 1996. aasta

detsembrikuu rendi saamiseks rahuldamata. 15. mai 1996. a avalduses haginõude suurendamise kohta

tugines hageja 1. augusti 1996. a rendilepingule, mis oli ka avaldusele lisatud. Rendileandjal on õigus

rendilepingut ühepoolselt lõpetada ReS § 17 lg 2 ja § 18 p 3 alusel ja rentnikul on õigus rendilepingu

lõpetamist vaidlustada kohtus vastavalt ReS § 23 lg 2, mis sätestab pooltevaheliste vaidluste

läbivaatamise kohtus, mitte aga lepingute lõpetamist kohtu korras.

Vastuses kassatsioonkaebusele leiab kostja, et kassatsioonkaebus on põhjendamata. Hageja ei

esitanud esimese astme kohtule tõendeid kommunaalteenuste eest tasumise kohta. Rendileping ei ole

ennetähtaegselt lõppenud. Rendilepingu p 4.2 reguleerib lepingu ennetähtaegse lõpetamise

etteteatamise tähtaega. Hageja ei saa nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui selles puudub

kaasomanike kokkulepe.

Kolleegiumi istungil palus hageja kassatsioonkaebuse rahuldada selles toodud motiividel, kostja

palus aga jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kaebuse rahuldamata.

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Vastavalt TsMS § 319 lg-le 1 pidi ringkonnakohus kontrollima apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati. Hageja märkis

apellatsioonkaebuses, et ta kaebab esimese astme kohtu otsuse selle osa peale, millega jäeti

rahuldamata hagi kostjalt rendi ja tasutud kommunaalteenuste maksete väljamõistmiseks ning kostja

väljatõstmiseks. Eeltoodud osas ongi ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust

kontrollinud. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et apellatsioonkaebuses vaidlustati maakohtu

otsust ka rendilepingu lõpetamata jätmise osas. Rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist hageja

apellatsioonikohtult ei palunud. Apellatsioonkaebuses esitas hageja nõude kostja väljatõstmiseks

renditud ruumidest, vaidlustamata maakohtu otsust rendilepingu ennetähtaegselt lõpetamata jätmise

osas.

Ebaõige on kassatsioonkaebuse seisukoht, et ringkonnakohus muutis kostja ruumidest väljatõstmata

jätmise motiive. Nii esimese kui ka teise astme kohus on jätnud kostja ruumidest välja tõstmata

põhjusel, et ruumide kasutamiseks sõlmitud rendileping ei ole lõppenud. Kaasomanike vahelise

kokkuleppe puudumisega on maakohus motiveerinud rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise nõude

rahuldamata jätmist.

Kommunaalteenuste eest tasu saamise nõude rahuldamata jätmist on apellatsioonikohtu otsuses

piisavalt motiveeritud ning seda nõuet käsitavad kassatsioonkaebuse väited ei ole asjakohased.

Hageja on ise apellatsioonkaebuses kommunaalteenuste eest tasu saamise nõuet põhjendanud sellega,

et tema on kostja kommunaalteenuste võlgnevuse tasunud. Sellele apellatsioonkaebuse põhjendusele

ongi ringkonnakohtu otsuses vastatud.

Kuna asja materjalide hulgas puudub kassatsioonkaebuses viidatud 1. augusti 1996. a rendileping või

selle ärakiri, siis on apellatsioonikohus põhjendatult jätnud hagi 1996. aasta detsembrikuu rendi

saamiseks rahuldamata.

Rendiseaduse § 17 lg-s 2 on sätestatud, et rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub poolte

kokkuleppel ning et ühe poole nõudmisel võib lepingu lõpetada üksnes seaduses või lepingus

ettenähtud alustel ja korras. Sellest tuleneb, et pooled võivad rendilepingus kokku leppida, millistel

alustel ja millises korras toimub rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine. Kui poolte vahel tekib

lepingu lõpetamisel vaidlus, siis vastavalt ReS § 23 lg-le 2 vaatab selle läbi kohus, arbitraa" või

vahekohus. Apellatsioonikohus on õigesti leidnud, et kuna vaidlusaluse lepingu p 4.3 annab

rendileandjale õiguse nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, mitte aga õigust lepingu

ühepoolseks lõpetamiseks, siis ei saanud hageja rendilepingut ennetähtaegselt ühepoolselt lõpetada.

Väär on kassatsioonkaebuse väide, et rendileandjal on õigus rendilepingut ühepoolselt lõpetada ReS

§ 18 p 3 alusel. Selle sätte kohaselt on rendileandjal õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist,

kui rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates, kui

lepingus ei ole ette nähtud teist tähtaega. Seega ei anna ReS § 18 p 3 rendileandjale lepingu

ühepoolse lõpetamise õigust.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 11. novembri 1998. a otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

Eesistuja:J. Odar

Liikmed. A. Kull, L. Laarmaa