3-2-1-35-99 · Riigikohus

3-2-1-35-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 30. märtsil 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja L. Laarmaa vaatas läbi

kirjalikus menetluses 22. veebruaril 1999. a

Merike Küti kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. novembri

1998. a otsuse Voldemar Siimoni hagis Merike Küti vastu eluruumist väljatõstmiseks.

Tartu Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kuulub Voldemar Siimonile omandireformi käigus 12. aprilli

1995. a aktiga tagastatud elamu Tartus Raua 16 b.

Tartu Linnakohtule 17. juunil 1997. a esitatud hagis palus hageja omandireformi aluste seaduse

(ORAS) § 121 lg 4 p 2 alusel Merike Kütt Raua 16 b korterist nr 6 välja tõsta, kuna eluruum on

elamiseks vajalik hagejale endale.

Kostja leidis, et tema üürileping, mis lõppes 12. aprillil 1998. a, pikenes ORAS-st tulenevalt

automaatselt veel 5 aastaks.

Tartu Linnakohus jättis 28. augusti 1998. a otsusega hagi rahuldamata.

Kohtuotsuse kohaselt tuvastas kohus asjaolud, mis võimaldavad ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel lugeda

kostjaga sõlmitud üürilepingu mittepikenenuks. ES § 33 lg 3 välistab aga tagastatud elamus elava

üürniku väljatõstmise, kui kohaliku omavalitsusel puudub võimalus teise eluruumi vastuandmiseks.

Tartu Ringkonnakohus tühistas 13. novembri 1998. a otsusega linnakohtu otsuse ja tegi uue otsuse,

millega rahuldas hagi osaliselt. Kohus tuvastas, et V. Siimonil on õigus mitte sõlmida M. Kütiga uut

eluruumi üürilepingut Tartus Raua tn 16b-6 kasutamiseks ning eluruumi vabastamisest keeldumisel

tõsta M. Kütt sellest eluruumist välja.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste järgi sätestab ORAS § 121 lg 4 p 2, et omandireformi objektiks

oleva eluruumi üürileandja võib üürilepingu pikenemist pärast üürilepingu tähtaja möödumist

vaidlustada üksnes juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale või tema

perekonnaliikmele tingimusel, et üürileandja või tema perekonnaliikme kasutuses ei ole antud

kohaliku omavalitsusüksuse territooriumil samaväärset eluruumi või nad ei ole seda võõrandanud

pärast elamu tagastamist või nad ei ole vahetanud enne elamu tagastamist üürnikuga eluruumi

kasutamise õigust. Linnakohus on tuvastanud, et esinevad ORAS § 121 lg 4 p 2 kohaldamiseks

vajalikud alused. Tegemist on õigusvastaselt võõrandatud ja õigustatud subjektile tagastatud

eluruumiga, hageja on üürilepingu pikenemise vaidlustanud kohtus õigeaegselt " enne üürilepingu

tähtaja lõppemist, hageja on tõendanud Tartumaa Hooneregistri ja Tartu Linnakohtu Kinnistusameti

õiendiga tõendanud, et tal puudub eluruum Tartu linnas.

ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel uue üürilepingu sõlmimisest keeldumine on eriline ja sätestab

lisatingimused, mis ei pea olema täidetud omandireformi objektiks mitteoleva eluruumi kohta uue

üürilepingu sõlmimisest keeldumise korral. Käesoleval juhul ei kuulu ES § 33 lg 3 kohaldamisele,

kuna see säte jõustus 16. juulil 1998. a, s.o pärast kostjaga sõlmitud üürilepingu lõppemist.

Tsiviilseaduse mõju ei saa laieneda juba lõppenud õigussuhetele. Tsiviilseadus omab tagasiulatuvad

jõudu ainult siis, kui see on seaduses ette nähtud. Seaduses ei ole ette nähtud, et ES § 33 lg 3 omab

tagasiulatuvat jõudu.

Lisaks ORAS §-le 121 lg 4 p 2 tuleb kohaldada sama seaduse § 121 lg 5, mille kohaselt üürniku

väljatõstmisel ORAS § 121 lg 4 p-des 2, 3 ja 4 sätestatud alustel, peab kohalik omavalitsusüksus

andma üürniku kasutusse eluruumi, mis asub samas asulas, ei ole vähem heakorrastatud varem

kasutatud eluruumist ja elamispinna suurus ning arv vastab sotsiaalselt põhjendatud normile.

Ringkonnakohus asus seisukohale, et sellist väljatõstmist aga ei saa käsitada väljatõstmisena ilma

teist eluruumi vastu andmata, sest Tartu linnal lasub seadusest (ORAS § 121 lg 5) tulenev kohustus

anda M. Kütile vastu teine eluruum.

Kassatsioonkaebuse esitas kostja, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi

väära kohaldamise tõttu ning teha asjas uus otsus, millega jätta jõusse linnakohtu otsus.

Kostja leidis, et kuna hageja vaidlustas õigeaegselt üürilepingu pikenemise, siis üürileping ei

pikenenud viieks aastaks, vaid lõppes 12. aprillil 1998. a. Sellega lõppes ka ORAS § 121 sätestatud

erisuste rakendamise tähtaeg. Seega kuulub kohaldamisele elamuseadus, mis reguleerib

omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi. ES § 33 lg 3

järgi on üürniku väljatõstmise eelduseks, et linnavalitsus annab üürnikule vastu teise elamispinna, mis

ei või olla väiksem senisest elamispinnast.

Hageja kassatsioonkaebuse väidetega ei nõustu ning palus jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Hageja leidis, et ES § 33 lg 3 ja ORAS § 121 lg 4 p 2 ei ole antud juhul konkureerivad normid. ES

§ 33 lg 3 ei ole kohaldatav, kuna see säte jõustus peale üürilepingu kehtivuse lõppemist.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära

tõlgendamise tõttu tühistada.

Elamuseaduse § 73 kohaselt reguleerib omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise

hetkel elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 121 sätestatud erisustega. Erisusi rakendatakse

kuni nimetatud seaduse § 121 3. lõikes sätestatud tähtaja lõpuni. ORAS § 121 1. lõikest tulenevalt

loetakse elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse

üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Kui

pooled ei ole teisiti kokku leppinud, siis nimetatud tähtaja möödumisel pikeneb ORAS § 121 3. lõike

alusel üürileping veel viieks aastaks. Kohtud ei ole üürilepingu kehtivuse osas poolte teistsugust

kokkulepet tuvastanud. Seega kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, siis pikeneb üürileping

seadusest tulenevalt.

Teinud kindlaks ORAS § 121 lg 4 p-s 2 märgitud asjaolude olemasolu, peab kohus arvestama, et

ORAS § 121 lg 5 kohaselt üürniku väljatõstmisel sama paragrahvi 4. lõike puntides 2, 3 ja 4

sätestatud alustel peab kohalik omavalitsus andma üürniku kasutusse eluruumi, mis asub samas

asulas, ei ole vähem heakorrastatud varem kasutatud eluruumist ja elamispinna suurus ning ruumide

suurus vastab sotsiaalselt põhjendatud normidele. Tulenevalt ORAS § 121 lg-st 7 on üürnik ja temaga

koos elavad isikud kohustatud nende kasutuses oleva eluruumi vabastama sama paragrahvi 5. lõikes

sätestatud tingimustele vastava uue eluruumi saamisel. Seega tuleb kohtul tuvastada vastuantava

eluruumi vastavus ORAS § 121 lg-s 5 kehtestatud nõuetele. Eelnevast tulenevalt peab kohus

vastuantava eluruumi märkima kohtuotsuses.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. novembri 1998. a otsus tühistada ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Merike Kütile 14. detsembril 1998. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja H. Jõks

Liikmed J. Luik, L. Laarmaa