3-2-1-18-99 · Riigikohus

3-2-1-18-99

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 23. veebruaril 1999. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, hageja

esindaja vandeadvokaat V. Kõve osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 25. jaanuaril 1999. a

Igor Lazarevi, Ljudmilla Lazareva ja Robert Lazarevi kassatsioonkaebuste alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. oktoobri 1998. a otsuse Maarjamäe Maja AS hagis Igor

Lazarevi, Ljudmilla Lazareva ning Robert Lazarevi vastu eluruumi üürilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks, eluruumist väljatõstmiseks ning üürivõla sissenõudmiseks.

14. märtsi 1996. a hoonestusõiguse lepinguga seadis Tallinna linn Maarjamäe Maja AS-i kasuks

hoonestusõiguse Tallinnas Urva tänava, Haljas tee, Kuslapuu tee ja Kase tänava vahelisele kinnistule

nr 768 suurusega 43 994 m2. Sellel kinnistul asuvat Kase tn 43 elamut kasutavad Pirita Linnaosa

Valitsusega 24. oktoobril 1994. a sõlmitud üürilepingu alusel üürnik Igor Lazarev, tema abikaasa

Ljudmilla Lazareva ja nende täisealine poeg Robert Lazarev.

Hageja leidis, et tema kasuks hoonestusõiguse seadmisega tulid temale üle ka üürilepingust tulenevad

üürileandja õigused ja kohustused. Hageja taotles üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja kostjate

elamust väljatõstmist teist eluruumi vastu andmata ES §-de 36 lg 1 ja 54 lg 1 p 1 alusel, kuna kostjad

ei ole täitnud ES §-st 28 lg 1 tulenevat üüri tasumise kohustust. Alates 1997. a jaanuarikuust ei ole

kostjad üüri maksnud regulaarselt või on maksnud seda vähem. Hageja palus kostjatelt solidaarselt

välja mõista üürivõla 2602 krooni 25 senti.

Kostjad vaidlesid hagile vastu pidades seadusevastaseks üüri hulka arvestatud hoonestusõiguse tasu

378 krooni kuus, mida hageja hakkas nõudma alates 1. juulist 1997. a.

Tallinna Linnakohtu 22. mai 1998. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt

võib üürilepingu järgi üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik.

Hageja ei ole tõendanud omandiõigust elamule Tallinnas Kase 43. Selle kohta puudub Tallinna

Hooneregistri teatis. Kinnistusregistris on kinnistu nr 768 omanikuna sisse kantud Tallinna linn.

Hageja omandit elamule ei tõenda kinnistusregistri kanne hoonestusõiguse seadmisest hageja kasuks,

Pirita Linnaosa Valitsuse ja kostjate vahel sõlmitud üürileping ega akt, millega elamu Kase 43 anti

Tallinna Linnavalitsuse 5. jaanuari 1996. a korralduse nr 21-k alusel hageja bilanssi. Seetõttu ei ole

hageja õigustatud nõudma üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja kostjate väljatõstmist.

Linnakohus leidis, et hoonestusõiguse tasu arvestamine üüri koosseisu on ebaseaduslik. Eesti

Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993. a määrusega nr 254 kinnitatud "Eluruumide üürileandmisel

rakendatavate korteriüüri arvestamise metoodiliste aluste" p 7.9 kohaselt võetakse korteriüüri suuruse

kindlaksmääramisel arvesse omaniku (üürileandja) poolt tehtavad kulutused, sealhulgas maamaks

maa hindamise seaduse ja maamaksuseaduse alusel ning hoonestusõiguse tasu asjaõigusseadusega

kehtestatud korras. Tallinna Linnavalitsuse 26. jaanuari 1996. a määrusega nr 10 kehtestati alates

1. maist 1995. a Tallinna haldusterritooriumil korteriüüri piirsuurus, mis koosneb maamaksust,

millele lisanduvad omaniku (üürileandja) poolt tehtavad kulutused mitte rohkem kui 8 krooni

eluruumi ühe ruutmeetri kohta. Seega on kostjate keeldumine hoonestusõiguse tasu maksmisest

põhjendatud.

Tallinna Ringkonnakohtu 6. oktoobri 1998. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega jäeti

rahuldamata üürivõla nõue. Apellatsioonikohus mõistis kostjatelt solidaarselt välja üürivõla 2140

krooni 60 senti. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole õige, et hageja ei ole hoone omanikuks olemist

tõendanud. Kase 43 elamu asub Tallinna linnale kuuluval elamumaal, millele on seatud

hoonestusõigus hageja kasuks.

Hagejale üüri tasumisega on kostjad tunnistanud hagejat üürileandjana. Kostjad olid kohustatud

tasuma üüri kehtestatud piirmääras 8 krooni m2 eest. Arvestades üüri piirmäära, vähendas hageja

nõuet ning taotles üürivõla 2140 krooni 60 sendi sissenõudmist. Üüri selline arvestamine on

kooskõlas Vabariigi Valitsuse 12. märtsi 1993. a määrusega nr 254 ning hoonestusõiguse tasu

moodustab ühe osa nõutavast üürist. Üüri arvestamisel hoonestusõiguse tasu sissenõudmine ei ole

allhoonestusõiguse seadmine ega nõua selle kinnistusraamatusse kandmist. Hoonestusõiguse

seadmise lepingu alusel maksab hageja Tallinna linnale hoonestusõiguse tasu 287 285 krooni aastas.

Üürileandja poolt reaalselt tehtavad kulutused võivad sisalduda üüris. ES § 36 lg 1 alusel kuulub

üürivõlg sissenõudmisele kostjatelt solidaarselt.

Kostjad esitasid kassatsioonkaebused ja palusid tühistada apellatsioonikohtu otsuse üürivõla

sissenõudmise osas.

Kostjad leidsid, et hageja ei ole hoonestusõigusega koormatud elamumaal asuvate elamute omanik,

vaid Tallinna linna poolt volitatud üürileandja ja hoonestusõiguse alusel nende elamute

kasutusvaldaja. Hageja ei ole esitanud elamute Tallinna linnalt hageja bilanssi üleandmise akti,

elamute omanik ei ole vahetunud ja elamud on endiselt munitsipaalomandis. Hageja on üksnes

hoonestusõiguse kui kinnisasja koormatise omanik, omades õigust antud elamumaal ehitada.

Kostjad pidasid ebaõigeks kohustust maksta üüri piirmääras 8 krooni m2 eest. Üürimääras peavad

pooled kokku leppima, sest üür on üürilepingu oluline tingimus. ES § 39 kohaselt lubati üürilepingu

muutmist ainult üürniku, tema perekonnaliikmete ja üürileandja kirjalikul nõusolekul, kui

elamuseaduses ei olnud teisiti ette nähtud. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et üüri arvestamine on

kooskõlas Vabariigi Valitsuse määrusega nr 254 ja seda ka hoonestusõiguse tasu osas. Selle määruse

p 7.9 kohaselt on üürileandjal õigus üüri sisse arvata hoonestusõiguse tasu asjaõigusseadusega

kehtestatud korras. Ringkonnakohus ei põhjendanud, millisest asjaõigusseaduse sättest ta otsuse

tegemisel juhindus. AÕS § 254 lg 1 kohaselt maksab hoonestaja kinnisasja omanikule

hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Seega võib hoonestusõiguse tasu lisada

üürile vaid juhul, kui hoonestusõigus on seatud üürniku kasuks. Hagejal ei olnud õigust panna

lammutamisele kuuluvate elamute üürnikele kohustust maksta hoonestusõiguse tasu. Hageja ei ole

tõendanud üürnikelt võetava hoonestusõiguse tasu suurust. Kostjatel ei ole lepingulisi suhteid

hagejaga maa kasutamise osas. Kostjate kasutatava maa suurust ei ole fikseeritud. Tarbijakaitseamet

ja Tallinna Linnavaraamet leidsid, et hoonestusõiguse tasu arvestamine üüri sisse on ebaseaduslik.

Ringkonnakohus neile tõenditele hinnangut ei andnud.

Hageja vaidles kassatsioonkaebustele vastu. Üürilepingu p 4.1 kohaselt määratakse korteriüüri suurus

üürileandja poolt. Tegemist ei olnud üürilepingu muutmisega ES § 39 mõttes. Kostjad ei vaidlustanud

I ja II astme kohtus üüri arvestamise aluseid. Hoone kuulub asjaõigusseaduse alusel hoonestajale ning

seda tõendatakse kinnistusregistri väljavõttega. Seega ei ole hooned munitsipaalomandis. Ei ole õige,

et hoonestusõiguse tasu võib lisada korteriüürile juhul, kui hoonestusõigus on seatud üürniku kasuks.

Hoonestusõiguse seadmisel üürniku kasuks hakkab ta eluruumi kasutama omandiõiguse alusel, mitte

enam üürnikuna.

Kolleegiumi istungil jäi hageja esindaja kirjalikus vastuses esitatud seisukohtade juurde ning palus

ringkonnakohtu otsuse jätta muutmata.

Kolleegium leidis, et kaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Ringkonnakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjatelt üüri

tasumist kuni kehtestatud piirmäärani 8 krooni m2 eest.

AÕS § 241 lg 5 kohaselt on hoonestusõigusega koormatud maal asuv ehitis hoonestusõiguse oluline

osa. Vastavalt AÕS §-le 242 tekib hoonestusõigus kinnistusraamatusse kandmisega ja lõpeb kande

kustutamisega kinnistusraamatust. Hageja on kinnistusregistri väljavõttega tõendanud, et kostjate

kasutuses olev elamu asub tema kasuks hoonestusõigusega koormatud maal. Tulenevalt AÕS § 241

lg-st 4 on hoonestusõigus kinnisasjaks, mida hagejal on õigus tähtajaliselt vallata, kasutada ja

käsutada. Seega ei saa kostjate kasutatav elamu, olles hoonestusõiguse oluline osa, olla samaaegselt

maatüki oluliseks osaks ning kuuluda Tallinna Linnale (AÕS § 16 lg 2)

ES § 34 järgi eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping

jõusse ka uue omaniku suhtes. Väär on kostjate väide, et hageja ei võinud ühepoolselt üüri suurust

muuta. 24. oktoobri 1994. a üürilepingu p-s 4.1 on pooled kokku leppinud, et korteriüüri suurus

määratakse üürile andja poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud

metoodilistele alustele ja Tallinna linna õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Üürilepingu

tingimus, mille järgi üüri suurus määratakse üürile andja poolt vastavalt tegelikele kuludele, ei ole

vastuolus elamuseadusega ning see ei ole käsitatav üürilepingu muutmisena ES § 39 mõttes. Eesti

Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993. a määrusega nr 254 kinnitatud "Eluruumide üürileandmisel

rakendatavate korteriüüri arvestamise metoodilised aluste" p 7.9 lubab korteriüüri suuruse

kindlaksmääramisel arvesse võtta omaniku (üürileandja) poolt tehtava kulutusena hoonestusõiguse

tasu, mida üürileandja maksab asjaõigusseaduse alusel maa omanikule.

Tarbijakaitseameti ja Tallinna Linnavaraameti seisukohtadele hinnangu andmata jätmist ei saa pidada

selliseks protsessiõiguse normi rikkumiseks, mis võinuks kaasa tuua ebaõige kohtuotsuse.

Ringkonnakohtu toimikus oleva Tallinna Halduskohtu 29. mai 1998. a otsusega on Tarbijakaitseameti

9. aprilli 1998. a otsus tühistatud. Linnavaraameti arvamus seaduse kohaldamises ei ole tõendiks

TsMS § 90 mõttes.

Juhindudes TsMS §-st 362 p-st 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. oktoobri 1998. a otsus muutmata ja

kassatsioonkaebused rahuldamata.

Eesistuja J. Luik

Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik