3-2-1-43-98 · Riigikohus

3-2-1-43-98

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 2. aprillil 1998. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, hageja

esindaja vandeadvokaat J. Kirikali osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 23. märtsil 1998. a

AS-i Südalinna Kinnisvarahoolduse kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 11. detsembri 1997. a otsuse AS-i Südalinna Kinnisvarahooldus hagis Tatjana

Lazukina vastu tasumata maksete nõudes.

Tallinna Linnakohtu 2. septembri 1997. a otsusega jäeti rahuldamata AS-i Südalinna

Kinnisvarahooldus hagi Tatjana Lazukina vastu 3765 krooni 65 sendi tasumata maksete nõudes.

Kohtuotsusega tuvastati, et kostja erastas Tallinnas Lembitu tn 14 korteri nr 5 26. oktoobril 1994. a ja

samal päeval sõlmitud eluruumi haldamise lepingu p 6.1 järgi kohustus tasuma hagejale iga kuu 20.

kuupäevaks jooksva kuu eluasemekulud vastavalt hageja esitatud arvele. Sama lepingu p 3.1 järgi

kehtis leping kuni korteriühistu moodustamiseni. Korteriühistu Lembitu tn 14 loeti moodustatuks

alates selle registreerimisest 17. juunil 1996. a. Kohtule esitatud kviitungi kohaselt on kostja tasunud

ajavahemikus 1996. a juuli kuni mai 1997. a hagejale vee ja kütte eest 4852 krooni 70 senti ning

maamaksu 238 krooni 70 senti, kokku 5091 krooni 40 senti. Kuna pooltevaheline eluruumi haldamise

leping lõppes korteriühistu moodustamisega 17. juunil 1996. a ja sellest tulenevalt puudub pooltel

lepinguline suhe, siis puudub hagejal alus nõuda lepingu mittetäitmisega tekitatud kahju hüvitamist.

Kostja on kohustatud tasuma vaid faktiliselt osutatud teenuste eest, mida ta on ka teinud.

Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Kohus on tulnud õigele järeldusele, et

lepinguline suhe poolte vahel lõppes lepingu p 3.1 kohaselt Lembitu 14 korteriühistu

registreerimisega 17. juunil 1996. a. Hagi esitati TsK §-des 173 lg 1 ja 222 lg 1 sätestatud alustel ning

neil alustel jättis kohus hagi põhjendatult rahuldamata. TsKS § 230 lg 1 p 1 kohaselt ei võinud kohus

otsuses ületada poole nõuete piire. Seega on põhjendamatud hageja väited, et kohus võinuks hagi

rahuldada AÕS §-s 75, TsK §-s 477 lg 6 ja korteriomandiseaduse §-des 9, 10, 12 sätestatud alustel.

Selliseid nõudmisi linnakohtus ei esitatud. TsKS § 301 lg 2 kohaselt ei ole apellatsioonkaebuses õigus

esitada nõudmisi, mida esimese astme kohtus ei esitatud.

Kassatsioonkaebuses palub kassaator tühistada Tallinna Ringkonnakohtu otsuse ja saata asi samale

kohtule uueks arutamiseks. Hagi esitamisel on lähtutud eluruumide erastamise seadusest. Osundatud

seadus koos AÕS sätetega reguleerib hageja ja kostja vahelisi õigussuhted. Pooltevahelised

õigussuhted ei tekkinud mitte lepingust, vaid kaasomandiõigust reguleerivatest seadusesätetest. Kuna

TsKS ei nõua üldse hagiavalduses õigusnormidele viitamist, siis oli kohus kohustatud kaaluma hagi

rahuldamist ka teistest õigusnormidest lähtuvalt. Kaebuse kohaselt esitas hageja kohtule üheainsa

nõude, et T. Lazukina kui kaasomanik täidaks temal lasuvaid kohustusi kaasomandis oleva elamu

haldamisel, hooldamisel, majandamisel.

Väär on kohtute seisukoht, et lepinguline suhe poolte vahel lõppes lepingu p 3.1 kohaselt 17. juunil

1996. a korteriühistu registreerimisega. Kuna kostja tegelikult kasutas osutatud teenust, siis on ta vara

alusetult säästnud.

Vastuses kassatsioonkaebusele on vastustaja seisukohal, et haldamislepingu nr 143 kehtivus lõppes

17. juunil 1996. a korteriühistu registreerimisega. Vastustaja ei ole süüdi selles, et kassaator ei

suutnud korraldada elamu korteriühistule üleandmist seaduses kehtestatud tähtajaks ja seetõttu kandis

täiendavaid halduskulusid.

Kolleegiumi istungil jäi hageja esindaja kaebuse väidete juurde, lisades, et kohtulahendid praegusel

kujul võtavad TsKS § 218 p 3 jõul hagejalt võimaluse uuesti nõuda korteriomanik T. Lazukinalt

elamu hoolduskulude võlgnevust korteriühistu registreerimise päevast kuni elamu haldamise ja

majandamise üleandmiseni.

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebus ei anna alust ringkonnakohtu otsuse muutmiseks. Õige on

kassaatori seisukoht, et kohus pole seotud kvalifikatsiooniga, mille pool õigussuhtele annab. TsKS

§ 232 lg 4 kohaselt kohaldab seadust kohus ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad

asjaolud. Kohus on õigusliku kvalifikatsiooni andmisel TsKS § 230 lg 3 kohaselt seotud nende hagi

aluseks olevate asjaoludega, millele pool on viidanud. Hageja näitab TsKS § 146 lg 2 p 5 kohaselt ära

asjaolud, millega ta oma nõuet põhjendab ja kohus saab üksnes neid asjaolusid õiguslikult

kvalifitseerida. Hagis tugines hageja asjaolule, et kostja on rikkunud eluruumi haldamise lepingu

punkti 6.1 jättes tasumata eluasemekulude eest hageja esitatud arve järgi. Seega oli hagi alusesse

kuuluv asjaolu - kostja poolt lepingujärgse kohustuse täitmatajätmine - üheselt määratud. Vara

alusetust säästmisest tuleneva kohustise tekkimise asjaoludele - et kostja ilma tehinguga

kindlaksmääratud aluseta on säästnud oma vara hageja arvel ja sellega on viimasele tekkinud kahju -

hageja esimese astme kohtus ei tuginenud. Kostja vastuväited rajanesid neil asjaoludel, et eluruumi

haldamisleping lõppes korteriühistu moodustamisega ja teenuseid, mille eest tasumist nõutakse, pole

osutanud hageja. Asjaoludele, et poolte vahel on tegemist kaasomandiga või et kostjal oleks tekkinud

korteriomand erastatud eluruumile, hageja esimese astme kohtus ei tuginenud, rääkimata

korteriomandi tekkimise tõendamisest korteriomandiseaduse § 5 lg 1 kohaselt.

Õige on ringkonnakohtu järeldus, et pooltevaheline leping lõppes korteriühistu moodustamisega

17. juunil 1996. a. Poolte kokkulepe selles osas on selgelt väljendatud lepingu punktis 3.1, mille

kohaselt see kehtib kuni korteriühistu moodustamiseni. Pooled ei kasutanud neile kuuluvat õigust

sõlmida leping kuni elamu haldamise korteriühistule üleandmiseni.

Kuna rahuldamata jäeti hagi, mille alusesse kuulus 26. oktoobril 1994. a sõlmitud lepingu järgse

kohustuse täitmatajätmine, siis pole tehtud kohtuotsust vaidluse lahendamise kohta alusetu säästmise

ega kaasomandi kasutamist reguleerivate sätete järgi. Seega pole hagejalt võetud võimalust nõuda

kostjalt tasutud makseid muudel alustel.

Juhindudes TsKS §-st 346 p 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 11. detsembri 1997. a otsus jätta muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

Eesistuja: J. Odar

Liikmed: H. Jõks, L. Laarmaa