3-3-1-6-98 · Riigikohus

3-3-1-6-98

M Ä Ä R U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 6. märtsil 1998. a.

Rävala pst. 13 korteriühistu kassatsioonkaebuse läbivaatamine pädevust ületava haldusakti

andmise asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Jüri Põld ja Hele-Kai Remmel

vaatas 5. märtsil 1998. a. avalikul kohtuistungil läbi Rävala pst. 13 korteriühistu kassatsioonkaebuse

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 9. detsembri 1997. a. otsusele haldusasjas nr. II-

3/329/97.

Protsessiosalisena võttis istungist osa Rävala pst. 13 korteriühistu esindaja Tõnu Ligi.

Tallinna Kesklinna Valitsuse 6. märtsi 1995. a. korraldusega nr. 287 kinnitati Tallinnas Rävala pst.

13-12 asuv korter Tallinna Tehnikaülikooli tööandja eluruumiks.

28. augustil 1996. a. esitas Rävala pst. 13 korteriühistu Tallinna halduskohtule kaebuse, milles palus

tunnistada Tallinna Kesklinna Valitsuse 6. märtsi 1995. a. korraldus seadusevastaseks. Kaebuses

väideti, et Tallinnas Rävala pst. 13 asuva elamu osas sõlmiti esimesed eluruumi ostu-müügilepingud

juba 1995. a. jaanuarikuus, ning et kaevatud korraldus on antud "pinna suhtes, mis vastavalt

Eluruumide erastamise seadusele on eluruumide erastajate kaasomandis ja mille haldamine toimub

korteriühistu kaudu.". Kaebuses leiti, et kaevatud korraldus on seadusevastane ka seetõttu, et selle

andmisel ei järgitud Kohaliku omavalitsuse korralduse seadust. KOKS § 57 lg 4 kohaselt ei saanud

linnaosa valitsus anda õigustloovat akti.

Tallinna Halduskohtu 7. oktoobri 1997. a. otsusega jäeti Rävala pst. 13 korteriühistu kaebus

rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt pole põhjendatud kaebuses esitatud väited, et Tallinna Kesklinna

Valitsuse 6. märtsi 1995. a. korraldus nr. 287 ei ole kooskõlas Eluruumide erastamise seaduse §-ga 3

ja KOKS §-ga 57 lg 4. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 alusel moodustavad korteriühistu

korteriomanikud. Korteriomand tekib eluruumi erastamisel. EES § 12 lg 1 sätestab, et eluruumi

erastamine vormistatakse ostja (õigustatud subjekti) ja müüja (kohustatud subjekti) vahel sõlmitava

ostu-müügilepinguga. Erastamise objekt tehakse kindlaks ostja ja müüja vahel enne ostu-

müügilepingu sõlmimist. Vastavalt Riigikohtu erikogu 17. juuni 1996. a. määrusele nr. 3-2-1-34-96

kuulunuks vaidlus Rävala pst. 13-12 asuvate ruumide kui EES §-s 3 lg 3 tähendatud abiruumide

erastamise objekti üle halduskohtu pädevusse enne ostu-müügilepingu sõlmimist. Pärast korterite

erastamise ostu-müügilepingute sõlmimist lahendatakse eluruumide erastamisel kohustatud

subjektiga tekkinud vaidlused Tsiviilkohtupidamise seadustikus ettenähtud korras. Samuti leidis

kohus, et vaidlustatud korraldus ei ole õigustloov akt, vaid on halduse üksikakt HKS § 4 lg 3

tähenduses. KOKS § 57 lg 5 (23. novembri 1994. a. redaktsioonis) kohaselt võib osavalla või

linnaosa vanem oma volituste piires ülesannete täitmiseks anda üksikaktina korraldusi. Kaevatud

korraldus on linnaosa vanema volituse piires ja ülesannete täitmiseks antud üksikakt, mis vastab

KOKS §-s 57 lg 6 sätestatud nõuetele.

Rävala pst. 13 korteriühistu esitas Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus

tühistada Tallinna Halduskohtu 7. oktoobri 1997. a. otsuse haldusasjas nr. 3-67/97, teha asjas uus

otsus ja tunnistada Tallinna Kesklinna Valitsuse 6. märtsi 1995. a. korraldus nr. 287 seadusevastaseks.

Apellant väitis, Eesti Vabariigi elamuseaduse § 58 lg 3 kohaselt otsustab eluruumi arvamise tööandja

eluruumi hulka kohaliku omavalitsuse organ. KOKS § 4 alusel on kohaliku omavalitsuse organiteks

linna või valla volikogu või valitsus. Omavalitsusüksus korraldab KOKS § 6 lg 3 p. 1 kohaselt neid

kohaliku elu küsimusi, mis on talle pandud seadusega. Seega ei oma tähtsust, kas antud juhtumil on

korralduse välja andnud linnaosa valitsus või vanem, igal juhul on see antud pädevust ületades ja on

seetõttu seadusevastane. Apellant leidis, et kaevatud haldusakt on seadusevastane ka seetõttu, et selle

andmisel rikuti tema õigusi, mis tulenevad Eluruumide erastamise seadusest. Apellant ei nõustunud

ka halduskohtu seisukohaga, et antud juhtumil on tegemist vaidlusega, mis kuulub läbivaatamisele

Tsiviilkohtupidamise seadustikuga sätestatud korras.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 9. detsembri 1997. a. otsusega jäeti apellatsioonkaebus

rahuldamata, kuid muudeti halduskohtu 7. oktoobri 1997. a. otsuse motiveerivat osa ning jäeti Rävala

pst. 13 korteriühistu kaebus rahuldamata halduskolleegiumi otsuses toodud motiividel.

Ringkonnakohus leidis, et HKS § 5 sätestab igaühe halduskohtusse pöördumise õiguse rikutud

õiguste või piiratud vabaduste kaitseks ning kehtestab, et ka isikute ühendus võib oma liikmete

huvides halduskohtusse pöörduda, kui ühenduse asutamisakt, põhikiri või seadus talle sellise õiguse

annab. Rävala pst. 13 korteriühistu leiab, et tema õigusi on rikutud sellega, et korteriühistu liikmed ei

saa realiseerida EES §-st 3 lg 3 tulenevat õigust erastada korter koos sellele vastava muu osaga

elamust ja nimelt Rävala pst. 13-12 asuvat elanike poolt varem klubiruumina kasutatavat pinda. EES

§ 4 lg 1 kohaselt on eluruumi erastamise õigustatud subjektideks füüsilised isikud. Korteriomanikud

loovad korteriühistu ühise majandamise ja ühistu liikmete ühiste huvide esindamise eesmärgil.

Ringkonnakohus leidis, et kaevatud korraldus ei saanud selle vastuvõtmise ajal ega ka hiljem rikkuda

korteriühistu õigusi. Vaidlustatud korraldus võib küll rikkuda Rävala pst. 13 eluruumide erastamise

õigustatud subjektide õigusi ja huve, kuid viimased ei ole korraldust vaidlustanud. Tulenevalt

eeltoodust ei pidanud ringkonnakohus vajalikuks anda sisulist hinnangut asjaoludele, kas vaidlustatud

korraldus on seadusevastane või mitte ja kas Tallinna Kesklinna Valitsus oli pädev nimetatud

korraldust vastu võtma.

Rävala pst. 13 korteriühistu esitas Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 9. detsembri 1997. a.

otsusele kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuses ei nõustuta ringkonnakohtu väitega,

et kaevatav korraldus ei saanud selle vastuvõtmise ajal ega ka hiljem rikkuda korteriühistu õigusi.

Kassaator väidab, et Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks

korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja

korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. EES §-st 15 tuleneb, et erastatud eluruumide ja

nende juurde kuuluvate mõtteliste osade haldamiseks moodustatakse korteriühistu ja elamu antakse

pärast korteriühistu moodustamist viimasele üle. Rävala pst. 13 korteriühistu õigusi on rikutud

sellega, et elamu üleandmisel ei antud kohustatud subjekti, s.o Tallinna Tehnikaülikooli poolt üle

Rävala pst. 13-12 ruume, mis kuni kaevatud korralduse andmiseni ja sisuliselt tänaseni kuulub

mõttelise osa ehk abiruumide alla EES § 3 tähenduses. Ettekäändeks mitteüleandmisel oli see, et

nimetatud ruumid on tunnistatud tööandja eluruumiks. Vaidlustatud korraldus anti aga pärast Rävala

pst. 13 eluruumide erastamist. Kassaator märgib, et kaebus on "esitatud ju sellepärast, et ühe

mõttelise osa alla käiva pinna majandamisel on ühistu õigused ära võetud.". Samuti leiab kassaator, et

ringkonnakohtu otsuse jõusse jätmisel jääb ebaõiglaselt kehtima pädevust ületades ja juba seetõttu

seadusevastane korraldus. Tallinna Linnavolikogu 12. juuni 1997. a. määrusega nr. 30 on kinnitatud

"Eluruumide tööandja eluruumideks tunnistamise ja eluruumide tööandja eluruumide hulgast

väljaarvamise kord". Selle korra p. 5 kohaselt otsustab eluruumi tunnistamise tööandja eluruumiks ja

eluruumi tööandja eluruumide hulgast väljaarvamise Tallinna Linnavalitsus. Kaevatud korralduse

andmise ajal ei saanud Tallinna linnaosavalitsus sellesisulist korraldust anda.

Tutvunud esitatud materjalidega ja ära kuulanud protsessiosalise, Riigikohtu halduskolleegium

l e i d i s :

1. Ekslik on ringkonnakohtu väide, et vaidlustatud "korraldus ei saanud selle vastuvõtmise ajal ega ka

hiljem rikkuda korteriühistu õigusi, võis aga küll rikkuda Rävala pst. 13 eluruumide erastamise

õigustatud subjektide õigusi ja huve, kuid viimased ei ole korraldust nr. 287 vaidlustanud.".

Eluruumide erastamise seaduse § 15 lg 1 kohaselt elamutes, kus korterite erastamise käigus on

tekkinud viis või enam omanikku, asutavad omanikud elamu ühiseks haldamiseks korteriühistu,

kusjuures korteriühistu liikmeks on ka eluruumi erastamise kohustatud subjekt erastamata korterite ja

neile vastava muu osaga elamust. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 alusel on korteriühistu

korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks

olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide

esindamine. Korteriühistuseaduse § 17 lg 1 alusel kohaldatakse selle seaduse sätteid ka vallasasjana

erastatud või osaliselt erastatud elamu mõtteliste osade ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks asutatud

korteriühistu suhtes. Sama paragrahvi lg 2 kehtestab: "Käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud

korteriühistu liikmeks võib olla iga erastatud korteri ja sellele vastava elamu muu mõttelise osa

omanik, samuti kohustatud subjekt erastamata eluruumide osas.".

Rävala pst. 13 korteriühistu põhikirja p. 2 sätestab, et ühistu on korteriomanike mittetulundusühing,

mille eesmärgiks on elamu ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

Kuna korteriühistu liikmeks on ka eluruumi erastamise kohustatud subjekt erastamata korterite ja

neile vastava muu osaga elamust, siis omab korteriühistule tähtsust asjaolu, kas ühistusse kuuluv

eluruumi erastamise kohustatud subjekt kui ühistu liige on seaduspärane või mitte. Vaidlustatud

korraldus võib rikkuda korteriühistu õigusi sellega, et ühistule pannakse kohustused vale subjekti, s.o.

ühistu vale liikme ees.

2. Õige on kassaatori väide, et vaidlustatud korraldus on antud pädevust ületades.

Eesti Vabariigi elamuseaduse § 58 lg 3 sätestab, et eluruumi arvamise tööandja eluruumi hulka

otsustab kohaliku omavalitsuse organ. Omavalitsusorganiteks on KOKS § 4 kohaselt volikogu ja

valitsus. Osavald või linnaosa on KOKS § 56 alusel valla või linna maa-alal ja koosseisus volikogu

poolt kinnitatud osavalla või linnaosa põhikirja alusel tegutsev üksus. Sama seaduse § 57 lg 5

kohaselt võib osavalla või linnaosa vanem oma volituste piires ja ülesannete täitmiseks anda

üksikaktina korraldusi.

Tallinna Linnavolikogu 8. veebruari 1996. a. määruse nr. 4 "Eluruumi tööandja eluruumi hulka

arvamise otsustusõiguse andmine" p. 1 sätestas: "Anda eluruumi tööandja eluruumi hulka arvamise

otsustusõigus linnaosa vanemale kooskõlastatult halduskoguga.". Sama määruse p. 2 sätestas, et otsus

eluruumi arvamise kohta tööandja eluruumi hulka vormistatakse linnaosa vanema korraldusega.

Tulenevalt eeltoodust puudus 6. märtsil 1995. a. Tallinna linnaosa valitsusel õigus tunnistada

eluruumi tööandja eluruumiks. Seega on vaidlustatud korraldus seadusevastane, sest see on antud

pädevust ületades. Kui kaebuses vaidlustatud haldusakt on antud pädevust ületades, siis ei pea kohus

kontrollima, kas see akt oli seadusevastane kaebuses märgitud põhjustel.

Riigikohtu halduskolleegium peab vajalikuks märkida, et Tallinna Linnavolikogu 12. juuni 1997. a.

määruse nr. 30 punktiga 1 kinnitati "Eluruumide tööandja eluruumideks tunnistamise ja eluruumide

tööandja eluruumide hulgast väljaarvamise kord". Nimetatud määruse punktiga 5 tunnistati kehtetuks

linnavolikogu 8. veebruari 1996. a. määruse nr. 4 punktid 1 ja 2. Kehtiva "Eluruumide tööandja

eluruumideks tunnistamise ja eluruumide tööandja eluruumide hulgast väljaarvamise korra" punkti 5

kohaselt otsustab eluruumi tunnistamise tööandja eluruumiks ja eluruumi tööandja eluruumide

hulgast väljaarvamise Tallinna Linnavalitsus.

Nendel põhjustel kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele. Tallinna Halduskohtu ja Tallinna

Ringkonnakohtu otsused antud asjas kuuluvad tühistamisele. Asjas on võimalik teha uus otsus.

Juhindudes HKS §-dest 57 p. 4 ja 68 lg 3, Riigikohtu halduskolleegium

o t s u s t a b :

Rahuldada Rävala pst. 13 korteriühistu kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Halduskohtu 7. oktoobri 1997. a. otsus haldusasjas nr. 3-67/97 ja Tallinna

Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 9. detsembri 1997. a. otsus haldusasjas nr. II- 3/329/97.

Tunnistada Tallinna Kesklinna Valitsuse 6. märtsi 1995. a. korraldus nr. 287 seadusevastaseks.

Tagastada Rävala pst. 13 korteriühistule kassatsioonikautsjon 550.- (viissada viiskümmend)

krooni.

Määrus jõustub 16. märtsil 1997. a. teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Hele-Kai Remmel