3-2-1-19-98 · Riigikohus

3-2-1-19-98

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 19. veebruaril 1998. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, Toyota

Baltic AS-i esindaja vandeadvokaat M. Mugu osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil

9. veebruaril 1998. a

Toyota Baltic AS kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

29. septembri 1997. a otsuse ELKE Maja AS, AS Hansapank ja Toyota Eesti AS hüpoteekide

seadmise avalduses.

Tallinna Linnakohtu 21. jaanuari 1997. a kinnistamisotsuse alusel kanti 22. jaanuaril 1997. a Tallinna

Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr 1399 (kinnisasi asukohaga Mustamäe tee

22/Forelli 2, omanik ELKE Maja AS) neljandasse jakku kaks hüpoteeki: kanne nr 1 - hüpoteek

summas 15 500 000 krooni AS Hansapanga kasuks ja kanne nr 2 - hüpoteek summas 4 536 000

krooni Toyota Eesti AS kasuks.

Toyota Eesti AS esitas kinnistamisotsusele apellatsioonkaebuse põhjusel, et kinnistamisotsusest ega

kinnistusregistriosa kannetest ei selgu sissekantud hüpoteekide järjekoht. Mõlemad hüpoteegid kanti

kinnistusraamatusse ühise asjaõiguslepingu alusel, milles pooled soovisid kanda mõlemad hüpoteegid

ühele ja samale esimesele vabale järjekohale.

Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Otsuse motiivide kohaselt antakse samaaegselt

esitatud kinnistamisavalduste alusel tehtud kannetele üks ja sama järjekoht (KRS § 30 lg 1). Teisiti ei

olnud järjekoht määratud ka puudutatud isikute poolt 13. detsembril 1996. a sõlmitud

asjaõiguslepingus. Kannetel on juba soovitud samane järjekord. Kande tekstis tuleb eraldi viidata

järjekohale siis, kui asjaõiguslepingus on poolte tahtega määratud järjekoht seadusest erinevalt.

Apellatsioonikohtu otsusele esitas kassatsioonkaebuse Toyota Baltic AS (Toyota Eesti AS uus

ärinimi), palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale

apellatsioonikohtule. Ekslik on ringkonnakohtu viide kande tegemisel KRS §-le 30 lg 1. AÕS § 59

lg 1 kohaselt saavad asjaõigused järjekoha kande tegemisega, kanded kinnistusraamatusse tehakse

avalduste saabumise järjekorras ning nummerdatakse iga registrijao piires nende tegemise järjekorras

(KRS § 25). Kooskõlas kinnistusraamatu avalikkuse ja õigsuse eeldamise põhimõttega, peab

järjekoht üheselt ja ammenduvalt selguma juba kandest endast. 22. jaanuaril 1997. a kanti registriosa

nr 1399 neljandasse jakku kaks hüpoteeki: esimese jooksva kandena AS Hansapanga kasuks ja teise

jooksva kandena kassaatori kasuks. Kuna kannete tegemise aeg määratakse kande kuupäeva

täpsusega, siis on järjekoha selgitava viite puudumisel AS Hansapank hüpoteek varasema järjekohaga

asjaõiguseks kassaatori hüpoteegi suhtes. Kinnistusraamatu kannete üheseks mõistmiseks sätestabki

KRS § 24 lg 3 samal päeval samasse registriossa tehtava mitme kande puhul nõude, et selliste

kannete tekstis peab sisalduma ka viide nende kannete järjekohale.

AS Hansapank peab kassatsioonkaebust põhjendatuks, kuna nii kassaator kui AS Hansapank soovisid

seada hüpoteegid esimesele ühele ja samale vabale järjekohale.

Kolleegiumi istungil jäi Toyota Baltic AS esindajakaebuses toodud väidete juurde ja palus

apellatsioonikohtu otsuse tühistada.

Kolleegium leidis, et kaebus kuulub osaliselt rahuldamisele, kuid ringkonnakohtu otsus on

lõppjärelduses õige.

ELKE Maja AS kui kinnistu omanik ning AS Hansapank ja Toyota Eesti AS sõlmisid 13. detsembri

1996. a koos hüpoteegi seadmise lepinguga asjaõiguslepingu, mille p-s 3.1 avaldasid nad soovi kanda

kinnistu kohta avatud registriossa nr 1399 hüpoteegid ühele ja samale esimesele vabale järjekohale.

Kinnistamisotsusega otsustas kohus kanda registriosa nr 1399 neljandasse jakku jooksva kandena nr

1 hüpoteegi AS Hansapanga kasuks ja jooksva kandena nr 2 hüpoteegi Toyota Eesti AS kasuks.

Kinnistamisotsus ei sisalda asjaõiguslepingus kokkulepitut, et hüpoteegid kantakse ühele ja samale

esimesele vabale järjekohale ja seetõttu ei ole ka kannetes märkust järjekoha kohta. Kinnisasjaõiguste

jaoks on määrav kinnistusraamatu järjekoht ja õiguste järjekohad saavad kõigile nähtavaks avaliku

kinnistusraamatu kaudu. Ühe jao piires määrab õiguste järjekoha kannete tegemise järjekord ehk

ruumiline järjekord. Nii on 21. jaanuari 1997. a kinnistamisotsuse alusel tehtud 22. jaanuaril 1997. a

kinnistusregistriosa neljandasse jakku kaks kannet, kusjuures hüpoteek AS Hansapank kasuks

esimesel järjekohal ja kaebaja kasuks teisel järjekohal. Kinnistamisotsus ja selle alusel tehtud kanded

ei ole seaduslikud ja rikuvad kaebaja õigusi. Kui kinnistusregistriosa ühte jakku tehakse mitu kannet,

saavad need KRS § 30 1. lõike kohaselt järjekoha, mis vastab registreerimise järjekorrale

kinnistuspäevikus. Kui avaldused on esitatud samaaegselt, antakse neile üks ja sama järjekoht.

Seadusest tuleneb otseselt, et samal ajal esitatud avalduste alusel tehtavatele kannetele tuleb anda üks

ja sama järjekoht. Seetõttu on väär ringkonnakohtu seisukoht, et järjekoha sätestab KRS § 30 lg 1 ja

seetõttu on kannetel juba üks ja sama järjekoht.

Ringkonnakohtu otsus ei kuulu aga tühistamisele järgmistel põhjustel. AÕS § 65 lg 1 kohaselt isik,

kelle asjaõigusi on ebaõige kandega (§ 57) rikutud, võib nõuda seaduses sätestatud korras ebaõige

kande muutmist. Kui kinnistusregistri kanne ja kinnistamisotsus on ebaõige asjaõigusseaduse § 57

tähenduses, võib huvitatud isik KRS § 64 lg 1 kohaselt taotleda uue kinnistamisotsuse tegemist. AÕS

§ 57 lg 1 kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige kui kanne on tehtud õigusliku aluseta või

kannet tehes on rikutud seadust muul viisil. Kandeotsus ja selle alusel tehtud kanded on vastuolus

asjaõiguslepingus soovituga ning sellega on rikutud AÕS §-s 59 lg 2 ja KRS § 30 lg 1 sätestatut. Uue

kinnistamisotsuse tegemine selleks pädeva isiku poolt on võimalik, kui selleks on olemas kõigi

kinnistusregistrist nähtuvate isikute, kelle õigusi uus otsus kahjustaks, notariaalselt tõestatud

nõusolekuavaldus (KRS § 64 lg 2). Nimetatud isikute nõusoleku puudumisel võib huvitatud isik KRS

§ 64 lg 3 kohaselt pöörduda hagiga kohtusse ebaõige kande parandamiseks.

Juhindudes TsKS §-st 346 p 4, kolleegium

o t s u s t a s :

Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. septembri 1997. a otsus põhjenduste

osas. Muus osas jätta kohtuotsus muutmata.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Advokaadibüroole AS Heta 27. oktoobril 1997. a tasutud kautsjon 200 (kakssada)

krooni.

Eesistuja: J. Odar

Liikmed: H. Jõks, L. Laarmaa