3-2-1-14-98 · Riigikohus

3-2-1-14-98

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 12. veebruaril 1998. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed L. Laarmaa ja H. Jõks vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 2. veebruaril 1998. a

Roomet Assavi kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

22. septembri 1997. a otsuse Hilja-Kristel Karu ja Adele Ulm-Augustase hagis Roomet Assavi

ja Märjamaa Vallavalitsuse vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks ja talu maal

asuvate hoonete tagastamiseks omandireformi õigustatud subjektidele.

Hagejad on ÕVVTK Rapla Maakonnakomisjoni 23. septembri 1993. a otsusega nr 4343 tunnistatud

omandireformi õigustatud subjektideks Juhan Ohalt õigusvastaselt võõrandatud endise Tuuleveski A-

25 (kinnistu 10936) maa ja vara suhtes. 9. veebruaril 1994. a andis Varbola sovhoos hagejatele aktiga

nr 707 saekaatri üle.

21. märtsi 1988. a sõlmitud ostu-müügilepingu kohaselt müüs Varbola sovhoos Roomet Assavile

Märjamaa vallas endise Tuuleveski A-25 talu maal asuva elumaja ja kõrvalhoone.

5. märtsi 1997. a esitatud hagis palutakse tunnistada eelnimetatud ostu-müügileping kehtetuks TsK

§ 51 lg 1 ja TsÜS § 70 järgi. Hagiavalduse põhjendustel oli tegemist teeseldud tehinguga, milline oli

tehtud seadusega keelatud tehingu varjamiseks. Õigusvastase võõrandamise ajal kuulus talu Juhan

Ohale, kes omandas talukoha 1934. a ostu-müügilepingu alusel, milles märgitakse ainsa hoonena

tuuleveskit. Elumaja pole talumaal kunagi olnud ega ka hiljem ehitatud. Veski naabrusesse ehitas

J. Oha saekaatri. Kuna Tuuleveski maal asusid tootmishooned, mille omamine oli füüsilisel isikutel

keelatud TsK § 109 lg 2 järgi, siis tehti hoonete müügiga ettekavatsetult teeseldud tehing. Varbola

sovhoos esitas ENSV Agrotööstuskomiteele müügiloa saamiseks teadvalt valeandmed, märkides, et

tegemist on elumaja ja kõrvalhoonega. Loa alusel sõlmis notar 21. märtsil 1988. a ostu-müügilepingu.

Lääne Maakohtu otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse motiivide kohaselt kehtis ostu-

müügilepingu sõlmimise ajal TsK § 109, mille 1. lõike järgi võisid kodanike isiklikus omandis olla

majatarbed, isikliku tarbimise ja mugavuse esemed, koduse majapidamise inventar, elamu ning

isiklikud säästud. TsK § 243 lg 1 kohaselt võis kodaniku isiklikus omanduses olla elamu või selle

osa. Märjamaa Vallavalitsuse 16. aprillis 1997. a tõendi nr 68 järgi on säilinud endisest Tuuleveski

talust tuuleveski hoone ja saekaater. Kuna hooned olid olemas ja sovhoosi bilansis, tagastati need

hagejatele kui õigustatud subjektidele. Tuuleveski maal pole elamut kunagi olnud. Sovhoos kasutas

ainult saeveskit.

Kohus leidis, et Tuuleveski maal elamu puudus. Seega oli elamu ja kõrvalhoone ostu-müügilepingu

näol tegemist teeseldud tehinguga. Varjatud tehinguks oli sovhoosile kuuluvate tootmishoonete müük

kostjale, mis TsK § 109 lg 1 järgi ei saanud olla isikliku omandiõiguse objektiks. TsK § 109 ja 110

tunnistati 13. juunil 1990. a kehtetuks Eesti Vabariigi omandiseadusega, milline on omakorda

tunnistatud kehtetuks AÕS RakS §-ga 25 lg 5 arvates 1. detsembrist 1993. a. Kehtiv AÕS ei sea

piiranguid, mis olid tsiviilkoodeksis. Kohus leidis, et varjatud tehing ei ole enam seadusevastane ja

on kehtiv.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu.

Ringkonnakohtu otsuse motiivide kohaselt on Tuuleveski talu maadel tuule- ja saeveski hoone.

Majavaldust ei ole sellel kinnistul kunagi asunud. Seega ajal, mil Varbola sovhoos lepingu järgi müüs

ja R. Assavi ostis Tuuleveski elumaja ja kõrvalhoone, nimetatud hooned puudusid. 21. märtsil

1988. a sõlmitud ostu-müügilepingu kohaselt loeti lepingu objekti üleandmine ostjale toimunuks

lepingu allakirjutamisel ja leping kuulus registreerimisele Rapla rajooni Märjamaa Küla RSN TK-s.

Hooned jäid registreerimata ja 9. veebruari 1994. a aktiga anti hagejatele üle saekaater ainsa

nimetatud kinnistul asuva hoonena.

Ringkonnakohus leidis, et vaidlustatud ostu-müügilepingu sõlmimisel ei ole järgitud seadust ja tehing

on TsK § 51 lg 1 alusel kehtetu. Lepingu sõlmimisel puudus lepingu objekt. Seega nimetatud tehing

on kehtetu puuduste tõttu selle sisus. Tegemist ei ole teeseldud ega varjatud tehinguga.

Kassatsioonkaebuses palub kassaator tühistada apellatsioonikohtu otsuse ja teha uue otsuse, kuna

ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigusnorme. Kassaator soovib, et uue otsuse

tegemisel kohaldaks kohus TsÜS § 70 sätteid. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et saekaatrihoone

ja tuuleveski on kokku ehitatud ja et hooned olid sovhoosi bilansis ka pärast ostu-müügilepingule

allakirjutamist. Nimetatud hooned registreeris kassaator Märjamaa küla RSN TK-s hilinemisega.

Selleks, et ostu-müügilepingut vormistada, oli vajalik Agrotööstuskomitee luba ja samas nõuti

hoonete välisvaatega fotosid. Kassaator leiab, et varjatud tehinguks oli sovhoosile kuuluvate endiste

hoonete müük talle.

Vastuses kassatsioonkaebusele peavad vastustajad kohtuotsust õiglaseks ja põhjendatuks, ning

vaidlevad kassatsioonkaebuse rahuldamisele vastu.

Kolleegium leidis, et kohtuotsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu TsKS

§ 347 p 1 alusel.

Ringkonnakohtu otsusega on tuvastatud, et vaidlusaluse tehingu tegemise ajal olid Tuuleveski talu

maadel tuule- ja saeveski hoone. Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal elumaja ja kõrvalhoone krundil

puudusid. Tegelikult ostis R. Assavi tootmishooned. Nende asjaolude põhjal tegi ringkonnakohus

järelduse, et vaidlustatud ostu-müügilepingu sõlmimisel ei järgitud seadust ning tehing oli TsK § 51

lg 1 alusel kehtetu, kuna tehingu sisu ei vastanud seadusele, sest puudus lepingu objekt.

Ringkonnakohtu põhjendus ei ole õige, kuna ostu-müügilepingu objekt oli olemas nagu võib

järeldada ringkonnakohtu poolt tuvastatust. Maakohtu järeldust, et tootmishoonete müüki varjati

elamu müügiga, ei ole ringkonnakohus ümber lükanud. Ringkonnakohtul on vajalik tuvastada,

millises seisundis hooned 1988. a müüdi ning anda tehingule kooskõlas TsÜS §-ga 70 õiguslik

hinnang lähtudes seadustest, mis reguleerisid isikliku omandiõiguse objekte tehingu tegemise ajal.

Juhindudes TsKS §-st 346 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. septembri 1997. a otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Roomet Assavile 22. oktoobril 1997. a tasutud kautsjon 220 (kakssada

kakskümmend) krooni.

Eesistuja: . Odar

Liikmed: H. Jõks, L. Laarmaa