3-2-1-6-98 · Riigikohus

3-2-1-6-98

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 29. jaanuaril 1998. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed L. Laarmaa ja H. Jõks, kassaatori

P. Tokmani, hageja R. Sõrmuse ja tema esindaja vandeadvokaat K. Kuusmaa, kostja A. Tokmani

osavõtul ning tõlk L. Lombi juuresolekul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 19. jaanuaril 1998. a

Pavel Tokmani kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

22. septembri 1997. a otsuse Rein Sõrmuse hagis Pavel Tokmani ja Antonina Tokmani vastu

eluruumist väljatõstmiseks.

Rein Sõrmus esitas 17. jaanuaril 1994. a Pavel ja Antonina Tokmani vastu hagi eluruumist

väljatõstmiseks ja 1978 krooni 40 sendi saamiseks ES § 54 lg 1 p 1 alusel. Hagi põhjendas ta sellega,

et alates 7. maist 1993. a on tema Tartus Vaarika 1-17 korteri omanik, kostjad kasutavad eluruumi

üürilepingu alusel, kuid on mõjuva põhjuseta jätnud tasumata üüri, kommunaalteenuste ja kütte eest

alates 1993. a juunikuust. 20. jaanuaril 1995. a esitas R. Sõrmus täiendava hagi, milles palus TsK

§ 477 alusel kostjatelt solidaarselt välja mõista 11 016 krooni üüri ja kommunaalteenuste eest, mille

tema korteriühistu liikmena tasus kostjate eest korteriühistule Vaarika-1 kuni 1. detsembri 1994. a.

Seejärel esitas korteriühistu Vaarika-1 veebruaris 1995. a kostjate vastu hagi üürilepingu

lõpetamiseks ja üürnike väljatõstmiseks. Hagi põhjenduste kohaselt ostis korteriühistu Vaarika-1

elamu Tartu KEK-lt 17. mail 1993. a. Kostjad ei ole tasunud korteri nr 17 kasutamise eest üüri ja

kommunaalteenuseid ühistu volitatud esindajale R. Sõrmusele ning juunikuust 1993. a kuni

1. detsember 1994. a on võlg 11 016 krooni. Kohus kaasas korteriühistu Vaarika-1 protsessi

kolmanda isikuna. R. Sõrmus loobus 22. veebruari 1996. a kohtuistungil kostjate korterist

väljatõstmise ja raha nõudest. Kohus seisukohta hagist loobumise osas ei võtnud. 17. mail 1996. a

korteriühistu Vaarika-1 vähendas nõuet 4677 kroonini. 23. jaanuari 1997. a kohtuistungil palus

R. Sõrmus jääda protsessi hagejana, kuna ta on alates 3. jaanuarist 1997. a korteri nr 17 omanik.

Samuti soovis korteriühistu Vaarika-1 jääda protsessi hagejana. Kohus rahuldas mõlemad taotlused.

Tartu Linnakohtu 12. mai 1997. a otsusega tõsteti Pavel ja Antonina Tokman kõigi nendega koos

elavate isikutega eluruumist Vaarika 1-17 välja ja mõisteti kostjatelt solidaarselt välja hageja

R. Sõrmuse kasuks 1978 krooni 40 senti. Otsuse motiivide kohaselt ostis Rein Sõrmus 3. jaanuaril

1997. a korteriühistult Vaarika-1 korteri Tartus Vaarika 1-17. Korterit kasutab üürnikuna P. Tokman

koos abikaasa ja kahe alaealise lapsega 7. veebruaril 1991. a sõlmitud üürilepingu alusel. Kostjad ei

eita, et nad ei tasunud üüri. Kostja P. Tokman ei soovinud ühistu liikmeks astuda. Kostjad töötavad,

korteriüür on tasumata mõjuva põhjuseta, kostjad olid teadlikud 1978 krooni 40 sendi üüri maksmise

kohustusest. Sellelt nõudelt on tasutud riigilõiv.

Linnakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse kostja P. Tokman. Tartu Ringkonnakohus tühistas

linnakohtu otsuse ja tegi osaliselt uue otsuse, millega lõpetas ennetähtaegselt poolte vahel sõlmitud

üürilepingu ning väljakolimisest keeldumise korral otsustas kostjad välja tõsta kõigi nendega koos

elavate isikutega. R. Sõrmuse nõude üüri ning kommunaalteenuste 11 016 krooni võlgnevuse

saamiseks saatis apellatsioonikohus esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

Apellatsioonikohus leidis, et puuduvad kohtu tuvastatud asjaolud, millele on rajatud kohtu järeldused

hagi osalise rahuldamise kohta.

Apellatsioonikohtu otsuse põhjenduste järgi ES § 54 lg 1 p 1 kohaselt on üürile andjal õigus taotleda

üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning üürniku väljakolimisest keeldumise korral üürnik koos

temast sõltuvate isikutega välja tõsta, kui nad mõjuva põhjuseta rohkem kui kolm kuud ei maksa üüri

ega tasu kommunaalteenuste eest. R. Sõrmus omandas ostu-müügilepinguga mõttelise osa Vaarika 1

asuvast elamust ning astus korteriühistu asemel protsessi, milles korteriühistu taotles kostjatega

üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Seega on lepingu ennetähtaegse lõpetamise nõude esitanud ka

R. Sõrmus. Hageja R. Sõrmuse seletustega on tõendatud, et kostjad ei tasunud üüri ja

kommunaalteenuste eest 1993. a juunikuust alates ja kostjad seda ei eita. 1996. a aprillikuust on

kostjad ühistule tasunud kommunaalteenuste eest, kuid mitte üüri. Korteriomaniku vahetus ei

vabastanud kostjaid üüri ja kommunaalteenuste tasumise kohustusest. Kui kostjad ei teadnud kellele

tasuda, siis pidid nad TsK § 181 kohaselt deponeerima raha notariaalkontoris. Samal viisil pidid

kostjad toimima, kui ühistu keeldus neilt makseid vastu võtmast. Ka kohe pärast hagi esitamist ei

tasunud kostjad võlga. Nad asusid seda tegema alles 1996. a aprillikuust. Üüri ja kommunaalteenuste

osalise väljamõistmise osas tuleb kohtuotsus tühistada, sest puuduvad kohtu tuvastatud asjaolud,

millele on rajatud kohtu järeldus hagi osalise rahuldamise kohta. Kohus pole andnud hinnangut

kõigile asjas kogutud tõenditele.

Kassatsioonkaebuses palus kostja P. Tokman kohtuotsuse tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise tõttu ja hagi üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise osas jätta rahuldamata.

Ringkonnakohus tuvastas korteriühistu poolt maksete vastuvõtmisest keeldumise, kuid kohaldas

vääralt TsK § 181 lg 1 sätestatut, sest osundatu ei kohusta võlgnikku raha notariaalkontoris

deponeerima, vaid annab õiguse selliselt käituda. Ringkonnakohus jättis kohaldamata TsK §-de 230

lg 3 ja 232 sätted, mille kohaselt ei loeta võlgnikku viivitanuks, kui kohustist ei saa täita kreeditori

viivituse tagajärjel ning kreeditor loetakse viivitanuks, kui ta keeldus võlgniku pakutud nõuetekohase

täitmise vastuvõtmisest või ei teinud tegusid, mille tegemiseni võlgnik ei saanud kohustist täita. EK

§ 54 lg 1 p 1 kuulub kohaldamisele kui üürnik jätab üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata mõjuva

põhjuseta mitte aga siis, kui üürnik ei täida kohustusi mõjuvate põhjuste tõttu. Kohus ei arvestanud

otsuse tegemisel, et üürile andja ei avaldanud kostjale makserekvisiite. Korteriühistu keeldus

kommunaalmakseid vastu võtmast, ühistu esindaja Ossip tagastas maksed teadmata põhjusel. Hageja

R. Sõrmus ei teinud tegusid, mis oleksid võimaldanud kostjatel üürilepingust tulenevaid

maksekohustusi täita. Apellatsioonikohus on rikkunud protsessiõiguse norme. R. Sõrmus oli

loobunud hagist kostjate vastu üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise nõudes ja ta ei saanud samade

kostjate vastu samal alusel uuesti astuda protsessi hagejana. Lubades R. Sõrmuse protsessi hagejana,

rikkus kohus TsKS § 70 lg 5 sätestatut. Kohus ei ole hagejat asendanud, sest korteriühistu jäi samuti

asjas hagejaks. Kohus ei ole välja selgitanud kellele kuulub nõudeõigus. Kohus on rikkunud TsKS

§ 232 lg 4 nõudeid, sest puuduvad põhjendused, milliste tõendite alusel kohus järeldas, et kostjad ei

ole maksnud üüri ja kommunaalteenuste eest mõjuvate põhjusteta üle kolme kuu. Kohus on jätnud

tähelepanuta, et korteriühistu pangarekvisiitide teadasaamisest alates on kostjad täitnud üüri ja

kommunaalteenuste tasumise kohustuse igakuuliselt.

Vastustaja R. Sõrmus leidis, et apellatsioonikohtu otsus on õige. Põhjendamata on kaebuses esitatud

seisukoht, et korteriühistu keeldus üüri ja kommunaalteenuste eest raha vastuvõtmisest. Kostjad on

teda kui eluruumi omanikku täielikult ignoreerinud.

Kolleegiumi istungil jäi kassaator kassatsioonkaebuses esitatu juurde, vastustaja ja tema esindaja

leidsid, et apellatsioonikohtu otsus on õige.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsKS § 347 p 2 alusel protsessiõiguse

normi väära kohaldamise tõttu.

Tsiviilkohtupidamise seadustiku § 4 lg 1 kohaselt on igal isikul õigus oma rikutud või vaidlustatud

õiguse või vabaduse kaitseks seadusega kindlaksmääratud korras kohtusse pöörduda. Kohtusse

pöördumise aluseks on seega isiku rikud õigus. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et kohtud pole

välja selgitanud, kellel asjas milline nõudeõigus on ning kelle õigusi kostjad rikkusid. Kostjate P. ja

A. Tokmani vastu oli esitatud kolm iseseisvat hagiavaldusena vormistatud nõuet. Kohus menetles

neid ühes tsiviilasjas. Nii esitas R. Sõrmus ES § 54 lg 1 p 1 alusel hagi kostjate väljatõstmiseks

korterist Vaarika 1-17 ja väitis, et ta on korteri omanik ja kostjatel on üüri ja kommunaalteenuste võlg

juunikuust 1993. a. Linnakohus tuvastas 12. mai 1997. a otsuses, et R. Sõrmus ostis korteriühistult

Vaarika-1 mõttelise osa Tartus Vaarika 1 elamust alles 3. jaanuaril 1997. a. R. Sõrmus esitas

20. jaanuaril 1995. a täiendava hagi kostjate vastu TsK § 477 alusel 11 016 krooni saamiseks, väites,

et tema on kuni 1. detsembrini 1994. a Vaarika 1 korteri nr 17 üüri ja kommunaalteenuste eest

ühistule tasunud. Seega nõudis R. Sõrmus kostjatelt nende poolt alusetult säästetut tsiviilkoodeksi

sätete alusel mitte võlgnevust üürilepingu järgi. Seejärel 1995. aasta veebruarikuul esitas kostjate

vastu hagi ES § 54 lg 1 p 1 alusel korteriühistu Vaarika-1, väites, et on elamu Vaarika-1 omanik ja

taotles kostjatega sõlmitud üürilepingu lõpetamist põhjusel, et kostjad pole tasunud üüri ja

kommunaalteenuste eest ühistu volitatud esindajale R. Sõrmusele 1993. aasta juunikuust.

Apellatsioonikohus tuvastades, et kostjad ei ole tasunud üüri- ja kommunaalteenuste eest mõjuva

põhjuseta 1993. a juunikuust kuni käesolev ajani, s.o. 22. septembrini 1997. a ja lõpetades kostjatega

sõlmitud üürilepingu ennetähtaegselt ES § 54 lg 1 p 1 alusel, ei teinud kindlaks kõiki asjaolusid.

Lisaks tuvastatud asjaolule pidi apellatsioonikohus üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks

tuvastama, et kostjate eluruumi osas üldse oli kolmekuune üüri või kommunaalteenuste võlg. Kohus

jättis tähelepanu, et R. Sõrmuse hagiavalduse kohaselt tasus tema kostjate eest üüri ja

kommunaalteenuste maksumuse korteriühistule. Kuivõrd on tuvastamata üürilepingu ennetähtaegse

lõpetamise õiguslik alus - võlg eluruumi Vaarika 1 - 17 üüri või kommunaalteenuse osas üle kolme

kuu, siis on tuvastamata elamuseaduse § 54 lg 1 p 1 kohaldamise alus. Sellega on rikutud TsKS § 232

lg 4 sätet, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud, tõendid,

millele on rajatud kohtu järeldused, põhjendused, miks kohus need või teised tõendid tagasi lükkab,

samuti seadused, mida kohus kohaldas.

Õige ei ole kassatsioonkaebuse väide, et kuna R. Sõrmus loobus hagist kostjate vastu üürilepingu

ennetähtaegse lõpetamise nõudes, siis tema protsessi lubamisega rikkus kohus TsKS § 70 lg 5 sätteid.

Sellist nõuet R. Sõrmus ei olnud kostjate vastu esitanud. R. Sõrmus loobus küll kostjate väljatõstmise

ning üüri ja kommunaalteenuste nõudest, kuid kohus hagist loobumise kohta seisukohta ei võtnud

ning seetõttu ei ole TsKS § 70 lg 5 asjas kohaldatav.

Kassatsioonkaebuse väited apellatsioonikohtu poolt TsK § 181 vääras kohaldamises ja TsK §-de 230

lg 3 ja 232 kohaldamata jätmises, jätab kolleegium tähelepanuta. Kui kohus tuvastab, et kostjate

kasutatava eluruumi üüri või kommunaalteenuste eest võlgnevus on vähemalt kolm kuud, siis

omavad asjas tähtsust ka osundatud tsiviilkoodeksi sätted.

Juhindudes TsKS § 346 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. septembri 1997. a otsus tühistada osas, millega

lõpetati ennetähtaegselt Rein Sõrmuse ja Pavel Tokmani vahel sõlmitud üürileping ning

väljakolimisest keeldumise korral tõsteti Pavel Tokman ja Antonina Tokman kõigi nendega

koos elavate isikutega eluruumist Tartus Vaarika 1-17 välja ning mõisteti Pavel ja Antonina

Tokmanilt välja riigilõivu 40 krooni Rein Sõrmuse kasuks. Selles osas saata asi uueks

läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Muus osas jätta kohtuotsus muutmata.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Pavel Tokmanile 13. oktoobril 1997. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja. J. Odar

Liikmed: H. Jõks, L. Laarmaa