3-2-1-111-97 · Riigikohus

3-2-1-111-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 9. oktoobril 1997. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik, hageja

esindaja vandeadvokaat A. Kalme ja kostja J. Koitmaa osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil

29. septembril 1997. a

Arved Tamme kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. mai

1997. a otsuse Arved Tamme hagis Jaan Koitmaa ja Evi Kochi vastu elamu kasutuskorra

kindlaksmääramiseks ja õiguse tunnustamiseks saada Jaan Koitmaalt üüri või renti.

Tallinnas Nunne 9 asuvast elamust, milles on kasulikku pinda 194,7 m2, kuulub Arved Tammele 3/7

(83,4 m2), Jaan Koitmaale 2/7 (55,6 m2) ja Evi Kochile 2/7 (55,6 m2) mõttelist osa. A. Tamm kasutab

elamu III korruse ruume suurusega 65,5 m2, mis on talle kuuluvast osast 18 m2 väiksem. J. Koitmaa

kasutab elamu II korruse ruume suurusega 68,3 m2, mis on talle kuuluvast osast 12,7 m2 suurem ja

lisaks sellele I korrusel panipaika 3 B suurusega 1,1 m2. E. Koch kasutab elamu I korruse ruume

suurusega 60,9 m2, mis on talle kuuluvast osast 5,3 m2 suurem.

Hagis palus A. Tamm määrata elamu kasutuskorravastavalt väljakujunenud olukorrale, jättes III

korruse tema kasutusse, II korruse J. Koitmaa kasutusse, I korruse E. Kochi kasutusse ning trepikoja

1 A, 7 A ja 14, vaheruumi 1 B ja panipaiga 3 B palus jätta kaasomanike ühiskasutusse. Kuna

J. Koitmaa kasutab suuremat ruumi, kui talle kaasomandiõiguse alusel kuulub, ja selle eest tasumises

ei ole kokkuleppele jõutud, siis palus A. Tamm tunnustada tema õigust saada J. Koitmaalt üüri 12,7

m2 eest omavalitsusorgani poolt kehtestatud kõrgeima üürimäära järgi. Hageja palus juhul, kui

J. Koitmaa annab kõik tema kasutuses olevad ruumid rendile, siis tunnustada hageja õigust saada

seda osa rendist, mida saab J. Koitmaa 12,7 m2 eest. Hageja palus juhul, kui J. Koitmaa annab osa

ruume rendile, siis tunnustada hageja õigust saada 12,7 m2 eest renti nii mitu protsenti kui mitu

protsenti moodustab rendile antud pind II korruse ruumide kasulikust pinnast. Hagi esitati AÕS §-de

71 lg 2 ja 72 lg 5 ning TsÜS § 112 lg 2 p 1 alusel.

Tallinna Linnakohtu 3. veebruari 1997. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Kohus määras elamu

kasutuskorra hageja poolt palutud viisil. Kohus jättis rahuldamata hageja nõude tunnustada tema

õigust saada J. Koitmaalt üüri või renti.

Kohus põhjendas otsust sellega, et AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt

kaasomanikelt kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist vastavalt kõigi kaasomanike huvidele,

millest tulenevalt on õige määrata kaasomandi kasutuskord vastavalt kaasomanike osade suurusele.

J. Koitmaa kasutuses seni olnud ruum 3 B tuleb jätta kaasomanike ühiskasutusse, sest J. Koitmaa

kasutada on niigi 12,7 m2 pinda rohkem, kui talle tegelikult kuulub.

Kohus tugines AÕS §-le 71 lg 2, mille kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise

asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Kohus leidis, et hagejal ei ole

õigust J. Koitmaalt üüri nõuda, sest puudub üürileping ja tegemist ei ole majandamisest saadava

õigusviljaga. Hagejal oleks õigus vastavat osa üürist nõuda, kui kostja üüriks oma osa elamust

kolmandale isikule. Kostja ei ole hageja õigusi rikkunud ja ei saa tunnistada hageja õigust nõuda üüri

ja rendisummasid.

Tallinna Ringkonnakohtu 30. mai 1997. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Apellatsioonikohtu otsuse põhjenduste kohaselt on linnakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Hageja

esitas nõude varalise õiguse tunnustamiseks, s.t. palus tunnustada tema õigust üürile või rendile.

Samas ei ole hageja esitanud kohtule vastavasisulist varalist hagi. Kohus leidis, et hageja väide, et ta

peab kandma seaduses ettenähtust enam elamu ekspluateerimise ja remondiga seotud kuludest, on

õiguse rikkumise korral vastava hagi esitamise aluseks, kuid mitte apellatsioonkaebuse rahuldamise

aluseks. Vastavalt TsKS §-le 4 lg 1 on hagejal õigus oma rikutud või vaidlustatud õiguse või

vabaduse kaitseks pöörduda kohtusse.

Kassatsioonkaebuses palus hageja apellatsioonikohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega

hagi rahuldada täies ulatuses.

Hageja leidis, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja

kasutamine ja valdamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Hageja huvidele ei vasta, et

ta ei saa kasutada talle kuuluvat pinda 12,7 m2, mis on teise kaasomaniku J. Koitmaa valduses.

Kaasomanike huvide kaitsmine on sätestatud AÕS §-des 77 ja 78, mille kohaselt võib nõuda

kaasomandi lõpetamist, asja jagamist kaasomanike vahel ja kaasomaniku osa eraldamist asjast

reaalosana. Keegi kaasomanikest ei ole soovinud neid võimalusi kasutada. Hageja huvide kaitsmiseks

on ainus võimalus kostjate kohustus maksta rahalist kompensatsiooni selle eest, et nad kasutavad

rohkem pinda, kui on nende osa kaasomandis. Apellatsioonikohus on termineid üür ja rent

interpreteerinud nende otseses juriidilises tähenduses kui lepingute alusel tasutavaid makseid. Hageja

pidas silmas kompensatsiooni enamkasutatava pinna eest. Kohtuotsus ei ole kooskõlas AÕS §-ga 72

lg 5. Kohtu seisukoht, et kaasomanik ei pea maksma teistele kaasomanikele kompensatsiooni seni,

kuni ta pole oma osa andnud rendile või üürile kolmandale isikule, ei ole õige. Oma osast suurema

osa kasutamine on kasutajale hüve ja sääst teise kaasomaniku arvel, see aga ei ole kooskõlas teise

kaasomaniku õiguste ja huvidega.

Hageja pidas arusaamatuks apellatsioonikohtu etteheidet, et varalise õiguse tunnustamiseks ei ole

hagi esitatud. Just selline hagi oli esitatud. Õiguse tunnustamiseks ei ole vaja tingimata esitada

varalist nõuet. Sellise nõude esitab hageja siis, kui kostja vabatahtlikult õigust tunnustavat

kohtuotsust ei täida. Sealjuures kohus möönis, et hageja kannab kulusid lähtudes oma osa suurusest ja

tal on õiguste rikkumise korral õigus nõuda enammakstud kulusid tagasi hagi korras. E. Koch on hagi

tunnistanud ja kohus pidanuks seisukoha võtma kaasomanike enamuse otsuse kohta.

Kolleegium leidis, et materiaalõigusnormide väära tõlgendamise tõttu tuleb apellatsioonikohtu otsus

tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue tunnustada tema õigust saada J. Koitmaalt üüri

või renti.

Apellatsioonikohus asus ekslikult seisukohale, et varalist õigust saab tunnustada vaid siis, kui on

esitatud konkreetne varaline nõue. TsKS § 112 kohaselt on tsiviilõiguse kaitse üheks viisiks õiguse

tunnustamine. Õiguse tunnustamise hagi oli kohtule esitatud ja linnakohus vaatas selle läbi.

Õiguse tunnustamise vaidluse lahendamisel tõlgendas linnakohus vääralt AÕS §-i 71 lg 2.

Linnakohus leidis, et hagejal ei ole õigust üüri ega renti saada, kuna poolte vahel ei ole üürilepingut

ning J. Koitmaa ei pea hagejale renti maksma, kui ta ei ole kolmandatelt isikutelt ise renti saanud.

Asja kasutamisest saadava kasu (vilja) mõistet, liike ja kuuluvust reguleerivad AÕS §-d 23 ja 24.

AÕS §-de 23 ja 24 kohaselt kuulub asja omanikule asja kasutamisest saadav igasugune kasu (vili),

kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 71 lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule

tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti.

AÕS §-st 72 lg 2 tulenevalt ei või kaasomaniku nõusolekuta vähendada tema osale vastavat tulu

(õigusvilja), mida tal on õigus saada,.

Kohus määras kaasomanikele kuuluva elamu kasutuskorra korruste kaupa vastavalt väljakujunenud

korrale. Elamu planeeringust sõltuvalt kasutavad kaks kaasomanikku (kostjat) suuremat pinda, kui on

neile mõtteliselt kuuluv osa ühises elamus. Kasuks, mille kostjad saavad, on kaasomandis olevas

elamus nende osale vastavast suurema kasuliku pinna kasutamine. Seega saavad nad

kaasomandisuhtest alusetult tulu, mis ei vasta nende osale ühises asjas. Kuna seadus näeb ette, et

kaasomaniku (selles vaidluses hageja) osale vastavat tulu, mida tal on õigus saada, ei või vähendada,

siis tuleb tunnustada hageja õigust saada kostjalt tasu hagejale kuuluva vara kasutamise eest.

Seejuures ei olene tasu saamise õigus sellest, kas kostjad ise said renti kolmandatelt isikutelt.

TsKS § 346 p 4 kohaselt võib Riigikohus asja kassatsioonikorras läbivaatamisel teha uue otsuse ilma

asja apellatsioonikohtusse uueks läbivaatamiseks andmata. Kuna ei ole vaja koguda täiendavalt

tõendeid ega muuta apellatsioonikohtus tõenditele antud hinnangut, siis tühistades apellatsioonikohtu

otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hagi õiguse tunnustamiseks saada J. Koitmaalt üüri või renti,

teeb kolleegium asjas selles osas uue otsuse.

Juhindudes TsKS §-st 346 p 4, kolleegium

o t s u s t a s :

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. mai 1997. a otsus osas, millega jäeti

muutmata Tallinna Linnakohtu 3. veebruari 1997. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata

Arved Tamme hagi Jaan Koitmaa vastu õiguse tunnustamiseks saada Jaan Koitmaalt üüri või

renti ja teha selles osas asjas uus otsus.

Tunnustada Arved Tamme õigust saada Jaan Koitmaalt tasu 12,7 m2 kasuliku pinna

kasutamise eest elamus Tallinnas Nunne 9.

Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. mai 1997. a otsus osas, millega

jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu 3. veebruari 1997. a otsus osas, millega määrati elamu

Tallinnas Nunne 9 kasutuskord.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada vandeadvokaat Albert Kalmele 30. juunil 1997. a tasutud kautsjon 200 (kakssada)

krooni.

Eesistuja J. Luik

Liikmed: A. Kull, T. Vernik