3-2-1-126-97 · Riigikohus

3-2-1-126-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 5. novembril 1997. a

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, T. Siroli ja

Valga Tarbijate Ühistu esindaja vandeadvokaat K. Bachmanni osavõtul, vaatas läbi avalikul

kohtuistungil 27. oktoobril 1997. a

Tõnu Siroli ja Valga Tarbijate Ühistu kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 15. augusti 1997. a otsuse Nikolai Katu"ini, Endla Kõivistiku, Ülle Orase,

Martin Noormetsa, Tiiu Sumbergi, Harald Sumbergi, Voldemar Uppini, Helbe Asso ja Ernst

Kislo hagis Valga Tarbijate Ühistu ja Tõnu Siroli vastu ostu-müügilepingu kehtetuks

tunnistamiseks.

Tartu Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kuulus Valgas Vabaduse 2/4 asuv hoone kuni ostu-

müügilepingu sõlmimiseni 9. oktoobril 1996. a Valga Tarbijate Ühistule (Valga TÜ). Hoones asuvat 9

korterit kasutasid üürilepingute alusel hagejad, kes esitasid 1994. a Valga TÜ-le avaldused korterite

erastamiseks. Avaldused võeti vastu, ühistu väljastas hagejatele tehingu vormistamiseks vajalikud

dokumendid ning korterite ostu-müügilepingud, millele hagejad alla kirjutasid. Valga TÜ peatas

29. veebruaril 1996. a eluruumide erastamise kuni põhiseadusliku vaidluse lahendamiseni.

2. oktoobril 1996. a andis volinike koosolek hoone müügiks volitused Henn Kikkasele, kes

9. oktoobril müüs hoone Tõnu Sirolile. Hagejatele tehingust ei teatatud ega põhjendatud neile

korterite erastamata jätmist. Hagejad leidsid, et maja müümisega rikuti seadust ning eirati hagejate

seadusejärgset korterite erastamise õigust. Juhindudes TsÜS §-dest 66, 67 ja 80 palusid nad

tunnistada kehtetuks Valga TÜ ja T. Siroli vahel 9. oktoobril 1996. a sõlmitud hoone ostu-

müügileping alates sõlmimise momendist.

Valga Maakohus rahuldas 21. märtsi 1997. a otsusega hagi ning tunnistas kehtetuks Valga TÜ ja

T. Siroli vahel 9. oktoobril 1996. a sõlmitud ostu-müügilepingu alates sõlmimise momendist. Otsuse

põhjenduste kohaselt on Valga TÜ seaduse kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike

organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta (taasriigistamise seadus) § 2 kohaselt

kohustatud subjekt ja sama seaduse § 6 1 kohaselt erastatakse tema omandis olevad korterid

eluruumide erastamise seaduses (EES) sätestatud alustel ja korras. Tulenevalt EES §-st 4 lg 1 on kõik

hagejad kui hoones Vabaduse 2/4 üürilepingu alusel eluruumi kasutavad isikud eluruumide

erastamise õigustatud subjektid ja tulenevalt sama seaduse §-st 3 lg 11 on nende kasutatav eluruum

erastamise objekt. Seega on seaduses sätestatud hagejate õigus ja Valga TÜ kohustus erastada

eluruum ning hagejad ei pea seda õigust tuvastama halduskohtumenetluses. Kuna Valga TÜ on

peatanud eluruumide erastamise juhatuse 29. veebruari 1996. a otsusega, kuid ei ole keeldunud

eluruume erastamast, siis pole asjakohane viide Riigikohtu erikogu määrusele 17. juunist 1996. a,

milles leiti, et eluruumide erastamisest keeldumine on avalik-õiguslik toiming ja selle peale

kaevatakse halduskohtusse. Kuna hoone võõrandamisega on Valga TÜ eiranud EES-st tulenevaid

kohustusi ja T. Sirol pole nimetatud seaduse järgi kohustatud subjekt, siis on kahjustatud hagejate

seadusest tulenevaid õigusi ja olulise seaduserikkumise tõttu on leping TsÜS § 66 lg 3 kohaselt

kehtetu algusest peale.

Tartu Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebused rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus leidis, et ebaõige on T. Siroli apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt maakohus

on väljunud oma pädevuse piiridest ja andnud hinnanguid avalik-õigusliku sisuga toimingutele.

Tegemist on tsiviilasjaga, mis TsKS § 1 lg 1 ja 2 alusel kuulub maa- ja linnakohtute pädevusse. Pole

tõendatud, et Valga TÜ oleks keeldunud halduskorras eluruumide erastamisest hagejatele põhjusel, et

ta pole eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Maakohus ei tunnistanud Valga Tarbijate Ühistut

erastamise kohustatud subjektiks, kuna ta on erastamise kohustatud subjekt seaduse alusel. Maakohus

on õigesti tunnistanud tühiseks 9. oktoobri 1996. a ostu-müügilepingu tervikuna. Tehingu ühe osa

kehtetus ei too vastavalt TsÜS §-le 68 kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks

tehtud ka kehtetu osata. Ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamine ainult eluruumide osas ei ole

võimalik, sest ei ole alust eeldada, et tehing oleks tehtud ka hoone osa ostmiseks. Vaidlustatud leping

rikub hagejate eluruumide erastamise seadusest tulenevaid subjektiivseid õigusi ja hagejatel puudub

võimalus kaitsta oma rikutud õigusi muul viisil kui ostu-müügilepingu vaidlustamisega.

Ühises kassatsioonkaebuses paluvad T. Sirol ja Valga TÜ ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi

uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule. Valga TÜ on asunud seisukohale, et vaidlusaluste

korterite osas tal erastamiskohustust ei ole. Eluruumide erastamise seadusest ei tulene mitte hagejate

subjektiivsed tsiviilõigused, vaid sealt võivad tuleneda nende subjektiivsed haldusõigused. Nende

õiguste kaitseks on hagejatel õigus pöörduda halduskohtusse. Sellisele seisukohale asus Riigikohtu

erikogu oma 17. juuni 1996. a määruses tsiviilasjas 3-2-1-34-96. Hagejatel puuduvad tsiviilõigused

vaidlusalusele hoonele. Tsiviilõigused saaksid hagejatel tekkida alles eluruumi erastamise lepingust.

Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et Valga TÜ on erastamise kohustatud subjekt ja hagejad on

eluruumi erastamise õigustatud subjektid seaduse alusel. Seadus ei nimeta Valga TÜ-t erastamise

kohustatud subjektiks nende eluruumide osas. Seda, kas konkreetsed asjaolud vastavad õigusnormi

abstraktsetele asjaoludele, saab tuvastada vaid läbi haldustoimingute ja halduse üksikaktide, mille

õiguspärasust on pädev kontrollima üksnes halduskohus. Asjakohane pole maakohtu poolt hagi

rahuldamise põhjendamine sellega, et Valga TÜ tegi ettevalmistusi tsiviilõigusliku tehingu -

erastamise ostu-müügilepingu - sõlmimiseks. Eluruumide erastamiseks tuli teha veel sisult avalik-

õiguslikke toiminguid kuni eluruumide erastamise notariaalses vormis lepingute sõlmimiseni. Alles

selle lepinguga oleksid hagejatel tekkinud subjektiivsed tsiviilõigused, mida kaitsta

tsiviilkohtumenetluses. Valga Maakohus on tunnistanud ostu-müügilepingu kehtetuks. Kehtetuks

saab tunnistada vaid vaieldavat tehingut. Tühist tehingut ei saa vastavalt TsÜS §-le 66 kehtetuks

tunnistada, kuna tühine tehing on kehtetu algusest peale. Tehingu osa tühisus ei too kaasa kogu

tehingu tühisust, sest TsÜS § 68 on kohaldatav vaid vaieldavatele tehingutele. Ringkonnakohus on

rikkunud TsKS § 228 lg 1, jättes tähelepanuta Valga TÜ väite, et põhiseaduse § 152 alusel tuli jätta

kohaldamata eluruumide erastamise seadusega eraõiguslikule juriidilisele isikule pandud

erastamiskohustus. Ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on 8. novembri 1996. a

otsuses märkinud küsitavusi, mis kaasnevad sundvõõrandamise kohustusepanemisega eraõiguslikule

juriidilisele isikule. Õiglase ja kohese hüvitise küsimust saab hinnata halduskohtus.

Vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et kaevatav kohtulahend on asjakohaselt põhistatud. Hagejate

rikutud õiguste taastamise ainsaks viisiks on Vabaduse 2/4 ostu-müügilepingu vaidlustamine. Samuti

puudub kasseeritava lahendi vastuolu põhiseadusega.

Kostjate esindaja jäi kolleegiumi istungil kassatsioonkaebuse väidete juurde.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu

muutmisele osas, millega ostu-müügileping tunnistati kehtetuks.

Ajavahemikus 20. jaanuarist 1996. a kuni 1. märtsini 1997. a (incl) kehtisid eluruumide erastamise

seadus ja seadus kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara

taasriigistamise ja erastamise kohta 20. detsembri 1995. a redaktsioonis. Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium vaatas läbi õiguskantsleri taotluse tunnistada Riigikogus

20. detsembril 1995. a vastu võetud Eluruumide erastamise seaduse ning seaduse "Kooperatiivsete,

riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta"

muutmise seaduse §-d 1 p 2 ja 6 p 1 kehtetuks vastuolu tõttu põhiseadusega. Oma 8. novembri

1996. a otsusega jättis kolleegium õiguskantsleri taotluse rahuldamata. Eluruumide erastamise käigus

pakutava erastamise väärtpaberi kui õiglase hüvitise osas jõudis kolleegium üldise normikontrolli

käigus järeldusele, et sellise hüvitise õiglust saab hinnata igal konkreetsel juhul. Riigikohtu erikogu

17. juuni 1996. a määruses 3-2-1-34-96 märgitakse, et taasriigistamise seaduse alusel Vabariigi

Valitsuse 2. septembri 1992. a määrusega nr 258 kinnitatud kohustatud subjektide nimekiri paneb

EES § 3 lg 11 kohaselt eraõiguslikule juriidilisele isikule seadusest tuleneva kohustuse erastada

eluruum. Valga Tarbijate Kooperatiiv kui Valga TÜ õiguseellane on selles nimekirjas. Eeltoodu

põhjal on õige ringkonnakohtu järeldus, et Valga TÜ on eluruumide erastamise kohustatud subjekt

seaduse alusel ja tema tunnistamiseks kohustatud subjektiks pole vaja halduskohtu otsust. Selline

seisukoht järeldub kehtivast taasriigistamise seaduse §-st 2 lg 1, 2 ja §-st 61 ning EES §-st 3 lg 11.

Kas eluruumi erastamisel kohustatud subjektile pakutav hüvitis vastab põhiseaduse §-s 32 sätestatud

õiglasele hüvitisele ja on kohene ning kas sellest tulenevalt Valga TÜ on pakutavatel tingimustel

kohustatud eluruumi erastama, see selgub iga eluruumi erastamise käigus ja kuulub vaidluse korral

lahendamisele kaebuse läbivaatamisel eluruumi erastamiseks kohustamisel. Vastavalt Riigikohtu

erikogu osundatud määrusele kuulub selline vaidlus lahendamisele halduskohtus. Sellist vaidlust pole

toimunud, kuna Valga TÜ pole keeldunud hagejatele eluruumi erastamisest ja hagejatel puudus

seetõttu võimalus vaidlustada keeldumist kohtus. Teadmata eluruumi erastamise käigus selguva iga

eluruumi erastamise ostu-müügilepingu tingimusi pole võimalik hinnata, kas hüvitis on õiglane ja

kohene. EES §-s 8 nähakse ette ka teisi tasumise viise peale tasumise erastamise väärtpaberites,

sealhulgas tasumist rahas. Enda kui taasriigistamise kohustatud subjekti omandis olevate erastamisele

kuuluvate eluruumide võõrandamisega füüsilisele isikule, välistati need eluruumid EES §-s 3 lg 11

sätestatud erastamise objektide hulgast. Kuna vaidlusalused eluruumid pole lepingu tühisust

tunnistamata taasriigistamise ja erastamise kohustatud subjekti omandis ja EES § 3 lg 11 kohaselt

erastamise objektiks, siis puudub hagejatel alus pöörduda halduskohtusse, kohustamaks Valga TÜ-t

erastama eluruume, mis pole viimase omandis. Kuna Valga TÜ müüs seadusevastaselt, väljaspool

eluruumide erastamiseks seadusega kehtestatud korda erastamisele kuuluvaid eluruume ja rikkus

seega taasriigistamise seaduse §-s 61 ja EES §-des 3 lg 11, 4 lg 1 ning 5 lg 1 sätestatut, andmata

hagejatele võimalustki eluruumi erastamiseks, on vaidlustatud ostu-müügileping tühine selle

seadusevastasuse tõttu. Hagejate eluruumide erastamise seaduses sätestatud õigusi rikuti

tsiviilõigusliku tehinguga ja seepärast saavad nad oma õigusi praegu kaitsta tsiviilõiguslikku tehingut

vaidlustades, mistõttu nad olid õigustatud vaidlustama ostu-müügilepingu seaduslikkust.

Omandireformi käigus vara tagastamisel ja erastamisel on teisigi juhtumeid, mil isik vaidlustab enda

kui reformi õigustatud subjekti õiguste kaitsmiseks tsiviilõigusliku tehingu (n. ORAS § 18 lg 1, EES

§ 3 lg 5 p4).

Jättes muutmata maakohtu otsuse resolutsiooni, nõustus ringkonnakohus sellega, et seadusevastasuse

tõttu on leping õigesti tunnistatud kehtetuks. TsÜS § 66 lg 2 ja 3 kohaselt on seadusega vastuolus

olev tehing tühine ja kehtetu algusest peale, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Tühist

tehingut ei tunnista kohus seega mitte kehtetuks vaid kohus tunnistab selle tühisust. Asjas on

eelnimetatud seaduserikkumised olulised ja seetõttu tuleb tunnistada vaidlustatud ostu-müügilepingu

tühisust ja tema kehtetust algusest peale. Kuna TsÜS-i § 66 lg 1 ja 2 alusel võib tühine olla ka tehingu

osa ja TsÜS § 67 lg 1 ja 2 alusel võib kohus kehtetuks tunnistada vaieldavast tehingust osa - mõlemal

juhul on aga tegemist tehingu ühe osa kehtetusega (TsÜS § 66 lg 3 ja 67 lg 2) - siis laieneb TsÜS §-s

68 sätestatu mõlemale kehtetuse juhule. Vaidlustatud pole põhjust, miks ringkonnakohus luges

kehtetuks kogu ostu-müügilepingu.

Juhindudes TsKS §-st 346 p 4, kolleegium

o t s u s t a s:

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. augusti 1997. a otsus muuta ja tunnistada Valga

Tarbijate Ühistu ja Tõnu Siroli vahel 9. oktoobril 1996. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust

ja kehtetust algusest peale. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kassatsioonkaebused rahuldada osaliselt.

Tagastada 12. septembril 1997. a tasutud kautsjonid 200 (kakssada) krooni Indrek Leppikule ja

200 (kakssada) krooni OÜ-le Bachmann ja Partnerid.

Eesistuja J. Odar

Liikmed H. Jõks, L. Laarmaa