3-3-1-29-97 · Riigikohus

3-3-1-29-97

M Ä Ä R U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 31. oktoobril 1997. a.

M. Kriisi esindaja kassatsioonkaebuse

läbivaatamine maa tagastamata jätmise

ja ostueesõigusega erastamise asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann

vaatas 30. oktoobril 1997. a. avalikul kohtuistungil läbi Mati Kriisi esindaja vandeadvokaadi

vanemabi Epp Tombaku kassatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtu 20. augusti 1997. a. otsusele

haldusasjas nr. II-3-94/97.

Protsessiosalistena võtsid istungist osa Mati Kriis ja tema esindaja vandeadvokaadi vanemabi Epp

Tombak ning Andres Tampere.

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Põlva maakonnakomisjoni 11.

novembri 1994. a. otsusega nr. 5915 tunnistati Kanepi vallas endise "Kapatsi nr. 25" talu 43,72 ha

maa suhtes omandireformi õigustatud subjektideks Ahti Käis 1/5, Hilda Kase 1/5, Aino Karo 1/5, Eha

Kriis 1/5, Maia Viiard 1/10 ja Reet Helk 1/10 mõttelistes osades.

A. Käis ja H. Kase taotlesid maa kompenseerimist. A. Karo ja E. Kriis loovutasid maa tagastamise

nõudeõiguse Mati Kriisile ning M. Viiard ja R. Helk loovutasid nõudeõiguse Peeter Viiardile.

Kanepi Vallavalitsus andis 27. novembril 1996. a. korralduse nr. 272, mille preambulas märgiti:

"Võttes aluseks Maareformiseaduse § 9 lg. 1 ja 2 ning § 13 annab Kanepi Vallavalitsus korralduse".

Selle korralduse punktiga 1 eraldati Kapatsi nr. 25 talumaast 8 ha maad ostueesõigusega erastamiseks

sellel maal ehitusjärgus olevate hoonete omanikule Andres Tamperele. Sama korralduse punktiga 2

määrati omandireformi õigustatud subjektidele 8 ha maa eest rahaline kompensatsioon 42 000 krooni.

3. aprillil 1997. a. esitas M. Kriisi esindaja vandeadvokaadi vanemabi E. Tombak kaebuse Põlva

Maakohtu halduskohtunikule, palus tunnistada täielikult seadusevastaseks Kanepi Vallavalitsuse 27.

novembri 1996. a. korraldus nr. 272. Kaebuse kohaselt omandas A. Tampere 2. juulil 1980. a.

sõlmitud ostu-müügi lepingu alusel E. Tellilt endised Telli talu hooned. Seoses hoonete

omandamisega eraldati Võru Metsamajandi 25. septembri 1980. a. käskkirjaga nr. 91 A. Tamperele

0,15 ha õue-aiamaad, millest hoonete alune pind moodustas 0, 03 ha. 1980. a. koostatud A.

Tamperele kuuluvate endise Telli taluhoonete rekonstrueerimisprojekti kohaselt tuli hooned

rekonstrueerida nende asukohas. Kuna A. Tamperele kuuluvad hooned asuvad Kapatsi talu maal

õigusliku aluseta, on need AÕS RakS § 14 lg. 1 kohaselt maatüki olulised osad. Selliste ehitiste puhul

ei kuulu kohaldamisele MRS § 9.

Põlva Maakohtu halduskohtuniku 2. juuni 1997. a. otsusega tunnistati Kanepi Vallavalitsuse 27.

novembri 1996. a. korraldus nr. 272 täielikult seadusevastaseks. Halduskohtunik leidis, et Põlva

Rajooni RSN TK ehituse ja arhitektuuri komisjon on 24. veebruaril 1981. a. kinnitanud A. Tampere

kuuluvate taluhoonete rekonstrueerimise projekti. Analüüsinud Võru Metsamajandi 25. septembri

1980. a. käskkirja nr. 91 teksti ja taluhoonete rekonstrueerimise projekti, asus halduskohtunik

seisukohale, et õue-aiamaa on A. Tamperele eraldatud 2. juulil 1980. a. ostetud endise Telli talu

hoonete juurde. Halduskohtunik leidis, et A. Tamperel puudub maakasutusõigus ja ehitusluba hoonete

püstitamiseks endise Kapatsi talu maale. Tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Sellise

ehitise olemasolu ei anna ehitise omanikule õigust ostueesõigusega maad erastada ega pole aluseks

õigustatud subjektidele maa tagastamata jätmisel. Kohtuotsuses märgiti, et kuigi "korralduses puudus

viide maa õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamata jätmisele, osutab korralduse sisu asjaolule, et

A. Tamperele eraldatav maa jääb õigustatud subjektidele tagastamata just MRS § 6 lg 2 p 3 alusel."

Halduskohtunik leidis, et kaevatud korraldus ei ole kooskõlas AÕS RakS §-ga 14 lg. 1 ja lg. 3, samuti

MRS §-dega 6 lg. 2 p. 3 ja 9.

Kanepi Vallavalitsus esitas Põlva Maakohtu halduskohtuniku selle otsuse peale apellatsioonkaebuse,

milles palus tühistada apelleeritava kohtuotsuse ja teha uus otsus. Apellant väitis, et Võru

Metsamajandi 25. septembri 1980. a. käskkiri nr. 91, millega eraldati A. Tamperele õue-aiamaa, oli

kooskõlas tol ajal kehtinud seadusega. Seda käskkirja ei ole ebaseaduslikuks tunnistatud. Kuna

toimikus oleva projektdokumentatsiooni kohaselt on A. Tampere pooleliolevale ehitisele välja antud

6. märtsil 1981. a. ehitusluba, siis on AÕS RakS § 13 lg. 1 kohaselt tegemist õiguslikul alusel

püstitatud ehitisega. Sellist ehitist ei loeta maatüki oluliseks osaks ning seda vaadeldakse kuni ehitise

juurde kuuluva maa kandmiseni kinnistusraamatusse vallasasjana. Sama seaduse § 13 lg. 3 alusel on

ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks Maareformiseaduses sätestatud kujul ja korras.

Tartu Ringkonnakohtu 20. augusti 1997. a. otsusega tühistati Põlva Maakohtu halduskohtuniku 2.

juuni 1997. a. otsus ja tehti uus otsus, millega jäeti rahuldamata M. Kriisi kaebus Kanepi

Vallavalitsuse 27. novembri 1996. a. korralduse nr. 272 seadusevastaseks tunnistamiseks.

Ringkonnakohus leidis, et õiged on apellatsioonkaebuse väited, et A. Tamperele tehtud maaeraldus

oli kooskõlas tol ajal kehtinud seadustega ja maa eraldati ning mõõdeti välja kohas, kus asuvad

praegu temale kuuluvad hooned, so. endise Kapatsi talu maal. Vastavalt maa eraldamise ajal kehtinud

Maakoodeksi §-le 77 lg. 1 p. 9 võis linnades ja alevites elavatele kodanikele, kellel oli maal isiklikus

omanduses hooneid ja viljapuid ning marjapõõsaid, anda kasutamiseks ainult hoonetealuse maa,

õuemaa ja viljapuu-marjaaia aluse maa, mille suurus kokku ei tohtinud ületada MaaK §-s 88 p. 2

märgitud piirnorme. Vastavalt MaaK §-le 27 lg. 1 esitasid kodanikud, kes soovisid saada maad,

sellekohase avalduse ettevõtte, organisatsiooni või asutuse administratsioonile, kelle kasutuses oli

taotletav maatükk. Vaidlusalune maa oli eraldamise ajal Võru Metsamajandi kui esmase maakasutaja

kasutuses. Võru Metsamajandi 25. septembri 1980. a. käskkirjaga eraldati A. Tamperele seoses E.

Telli hoonete omandamisega 0,15 ha õue-aiamaad, millest hoonetealune pind moodustas 0,03 ha.

Võru Metsamajandi Kooraste metskonna plan" eti väljavõtte kohaselt mõõdeti A. Tamperele välja

krunt 1500 m" asukoha skemaatilise märkimisega. Eeltoodust lähtudes asus ringkonnakohus

seisukohale, et maa taotlemisel ja eraldamisel faktiliselt järgiti tol ajal kehtinud Maakoodeksi

nõudeid. Samas leidis ringkonnakohus, et A. Tampere maakasutusõigus jäi lõpuni vormistamata.

MaaK § 42 lg. 3 kohaselt tõendab teisest maakasutamist maatüki looduses piiristamise akt. Kuna

Kanepi Vallavalitsuse esindaja ja A. Tampere väitel selline dokument maa looduses eraldamise kohta

puudub, siis leidis ringkonnakohus, et A. Tamperel vormiliselt puudub maakasutusõigus tema

omanduses pooleliolevate hoonete all ja juures. Ringkonnakohus asus seisukohale, et A. Tamperele

kuuluvate taluhoonete rekonstrueerimisprojekti dokumentatsiooniga on tõendatud, et talle oli pädeva

ametiisiku poolt antud ehitusluba hoonete rekonstrueerimiseks nende praeguses asukohas, so. Kapatsi

talu maal. AÕS RakS §-st 14 lg.1 sõnastusest tuleneb, et ehitise lugemiseks õiguslikul alusel

püstitatuks piisab ühe tingimuse olemasolust, st. kas maakasutusõiguse või ehitusloa olemasolust.

M. Kriisi esindaja esitas ringkonnakohtu sellele otsusele kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada

kasseeritava otsuse ning teha uus otsus, millega jätta muutmata Põlva maakohtu halduskohtuniku 2.

juuni 1997. a. otsus haldusasjas nr. 3-018-97. Kasaator leiab, et Tartu Ringkonnakohus tõlgendas

AÕS RakS § 14 lg. 1 vääralt. Selle sätte esimeses lauses on seaduseandja poolt edasiantav mõte

selles, et ehitise tunnistamiseks õiguslikul alusel püstitatuks ei piisa üksnes maakasutusõiguse

olemasolust, vaid peab olema ka nõuetekohane ehitusluba. Viimast aga ei saa lugeda nõuetekohaseks

ilma maakasutusõigust tõendava dokumendita. Pole tõendatud, et A. Tamperele oleks antud

mingisugunegi maakasutusõigus endise Kapatsi talu maale. Rekonstrueerimisprojekti juures olev

ehituskrundi asukoha skeem, mis on esitatud väljavõttena metskonna plan" etist, ei ole sisuliselt

dokument. Sellel puuduvad andmed, kes on krundi välja mõõtnud ja millise otsuse alusel. Kuna A.

Tampere maakasutusõigus oli tekkinud seoses Telli talu hoonete omandamisega, sai maakasutusõigus

õue-aiamaa näol tekkida vaid omandatud hoonete all ja ümbruses, mitte aga nendest kilomeetrite

kaugusel. Kassaator ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et taluhoonete rekonstrueerimisprojekti

dokumentatsioon andis võimaluse teisaldada rekonstrueeritavaid hooneid nende endisest asukohast

kuhugi

eemale.

Rekonstrueerimisprojektis

oleva

A. Tamperele

kuuluvate

taluhoonete

rekonstrueerimise skeemi kohaselt pidi rekonstrueerimine toimuma kolmel erineval moel: osa

hooneid tuli lammutada, osa hoonete detaile (seinad) pidi teisaldatama, ja osad hoonete detailid pidid

säilima. Sellest tulenevalt oli A. Tamperel ehitusluba endiste Telli talu hoonete rekonstrueerimiseks

nende asukohas. A. Tamperel puudub ehitusluba hoonete püstitamiseks endise Kapatsi talu maale.

Samuti väidab kassaator, et kaevatav korraldus ei vasta elementaarsetele haldusakti nõuetele.

Korralduse punktis 2 märgitud isikud A. Karo, E. Kriis, M. Viiard ja R. Helk olid korralduse

väljaandmise ajaks loobunud oma maa tagastamise nõudeõigusest. Järelikult on korralduse see punkt

seadusevastane, kuna nimetatud isikutel pole enam mingeid õigusi Kapatsi 25 talu maa suhtes.

A. Tampere kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele ei nõustuta kassaatoriga ja leitakse, et ehitise

lugemisel õiguslikul alusel püstitatuks AÕS RakS § 14 lg. 1 mõttes piisab ühe tingimuse olemasolust,

st. kas maakasutusõiguse või ehitusloa olemasolust. Asjaolu, et ehituskrundi asukoha skeemil puudub

viide maa eraldamise aluseks olevale otsusele, ei lükka ümber fakti, et rekonstrueerimisprojekti järgi

oli A. Tamperel ehitusluba hoonete rekonstrueerimiseks nende praeguses asukohas. Seega on Tartu

Ringkonnakohtu 20. augusti 1997. a. otsus haldusasjas nr. II-3-94/97 põhjendatud ja seaduslik.

Tutvunud esitatud materjalidega ja ära kuulanud protsessiosalised, Riigikohtu halduskolleegium

l e i d i s :

1. Asja materjalidest nähtub, et A. Tampere taotles maa ostueesõigusega erastamist. Kanepi

Vallavalitsusele esitatud maa ostmise avalduses soovis A. Tampere osta temale kuuluvate hoonete

juurde "ca 8,5 ha" maad. Maa kasutamise sihtotstarbeks on avalduses märgitud "tulundusmaa".

Maa erastatakse MRS § 23 lg. 6 kohaselt Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 6.

novembri 1996. a. määrusega nr. 267 kinnitati "Maa ostueesõigusega erastamise kord", mis jõustus

12. novembril 1996. a. Selle korra punkti 1 kohaselt reguleerib antud kord MRS §-s 20 lg. 1

nimetatud maa ostueesõigusega erastamist.

"Maa ostueesõigusega erastamise korra" punkt 4 sätestab, et kohalik omavalitsus peab tegema maa

ostueesõigusega erastamisel seaduses ja käesolevas korras sätestatud eeltoimingud. Korra punkt 15

sätestab, et pärast katastriüksuse moodustamist litsentsi omava maamõõtja poolt esitab kohalik

omavalitsus oma otsuses järgmised maa erastamise seisukohalt olulised tingimused: maa

ostueesõigusega erastamise õiguslik alus koos viitega maareformi seaduse vastavale sättele, andmed

erastamist taotletava isiku kohta, maa asukoht ja selle pindala, maa sihtotstarve, maa

maksustamishind (krooni ruutmeetrilt või hektarilt) ja vajadusel muud maa erastamise tingimused.

Sama korra punkti 13 alapunkti 3 kohaselt määrab ostueesõigusega erastatava maa asukohajärgne

linna- või vallavalitsus ostueesõigusega erastatava maa sihtotstarbe kooskõlas Vabariigi Valitsuse 24.

jaanuari 1995. a. määrusega nr. 36 kinnitatud "Katastriüksuste sihtotstarvete liikide ja nende

määramise alustega". Väljaspool linna ja sellega võrdsustatud ala piire elamu juures oleva üle 1000

m2 suuruse maa ostueesõigusega erastamisel loetakse 1000 m2 elamumaaks ning ülejäänud maa

sihtotstarve määratakse vastavalt samas alapunktis nimetatud alustele.

Korralduses kui halduse üksikaktis peavad olema viited seaduse sätetele, mille alusel akt antakse.

Kaevatud korraldus on pealkirjastatud "Maa eraldamine ostueesõigusega erastamiseks". Selle

korralduse preambulas on õigusliku alusena märgitud MRS § 9, mis sätestab aga väljaspool linna

piire asuva sellise maa tagastamist, millel asuvad füüsilise isiku hooned. Preambulas viidatud MRS §

13 reguleerib maareformi käigus maa kompenseerimist.

Halduse üksikakt peab olema kooskõlas üldaktidega. Kanepi Vallavalitsuse 27. novembri 1996. a.

korralduse nr. 272 punkt 1 ei vasta "Maa ostueesõigusega erastamise korra" punkti 15 nõutele.

Seetõttu on kaevatud korralduse punkt 1 seadusevastane.

2. Vabariigi Valitsuse 13. juuli 1993. a. määrusega nr. 216 kinnitatud "Õigusvastaselt võõrandatud

vara eest kompensatsiooni määramise korra" punktis 14 sätestatakse, et kui õigustatud subjekt on

esitanud taotluse vara tagastamiseks, mis vastavalt ORAS § 12 alusel tagastamisele ei kuulu, peab

kohaliku omavalitsuse täitevorgan andma korralduse taotluse rahuldamata jätmise kohta, viidates

ORAS § 12 vastavatele lõigetele ja punktidele, Maareformi seaduse § 6 lg. 2 vastavatele punktidele

või Endiste korteriühingute liikmete korteri tagastamise ja kompenseerimise seaduse §-le 4 lg. 3.

Sama sätte kohaselt peab nimetatud korraldus sisaldama ka kohaliku omavalitsuse täitevorgani otsust

kompenseerimise menetluse alustamise või sellest keeldumise kohta.

Kaevatud korralduse punkt 2 ei vasta eelpool esitatud nõuetele. Omandireformi õigustatud subjekt M.

Kriis esitas avalduse Kapatsi nr. 25 talumaa tagastamiseks. Ta tunnistati ÕVVTK Põlva

maakonnakomisjoni 11. novembri 1994. a. otsusega nr. 5915 omandireformi õigustatud subjektiks

"Kapatsi nr. 25" 43, 72 ha maa suhtes. Kanepi Vallavalitsus ei ole M. Kriisile maa tagastamise või

tagastamata jätmise küsimust otsustanud. Kaevatud korraldusest ei nähtu, miks otsustas Kanepi

Vallavalitsus määrata õigustatud subjektile 8 ha eest kompensatsiooni. Korralduses ei ole esitatud

õiguslikku alust ja põhjendusi, millistest faktilistest asjaoludest lähtudes selline otsus tehti. Kuna

vaidlustatud korraldus on selles osas motiveerimata, on ka korralduse punkt 2 seadusevastane.

Kuna antud asjas ei ole vaja koguda täiendavaid tõendeid, on võimalik teha uus otsus asja uueks

arutamiseks saatmata. Kassatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Ringkonnakohtu ja halduskohtuniku

otsused kuuluvad tühistamisele ning asjas tuleb teha uus otsus. HKS § 69 lg. 1 alusel kuulub Kanepi

Vallavalitsuselt T. Kriisi kasuks väljamõistmisele tasu õigusabi eest 2500 krooni.

Juhindudes HKS §-dest 50, 57 p. 4, 68 lg. 3 ja 69 lg. 1, Riigikohtu halduskolleegium

o t s u s t a b :

Rahuldada kassatsioonkaebus.

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 20. augusti 1997. a. otsus haldusasjas nr. II-3-94/97 ja Põlva

Maakohtu halduskohtuniku 2. juuni 1997. a. otsus haldusasjas nr. 3-018-97.

Tunnistada Kanepi Vallavalitsuse 27. novembri 1996. a. korraldus nr. 272 täielikult

seadusevastaseks ja teha Kanepi Vallavalitsusele ettepanek asi uuesti läbi vaadata ning teha uus

otsus.

Mõista välja Kanepi Vallavalitsuselt Mati Kriisi kasuks tasu õigusabi eest 2500 (kaks tuhat

viissada) krooni.

Tagastada advokaadi vanemabi Epp Tombakule kassatsioonikautsjon 422.50 (nelisada

kakskümmend kaks krooni ja 50 senti).

Määrus jõustub 10. novembril 1997. a. teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Hele-Kai Remmel, Harri Salmann