3-2-1-105-97 · Riigikohus

3-2-1-105-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 2. oktoobril 1997 a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, kostja

esindaja vandeadvokaat L. Biini osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 22. septembril 1997 a.

Marika Küti kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. mai

1997 a. otsuse Dea-Mai Küla hagis Kadrioru Kinnisvarahoolduse ME ja Marika Küti vastu

ostu-müügilepingu tühistamiseks.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt esitas Dea-Mai Küla Tallinna Linnavalitsusele avalduse Tallinnas

Raua põik 3-8 korteri tagastamiseks. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja

kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna linnakomisjoni 11. oktoobri 1993 a. otsusega jäeti D.-M. Küla

avaldus rahuldamata ning teda ei tunnistatud Raua põik 3-8 korteri suhtes omandireformi õigustatud

subjektiks. Tallinna Linnavalitsuse 26. novembri 1993 a. korraldusega jäeti selle otsuse peale esitatud

kaebus rahuldamata. ÕVVTK keskkomisjon jättis 16. detsembri 1993 a. otsusega rahuldamata D.-

M. Küla kaebuse eelnimetatud otsuse ja korralduse peale.

Tallinna Linnakohus jättis 8. novembri 1994 a. otsusega rahuldamata D.-M. Küla hagi Tallinna

Linnavalitsuse vastu omandiõiguse tunnistamiseks õigusvastaselt võõrandatud varale.

Tallinna Ringkonnakohus jättis 1. veebruari 1995 a. otsusega linnakohtu otsuse muutmata.

17. aprillil 1995 a. esitas D.-M. Küla avalduse ÕVVTK Tallinna linnakomisjonile 11. oktoobri

1993. a otsuse uueks läbivaatamiseks, lisades avaldusele täpsustavad tõendid.

28. novembril 1995 a. sõlmiti Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõtte ja Marika Küti

vahel ostu-müügileping, millega M. Küti omandas 39/100 mõttelist osa (2 tuba) Raua põik 38 5-

toalisest korterist.

ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 29. aprilli 1996 a. otsusega tunnistati hageja Raua põik 3-8 korteri

osas omandireformi õigustatud subjektiks. Tallinna Linnavalitsuse 28. juuni 1996 a. korraldusega

tagastati D.-M. Külale Raua põik 3-8 korterist 61/100 mõttelist osa hoone mõttelise osana ning

otsustati kompenseerida 39/100 mõttelist osa hoonest.

Hageja palus tunnistada 28. novembril 1995 a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust eluruumide

erastamise seaduse (EES) § 3 lg 5 p 4 ja § 5 lg 1 p 1 rikkumise tõttu.

Tallinna Linnakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et ostu-müügilepingu tühistamiseks ei ole

alust. Eluruumide erastamise seaduse kohaselt ei kuulu erastamisele õigusvastaselt võõrandatud

eluruumid, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud ettenähtud korras avaldus, kuni

tagastamise küsimuse lahendamiseni. Kadrioru Kinnisvarahoolduse ME ja M. Küti vahel ostu-

müügilepingu sõlmimise ajal, 28. novembril 1995 a. oli jõus ÕVVTK 11. oktoobri 1993 a. otsus Raua

põik 3-8 korteri mittetagastamise kohta. Seega oli hageja avaldus vara tagastamiseks lahendatud,

mistõttu korteri erastamine M. Kütile oli seaduslik.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ja tunnustas 28. novembril 1995. a Kadrioru

Kinnisvara ME ja M. Küti vahel sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust. Otsuse kohaselt ei arvestanud

linnakohus otsuse tegemisel asjaolu, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja

kompenseerimise avalduste esitamise ja läbivaatamise ning tõendite esitamise ja hindamise korra

p 36 kohaselt võib uute asjaolude ilmnemisel esitada kohalikule komisjonile avalduse, kes vaatab

selle läbi ühe kuu jooksul avalduse saamise päevast. Arvestades hageja poolt esitatud täiendavaid

dokumente, ei olnud vaidlusaluse ostu-müügilepingu sõlmimise ajal korteri tagastamise küsimus veel

lahendatud. ÕVVTK Tallinna Linnakomisjon võttis täiendavate tõendite alusel 29. aprillil 1996 a.

vastu otsuse, millega tühistas 11. oktoobri 1993 a. otsuse ning tunnistas D.-M. Küla omandireformi

õigustatud subjektiks Raua põik 3-8 asuva korteri suhtes. Vastavalt EES § 5 lg 1 p 5 oleks kostjal

olnud eluruumi ostmise eesõigus siis, kui kostja oleks saanud kohalikult omavalitsuselt kirjaliku

teate, et kostja M. Küti poolt üürilepingu alusel kasutatav eluruum on erastmise objektiks. Selline

Tallinna Linnavalitsuse teade aga asjas puudub. Seega on vaidlustatud eluruumi ostu-müügileping

vastuolus eluruumide erastamise seaduse nõuetega ning TsÜS § 66 lg 2 kohaselt tühine ning kehtetu

algusest peale.

Kassatsioonkaebuses palub M. Küti tühistada ringkonnakohtu otsuse EES § 5 lg 1 p 5 väära

tõlgenduse ja TsÜS § 66 alusetu kohaldamise ning protsessiõiguse normide rikkumise tõttu. TsKS

§ 228 lg 2 kohaselt peab kohtuotsus rajanema tõenditel, mida uuriti kohtuistungil. Tõendeid, et

28. novembri 1995 a. seisuga oleks olnud lahendamisel täiendav avaldus, ei ole.

Apellatsioonikohus ei ole õiguslikult hinnanud Tallinna Linnavaraameti poolt 16. juunil 1995 a.

väljastatud teatist, milles kohalik omavalitsus kinnitab erastamise õigust. Samuti oli vastavalt

ÕVVTK 23. oktoobri 1995 a. Kesklinna Valitsusele adresseeritud kirjale16. oktoobril 1995 a.

lahendatud D.-M. Küla 17. aprillil 1995 a. esitatud täiendav avaldus ja esialgset otsust ei muudetud.

M. Küti esitas avalduse eluruumi erastamiseks enne 1. märtsi 1995. a. Sellel ajal kehtinud eluruumide

erastamise seaduse redaktsiooni kohaselt tekkis üürnikul avalduse esitamise momendist eluruumi

erastamise eesõigus, mis oli sõltuvuses sama seaduse §-s 3 lg 5 p 4 märgitud tagastamise või

kompenseerimise küsimuse lahendamisest. Vaidlusaluse korteri tagastamise küsimus oli lahendatud

ÕVVTK 11. oktoobri 1993 a. otsusega. Seega tekkis M. Kütil erastamise eesõigus enne 15. märtsil

1995 a. tehtud seaduseparandust. EES § 5 lg 1 p 5 uue redaktsiooniga laiendati eluruumide erastamise

eesõigust omavate isikute ringi, mitte aga ei ahendatud seda.

Vastustaja kaebusega ei nõustu ning leiab, et ringkonnakohtu otsus on õige.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsKS § 347 p 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse

normide väära kohaldamise ja protsessiõiguse normide rikkumise tõttu.

EES § 3 lg 5 p 4 sätestab, et erastamisele ei kuulu õigusvastaselt võõrandatud eluruumid, mille

tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud avaldus ettenähtud korras, kuni tagastamise

küsimuse lahendamiseni või õigustatud subjekti notariaalselt tõestatud allkirjaga kirjaliku

loobumiseni vara tagastamise nõudest.

Ringkonnakohus tuvastas, et D.-M. Küla esitas 17. aprillil 1995 a. komisjonile avalduse asja uueks

läbivaatamiseks, lisades avaldusele 17. augustil 1995 a. täpsustavaid tõendeid. Õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise avalduste esitamise ja läbivaatamise ning tõendite

esitamise ja hindamise korra p-st 36 tulenevalt on komisjoni otsuse uuesti läbivaatamise eelduseks

uued asjaolud, mis võivad tingida tehtud otsuse muutmise. Täiendavate tõendite alusel tühistas

linnakomisjon 29. aprillil 1996 a. komisjoni 11. oktoobri 1993 a. otsuse ning tunnistas D.-M. Küla

omandireformi õigustatud subjektiks Raua põik 3-8 korteri suhtes.

Ringkonnakohus, leides, et korteri ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 28. oktoobril 1995 a. ei olnud

hagejale korteri tagastamise küsimus veel lahendatud ning korteri ostu-müügileping on seetõttu

vastuolus EES §-ga 3 lg 5 p 4, pidi tulenevalt TsKS-st § 232 lg 4 otsuses põhjendama, miks ta jätab

arvestamata õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise toimikus oleva Tallinna

Linnavaraameti vara tagastamise osakonna 23. oktoobri 1995. a kirja nr 1347, milles märgitakse, et

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 16. oktoobri 1995 a. istungil oli D.-M. Küla avaldus korteri Raua

põik 3-8 tagastamiseks ja kompenseerimiseks uuesti arutusel ning 11. oktoobri 1993 a. otsus jäeti

muutmata. Selle kirja kohaselt oli tagastamise küsimus lahendatud. Ainuüksi sellest, et 29. aprillil

1996 a. komisjon tühistas 11. oktoobri 1993 a. otsuse ja tunnistas hageja õigustatud subjektiks, ei

järeldu, et ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 28. novembril 1995 a. oli hagejale korteri tagastamise

avaldus läbivaatamisel. Muid eluruumi erastamist takistavaid asjaolusid ringkonnakohus ei

tuvastanud.

Ringkonnakohus on vääralt tõlgendanud EES §-s 5 lg 1 p 5 sätestatut, asudes seisukohale, et M. Kütil

olnuks eluruumi ostmise eesõigus siis, kui kostja oleks saanud kohalikult omavalitsuselt kirjaliku

teate, et M. Küti poolt üürilepingu alusel kasutatav eluruum on erastamise objektiks. EES § 5 lg 1 p 5

kohaselt on eluruumi ostmise eesõigus sama seaduse §-s 3 lg 5 p 4 nimetatud eluruumi üürnikul või

ühel täisealisel temaga koos elaval perekonnaliikmel vastavalt EES § 4 p 1 kohasele kokkuleppele ka

pärast 1995. a 1. märtsi, juhul kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul

pärast kohalikult omavalitsuselt kirjaliku teate saamist, et üürilepingu alusel kasutatav eluruum on

erastamise objektiks. Sellise teatena on käsitletavad ka Tallinna Linnavaraameti 16. juuni 1995 a.

teatis ja 23. oktoobri 1995 a. kiri nr 1347. EES §-s 5 lg 1 p 5 sätestatud kohaliku omavalitsuse kirjalik

teade ei ole mitte eluruumi ostmise eesõiguse õiguslikuks aluseks, vaid sellega informeeritakse

tagastamise küsimuse lahendamisest ja sätestatakse tähtaja algus, mille jooksul õigusvastaselt

võõrandatud eluruumi üürnikul või ühel täisealisel temaga koos elaval perekonnaliikmel peab olema

esitatud avaldus eluruumi eesõigusega ostmiseks.

Juhindudes TsKS §-st 346 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 1997 a. otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Marika Kütile 13. juunil 1997 a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja H. Jõks

Liikmed J. Luik, T. Vernik