3-2-1-97-97 · Riigikohus

3-2-1-97-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 11. septembril 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja J. Luik, G. Seili

esindaja vandeadvokaat E. Sassiani ja OÜ Bittan esindaja vandeadvokaat J. Leppiku osavõtul, vaatas

läbi avalikul kohtuistungil 1. septembril 1997. a.

Guido Seili esindaja vandeadvokaat Edith Sassiani kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. aprilli 1997. a. otsuse Guido Seili hagis RAS-i Linda ja

OÜ Bittan (endine AS Bittan) vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise

Tallinna linnakomisjoni 15. veebruari 1993. a. otsusega G. Seil tunnistatud omandireformi õigustatud

subjektiks Tallinnas Saue 9 endise kinnistu nr 4869 krundi ja sellel asuvate hoonete osas. Tallinna

Linnavalitsuse 9. juuli 1993. a. määrusega nr 267 tagastati hagejale krundil asuvad hooned.

Nimetatud määruse kohaselt tuli AS-l Linda hooned oma bilansist maha kanda ja üle anda hagejale.

30. septembri 1993. a. vara üleandmise aktiga andis RAS Linda hagejale üle tööstushoone ja osa

laohoonest. 6. aprillil 1995. a. sai hageja teada, et krundil asuv hoone - töökoda-valveruum - on

1. septembril 1994. a. sõlmitud ostu-müügilepinguga müüdud AS-le Bittan. Tallinna

Linnavalitsuse15. märtsi 1995. a. korraldusega nr 753K tagastati hagejale õigusvastaselt võõrandatud

maa aadressil Saue 9. 1. augustil 1995. a. on tagastatud maa kantud kinnistusraamatusse. Töökoda-

valveruum on ehitatud pärast Saue 9 asunud tööstuse natsionaliseerimist 1940. a.

Hageja palus RAS-i Linda ja AS-i Bittan vahel 1. septembril 1994. a. sõlmitud ostu-müügilepingu

TsÜS § 66 kohaselt kehtetuks tunnistada. Hageja leidis, et vaidlusaluse hoone müügiga rikkus RAS

Linda erastamisseaduse § 5 lg 2 sätteid, jättes hagejale teatamata hoone võõrandamisest. Hageja

väitis, et RAS Linda ei olnud vaidlusaluse hoone omanik. Hoone on õigusliku aluseta püstitatud

ehitis, kuna RAS-l Linda puudus maakasutusõigus ja ehitusluba. 1. septembril 1994. a. kehtinud

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 redaktsiooni kohaselt on maakasutusõiguseta või

ehitusloata püstitatud ehitis maa oluline osa. Sel juhul kohaldatakse maa omaniku ja ehitaja

vahelistele suhetele AÕS §-de 138 ja 139 sätteid. Hageja leidis, et vaidlusalune hoone kuulub temale

Tallinna Linnavalitsuse 9. juuli 1993. a. määruse nr 267 alusel, kuna määrusega ei kehtestatud, et

mõningaid Tallinnas Saue 9 endisel kinnistul nr 4896 asuvaid hooneid ei tagastata.

Hageja leidis, et vaidlustatud ostu-müügileping on tühine ka TsK §-st 142 tulenevalt, kuna töökoda-

valveruum abihoonena on päraldis, mis teenib peaasja - tööstushoonet - ja on seotud sellega ühise

majandusliku eesmärgi kaudu, jagab peaasja saatust ning kuulub üleandmisele hagejale.

Linnakohus rahuldas hagi, tunnistades, et RAS-i Linda ja AS-i Bittan vahel sõlmitud töökoda-

valveruumi ostu-müügileping on tühine ja kehtetu algusest peale. Kohtuotsusega nõuti hoone AS-lt

Bittan hageja kasuks välja. Otsuse kohaselt tagastati Tallinna Linnavalitsuse 7. juuli 1993. a.

määrusega hagejale kõik hooned, mis asuvad Saue 9 endisel kinnistul nr 4896 ning kohustati AS-i

Linda kandma hooned bilansist maha ja andma aktiga hagejale üle. Seda linnavalitsuse määrust ei ole

RAS Linda vaidlustanud.

Linnakohus leidis, et AÕS RakS § 14 lg 1 kohaselt on seadusliku maakasutusõiguseta või ehitusloata

püstitatud ehitis, mis on maaga püsivas ühenduses maa oluline osa. Kohtule ei ole esitatud tõendeid,

millest tuleneks vaidlusaluse hoone püstitamise õiguslik alus. Seega kuuluvad maa omaniku ja ehitaja

vahelistele suhetele kohaldamisele AÕS §-de 138 ja 139 sätted. Lähtudes erastamisseaduse §-st 5, ei

olnud RAS-l Linda õigust erastada hagejale kuuluva maa olulist osa ilma hageja nõusolekuta.

Linnakohtu otsuse kohaselt on hageja tuginemine 1. augustil 1995. a. tehtud Saue 9 maa

kinnistamisotsusele õige, kuna seda otsust ei ole tühistatud.

Töökoda-valveruum on päraldis, kuna ta teenib peaasja ja on sellega seotud ühise majandusliku

eesmärgi saavutamise kaudu. AÕS § 18 lg 3 kohaselt laienevad õigused ja kohustused, mille esemeks

on peaasi, ka päraldisele ning vastavalt AÕS §le 84 tuleb peaasi välja anda koos päraldisega.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise

tõttu ning jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on ekslik linnakohtu järeldus, et

hagejale tagastati ka peale õigusvastast võõrandamist ehitatud hooned, mis asusid õigusvastaselt

võõrandatud krundil. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna

linnakomisjoni 15. veebruari 1993. a. otsuse p-st 1 nähtub, et omandireformi objektiks tunnistati

ainult õigusvastaselt võõrandatud vara. Vaidlusalune hoone aga ehitati peale Saue 9 asunud tööstuse

natsionaliseerimist 1940. a. Nimetatud linnavalitsuse määrusest ei nähtu, ethagejale tagastatakse kõik

endisel kinnistul asuvad hooned. Hageja ei ole esitanud tõendeid, mille kohaselt ta on vaidlusaluse

hoone omanik AÕS § 80 lg 1 mõttes, kellel on nõudeõigus isikute vastu, kes tema asja seadusliku

aluseta valdavad.

Ringkonnakohus leidis, et maakasutusõigus hoonealusele maale oli RAS-l Linda olemas, kuid puudus

ehitusluba. AÕS RakS § 13 lg 1 kohaselt ei ole õiguslikul alusel kasutataval maal asuv ehitis maa

oluline osa kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse ning seda loetakse vallasasjaks. AÕS RakS

§ 14 lg 1 (29.12.1994. a. redaktsioonis) kehtestas erandi, mille kohaselt õigusliku aluseta püstitatud

ehitised, mis antakse üle ORAS-e ja sellest tulenevate õigusaktide alusel, ei muutu maatüki aluliseks

osaks. Hagejale tagastatud maa kanti kinnistusraamatusse 1. augustil 1995. a.

Kassatsioonkaebuses palub G. Seili esindaja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uue otsuse,

millega hagi rahuldada. Kassaator leiab, et kohus on rikkunud protsessiõiguse norme ja vääralt

kohaldanud seadust.

1. septembriks 1994. a. ei olnud RAS Linda omandanud hoonet seaduslikult, tal puudus seaduslik

valdus ning seetõttu ei olnud tal õigust hoonet edasi müüa. Kuna hoone paikneb õigusvastaselt

võõrandatud maal, on püstitatud ehitusloata ja seadusliku maakasutusõiguseta, on hoone MaaRS § 6

lg 2 p 3 ja lg 3 ning AÕS RakS § 14 lg 1 ja lg 3 (01.09.1994. a. redaktsioonis) kohaselt maa oluline

osa. AÕS RakS § 13 lg 1 kohaselt oli 1. septembril 1994. a. vallasasjaks üksnes õiguslikul alusel

püstitatud ehitis. Apellatsioonikohus lähtus ostu-müügitehingu seaduslikkuse hindamisel AÕS RakS

§ 14 lg 1 29. detsembri 1994. a. redaktsioonist, millega rikkus tehingu ajal kehtiva seaduse

kohaldamise printsiipi.

Apellatsioonikohtu seisukoht, et vaidlusalune hoone ei ole päraldis, on väär. Töökoda-valveruum on

abihoone, mis on püstitatud tööstuse valvamiseks, s.o. teenindamiseks. AÕS § 18 lg 3 kohaselt

laienevad kohustused, mille esemeks on peaasi, ka päraldisele ja AÕS § 84 lg 1 kohaselt tuleb asi

välja anda koos päraldisega.

Samuti on väär ringkonnakohtu seisukoht, et hageja ei saa tugineda kinnistusraamatu kandele.

Vastavalt AÕS §-le 56 lg 3 kui isik omandab kinnisasja heauskselt, on tema õigused seadusega

kaitstud. Hageja on heauskne omandaja ning tema õigused on kaitstud seni, kuni hagimenetluses ei

ole tema pahausksust tõendatud ja kinnistusraamatu kannet parandatud.

Ringkonnakohus on asja lahendamisel viidanud Vabariigi Valitsuse 12. novembri 1993. a. määrusega

nr 352 kinnitatud üksiku asja võõrandamise korrale. Nimetatud määruse väljaandmisel on valitsus

ületanud oma pädevust ning määrus on vastuolus nii erastamisseaduse kui põhiseadusega.

Vastustajate RAS-i Linda ja OÜ Bittan esindaja peab kaebust põhjendamatuks ning alusetuks.

Vastustaja leiab, et AÕS RakS § 2 lg 2 kohaselt toimub omandireformi käigus vara tagastamine,

asendamine, kompenseerimine, erastamine, vara riigi omandisse jätmine, munitsipaliseerimine ja

taasriigistamine ORAS-s ning sellest tulenevates õigusaktides sätestatud korras. Ka vaidlusalune

tehing tuleneb ORAS-st ja sellest tulenevatest õigusaktidest. Kassaatori väited, et kuna vaidlustatud

hoone paikneb õigusvastaselt võõrandatud maal ja on püstitatud ehitusloata, siis MaaRS § 6 lg 2 p 3

ja lg 3 ning AÕS RakS § 14 lg-te 1 ja 3 kohaselt on hoone AÕS § 16 järgi maa oluline osa, ei tulene

ORAS-e sätetest.

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Nõudes töökoda-valveruumi ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamist, tugines hageja Tallinna

Linnavalitsuse 9. juuli 1993. a. määrusele nr 267, millega tagastati krundil asuvad hooned, ja

30. septembri 1993. a. vara üleandmise aktile, millega hagejale anti üle tööstushoone ja osa

laohoonest. Ekslik on hageja väide, et talle anti üle ka töökoda-valveruum kui õigusvastaselt

võõrandatud ja tagastatud hoonete päraldis. Töökoda-valveruumi ei saa lugeda tööstushoone

päraldiseks 30. septembril 1993. a. kehtinud TsK § 142 järgi, sest see ei ole õigusvastaselt

võõrandatud ehitis.

Linnavalitsuse määruse andmise ajal kehtinud ORAS § 3 määras kindlaks omandireformi sisu ja

objekti. Nimetatud paragrahvi esimese lõike kohaselt kuulus omandireformi käigus tagastamisele või

kompenseerimisele sama lõike punktides 1, 2 ja 3 märgitud õigusvastaselt võõrandatud vara. Tallinna

Linnavalitsuse hoonete tagastamise määrusest ei tulene, et koos õigusvastaselt võõrandatud

hoonetega tagastatakse hagejale ka töökoda-valveruum, mis õigusvastaselt võõrandatud vara ei ole.

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p 44 alapunkt 5 järgi märgitakse üleandmis-

vastuvõtmisaktis üleantava vara nimetus, koosseis ja iseloomustus. 30. septembri 1993. a. aktist ei

nähtu, et hagejale oleks töökoda-valveruum üle antud. Eeltoodust tulenevalt ei tekkinud hagejal

vaidlusalusele hoonele omandiõigust.

Ekslik on hageja väide, et tulenevalt ErS §-st 5 ei olnud RAS-l Linda õigust töökoda-valveruumi ilma

hageja kirjaliku loata müüa. ORAS § 18 lg 1 kohaselt on kuni omandireformi objektiks oleva

õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni riigi- ja kohaliku omavalitsuse

organitel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud

vara omandivormi muuta, kui samast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on

kehtetud. Kohtud on tuvastanud, et erastatud hoone ei olnud õigusvastaselt võõrandatud vara. ErS § 5

reguleerib ainult õigusvastaselt võõrandatud vara erastamist.

Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 1. septembril 1994. a. oli maa omanikuks riik. Ringkonnakohus on

tuvastanud, et maakasutusõigus oli RAS-l Linda olemas. Õige on ringkonnakohtu viide AÕS RakS

§ 13 lg 1 1. septembril 1994. a. kehtinud redaktsioonile, mille kohaselt kuni maa kandmiseni

kinnistusraamatusse ei ole õiguslikul alusel kasutataval maal asuv ehitis maa oluline osa ja seda

loetakse vallasasjaks. Kuna töökoda-valveruum oli 1. septembril 1994. a. vallasasi AÕS RakS § 13

lg 1 järgi, siis võis hoone omanik seda müüa. Töökoda-valveruumi erastamise ajal kehtinud ErS § 27

lg 1 redaktsioon lubas selle ostu-müügilepingu sõlmida lihtkirjalikus vormis.

Väär on kassaatori väide, et Vabariigi Valitsus ei olnud pädev 12. novembri 1993. a. määrusega nr

352 kinnitama "Riigi omandis oleva ettevõtte, asutuse ja organisatsiooni vara koosseisu kuuluva

üksiku asja võõrandamise korda", kuna tulenevalt ES § 2 lg 6 12. novembril 1993. a. kehtinud

redaktsioonist oli ta seda pädev tegema.

Asjakohane pole kassaatori tuginemine AÕS §-le 56 lg 3, sest antud asjas pole vaidlustatud G. Seili

omandiõigust maatükile.

Vastavalt TsKS §-le 58 lg 1 tuleb hagejalt välja mõista kostja vajalikud kulud advokaadi abi eest

Riigikohtus.

Juhindudes TsKS §-st 346, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. aprilli 1997. a. otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

Välja mõista Guido Seililt 2600 (kaks tuhat kuussada) krooni OÜ Bittan kasuks advokaadi abi

eest.

Eesistuja H. Jõks

Liikmed A. Kull, J. Luik