3-2-1-92-97 · Riigikohus

3-2-1-92-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 4. septembril 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 25. augustil 1997. a.

Henn-Samuel Lepa esindaja Maido Pajo kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 28. veebruari 1997. a. otsuse Henn-Samuel Lepa hagis Kalju Koogi vastu

kaasomandi lõpetamiseks.

Hagejale kuulub 2/7 ja kostjale 5/7 mõttelist osa majavaldusest Pärnus Jannseni 15. Majavaldus

koosneb kahest elamust, kahest kuurist ja kaevust. Majavaldus asub 1215 m2 suurusel maatükil, mille

suhtes õigustatud subjektiks on tunnistatud hageja. Vastavalt omandiosa suurusele ja väljakujunenud

olukorrale on hageja valduses väiksem elamu, mille ta omandas kinkelepingu alusel 4. novembril

1987. a. ja kostja valduses suurem elamu, millest ta omandas osa ostu-müügilepingu alusel

23. septembril 1958. a. ja osa päris 8. septembril 1987. a. Pärnu Linnavalitsuse 17. veebruari 1995. a.

korraldusega nr. 91-p otsustati hageja omandisse anda 2/7 (347 m2) maast ja nõustuti 5/7 (868 m2)

maa ostueesõigusega erastamisega kostjale. Hageja vaidlustas linnavalitsuse korralduse, kuid

halduskohus jättis selle seadusevastaseks tunnistamata.

Esitatud hagis palus hageja kaasomandi lõpetada, jagada hooned reaalosadeks ja määrata

maakasutuse piirid AÕS §-de 76-78, AÕS RakS § 13 lg 4 ja MaaRS § 7 alusel. Asja arutamise käigus

palus hageja üksnes kaasomandi lõpetada.

Pärnu Linnakohtu 17. juuni 1996. a. otsusega jäeti hagi kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata.

Otsuse motiivide kohaselt on kaasomand hoonetele tekkinud seaduslikul alusel. Kaasomandi

tekkimise ajal ei olnud maa tsiviilkäibes ja maa endine omanik ei saanud maad vastavalt oma tahtele

uute omanike vahel jagada, kuid hageja peaks eelmise omaniku tahtega arvestama. Kaasomandi

jagamine on võimalik ainult pärast kaasomandis oleva krundi kinnistamist. Linnakohus leidis, et

kaasomandi lõpetamist ehitiste osas lubab AÕS RakS § 13 lg 4 vaid siis, kui see ei ole vastuolus

ehitise olemusega ja maakorralduse nõuetega. Seega ei saa ehitist vaadelda lahus krundist,

arvestamata maakorralduse nõudeid. Kohus leidis, et hagi on näilik ja hageja on soovinud sel teel

saada kogu krunti endale. Hageja nõue kaasomandi jagamiseks AÕS § 77 lg 2 järgi ei ole kooskõlas

teiste vaidlust reguleerivate seadustega. Kohus leidis, et kaasomandit ei saa lõpetada ega otsustada

selle jagamise viiside üle.

Tallinna Ringkonnakohtu 28. veebruari 1997. a. otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Otsuse

põhjenduste kohaselt on linnakohus õigesti asunud seisukohale, et vaidlusaluseid ehitisi ei ole

võimalik jagada, sest see on vastuolus AÕS RakS § 13 lg 4 sätetega, mille kohaselt ehitise jagamine

kaasomandi lõpetamisel ei või olla vastuolus ehitise olemusega ja maakorralduse nõuetega. Hageja

nõue kaasomand lõpetada ilma seda jagamata on vastuolus AÕS § 77 lg 1 sätetega, mille kohaselt

kaasomandi lõpetamisel toimub selle jagamine. Kaasomandi lõpetamine on vastuolus ka AÕS § 68

põhimõttega, mille kohaselt kuulub omanikule asja valdamise, kasutamise ja käsutamise õigus. Seega

ei saa rikkuda ühegi omaniku õigust oma asja vallata, kasutada ja käsutada. Kostja ei ole soovinud

omandiõigusest loobuda. Apellatsioonikohus leidis, et AÕS § 77 mõtte kohaselt on võimalik

kaasomandi lõpetamine jagamise teel üksnes kaasomanike kokkuleppel. Kui kaasomanikud ei

saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisis, siis lahendab vaidluse kohus. Kuivõrd

antud vaidluses kostja ei soovi kaasomandit jagada, siis ei saa kohus määrata kaasomandi jagamise

viisi.

Kassatsioonkaebuses palus hageja esindaja ringkonnakohtu otsuse tühistada. Hageja esindaja leidis,

et kohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme. Hageja nõude õiguslikuks

aluseks on AÕS § 76 lg 1, mille kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning

seda ei seata sõltuvusse AÕS §-st 77 lg 1, mille kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi

vastavalt kaasomanike kokkuleppele.

Vastavalt AÕS §-le 76 lg 1, ei ole kaasomanikul õigust nõuda kaasomandi lõpetamist ainult juhul, kui

see on vastuolus kaasomandi tekkimise alusega. Kui kohus leidis, et kaasomandi lõpetamise nõue

rahuldamisele ei kuulu, pidanuks kohus põhjendama, milles seisneb selle nõude vastuolu kaasomandi

tekkimise alusega. Apellatsioonikohus seda ei teinud.

Apellatsioonikohus leidis, et kaasomandi lõpetamine on vastuolus AÕS §-ga 77 lg 1, mille kohaselt

kaasomandi lõpetamisel toimub selle jagamine. Kohus seostas ebaõigesti kaasomandi lõpetamise

nõude kaasomandi jagamisega. Kohus on otsuses ületanud haginõude piire, sest hageja ei taotlenud

kaasomandi jagamist, vaid lõpetamist. Alles pärast seda, kui kohus on otsustanud kaasomandi

lõpetamise, see tähendab, et ei esine AÕS §-s 76 lg 1 nimetatud takistavaid aluseid, tekib pooltel

võimalus kaasomandi lõpetamise viiside, sealhulgas jagamise, suhtes kokku leppida. Kui aga

kaasomandi lõpetamisel pooled kaasomandi jagamise viisis kokkuleppele ei jõua, siis võib kohus

otsustada AÕS § 77 lõigete 2-4 alusel, kuidas sel juhul talitada. Seega kohtu viide kaasomandi

lõpetamise nõude mitterahuldamise alusena AÕS §-le 77 lg 1 ei ole asjakohane.

Apellatsioonikohus nõustus esimese astme kohtu seisukohaga, et vaidlusalust ehitist ei ole võimalik

jagada, kuna see oleks vastuolus AÕS RakS §-ga 13 lg 4. Sellist vastuolu tegelikult ei ole. Nimetatud

lõike viimase lause kohaselt ei või ehitise jagamine kaasomandi lõpetamisel olla vastuolus ehitise

olemusega ja maakorralduse nõuetega. Seega seadus ei keela ehitise jagamist, kuid seda peab tegema

arvestades nii ehitise olemust kui ka maakorralduse nõudeid. Kohus ei ole sellele õiguslikku

hinnangut andnud.

Vaidluse lahendamisel ei ole takistuseks AÕS RakS § 13 lg 4, kuna krundil ei asu mitte üks, vaid

kaks elamut. Kumbki kaasomanik kasutab tema valduses olevat elamut omaette. Elamute suurus on

vastavuses kaasomandi osade suurusega. Elamud ei ole seotud ühiste kommunikatsioonidega ega

muul viisil. Seega kahe elamu jagamine kahe kaasomaniku vahel ei saa kuidagi olla vastuolus nende

elamute olemusega. Kohtuotsuses väideti, et kahe elamu jagamisega kaasnev krundi jagamine rikub

maakorralduse nõudeid. See väide on paljasõnaline ja ei ole kohtuotsuses millegagi põhjendatud.

Maakorralduse nõuded on loetletud maakorraldusseaduse §-s 5. Mingit viidet nimetatud alustele ega

ka põhjendust kohtuotsus ei sisalda. Viide linnakohtu otsusele ei ole piisav, sest ka linnakohus ei ole

ära näidanud, milles maakorraldusnõuete rikkumine seisneb.

Linnakohus on oma otsuses jõudnud seisukohale, et kaasomandi jagamine on võimalik ainult peale

krundi kinnistamist. Millisele seadusele kohus tugines, ei ole otsuses märgitud. Apellatsioonikohus ei

pööranud sellele mingit tähelepanu.

Hageja esindaja leidis, et kohtud läksid poolte taotlustest mööda ega ole hinnanud tõendeid kogumis.

Kohtuasja materjalidega on tõendatud, et mõlemad pooled on huvitatud kaasomandi lõpetamisest:

nad on teineteisele vastavad kirjalikud ettepanekud esitanud ning ka läbirääkimisi pidanud. Just

kostja on oma 11. oktoobri 1994. a. kirjas teinud hagejale ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks,

jagades vara reaalosadena vastavalt senistele kasutamistavadele. Ühtlasi on kirjas viidatud, et

ettepanek on kooskõlas kehtivate maareformi seaduse ja asjaõigusseadusega. Seega ei ole tegemist

mitte hageja kui ühe kaasomaniku suvalise tahtega, vaid mõlema kaasomaniku sooviga kaasomand

lõpetada. Kohus ei ole nimetatud asjaolule mingit tähelepanu pööranud.

Apellatsioonikohtu otsuses väidetakse, et ei saa rikkuda ühegi omaniku õigust oma asja vallata,

kasutada ja käsutada. Jättes rahuldamata hageja nõude, on kohus ise oma seisukohaga ja AÕS §-ga 68

vastuollu läinud, kuna ta on rikkunud seadusega hagejale antud õigust oma vara käsutamiseks

kaasomandi lõpetamise kaudu. Kui seadus annab ühele kaasomanikest õiguse nõuda kaasomandi

lõpetamist, siis ei saa kohus keelduda sellise õiguse kaitsmisest.

Kaebusele lisatud täiendavas selgituses leidis hageja esindaja, et kui kaasomandi lõpetamine sõltuks

asja jagatavusest, tuleb jagamise võimalikkust hinnata ka AÕS §-st 12 lähtudes, mille kohaselt on

jagatav selline asi, mida selle olemust rikkumata võib jagada osadeks ja mille iga osa pärast jagamist

moodustab terviku. Kuna tegemist on kahe elamuga, mis kaasomandina moodustavad ühise asja, kuid

mis ei ole omavahel seotud mingite kommunikatsioonidega, siis sellise ühise asja jagamise järel

kumbki elamu moodustab omaette terviku eraldi asjana. Seega ei saa väita, et kaks elamut ei ole

jagatav asi ning see ei saa olla kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata jätmise aluseks. Olukorda

ei muuda see, et elamud asuvad ühisel krundil. Krunt on samuti jagatav, sest praktiliselt kumbki

osapool ei kasuta tervet krunti, vaid osa sellest ja seega ei ole mingeid takistusi krundi jagamiseks,

kas senist kasutuskorda arvestades või ka muudel alustel. Senise ühise krundi olemasolu ei saa

juriidiliselt olla elamute mittejagamise aluseks. Kui kaks elamut moodustavad jagatava asja, siis

vastavalt elamute jaotusele tuleb määrata uus teenindusmaa mõlema elamu jaoks, millest saab

moodustada kaks uut krunti. Selleks annab aluse planeerimis- ja ehitusseaduse § 9 ja maareformi

seaduse § 7 lg 5. Moodustatavate uute kruntide suurus ei oma vaidluse lahendamiseks juriidilist

tähtsust. Vastavalt maakatastriseaduse §-le 16, on katastriüksuse minimaalsuuruseks 30 m2. Juriidilisi

takistusi ka krundi jagamiseks ei ole. Kuidas krunt konkreetsel juhul jagatakse, otsustab kokkuleppe

puudumise korral kohalik omavalitsus (maareformi seaduse § 7 lg 5). Kaasomandi lõpetamiseks

annab seadus lisaks asja jagamisele ka muud juriidilised võimalused ja alused, mida aga kohus ei ole

arvesse võtnud.

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et apellatsioonikohtu otsus on õige. AÕS §e 76 ja 77 ei

saa käsitleda eraldi, sest § 76 sätestab kaasomandi lõpetamise nõude esitamise ning § 77 sellele

järgnevat, s.t. jagamist. Pärnu Linnavalitsuse 17. veebruari 1995. a. korraldusega tagastati ja erastati

Jannseni 15 krunt kaasomandisse. Asjaõigusseaduse kohaselt (v.a. hoonestusõigus) ei ole võimalik, et

kinnistatud maatüki ja sellel asuvate ehitiste omanikud oleksid erinevad isikud. Jannseni 15 asuv

krunt kinnistati 25. veebruaril 1997. a. Pärnu Maakohtu Kinnistusametis (kinnistusasi nr. 633/51996)

hageja ja kostja kaasomandisse. Hageja soovis endale saada suuremat osa krundist, kuid tal ei ole

selleks õigust ja kostja ei ole nõus midagi muutma.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormide väära

tõlgendamise ja protsessiõigusnormi rikkumise tõttu.

TsKS § 228 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Apellatsioonikohus leidis,

et vaidlusaluseid ehitisi ei ole võimalik jagada, sest see on vastuolus AÕS RakS § 13 lg 4 sätetega,

mille kohaselt ehitise jagamine kaasomandi lõpetamisel ei või olla vastuolus ehitise olemusega ja

maakorralduse nõuetega. Linna- ja apellatsioonikohus ei ole põhjendanud, milles vastuolud seisnevad

ja sellega rikuti kohtuotsusele esitatavaid nõudeid. AÕS § 12 lg 2 kohaselt on asi jagatav, kui asja

võib jagada osadeks selle olemust rikkumata ja asja iga osa pärast jagamist moodustab terviku. Kui

kohtud pidasid silmas, et kaasomandi lõpetamine kahe elamu suhtes on vastuolus nende olemusega,

siis tulnuks põhjendada, milles see vastuolu seisneb. Kui kohtud pidasid silmas vastuolu

maakorralduse nõuetega, siis tulnuks viidata vastavatele seadustele ja kohtu seisukohti põhjendada.

TsKS § 92 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Maa-ameti

ametniku arvamus on tõend, kuid sellele saab toetuda vaid siis, kui arvamus on seaduslik. Maa-ameti

arvamus ei asenda seadust.

Asja uuel arutamisel peab kohus oma seisukohti põhjendama.

Apellatsioonikohus on vääralt tõlgendanud AÕS §-de 68 ja 77 sätteid. AÕS § 68 kohaselt on

omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ja omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult

seaduse või teiste isikute õigustega. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda

kaasomandi lõpetamist, kui see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise alusega. AÕS § 77 lg 1 ja 2

kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui

kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus

vastavalt asjaoludele, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele

kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või

müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike

vahel vastavalt nende osa suurusele. Eeltoodud seadusesätete kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda

kaasomandi lõpetamist teatud tingimustel ja viisil. Apellatsioonikohus on vääralt asunud seisukohale,

et kui üks kaasomanikest ei ole nõus kaasomandi lõpetamisega, siis tuleb hagi jätta rahuldamata.

Sellisena jättis kohus vaidluse sisuliselt lahendamata ja see ei ole kooskõlas AÕS §-s 77 lg 2

sätestatuga.

Väär on apellatsioonikohtu tõlgendus, et AÕS § 77 mõtte kohaselt on võimalik kaasomandi

lõpetamine jagamise teel üksnes kaasomanike kokkuleppel. Asja jagamist kaasomandi lõpetamisel

käsitleb AÕS § 77 tervikuna, sealhulgas käsitleb sama paragrahvi lg 2 kaasomandi lõpetamise viise,

kui kaasomanikud ei ole kokkulepet saavutanud ja vastavalt asjaoludele otsustab kohus, millist viisi

kasutada. Seega peab vaidluse kokkuleppe puudumisel ikka kohus lahendama.

Asja uuel arutamisel tuleb kohtul silmas pidada, et vastuses kassatsioonkaebusele väitis kostja, et

peale kohtuistungit apellatsioonikohtus ja enne apellatsioonikohtu otsuse teatavaks tegemist on

vaidlusaluste ehitistega maatükk kantud kinnistusraamatusse.

Juhindudes TsKS §-st 346 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. veebruari 1997. a. otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Henn-Samuel Lepale kautsjon 1900 (üks tuhat üheksasada) krooni, mis tasuti

19. märtsil 1997. a.

Eesistuja J. Luik

Liikmed A. Kull, T. Vernik