3-2-1-56-97 · Riigikohus

3-2-1-56-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 30. aprillil 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 21. aprillil 1997. a.

Erafirma Kai esindaja vandeadvokaat Anatoli Jaroslavski kassatsioonkaebuse alusel Viru

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. veebruari 1997. a. otsuse AS-i Jõhvi Kaubahoov hagis

erafirma Kai vastu 114 935 krooni saamiseks .

AS-le Jõhvi Kaubahoov kuuluvad tootmishooned Ida-Virumaal Jõhvi vallas Jõhvi küla 11.

1. septembril 1994. a. sõlmisid pooled rendilepingu 228 m2 laoruumide rentimiseks kolmeks aastaks.

Rendilepingu kohaselt pidi kostja tasuma renti, kommunaalteenuste ja valve eest. Maksetega

viivitamise eest pidi kostja tasuma viivist 1 % päevas tähtajaks tasumata summalt. 1. veebruaril

1995. a. leping lõpetati ennetähtaegselt kostja taotlusel. Kostja ei tasunud hagejale ühtegi makset.

Kohtla-Järve Linnakohtule esitatud hagis palus AS Jõhvi Kaubahoov erafirmalt Kai välja mõista

rendi, tasu kommunaalteenuste eest ning viivise.

Kohtla-Järve Linnakohus rahuldas 13. septembri 1996. a. otsusega hagi osaliselt ja mõistis erafirmalt

Kai AS-i Jõhvi Kaubahoov kasuks välja rendi 10 318 krooni ja viivise 47 918 krooni. Otsuse kohaselt

tekib rendisuhe ReS §-de 4, 6, 7 lg 2, 8, 9, 10 lg 2 ja 3, 19 lg 1 p. 1 järgi rendilepingu alusel. Kohus

luges tõendatuks, et vara anti kostjale üle ning varal esinevad puudused olid seatud lepingu

tingimuseks. Kostja kasutas ruume ning ei nõudnud koheselt rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist.

Kohus ei arvestanud kostja vastuväidet, et hageja talle vara üle ei andnud ning vara seisukord ei

vastanud lepingule, kuna kostja ei esitanud hagejale nõudmist rendi vähendamiseks vara halvast

seisukorrast tulenevalt.

Viru Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Apellatsioonikohtu otsuse kohaselt on

linnakohus õigesti leidnud, et pooltel tekkis rendisuhe. Kostja oli teadlik ruumide seisukorrast ning

kirjutas alla rendilepingule, mis oli aluseks rendisuhte tekkimisele. Samuti sai kostja kätte renditud

ruumide võtmed ja remontis elektriseadmeid. Apellatsioonikohus leidis, et ReS § 7 lg 1 sätteid ei

rikutud.

Kassatsioonkaebuses palus erafirma Kai esindaja tühistada Viru Ringkonnakohtu otsuse ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kassaator leidis, et apellatsioonikohus kohaldas vääralt

materiaalõiguse norme ning rikkus oluliselt protsessiõiguse norme. Kaebuse kohaselt on ReS § 7 lg 1

mõte selles, et rentnikul peab olema võimalus asuda renditud vara kasutama kokkulepitud otstarbel

kohe peale vara üleandmist. Ruumide seisund aga ei vastanud nende kokkulepitud otstarbele -

kasutamiseks laoruumidena. Rendileandja ei seadnud varal esinevaid puudusi ReS § 7 lg 2 kohaselt

lepingu tingimuseks. Kassaator leidis, et kui rendile antud vara seisund ei võimalda selle kasutamist

vastavalt rendilepingus fikseeritud otstarbele, ei ole rendile andjal õigust nõuda rendi tasumist. Seda

ReS §-s 7 lg 2 sätestatud tingimuste puudumisel kuni rendile antud vara puuduste kõrvaldamiseni

rendileandja poolt või rentniku poolt rendile andja kulul. Kostja remontis elektriseadmeid. AÕS § 28

lg 2 kohaselt on rentnikul õigus nõuda asjale tehtud kasulike kulutuste hüvitamist osas, mis ületab

tema poolt asja viljast saadud tulu. Kuna rentnik ei kasutanud renditud ruume üldse, kuuluvad

nimetatud kulutused hüvitamisele või tasaarvestamisele rendivõlaga.

Vastustaja leidis, et kassatsioonkaebuse järeldused ei ole õiged ning palus ringkonnakohtu otsuse jätta

muutmata.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsKS § 347 p. 1 alusel materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu.

Kohtud tuvastasid õigesti pooltel rendisuhte olemasolu. Pooled kirjutasid alla rendilepingu, hageja

andis ruumid kostja kasutusse ning kostja paigaldas ruumide elektrivarustuse. ReS § 7 lg 1 järgi on

rendile andja kohustatud vara rentnikule üle andma lepingus ettenähtud või vara otstarbele vastavas

seisundis. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei vastuta rendile andja vara puuduste eest, mis olid

tema poolt lepingu sõlmimisel tingimuseks seatud. Kohtud lugesid tuvastatuks, et hageja lubas

laohoone katuse remontida, kuid ei teinud seda. Sellest, et kostja kirjutas alla rendilepingule, olles

teadlik ruumide seisukorrast, sai laoruumide võtmed ja remontis elektriseadmeid, ei tulene, et vara

puudused olid seatud lepingu tingimuseks.

Kolleegium leidis, et järelduse ruumide seisundi lepingu tingimuseks seadmise kohta saab teha

lepingu alusel. Ringkonnakohtul tuleb asja lahendamiseks tuvastada, kas rendilepingus määrati

kindlaks kostja kasutusse antavate ruumide seisund. Kui rendileping sellist tingimust ei sisalda, pidi

hageja ReS § 7 lg 1 kohaselt ruumid kostjale üle andma nende otstarbele vastavas seisundis. Juhul kui

ruume ei antud kostjale üle ReS §-s 7 lg 1 sätestatud tingimustel, tuleb otsustada, kas ning kui suures

ulatuses nõue kuulub rahuldamisele.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. veebruari 1997. a. otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Advokaadibüroole Jaroslavski 25. veebruaril 1997. a. tasutud kautsjon 582 (viissada

kaheksakümmend kaks) krooni ja 20 senti.

Eesistuja H. Jõks

Liikmed: J. Luik, T. Vernik