3-2-3-6-97 · Riigikohus

3-2-3-6-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 10. aprillil 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, hageja

H. Nõmme osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 31. märtsil 1997. a.

Heli Nõmme, Taimi-Küllike Talvoja ja Heiki Talvoja esindaja Heli Nõmme ning Ella-Ksenia

Kassi esindaja Evi Aave kohtuvigade parandamise avalduse alusel Tallinna Ringkonnakohtu

26. septembri 1996. a. otsuse Heli Nõmme, Taimi-Küllike Talvoja, Heiki Talvoja ja Ella-Ksenia

Kassi hagis Siiri Kukk'e vastu eluruumist väljatõstmiseks ja üürivõlgnevuse 2593 krooni

nõudmiseks.

Hagejatele kuulub majavaldus Pärnus Jalaka 4. Kostja kasutab 30. mail 1988. a. sõlmitud üürilepingu

alusel elamus Jalaka 4-2 3toalist korterit üldpinnaga 63,7 m2 ning tasus selle eest üüri igakuiselt 210

krooni 30 senti, s.o. 3 krooni 30 senti 1 m2 eest kuus. Hagejad muutsid üüri suurust alates 1. juulist

1995. a. ning hakkasid kostjalt igakuiselt nõudma 401 krooni 30 senti, s.o. 6 krooni 30 senti 1 m2

eest. Kostja ei olnud nõus kehtestatud uue üürimääraga ning jättis üldse tasumata üüri 1995. a. juuli,

augusti ja septembri eest ning edaspidi tasus üüri vana määra järgi, s.o. igakuiselt 210 krooni 30 senti.

Kolmekuist üüri mittetasumist põhjendas kostja sellega, et hagejad võlgnesid talle tasu majahoidja

töö eest igakuiselt 150 krooni, s.o. 450 krooni ja 42 krooni prügitalongide eest - kokku 492 krooni.

Pärnu Linnakohtule esitatud hagis palusid hagejad tunnistada kostja eluruumi kasutamise õiguse

kaotanuks ja kostja välja tõsta ES § 54 lg 1 p. 1 alusel, kuna kostja ei ole tasunud üle kolme kuu

hagejate nõutud igakuist üüri 401 krooni 30 senti. Hagejad palusid kostjalt välja mõista ka

üürivõlgnevuse 2626 krooni.

Pärnu Linnakohtu 27. mai 1996. a. otsusega jäeti hagi kostja väljatõstmiseks rahuldamata. Kostjalt

mõisteti hagejate kasuks välja 492 krooni.

Otsuse kohaselt eeldab ES § 54 lg 1 p. 1 korteriüüri ja kommunaalteenuste eest täielikku maksmata

jätmist mõjuvate põhjusteta üle kolme kuu. Kostja ei ole ilma mõjuvate põhjusteta üüri maksmata

jätnud. Kostja on hagejatega kokkulepel tasunud igakuiselt üüri 3 krooni 30 senti ruutmeetri eest.

Alates 1. juulist 1995. a. on hagejad ühepoolselt kehtestanud üürimääraks 6 krooni 30 senti m2 eest

ega ole saavutanud selles kokkulepet kostjaga. Hagejad ei ole tõendanud, et nad oleksid kostjale

teinud 1. juulil 1995. a. kirjaliku ettepaneku üürimäära tõstmiseks ning seda kostja keeldumisel

kohtulikult vaidlustanud. Kohus leidis, et kostja maksis õigesti üüri 3 krooni 30 senti ruutmeetri eest

kuus ja seetõttu ei ole kostjal üüri eest võlgnevust 2626 krooni. Üürivõlg 492 krooni mõisteti kostjalt

välja põhjusel, et kostjal ei olnud õigust keelduda üüri tasumisest kolme kuu jooksul juulist kuni

septembrini 1995.a. põhjusel, et hagejad ei tasunud talle majahoidja töö eest.

Tallinna Ringkonnakohtu 26.septembri 1996.a. otsusega jäeti linnakohtu otsus väljatõstmise osas

muutmata.

Apellatsioonikohus leidis, et linnakohus asus põhjendatult seisukohale, et ES § 54 lg 1 p. 1 alusel

saab üürilepingut lõpetada ennetähtaegselt, kui üür jäeti tasumata mõjuvate põhjusteta üle kolme kuu.

Poolte vahel oli tekkinud vaidlus üürimäära üle. Kostja tasus üüri 3 krooni 30 senti m2 eest. ES § 39

alusel lubatakse üürilepingut muuta ainult üürniku ja üürileandja kirjalikul nõusolekul. Sellist

nõusolekut üürilepingu muutmiseks ei saavutatud ja hagejatel oli võimalus seda kohtus vaidlustada.

Linna haldusterritooriumil kehtestatakse üüri piirmäärad linnavolikogu määrusega. See aga ei

tähenda, et selle alusel muutuvad automaatselt üürimäärad eramutes, kui selline tingimus lepingus

puudub. Konkreetne üür määratakse lepingupoolte kokkuleppel, arvestades üüri piirmäärasid. Seega

ei ole alust kostjat eluruumist välja tõsta ega temalt üürivõlga nõuda.

Kohtuvea parandamise avalduses palusid hagejad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja kostjalt välja

mõista üürivõlg 4 302 krooni, arvestades üürilepingu tingimusi, sest kostja ei ole üüri maksnud üle 10

kuu. Hagejad palusid kostja korterist välja tõsta. Hagejad leidsid, et kohtud on materiaalõiguse normi

vääralt kohaldanud. 1992. a. vastuvõetud elamuseadus ei oma tagasiulatuvat jõudu ja ta ei saa muuta

varem sõlmitud üürilepingut. Kohtud on valesti tõlgendanud üürileandja ja üürniku lepingulisi

kohustusi. Kehtivas üürilepingus nr. 2077 30. maist 1988. a. on sätestatud üürniku kohustus tasuda

õigeaegselt kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Üüri suuruse

määramise õigus on maja valdajal ning mingit kokkulepet üürnikuga üürileandjal selleks olema ei

pea. Linnakohus ja apellatsioonikohus muutsid seadusevastaselt pooltevahelist üürilepingut,

täiendades seda ES §-ga 39. Kohtud jätsid põhjendamatult välja mõistmata üürivõla ja rahuldamata

hagi kostja eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamiseks, kuigi kostja oli üüri võlgu üle 8

kuu. Kohus jättis tähelepanuta, et kostja elab vaidlusaluses suures korteris üksinda; tal oli Pärnus

maja, mille ta maha müüs ning väita pärast seda, et II grupi invaliidina ei ole tal raha üüri

maksmiseks, ei ole eetiline, sest hagejad on samuti pensionärid.

Vastuses kohtuvigade parandamise avaldusele leidis kostja esindaja, et avaldajad lähtuvad

väärkontseptsioonist, mille kohaselt elamuseadus ei reguleeri nende ja vastustaja vahelist

üürilepingut, kuivõrd nimetatud lepingu sõlmimise ajal (30. mai 1988. a.) elamuseadus ei kehtinud.

Selline seisukoht on põhjendamatu. TsKS § 9 lg 1 kohaselt lahendab kohus asja kehtivate seaduste

alusel. Elamuõiguslikke suhteid reguleerivaks seaduseks on elamuseadus. Avaldaja väide, et esimese

ja teise astme kohtud on muutnud üürilepingut, täiendades seda ES §-ga 39, on ekslik. Hagejate

seisukohad üürivõla, kostja elukoha, omandi jms. kohta puudutavad tõendite hindamist, mis ei saa

olla Riigikohtus kohtulahendi tühistamise aluseks TsKS § 355 järgi.

Kolleegiumi istungil palus hageja H. Nõmm apellatsioonikohtu otsuse tühistada.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise

tõttu.

ES § 4 lg 1 kohaselt on eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks üürileping. ES § 7 lg 1 p. 3 kohaselt

kuulub Vabariigi Valitsuse võimkonda elamusuhete reguleerimisel korteriüüri aluste kehtestamine.

ES § 37 kohaselt määratakse üüri suurus, maksmise kord ja tähtajad kindlaks üürilepinguga, lähtudes

Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud alustest. Lisaks üürile peab üürnik tasuma kommunaal- ja

muude talle osutatavate teenuste eest.

Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993. a. määrusega nr. 254 kinnitati üüri arvestamise metoodilised

alused, mille kohaselt määratakse üür lähtudes eluruumi üldpinnast ja diferentseeritud üürimäärast

vastavalt elamu heakorrastusastmele, kuid mitte üle kohaliku omavalitsuse organi poolt kehtestatud

piirmäära.

Üürilepingu sõlmimise ajal 30. mail 1988. a. kehtinud elamukoodeksi § 55 lg 1 kohaselt kehtestas

üüri määra riikliku ja ühiskondliku elamufondi majades NSV Liidu Ministrite Nõukogu.

Pooltevahelise üürilepingu nr. 2077 p. 2.2 kohaselt on üürnik kohustatud õigeaegselt tasuma

kindlaksmääratud suuruses üüri ja kommunaalteenuste eest. Seega ei olnud seaduses ega üürilepingus

üüri suurus määratud poolte kokkuleppega, vaid üüri tuli maksta kehtestatud määras.

Apellatsioonikohus kohaldas vääralt ES §-i 39, leides, et kehtestatud määras üüri nõudmine on

üürilepingu ühepoolne muutmine. Kui pooled on kokku leppinud üüri tasumises kehtestatud määras,

siis on üürileandja nõudel üürnik kohustatud üüri tasuma volikogu määratud piirmäärani. Vale on

apellatsioonikohtu järeldus, et kohus võib muuta üüri suurust. ES § 39 kohaselt lubatakse üürilepingu

muutmist ainult üürniku, tema perekonnaliikmete ja üürile andja kirjalikul nõusolekul, kui

elamuseaduses ei ole ette nähtud teisiti. Elamuseadus ei näe ette üüri suuruse muutmist

kohtuotsusega.

Kuna kostja oleks pidanud üüri maksma Pärnu Linnavolikogu poolt kehtestatud piirmäära järgi, siis

peab kohus asja uuel arutamisel võtma seisukoha, kas on põhjust hagi rahuldamiseks ES § 54 lg 1

p. 1 sätestatud alustel, mille kohaselt võib üürile andja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist

ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku väljatõstmist kohtu korras teist eluruumi vastu

andmata, kui üürnik on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud maksmata korteriüüri või

tasumata kommunaalteenuste eest. Asja uuel arutamisel ei saa jätta tähelepanuta, et hagis taotleti

kostja tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. septembri 1996. a. otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kohtuvigade parandamise avaldus rahuldada.

Tagastada Evi Aavele 20. jaanuaril 1997. a. tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

Eesistuja H. Jõks

Liikmed J. Luik, T. Vernik