3-2-1-40-97 · Riigikohus

3-2-1-40-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 3. aprillil 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liimed J. Luik ja T. Vernik vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 24. märtsil 1997. a.

AS-i Narva Elamuvaldus kassatsioon-kaebuse alusel Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

17. detsembri 1996. a. otsuse AS-i Narva Elamuvaldus hagis Ali Ziljajevi vastu eluruumist

väljatõstmiseks.

Ali Ziljajev kasutab üürilepingu alusel korterit Narvas Võidu tn. 17-165. 7. mail 1996. a. Narva

Linnakohtule esitatud hagis palus AS Narva Elamuvaldus A. Ziljajevi ES § 54 alusel nimetatud

eluruumist väja tõsta, kuna kostja ei tasunud 1993. aastast korteriüüri ja kommunaalmakseid ning

selle tõttu on kostjaga üürileping lõpetatud.

Narva Linnakohus jättis hagi rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt võib üürileandja ES § 54 lg 1 p. 1 ja

üürilepingu p. 7 järgi nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist kohtu korras. Üürniku võib välja

tõsta koheselt pärast üürilepingu lõpetamist. Linnakohus tuvastas, et üürilepingut ei ole lõpetatud ja ei

ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja keeldub eluruumist välja kolimisest. Järelikult puudub alus

tema väljatõstmiseks.

Viru Ringkonnakohus jättis Narva Linnakohtu otsuse muutmata. Kohtuotsuse kohaselt kohaldas

linnakohus hagi rahuldamata jätmisel ES § 54 lg 1 p. 1 õigesti. Nimetatud säte näeb ette üürileandja

õiguse nõuda kohtu kaudu üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Väljatõstmist saab nõuda ainult

väljakolimisest keeldumise korral. Kehtiv elamuseadus, samuti poolte vahel 5. oktoobril 1994. a.

sõlmitud eluruumi üürileping ei näe ette üürilepingu ühepoolset kohtuvälist lõpetamist üürileandja

poolt. Seega on Narva Linnakohus kohaldanud õigesti ES § 54 lg 1 p. 1 ja jätnud hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus leidis, et linnakohus protsessiõiguse norme rikkunud ei ole. Vastavalt TsKS §-le 201

lg 3 jäetakse hagi rahuldamata, kui hagi on põhjendamata. Apellatsioonikohus leidis, et AS-i Narva

Elamuvaldus hagi väljatõstmise nõudes kehtiva üürilepingu korral on põhjendamata. Vastavalt TsKS

§-le 230 lg 1 p. 1 ei või kohus ületada otsuses poole nõuete piire. AS Narva Elamuvaldus ei ole

esitanud hagi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.

Kassatsioonkaebuses palus AS Narva Elamuvaldus ringkonnakohtu otsuse tühistada. Kaebuses leiti,

et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse ja protsessiõiguse norme.

Kaebuses väidetakse, et ES § 54 lg 1 ei sätesta nõuet, et oma õigust üürilepingu ennetähtaegsele

lõpetamisele üürivõla puhul peab üürileandja realiseerima hagi korras. Sel alusel on üürileandjal

õigus kohtuväliselt lõpetada ühepoolselt eluruumi üürileping kui üürnik üle kolme kuu ei tasu

korteriüüri ja kommunaalmakseid. Kohtu poole peab üürileandja pöörduma juhul, kui üürnik keeldub

korterist väljakolimisest. Kostja üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ei vaidlustanud.

Vastustaja A. Ziljajev kaebusele vastanud ei ole.

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

ES § 51 lg 2 p. 2 kohaselt võib üürilepingu lõpetada enne tähtaja möödumist poolte kokkuleppel,

üürniku või üürileandja algatusel. Poolte kokkuleppel üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise korra

sätestab ES § 52. Üürilepingut pooled kokkuleppel lõpetanud ei ole. Üürileandja algatusel

üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise alused ja korra sätestab ES § 54. Nimetatud paragrahvi 1.

lõikest ei tulene, et üürileandja võib üürilepingu ennetähtaegselt ühepoolselt lõpetada, kui üürnik on

jätnud rohkem kui kolm kuud maksmata korteriüüri või tasumata kommunaalteenuste eest. ES § 54

lg 1 annab üürileandjale õiguse samas paragrahvis märgitud alustel nõuda üürilepingu ennetähtaegset

lõpetamist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku ja kõigi temaga koos elavate isikute

väljatõstmist kohtu korras teist eluruumi vastu andmata. Õigus nõuda tähendabki TsKS § 4 kohaselt

üürileandja õigust üürniku poolt üürilepingu rikkumise korral esitada üürilepingu lõpetamise hagi

kohtusse. Kuna üürilepingut seaduses ettenähtud korras lõpetatud ei ole, puudus õiguslik alus hagi

rahuldamiseks.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Viru Ringkonnakohtu 17. detsembri 1996. a. otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

Eesistuja H. Jõks

Liikmed J. Luik, T. Vernik