3-2-1-39-97 · Riigikohus

3-2-1-39-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 26. märtsil 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 24. märtsil 1997. a.

Toivo Lutsu esindaja Toomas Moori kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 27. detsembri 1996. a. otsuse Rein Randveeru hagis Toivo Lutsu ja Põdrala

Vallavalitsuse vastu ostu-müügilepingu alusel omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks.

Ringkonnakohtu otsuse järgi sõlmisid T. Luts ja Põdrala Vallavalitsus 30. aprillil 1993. a. ostu-

müügilepingu, mille kohaselt T. Luts ostis Valga maakonnas Põdrala vallas Reti külas asuvad Paju

talu hooned. ÕVVTK Valga maakonnakomisjoni 21. oktoobri 1993. a. otsusega nr. 3725 tunnistati

Mihkli nr. 16 (end. Paju) talu maade osas omandireformi õigustatud subjektiks R. Randveer.

18. detsembril 1995. a. Valga Maakohtule esitatud hagis palus R. Randveer kanda temale üle T. Lutsu

ja Põdrala Vallavalitsuse vahel sõlmitud hoonete ostu-müügilepingu järgsed omandaja õigused ja

kohustused. Hageja leidis, et lepingu sõlmimisel rikuti tema kui õigustatud subjekti ostueesõigust,

kuna talle ei teatatud võõrandamistehingust ega pakutud võimalust ostueesõiguse kasutamiseks.

Valga Maakohus jättis hagi rahuldamata. Otsuse kohaselt ei kuulu Eesti Vabariigi maareformi seaduse

(MaaRS) §-de 7 lg 6 ja 10 lg 2 sätted hageja suhtes kohaldamisele, kuna hageja ei olnud hoonete

võõrandamistehingu ajal kehtestatud korras tunnistatud õigustatud subjektiks. Samuti leidis kohus, et

hagi on aegunud. Hageja sai oma õiguse väidetavast rikkumisest teada 10. novembril 1993. a.

Tulenevalt 29. detsembril 1994. a. jõustunud MaaRS § 7 lg 6 redaktsioonist oleks hageja pidanud

kohtusse pöörduma hiljemalt 29. märtsil 1995. a.

Tartu Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale kohtule.

Ringkonnakohus luges õigeks apellandi väite, et ostueesõiguse rikkumisest sai ta teada alles

26. oktoobril 1995. a. Taluhoonete müük on sõnaselgelt märgitud alles Põdrala Vallavolikogu

26. oktoobri 1995. a. otsuses. Ringkonnakohus leidis, et ehitise omandamise eesõigus on ka sellel

õigustatud subjektil, kes esitas avalduse õigustatud subjektiks tunnistamiseks enne ehitise

võõrandamistehingut, kuid tunnistati õigustatud subjektiks peale võõrandamistehingut. Kui isik teadis

oma õiguse rikkumisest enne õigustatud subjektiks tunnistamist, on tal õigus kasutada ehitise

omandamise eesõigust kolme kuu jooksul alates õigustatud subjektiks tunnistamisest. Kui isik ei

teadnud oma õiguse rikkumisest enne õigustatud subjektiks tunnistamist, võib ta ehitise omandamise

eesõigust kasutada kolme kuu jooksul õiguse rikkumisest teadasaamise päevast arvates.

Kassatsioonkaebuses palutakse ringkonnakohtu otsuse tühistamist ja asja saatmist samale kohtule

uueks läbivaatamiseks. Kaebuse kohaselt oli vastavalt hoonete ostu-müügilepingu sõlmimise ajal

kehtinud MaaRS §-le 10 lg 2 ehitiste võõrandamisel nende omandamise eesõigus isikul, kes oli

kehtestatud korras tunnistatud õigustatud subjektiks. R. Randveeru ei olnud lepingu sõlmimise ajal

õigustatud subjektiks tunnistatud ning seega ei olnud tal ka ostueesõigust. Pealegi on

maakonnakomisjoni otsuses, millega R. Randveer tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks,

punktis 3 märgitud, et talle ei tagastata T. Lutsu hoonete juurde jäävat maad seaduses ettenähtud

ulatuses. Seda otsust hageja ei vaidlustanud.

Vastustaja esindaja kassatsioonkaebusega ei nõustu ning leiab, et asja tuleb esimese astme kohtus

uuesti arutada.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsKS § 347 p. 1 alusel tühistada materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu.

Põhimõte, mille kohaselt väljaspool linna või alevi piire asuval maal asuvate riigi, kohaliku

omavalitsuse või juriidilise isiku ehitiste võõrandamisel on nende omandamise eesõigus isikul, kes on

kehtestatud korras tunnistatud õigustatud subjektiks, sätestati MaaRS §-s 10 lg 2 15. aprillil 1993. a.

vastu võetud ""Eesti Vabariigi maareformi seaduse" ja muude maareformiga seonduvate õigusaktide

muutmise ja täiendamise seadusega". Selles seaduses eneses nähti ette, et seadus jõustub

väljakuulutamise päevast. ""Eesti Vabariigi maareformi seaduse" ja muude maareformiga seonduvate

õigusaktide muutmise ja täiendamise seadus" kuulutati välja Vabariigi Presidendi 28. aprilli 1993. a.

otsusega nr. 82, kuid avaldati Riigi Teatajas alles 6. mail 1993. a. (RT I 1993, 20, 354). Kuna

põhiseaduse § 3 kohaselt saavad täitmiseks kohustuslikud olla üksnes avaldatud seadused, siis ei

saanud ehitise omandamise eesõigust reguleerivad sätted enne seaduse avaldamist jõustuda.

Avaldamata sätteid ei saa rakendada. Seaduses ei nähtud ette, et ehitise omandamise eesõiguse kohta

käivaid sätteid kohaldatakse ka enne seaduse jõustumist ehitise võõrandamistehingutest tekkinud

õigussuhetele. Seetõttu tuleb R. Randveeru hagi 30. aprilli 1993. a. ostu-müügilepingust tulenevate

omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks jätta rahuldamata.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 4, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. detsembri 1996. a. otsus ja

kassatsioonkaebus rahuldada.

Jätta rahuldamata Rein Randveeru hagi Toivo Lutsu ja Põdrala Vallavalitsuse vastu ostu-

müügilepingu alusel omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks.

Tagastada Toomas Moorile 30. jaanuaril 1997. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Odar

Liikmed: H. Jõks, A. Kull