3-2-1-24-97 · Riigikohus

3-2-1-24-97

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 20. veebruaril 1997. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Vernik, hageja

esindaja vandeadvokaat A. Hallmägi ja kostja esindaja M. Malõevi osavõtul, vaatas läbi avalikul

kohtuistungil 10. veebruaril 1997. a.

Siiri Sillajõe kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. oktoobri

1996. a. otsuse Siiri Sillajõe hagis Rein Eriku vastu eluruumist väljatõstmiseks.

Siiri Sillajõele tagastati õigusvastaselt võõrandatud vara ja talle kuulub alatest 10. juulist 1995. a.

majavaldus Tallinnas Kalju 6a. Tagastatud maja registreerimiseks kinnisvara registris oli

eeltingimuseks hageja kohustus pikendada üürilepinguid kuni 1. juulini 1997. a. Üürilepingu alusel,

mis oli sõlmitud 3. septembril 1984. a., kasutas korterit Kalju 6a 1 Rein Erik. Veel enne, kui hageja

majaomanikuks sai, sõlmis ta kostjaga 21. veebruaril 1994. a. teise üürilepingu tähtajaga kuni

1. august 1995. a.

Hageja palus kostja välja tõsta korterist ES §-de 33 lg 1 ja 2, 51 lg 1, 53, TsÜS §-de 61 lg 1 ja 2 ning

64 lg 1 ja tsiviilkoodeksi kohustise tekkimise, kohustise täitmise, kahju tekitamisest tuleneva

vastutuse üldaluste paragrahvide alusel. Hageja leidis, et kostja ei ela Kalju 6a-1 korteris, seda

kasutasid ajutised elanikud, üürileping oli sõlmitud kuni 1. augustini 1995. a. ja hageja teatas seejärel

kostjale, et üürilepingut ei pikendata.

Tallinna Linnakohtu 12. aprilli 1996. a. otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohus leidis, et ES § 32

kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingutähtaja möödumisel

eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES § 33 sätestatud juhtudel. Hageja ei ole

tõendanud asjaolusid, mis ES § 33 alusel võimaldaks keelduda uue üürilepingu sõlmimisest. Hageja

viited tsiviilkoodeksi paragrahvidele ei ole asjakohased, sest eluruumide kasutamisega seotud suhteid

reguleerib elamuseadus. ES §-id 51 ja 53 ei ole kostja väljatõstmise aluseks, sest hageja kinnitas

kohtuistungil, et kostja elab vaidlusaluses korteris. ES § 48 alusel ei kuulu hagi rahuldamisele, sest

ajutised elanikud kasutasid korterit hageja loal ja nende vastu ei ole hagi esitatud.

Tallinna Ringkonnakohtu 31. oktoobri 1996. a. otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata selles

toodud põhjustel. Ringkonnakohus leidis, et enne hoone tagastamist omandireformi õigustatud

subjektile S. Sillajõele, ei olnud üürileping lõppenud ega lõpetatud. Üürnik ei ole teatanud

üürileandjale üürilepingu lõpetamisest ES § 53 alusel ja üürileping sellel alusel ei ole lõppenud.

Ringkonnakohtu arvates ei saa ES § 33 lg 1 olla väljatõstmise aluseks. Väljatõstmise alused

üürileandja algatusel on sätestatud ES §-s 54, ja selle 1. lõike kohaselt saab üürniku välja tõsta, kui

üür on tasumata üle kolme kuu. Seda ei ole hageja aga tõendanud.

Kassatsioonkaebuses palus hageja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Kostja tasus üüri hilinemisega.

Kostja pidas korteris kahte koera ja vahepeal ka nende kutsikaid, mis oli vastuolus üürilepingu p.-

ga 4.11, mille kohaselt ei võinud korteris olla üle ühe koera. Kohus ei põhjendanud, miks ta eeltoodut

üürilepingu rikkumiseks ei pea. Apellatsioonikohtu lisatud motiivid ei vasta tõenditele ja seadusele.

ES § 53 kohaselt loetakse üürileping lõppenuks, kui üürnik asub elama teise elukohta. Endise

elamuorgani ja kostja vahel oli üürileping sõlmitud 3. septembril 1984. a. 1992. a. lahkus kostja

vaidlusalusest eluruumist ja asus alatiseks elama oma abikaasa juurde Tallinnas Õismäe tee 14-71.

1984. a. sõlmitud üürileping tuleb sellega lugeda lõppenuks 1992. aastal. Selle lepingu lõppemisele ei

vaielnud kostja vastu ja uus leping sõlmiti hageja ja kostja vahel 21. veebruaril 1994. a. tähtajaga

kuni 1. august 1995. a. ainult ajutiste elanike elamiseks Kalju 6a-1 korteris. Uus leping välistab vana

lepingu olemasolu.

Kassatsioonkaebuses leiti, et kohus tõlgendas vääralt ES §-de 33 lg 1 ja 54 sätteid. ES § 33 sätestab

üürilepingu lõppemisel uue lepingu sõlmimisest keeldumise alused. ES § 54 sätestab üürilepingu

ennetähtaegse lõpetamise alused üürileandja algatusel. Hageja ei palunud üürilepingut

ennetähtaegselt lõpetada, vaid vaidlustas üürniku eesõiguse uue lepingu sõlmimiseks ja sellest

tulenevalt üürniku väljatõstmise pärast üürilepingu lõppemist. Tegelikult kostja selles korteris ei

elagi.

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et kohtuotsus on õige. Hageja ei hoiatanud kostjat kaks

kuud ette üürilepingu lõppemisest ja leping pikenes järgmiseks viieks aastaks kuni 1. augustini

2000. a. Pealegi kohustus hageja majavalduse omanikuks saades pikendama kostjaga üürilepingu

kuni 1. juulini 1997. a., vastasel juhul ei oleks hagejale maja tagastatud. Kostja on üüri tasunud

kehtestatud ulatuses. Kostja väljatõstmiseks ei ole alust.

Kolleegiumi istungil palus hageja esindaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada, kostja esindaja pidas

kohtuotsust õigeks.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise

tõttu.

ES § 4 lg 1 kohaselt on eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks üürileping.

Asja arutamise käigus on läbisegi vaidlustatud nii seda üürilepingut, mis sõlmiti 1984. a. kui ka

tähtajalist lepingut, mille hageja sõlmis kostjaga 1994. a. veel enne, kui hagejast sai majaomanik.

Asja sisulisel arutamisel peab kohus võtma kõigepealt seisukoha, kumma lepingu alusel kostja

eluruumi kasutab, ning sellest lähtudes tuleb anda juriidiline hinnang lepingu lõppemise või

lõpetamise erinevatele tagajärgedele, silmas pidades, et hagi esitati ES §-des 33 ja 53 toodud

asjaoludel.

Kuna apellatsioonikohus jättis linnakohtu otsuse muutmata linnakohtu otsuse põhjendusi õigeks

pidades, siis vaatles kolleegium neid põhjendusi apellatsioonikohtu omadena.

Linnakohus on õigesti välistanud käesoleva vaidluse lahendamisel need tsiviilkoodeksi ja

tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätted, mis ei kuulu kohaldamisele elamuvaidluse lahendamisel.

Elamusuhteid reguleerib elamuseadus. ES § 54 sätestab üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise

üürileandja algatusel, kuid neil asjaoludel hagi esitatud ei olnud ja apellatsioonikohtu viide sellele

paragrahvile ei olnud asjakohane. ES § 33 sätestab uue lepingu sõlmimisest keeldumise alused

tähtajalise üürilepingu lõppemisel.

Apellatsioonikohus leidis, et ES § 33 ei sätesta väljatõstmise aluseid. Selline järeldus ei ole kooskõlas

seaduse tekstiga. ES § 33 kohaselt võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada

üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisel, sealhulgas kui üürnik korduvalt jättis täitmata oma

lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingutingimusi ja kui kohus teeb selles paragrahvis loetletud

alustel otsuse uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, siis kuuluvad üürnik ja temaga koos

elavad isikud väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Seega

on ES §-is 33 sätestatud väljatõstmise alused.

Kohtud rikkusid kohtuotsuse sisule TsKS §-is 232 esitatavaid nõudeid, jättes põhjendamata, millistele

tõenditele rajasid kohtud järelduse, et hagi ES § 33 lg 1 p. 1 alusel on tõendamata. Asja uuel

arutamisel tuleb sellekohaseid tõendeid hinnata.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. oktoobri 1996. a. otsus ja saata asi

uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Siiri Sillajõele 12. detsembril 1996. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Luik

Liikmed H. Jõks, T. Vernik