3-2-1-136-96 · Riigikohus

3-2-1-136-96

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 24. detsembril 1996. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 16. detsembril 1996. a.

Arnold ja Astret Lokna kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

29. augusti 1996. a. otsuse Kuressaare Linnavarade Ameti hagis Arnold ja Astret Lokna vastu

eluruumi halduskulude ja kommunaal-teenuste eest võlgnevuse nõudes; ning Arnold Lokna

vastuhagis elamu hooldusremondi kohustuse täitmiseks.

9. veebruaril 1994. a. sõlmitud ostu-müügilepingu alusel ostis kostja Arnold Lokna korteri

Kuressaares Kohtu tn. 4 number 9. Korter koosneb kolmest toast, köögist, esikust, vannitoast ja WC-

st üldpinnaga 63,2 m2, mis moodustab 8,5% elamu korterite kogu üldpinnast. Korterisse on

sissekirjutatud kostjad Arnold ja Astret Lokna ja nende kaks alaealist last.

Kostjad võlgnesid ajavahemiku 1. juuni 1994. a. kuni 1. juuni 1995. a. eest halduskulu 1492 krooni,

kütte eest 4100 krooni, sooja vee eest 1618 krooni ja külma vee eest 890 krooni, kokku 8100, mis

moodustas esialgse hagihinna. Oma nõudes tugines hageja eluruumide erastamise seaduse p.-le 15 ja

elamuseaduse §-le 37. Kohtuistungil suurendas hageja oma nõuet ja taotles kostjatelt solidaarselt

haldustasu ja tasu kommunaalteenuste eest väljamõistmist seisuga 1. mai 1996. a. kokku 20 418

krooni, millest 4639 krooni haldustasu, 8660 kütte, 4888 krooni sooja vee ja 2231 krooni külma vee

eest. Hageja taotles kostjatelt kohtukulu väljamõistmist ka vastavalt esitatud kohtukulu nimekirjale,

s.o. 1017 krooni.

Arnold Lokna esitas vastuhagi. Tuginedes TsÜS §-le 112 p. 5, palus kostja A. Lokna sundida

Kuressaare Linnavarade Ametit täitma oma rendileandja ja elamu valdaja kohustusi ning tegema

elamus vajalikud remonttööd koos katuse, vihmaveetorustiku, välisuste ja korterite nr. 2 ja 9 köögi

aknaplokkide rekonstrueerimisega.

Kohus rahuldas hagi ja mõistis välja Arnold Loknalt Kuressaare Linnavarade Ameti kasuks 20 418

krooni ja riigilõivu. Vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Ringkonnakohus jättis Saare Maakohtu

otsuse muutmata, nõustudes maakohtu põhjendustega.

Vastavalt otsusele määratakse ES § 37 kohaselt tasu eluruumi kasutamise eest ning selle tasumise

kord eluruumi üürilepinguga. Lisaks üürile peab üürnik tasuma kommunaal- ja muude talle

osutatavate teenuste eest. 9. veebruaril 1994. a. Kuressaare Linnavarade Ametiga sõlmitud ostu-

müügilepingu alusel erastas Arnold Lokna korteri Kuressaare linnas Kohtu tn. 4-9. 25. jaanuaril

1973. a. kostja Astret Lokna ja tolleaegse Kingissepa Raj. Majavalitsuse vahel sõlmitud eluruumi

üürilepingu p. 2 alapunkt 2 kohaselt ning 28. juuni 1995. a. kostja Arnold Lokna poolt allakirjutatud

elamu ühise haldamise lepingu p-de 2. 1 ja 2. 2 kohaselt kohustub korteriomanik lepingu kehtivuse

ajal tasuma põhiüüri - halduskulud ja tähtaegselt tasuma kommunaalteenuste eest vastavalt

kehtestatud tariifidele.

Kuressaare Linnavarade Ameti poolt esitatud õiendi järgi oli kostjate võlgnevus seisuga juuni 1994.

a. kuni 1. mai 1996. a. kokku 20 418 krooni. Kohus leidis, et tulenevalt seadusest ja elamu ühise

haldamise lepingu p-st 2 kuulub võlgnevus väljamõistmisele korteriomanikult Arnold Loknalt.

Eluruumide erastamise seaduse p. 15 ja Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993.a. määrusega kinnitatud

eluruumide erastamise korra p. 11 alusel, kuni korteriühistu asutamiseni, korraldab elamu haldamist

eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele eluruumide omanikud on kohustatud maksma

halduskulusid vastavalt sõlmitud pooltevahelisele kokkuleppele.

Vastuhagi rahuldamata jätmist põhjendas kohus sellega, et kostja Arnold Lokna ja Kuressaare

Linnavarade Ameti suhteid eluruumide haldamisel ei saa lahendada TsÜS § 112 lg. 2 p. 5 alusel, kuna

tegemist ei ole tsiviilsuhtega, vaid elamuõiguslike suhetega. Elamuseaduse § 1 kohaselt reguleerib

elamuseadus suhteid, mis tekivad eluruumide alaliseks kasutamiseks andmisel ja kasutamisel ja on

aluseks Eesti Vabariigis elamusuhteid reguleerivatele teistele normatiivaktidele. ES § 4 lg. 1 alusel on

eluruumide kasutamise õiguslikeks alusteks omandiõigus eluruumile, liikmelisus elamukooperatiivis,

eluruumi üürileping või muu seaduses ettenähtud alus.

Apellatsioonikohtu otsuse kohaselt on maakohus tulnud õigesti järeldusele, et kostjad on nii

üürilepingu alusel kui ka hilisema ostu-müügilepingu järgselt kohustatud tasuma põhiüüri-

halduskulud ja kommunaalteenuste eest. Antud vaidlus on õigesti lahendatud elamusuhteid

reguleerivate normatiivaktide alusel. Pretensioonid korteri suhtes tulnuks lahendada korteri ostu-

müügilepingu sõlmimisel.

Arnold ja Astred Lokna palusid kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada. Kaebuses leiti,

et kohus on lahendanud asja vale materiaalõiguse normi alusel - elamuseaduse asemel pidanuks

kohus kohaldama asjaõigusseaduse sätteid. Kohus rahuldas hagi ebaõigesti eluruumide erastamise

seaduse p. 15 ja eluruumide erastamise korra p. 11 alusel.

Kohtuotsus on rajatud 28. juuni 1995. a. ühise haldamise lepingule, kuid kohus jättis tähelepanuta, et

nimetatud kuupäeval seda lepingut ei sõlmitud, kuna see on linnavarade ameti poolt allkirjastamata.

Elamu haldamise leping sõlmiti 11. juulil 1996. a. Seega puudus vaidlusaluse ajavahemiku eest

haldustasu nõudmiseks õiguslik alus. Haldustasu ja ekspluatatsioonikulude väljamõistmisel lähtus

kohus hagiavalduses märgitud 1. juunist 1994. a., mitte halduslepingu sõlmituks arvamise kuupäevast

(28. juuni 1995. a.).

Kassatsioonkaebuses leitakse, et vastuhagi sisuline lahendamata jätmine on ebaõige, kuna

pooltevahelisi suhteid ei saa käsitleda elamuõiguslikena, tegemist on asjaõigusliku suhtega kahe

kaasomaniku vahel, mida peaks reguleerima vastav leping.

Vastustaja Kuressaare Linnavarade Amet palus jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsKS § 347 p. 1 alusel materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu.

Õige on kassatsioonkaebuse väide, et halduskulu väljamõistmisel on kohus ebaõigesti tuginenud

eluruumide erastamise seaduse p.-le 15 ja eluruumide erastamise korra p.-le 11. Nimetatud sätete

kohaselt korraldab kuni korteriühistu asutamiseni elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud

subjekt, kellele eluruumide omanikud on kohustatud maksma halduskulusid vastavalt sõlmitud

pooltevahelisele kokkuleppele.

Arnold Lokna erastas korteri 9. veebruaril 1994. a., saades omanikuks. Elamu ühise haldamise

lepingule kirjutas Arnold Lokna alla 28. juunil 1995. a. Enne seda kuupäeva halduskulude maksmise

kokkulepe puudus. Haldustasu väljamõistmisel 1. juunist 1994. a. kuni 28. juuni 1995. a. tugines

kohus ekslikult 1973. a. sõlmitud üürilepingule, kuna puudusid üürilepingu pooled.

Vastuhagi lahendamisel tuleb kohtul tuvastada, kas kostja Arnold Loknal oli vastuhagi esitamisel

tekkinud õiguslik alus nõuda Kuressaare Linnavarade Ametilt elamus vajalike remonttööde tegemist.

Juhindudes TsKS § 346 p. 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. agusiti 1996. a. otsus ning saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Arnold Loknale 18. oktoobril 1996. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja

Astret Loknale 18. oktoobril 1996. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Luik

Liikmed A. Kull, T. Vernik