3-2-1-132-96 · Riigikohus

3-2-1-132-96

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 12. detsembril 1996. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, AS-i

Karmi esindaja vandeadvokaat N. Lausmaa ja ME Osta õigusjärglase AS-i Loo & Ko esindaja

vandeadvokaat V. Võhma osavõtul vaatas läbi avalikul kohtuistungil 2. detsembril 1996. a.

ME Osta õigusjärglase AS-i Loo & Ko esindaja vandeadvokaat V.Võhma kassatsioonkaebuse

alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. septembri 1996. a. otsuse AS-i Karmi

hagis Munitsipaalettevõtte Osta vastu rendipinnalt väljatõstmiseks ning ME Osta vastuhagis

rendilepingu enne-tähtaegseks lõpetamiseks.

23. aprillil 1996. a. esitatud hagis palus rentnik AS Karmi rendileandja ME Osta välja tõsta renditud

kaupluseruumidest Tallinnas Endla 53 rendiseaduse § 7 lg. 1 alusel, mille kohaselt rendileandja on

kohustatud rendile antud vara rentnikule üle andma. 1995. a. veebruaris hõivas ME Osta AS-i Karmi

kasutuses olnud ruumid ega ole neid rentnikul lubanud kasutada vaatamata sellele, et Tallinna

Linnakohtu 21. juuni 1995. a. otsusega, mis seadusjõustus Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 8.

detsembril 1995. a., tunnustati AS-i Karmi õigust kasutada renditud ruume.

26. aprillil 1996. a. esitatud hagis palus ME Osta lõpetada ennetähtaegselt AS-ga Karmi 14. mail

1993. a. sõlmitud rendilepingu RS §-de 17 lg. 2, 18 p. 3 ja rendilepingu p 5.3.3 alusel, sest AS-il

Karmi oli 1. veebruaril 1995. a. rendivõlgnevus üle kahe kuu ja rendilepingu p. 5.3.3 järgi on see

aluseks rendilepingu lõpetamisele. Lisaks rendivõlale 79219 krooni oli rentnik võlgu viivise 562486

krooni.

Tallinna Linnakohtu 3. aprilli 1996. a. otsusega rahuldati AS-i Karmi hagi ja otsustati ME Osta välja

tõsta Endla 53 ruumidest. ME Osta hagi rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks jäeti

rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli AS Karmi tasunud rendivõla 79 219 krooni 9.

veebruaril 1996. a. Kuna 1995. a. veebruaris hõivas ME Osta renditud ruumid, siis põhjustas see

rendi pikaajalise mittetasumise. Viiviste arvet ME Osta AS-le Karmi esitanud ei ole. Kohus leidis, et

rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ei ole põhjust. Tallinna Linnakohtu 21. juuni 1995. a.

otsusega tunnistati AS-i Karmi õigust renditud ruumide kasutamiseks, aga ME Osta pole seda

võimaldanud ja ta tuleb seetõttu välja tõsta Endla 53 ruumidest.

Tallinna Ringkonnakohtu 12. septembri 1996. a. otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohus leidis, et rendilepingu p. 3.1 kohaselt kohustub rentnik tasuma renti igakuiselt

rendileandja poolt esitatud arvete alusel maksustavale kuule eelneva kuu 15.-ndaks kuupäevaks.

Tagantjärgi esitatud arve järgi tasumisel ei saa arve esitamiseni möödunud rendiperioodi lugeda

rentniku viivituseks. Rendilepingu p. 5.3.3 kohaselt on rendileandjal õigus nõuda lepingu

ennetähtaegset lõpetamist, kui rentnikul on rendivõlg üle kahe kuu. Kuivõrd rendileandja ei pidanud

ise täpselt kinni kokkulepitud korrast ja esitas arved tagantjärgi summeeritult mitme kuu eest ning

1995. a. veebruari alguses muutus AS-il Karmi majandustegevus võimatuks, sest ME Osta hõivas

renditud pinna taotlemata rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist kohtu kaudu, siis tuleb nõustuda

linnakohtu järeldusega, et ME Osta poolt rendilepingu mittejärgimine välistab rendilepingu

ennetähtaegse lõpetamise.

Ringkonnakohus leidis, et AÕS § 68 lg. 1 ei takista omanikku välja tõsta renditud pinnalt, kui ta

renditud ruume ei anna üle või on need lepinguvastaselt hõivanud. RS § 7 lg 3 järgi on rentnikul

õigus rendile antud vara välja nõuda, kui rendileandja ei anna renditud vara rentniku kasutusse.

Kassatsioonkaebuses palus ME Osta õigusjärglane AS-i Loo & Ko esindaja apellatsioonikohtu otsuse

tühistada, sest kohus kohaldas vääralt RS § 18 p. 3 sätteid, mille kohaselt on rendileandjal õigus

lõpetada rendileping ennetähtaegselt, kui rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise

tähtaja möödumise päevast arvates, kui lepingus ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Lepingus oli

ette nähtud kahe kuuline tähtaeg. 28. oktoobril 1994. a. esitas rendileandja arve summeeritult kolme

kuu - oktoobri, novembri ja detsembri - eest ning 25. jaanuaril 1995. a. arve jaanuari kuu eest

tasumiseks. Rentnik tasus rendi alles 9. veebruaril 1996. a., s.o. ettenähtust üle aasta hiljem ja

võlgnevus oli suurem kui kahe kuu rendisumma - seega oli rendileandjal õigus nõuda rendilepingu

ennetähtaegset lõpetamist. AÕS § 68 kohaselt on omanikul õigus oma vara vallata, kasutada ja

käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist. AS Karmi loobus ise

1995. a. veebruaris rendipindade kasutamisest ja rendisuhe faktiliselt lõppes.

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis AS-i Karmi esindaja, et rendiarved esitati tagantjärgi ja arve

esitamiseni möödunud rendiperioodi ei saa lugeda rentniku viivituseks. AS-i Karmi võlg rendileandja

ees oli likvideeritud kommertspandilepinguga. AS Karmi ei lõpetanud ise rendilepingut.

Rendileandja hõivas renditud ruumid 1. veebruaril 1995. a. ja rentnik ei saanud neid enam kasutada.

Tallinna Linnakohtu 21. juuni 1995. a. otsuse põhjenduste kohaselt oli rendileandja käitumine

omavoliline, mis ei saa aga olla rendilepingu lõpetamise aluseks RS §-de 17 lg. 2 ja 23 lg. 2 mõttes,

kus on sätestatud, et lepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub poolte kokkuleppel ja ühe poole

nõudel võib lepingu lõpetada üksnes seaduses või lepingus ettenähtud alustel ja korras; lepingu

täitmisel, muutmisel ja lõpetamisel tekkivad vaidlused vaatab läbi kohus. ME Osta tegevus oli

ebaseaduslik ja takistas AS-i Karmi majandustegevust. Kassaatori viide AÕS §-le 68 ei ole

asjakohane, kuna rendilepingu eesmärgiks oligi vara andmine teise isiku kasutusse ning kui

rendileandja keeldub rentnikule vara üle andmast, siis võib rentnik seda nõuda kohtu korras.

Kolleegiumi istungil palus kassaatori esindaja kohtuotsuse tühistada. Vastustaja esindaja pidas otsust

õigeks.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsKS § 347 p. 2 alusel protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu.

RS-e § 18 p. 3 sätestab rendileandja õiguse nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui rentnik

ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates ja kui lepingus ei

ole ettenähtud teist tähtaega. Poolte vahel sõlmitud rendilepingu p. 5.3.3 kohaselt oli selliseks

tähtajaks kaks kuud. Rendilepingu p. 3.1 kohaselt kohustus rentnik tasuma renti igakuiselt

rendileandja poolt esitatud arvete alusel maksustavale kuule eelneva kuu 15.-ndaks kuupäevaks.

Apellatsioonikohus leidis, et tagantjärgi esitatud arve järgi tasumisel ei saa arve esitamiseni

möödunud rendiperioodi lugeda rentniku viivituseks ja rendileandja poolt rendilepingu

mittejärgimine välistab rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise. Kohtu sellised järeldused võivad olla

õiged, kuid võivad olla ka valed, kuid kuna kohtud ei analüüsinud kohtutele esitatud rendivõla

tasumise tõendeid, siis on sellega rikutud TsKS § 232 lg. 4 nõudeid, mille kohaselt otsuse

põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused,

põhjendused, miks kohus need või teised tõendid tagasi lükkab, samuti seadused, mida kohus

kohaldas. Apellatsioonikohus ei põhjendanud, milliste tõendite alusel ta leidis, et rendiarved esitati

tagantjärgi ja rendileandja ise ei pidanud täpselt kinni kokkulepitud korrast, mistõttu pole

kassatsioonikohtul võimalik kontrollida, kas apellatsioonikohus on õigesti kohaldanud ja tõlgendanud

materiaalõigusnorme.

Asja uuel arutamisel peab kohus andma tõenditele asjakohase hinnangu ja vastavalt sellele vaidluse

lahendama.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. septembri 1996. a. otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Aktsiaseltsile Loo & Ko 17. septembril 1996. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada)

krooni.

Eesistuja J. Luik

Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik