3-2-1-113-96 · Riigikohus

3-2-1-113-96

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 17. oktoobril 1996. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Vernik vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 7. oktoobril 1996. a.

AS-i Vallai kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. juuni 1996. a.

otsuse AS-i Vallai hagis Valga Linnavalitsuse vastu omandiõiguse tunnustamiseks.

Valga Maavalitsus alustas 1991. a. kauplus-elamu hoone ehitamist Valgas Pärna pst. 3. Valga Linna

RSN Täitevkomitee 10. augusti 1991. a. otsusega nr. 52 võeti AS Vallai ehituse osanikuks, talle

eraldati ruumid hoone I korrusel üldpinnaga ca 150 m2 ja teda kohustati tasuma osamaks. 26.

septembri 1991. a maksekorraldusega nr. 19 tasus AS Vallai Valga Maavalitsusele osamaksu 192 110

rubla ning ehitas oma vahendite arvel välja talle eraldatud ruumid kuni kogu hoone valmimiseni

1993. a. jaanuaris, makstes ehituskulusid enne rahareformi 90 043 rubla ja pärast rahareformi 48 951

krooni. AS-i Vallai omandiõigus hoone osale jäi vormistamata. Seoses ettevõtte majandussuundade

muutumisega rentis AS Vallai ruumid 1. oktoobril 1993. a. AS-le Must Kukk. Ootamatult selgus, et

Erastamisagentuuri Nõukogu 31. mai 1995. a. otsusega oli Pärna pst. 3 hoone kantud

munitsipaliseeritavate objektide nimekirja ja 28. septembril 1995. a. andis Valga Maavalitsus hoone

üle Valga Linna Volikogule. Hoone munitsipaalomandisse üleandmise akti kohaselt läksid kõik

üleantava varaga kaasnevad lepingutest tulenevad õigused ja kohustused üle Valga Linna Volikogule.

Valga Linna Volikogu teatas AS-le Vallai, et hoone anti linna munitsipaalomandisse kui peremehetu

vara, sest Valga Maakonna Hooneregistris puudusid andmed hoone omaniku kohta.

27. oktoobril 1995. a. esitatud hagis palus AS Vallai tunnustada tema omandiõigust Pärna pst. 3

hoone osale suurusega ca 150 m2, juhindudes AÕS §-dest 80 lg. 2 ja 81. Hageja leidis, et tema ja

Valga Linna RSN TK vahel sõlmitud kokkulepe on käsitletav ühise tegutsemise lepinguna ja TsK §

440 lg. 2 kohaselt on ühise tegutsemise tulemusena loodud vara lepinguosaliste kaasomand. Hoone

on munitsipaalomandis ja Valga Linnavalitsus keeldub tunnustamast hageja omandiõigust.

Valga Maakohtu 12. detsembri 1995. a. otsusega hagi rahuldati. Kohus tunnustas hageja

kaasomandiõigust Pärna pst. 3 hoone reaalosale üldpinnaga 184,08 m2 (ruumid 96-106, 109 ja 110).

Kohus ei lugenud põhjendatuks, et hoone Pärna pst. 3 kuulus munitsipaliseerimisele omandireformi

käigus. Omandi tekkimine, muutumine ja lõppemine on reguleeritud AÕS-ga, mille § 96 lg. 3

kohaselt on asi peremehetu, kui see ei ole veel kellegi omandis või kui omanik on valduse lõpetanud

omandist loobumise tahtega. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit vaidlusaluse objekti tunnistamise

kohta peremehetuks varaks ega tõendit, mis kinnitaks vara hõivamist riigi poolt. Hooneregistris

puudusid andmed Pärna pst. 3 hoone omandiõiguse kohta. AS Vallai asus vara käsutama juba

1. novembril 1993. a., kuid riik kandis vaidlusaluse hoone peremehetu varana munitsipaliseeritavate

objektide nimekirja alles 31. mail 1995. a. AÕS § 96 lg. 2 keelab asja omandamise hõivamise teel kui

valdusesse võtmine rikub teise isiku õigust asi hõivata. Seega saab antud juhul vallasomandi teket

käsitleda ainult tehingust tulenevate õiguste ja kohustuste tekkimisena. Kohus aktsepteeris poolte

vahel hoone ehitamiseks sõlmitud suulise ühise tegutsemise lepingu olemasolu. AÕS § 81 kohaselt

piisab omandiõiguse tunnustamiseks kui omanik tõendab, et tema omand on tekkinud õiguslikul

alusel. Kuna pooled olid sõlminud ühise tegutsemise lepingu, on tehingu tulemusena loodud vara

saadud õiguslikul alusel ning hageja on Pärna pst. 3 hoone kaasomanik. AÕS § 78 annab

kaasomanikule õiguse nõuda oma osa eraldamist ühisest asjast reaalosana.

Tartu Ringkonnakohtu 7. juuni 1996. a. otsusega tühistati maakohtu otsus materiaalõiguse normi

väära kohaldamise tõttu ning kohus tegi uue otsuse, millega jäeti hagi täielikult rahuldamata. Otsuse

kohaselt Valga Linnavalitsus ei eita, et hageja osales vaidlusaluse hoone ehitamisel. Linnavalitsus on

nõus hagejale osa hoonest võõrandama tasaarvestades tehtud kulutused. Apellatsioonikohus asus

maakohtuga samale seisukohale, et poolte vahel oli sõlmitud ühise tegutsemise leping, mis ei olnud

kehtetu kirjaliku vormi mittejärgimise tõttu ning TsK § 440 lg. 2 mõtte kohaselt pidi hoone peale

valmimist kuuluma lepingupooltele kaasomandiõiguse alusel. Maakohus jättis aga viitamata

seadusenormile, mille alusel oli võimalik vaidlusaluse hoone jagamine reaalosadeks.

Apellatsioonikohus leidis, et selliselt nagu maakohus seda tegi, ei ole võimalik hoonet reaalosadeks

jagada. AÕS § 77 sätestab, et kaasomandi reaalosadena jagamisel peab reaalosade väärtus vastama

kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, kuid maakohus on jätnud põhjendamata,

millisele mõttelisele osale kogu hoone maksumusest eraldatud reaalosa vastab. Samuti pidi maakohus

arvestama Valga linna omandiõigusega Pärna pst. 3 kogu hoonele, kuna vara anti linnale üle

haldusaktide alusel ja neid saab vaidlustada halduskohtumenetluse korras. Hageja ei ole viidanud

asjaolule ega tõendanud, et vaidlusalune hoone on linna pahauskses või heauskses valduses.

Kassatsioonkaebuses palus AS Vallai tühistada apellatsioonikohtu otsuse osas, mis puudutab AS-le

Vallai Valgas Pärna pst. 3 asuvast hoonest reaalosa eraldamise võimatust ja tunnistada AS-i Vallai

kaasomandiõigust sellele hoonele. Hageja leidis, et apellatsioonikohus on vääralt tõlgendanud

materiaalõiguse ja protsessiõiguse norme. Apellatsioonikohtu otsuse põhjendav osa ei vasta

resolutsioonile. Hageja palus kaasomandiõiguse tunnustamist, mida apellatsioonikohus otsuse

põhjendavas osas ka tegi ning sellele toetudes tulnuks hagi osaliselt rahuldada ja tunnustada AS-i

Vallai kaasomandiõigust Pärna pst. 3 asuvale hoonele. Hageja leidis, et lähtudes apellatsioonikohtu

seisukohast, mille kohaselt hoonet ei ole võimalik reaalosadeks jagada, ei oleks kaasomandiõiguse

teostamine hoonetele üldse võimalik. Hageja on maakohtule esitanud tõendid osamaksu tasumise ja

edaspidiste kulutuste kohta. Kumbki pool ei ole vaidlustanud tehtud kulutuste vastavust nende poolt

kasutatavale hooneosale. Apellatsioonikohtu seisukoht, et vaidlus tulnuks lahendada

halduskohtumenetluse korras, viib probleemini, kus haldusakti ei oleks saanud tunnistada kehtetuks

omandiõigust tõendamata ning kaasomandiõigust ei oleks saanud tunnistada haldusakti tühistamata.

AÕS § 81 kohaselt piisab aga omandiõiguse tunnustamiseks kui omanik tõendab, et omand on

tekkinud õiguslikul alusel, mida hageja ka tegi, tõendades ühise tegutsemise lepingu olemasolu.

Pealegi ei kuulu HKS § 3 lg. 2 p. 1 kohaselt halduskohtu pädevusse kaebused, mille lahendamine on

seotud tsiviilõigusliku vaidlusega.

Vastuses kassatsioonkaebusele ei nõustunud Valga Linnavalitsus kaebuse väidetega ning leidis, et

hoonet ei ole võimalik jagada reaalosadeks. AÕSrakS § 13 lg 4 kohaselt loetakse asjaõigusseaduse

rakendamisega seotud õigusaktide muutmise seaduse jõustumisel tsiviilkäibes olevad ehitise

reaalosad mõttelisteks osadeks, kui käesolev seadus ei sätesta teisiti. Mõttelise osa suuruseks on

reaalosa üldpinna ja ehitise reaalosade üldpinna suhe. Ehitise reaalosa võib tsiviilkäibes olla vaid

korteriomandina, korterihoonestusõigusena, erastatud eluruumina, elamus asuva erastatud

mitteeluruumina või ehitise kaasomandi lõpetamisel tekkiva ehitise reaalosana. Ehitise jagamine

kaasomandi lõpetamisel ei või olla vastuolus ehitise olemusega ja maakorralduse nõuetega.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise

tõttu.

TsK §-de 438 lg. 1 ja 440 lg. 1 ja 2 kohaselt kohustuvad pooled ühise tegutsemise lepingu järgi

ühiselt tegutsema ühise majandusliku eesmärgi saavutamiseks, sealhulgas ehitamiseks.

Lepinguosalised tasuvad §-s 438 märgitud eesmärgi saavutamiseks osamaksu rahas või muus varas

või töise osavõtu teel. Lepinguosaliste rahalised või muud varalised osamaksed, samuti nende ühise

tegutsemise tulemusena loodud või omandatud vara on nende kaasomandiks. AÕS § 70 lg. 3 kohaselt

on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand.

Eeltoodud seadust arvestades ja tõendeid kogumis hinnates on maakohus ja apellatsioonikohus

õigesti tulnud järeldusele, et poolte vahel oli ühise tegutsemise leping ja hoone kuulus pärast

valmimist kaasomandina lepingupooltele. Kuna Valga Linnavalitsus keeldus pärast hoone

munitsipaliseerimist hageja omandiõigust tunnustamast, siis esitatud hagis paluski hageja tunnustada

AS-i Vallai omandiõigust hoone osale vastavalt tema osamaksule ja ehitamiseks tehtud kulutustele.

Tunnustades kaasomandiõigust pidanuks kohus vaidluse lahendamisel määratlema, millistes osades

hoone pooltele kuulub. TsKS § 10 lg. 1 kohaselt selgitab kohus tsiviilkohtumenetluses

protsessiosalistele nende õigusi ja kohustusi, hoiatab protsessitoimingute tegemise või tegemata

jätmise tagajärgede eest ja osutab protsessiosaliste soovil kaasabi nende õiguste teostamisel. Kui

kohus leidis, et hageja või kostja ei ole esitanud vaidluse lahendamiseks kõiki vajalikke dokumente,

siis tulnuks teha pooltele ettepanek nende esitamiseks ja selgitada seadust, mis käesoleva vaidluse

lahendamisel kohaldamisele kuulub. Selline kohtulahend, kus kaasomandiõigust tunnustatakse otsuse

põhjendavas osas, kuid resolutiivosas jäetakse hagi üldse rahuldamata, ei ole seaduslik. TsKS § 235

lg. 1 kohaselt peab kohus õiguse tunnustamise otsuses märkima, millist hagejale seaduse või lepingu

alusel kuuluvat vaidlustatud õigust kohus tunnustab.

TsKS § 242 lg. 1 kohaselt ei või pärast otsuse jõustumist pooled ja teised asjast osa võtnud

protsessiosalised ega nende õigusjärglased esitada kohtusse samu nõudeid samadel alustel.

Apellatsioonikohus oli otsustuses vastuoluline, kui tunnustades hageja kaasomandiõigust

vaidlusalusele hoonele, jättis hagi rahuldamata. Kohus lõi olukorra, kus hagejal ei ole enam võimalik

esitada hagi omandiõiguse tunnustamiseks vaidlusaluse hoone osale. Apellatsioonikohus jättis

vaidluse sisuliselt lahendamata.

Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et munitsipaalomandisse andmise akte tuleks vaidlustada antud

juhul halduskohtus. Halduskohtumenetluse seadustiku § 3 sätestab halduskohtu pädevuse, mille

kohaselt ei kuulu halduskohtu pädevusse täidesaatva riigivõimuorgani õigusaktide peale esitatud

kaebuste lahendamine, kui kaebuse lahendamine on seotud tsiviilõigusliku vaidlusega, mis kuulub

maa- ja linnakohtu pädevusse. Hageja nõue - tunnustada omandiõigust hoone osale - on

tsiviilõiguslik ja selle lahendamine käesolevas vaidluses ei nõua eelnevat haldusaktide vaidlustamist.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, tsiviilkolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. juuni 1996. a. otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale kohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada AS-le Vallai 2. juulil 1996. a. tasutud kautsjon 772 (seitsesada seitsekümmend kaks)

krooni.

Eriarvamusele jäi kolleegiumi liige H. Jõks.

Eesistuja J. Luik

Liikmed H. Jõks, T. Vernik

H. Jõksi eriarvamus.

Leian, et ringkonnakohtu otsus on lõppjärelduses õige ja alus selle tühistamiseks ning asja uueks

läbivaatamiseks saatmiseks puudub järgmistel põhjustel.

Hagiavalduses nõutu - tunnustada omandiõigust ehitise osale ca 150 m2 vastavuses juurdelisatud

plaanile (toidukaupluse ruumid), mida kohtuistungil täpsustati nõudena tunnistada omandiõigust

hoone reaalosale 184,08 m2 (alumine korrus) - on oma osa ühisest asjast reaalosana eraldamise nõue,

mitte aga nõue tunnistada kaasomandit ühises asjas. Reaalosa eraldamise nõude rahuldamise

eelduseks on kaasomandi olemasolu, kuid reaalosa eraldamise nõue pole samastatav nõudega

tunnustada kaasomandit. Kuna hageja kaasomandi tunnustamist kindlaksmääratud mõttelisele osale

ei nõudnud, siis selle kohta ei võinud kohus ka otsust teha. Eeltoodut otsustades oleks kohus ületanud

hageja nõude piire. Sellest, et maakohus hageja nõudeta tunnustas kaasomandit ja vääralt tunnustas

kaasomandit hoone reaalosale 184,08 m2 (ruumid nr. 96-106, 109 ja 110), ei tulene, et kohus peaks

asja uuel läbivaatamisel arutama nõuet, mida ei esitatud. Ringkonnakohus on lugenud tuvastatuks

ühise tegutsemise lepingu ja leidnud, et pärast hoone valmimist pidi see olema lepingupoolte

kaasomandis. Ringkonnakohus pole tunnustanud hageja kaasomandit hoonele pärast selle

munitsipaalomandisse andmist. Sellist nõuet polnud ka esitatud. Kuna ühisest asjast on võimalik

reaalosana eraldada kaasomanikule kuuluvat osa, siis tuli hagi esitatud kujul jätta rahuldamata

põhjusel, et on määratlemata kaasomandi osa, mis ühisest asjast reaalosana eraldada. Hagejale oleks

jäänud õigus nõuda uues hagis kaasomandi tunnustamist kindlaksmääratud mõttelisele osale. Kuna

kostja väitel on tema riigivara munitsipaalomandisse üleandmise akti alusel 28.09.1995. a. hoone

ainuomanikuks, siis kaasomandi tunnustamise nõude lahendamisel peaks kohus võtma seisukoha ka

AÕS §-st 95 lg. 1 ja 2 tulenevates küsimustes. Hagi rahuldamisel tekkinuks alus nõuda osa eraldamist

ühisest asjast reaalosana, arvestades AÕS RS §-s 13 lg. 4 sätestatut või kaasomandi lõpetamist.

Kui asuda seisukohale, et hagi oligi esitatud kaasomandi tunnustamiseks mõttelisele osale, siis on

hageja tõendanud küll tema poolt tehtud kulutusi hoonele, kuid pole tõendanud tehtud kulutuste osa

kogu hoones. Sellekohased tõendid lisati alles kassatsioonkaebusele.

Kui asuda seisukohale, et antud asjas oleks kohus saanud sellekohase nõudeta kohtuotsuse

põhjendavas osas määratleda hagejale kuuluva mõttelise osa suuruse, siis seda ei võinud kohus teha

TsKS § 230 lg. 3 alusel, kuna hageja ei tuginenud asjaolule, et talle mingi kindlaksmääratud mõtteline

osa hoonest kuulub. Vastupidi - ringkonnakohtu istungil väitis hageja esindaja, et ei oska öelda,

milline mõtteline osa neile kuulub ja kassatsioonkaebuses leiab hageja, et mõtteline osa on võimalik

välja arvutada, kuid sellel ei ole tähtsust kaasomandiõiguse tunnustamisel. Hagiavalduse kohaselt on

aga hoone munitsipaalomandis ja kostja ei tunnista hageja omandiõigust.

Kui kostja seoses munitsipaliseerimisega pole omandanud kogu hoonet AÕS § 95 alusel, siis

võimaliku kaasomandi tunnustamise hagi rahuldamine ei olene osundatud sätte kohaselt sellest, kas

munitsipaalomandisse andmise aktid on tunnistatud seadusvastaseks või mitte.

Samuti leian, et TsKS §-s10 lg. 1 peetakse silmas protsessiõigusi, mille selgitamine on kohtu

kohustus. Materiaalõigusnormide selgitamine pooltele ei ole kohtu kohustus. Sellest, et kohus TsKS §

88 lg. 2 kohaselt võib teha protsessiosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid, ei tulene, et

kohus peab sellise ettepaneku tegema.