3-2-1-103-96 · Riigikohus

3-2-1-103-96

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 3. oktoobril 1996. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, kostja

T.Lajali ja tema esindaja advokaat S. Musta osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 23.

septembril 1996. a.

AS-i Paide KEK kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. mai

1996. a. otsuse AS-i Paide KEK ja AS-i Halda hagis Tea Lajali vastu rendilepingu, eluruumi

orderi ja sissekirjutuse kehtetuks tunnistamiseks ja Tea Lajali vastuhagis AS-i Paide KEK ja

AS-i Halda vastu üürilepingu sõlmimise kohustamiseks.

25. juunil 1992. a. eraldas Paide KEK erafirmale Skat 3-toalise korteri Paides Soo 20-31. Erafirma

Skat teatas Paide Linnavalitsusele nimetatud korteri eraldamisest Tea Lajalile. Linnavalitsuse

korterikomisjon andis 28. septembril 1992. a. T. Lajalile välja eluruumi orderi nr. 120. Järva

Politseiprefektuuri Passiamet kirjutas T. Lajali koos kolme alaealise lapsega korterisse sisse 12.

oktoobril 1992. a. Paide KEK sõlmis T. Lajaliga tähtajalise eluruumi rendilepingu viieks kuuks alates

2. novembrist 1992. a. kuni 31.märtsini 1993.a. Selle lepingu kohaselt pidi T. Lajal esimese maksena

tasuma 1992. a. eest 5000 krooni, siis igakuiselt 10000 krooni ja 1993.a. märtsikuu eest 8000 krooni,

kokku 53 000 krooni. Rendilepingus sätestati ka poolte üürisuhted ja sellest tulenev T. Lajali eesõigus

renditud eluruumide ostmiseks nende erastamise korral, kusjuures müügihinnast pidi sel juhul maha

arvatama lepingujärgselt makstud summa. Paide KEK-i bilanssi kuuluvat elamufondi haldab alates

30. novembrist 1993. a. AS Halda.

Järva Maakohtule esitatud hagis palus Paide KEK tunnistada kehtetuks eluruumi rendilepingu kui

tühise ja teeseldud tehingu TsÜS §-de 66 ja 70 alusel, sest rendilepinguga on varjatud teisi tehinguid.

Eluruumi omaniku ja üürniku vahelisi suhteid ei saa reguleerida rendilepinguga vaid üürilepinguga ja

vaidlusalusel rendilepingul on ostu-müügilepingu tunnused. Hageja palus tunnistada kehtetuks

eluruumi eraldamise, eluruumi orderi ja selle alusel toimunud kostja sissekirjutuse, kuna orderi

taotlemise ja väljaandmisega ning eluruumi eraldamisega rikuti ES § 8 lg. 1 p. 1 ja 2 sätteid, milles

määratletakse kohaliku omavalitsuse organite võimkond elamusuhete reguleerimisel, s.o. eluruumi

vajavate isikute arvestuse ja eluruumide andmise korra kehtestamine.

Kostja esitas vastuhagi ES §-de 4, 5, 28 , 29, 30 ja 31 alusel nõudega kohustada hagejaid sõlmima

temaga kui eluruumi faktilise kasutajaga üürileping Soo 20-31 eluruumi kasutamiseks, sest ta elab

korteris seaduslikul alusel ning tasub korteri eest üüri ja kommunaalmakseid.

Järva Maakohtu 12. veebruari 1996. a. otsusega rahuldati hagi osaliselt ning tunnistati eluruumi

rendileping tühiseks ja kehtetuks algusest peale, sest see tehing oli seadusega vastuolus. Rahuldamata

jäeti nõue tunnistada kehtetuks T. Lajalile välja antud eluruumi order ja selle alusel toimunud

sissekirjutus. Kohus kohustas AS-i Paide KEK ning AS-i Halda sõlmima T. Lajaliga eluruumi Soo

20-31 kasutamiseks kirjaliku üürilepingu. Kohus juhindus TsÜS §-st 66 ja ES §-dest 4, 5, 28, 29, 30

ja 31.

Tallinna Ringkonnakohtu 9. mai 1996. a. otsusega maakohtu otsus tühistati ja tehti uus otsus. Hagi

rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks jäeti rahuldamata. Menetlus lõpetati eluruumi orderi ja

sissekirjutuse kehtetuks tunnistamise hagis. Vastuhagi eluruumi üürilepingu sõlmimise kohustamiseks

jäeti rahuldamata.

Ringkonnakohus leidis, et hagiavalduses taotleti rendilepingu kehtetuks tunnistamist TsÜS § 70

alusel (teeseldud tehing) koos TsÜS §-st 66 (tühine tehing) tulenevate tagajärgedega. Maakohus

tunnistas ekslikult kehtetuks rendilepingu TsÜS § 66 alusel, sest tühine tehing on kehtetu algusest

peale ja kohtul ei ole alust ega ka vajadust sellise tehingu kehtetuks tunnistamiseks.

Ringkonnakohus leidis, et hageja poolt esitatud nõue ei kuulu seetõttu rahuldamisele, et TsÜS §-id 66

ja 70 ei ole üheaegselt kohaldatavad. Mõlemad paragrahvid on kohaldatavad tühise tehingu suhtes

küll, kuid tehingu tühisuse erinevatest põhjustest tulenevalt on tagajärjed erinevad. TsÜS § 70 alusel

on teeseldud tehing tühine, kuid siis kohaldatakse varjatud tehingu suhtes selle tehingu kohta käivaid

sätteid. Ringkonnakohus leidis, et haginõudest lähtuvalt kuuluks kohaldamisele ostu-müügilepingu

kohta käivad sätted, kuid hageja ei ole seda taotlenud.

Ringkonnakohus leidis, et eluruumi tagastamise nõue rendilepingu tühisuse tõttu ei kuulu

rahuldamisele, sest omandiõigus eluruumile Paides Soo tn. 20-31 ei ole üle läinud T. Lajalile,

eluruum kuulub endiselt hagejale. T. Lajal ei asustanud eluruumi rendilepingu alusel, vaid orderi

alusel. Seega oli hageja nõue kahepoolseks restitutsiooniks põhjendamatu. Maakohus tuvastas õigesti,

et eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks on ES § 4 kohaselt kirjalik üürileping. ES § 5 alusel ei

tohi eluruumist kedagi välja tõsta või piirata tema poolt eluruumi kasutamise õigust teisiti kui

elamuseaduses sätestatud alustel ja korras. Kostja vastu ei ole esitatud hagi eluruumi faktilise

kasutamise lõpetamiseks ega eluruumist väljatõstmiseks.

Otsuse põhjenduste kohaselt pidanuks maakohusmenetluse eluruumi orderi ja sissekirjutuse kehtetuks

tunnistamiseks lõpetama TsKS § 218 p. 1 alusel, aga mitte hagi rahuldamata jätma, sest see vaidlus ei

kuulu tsiviilkohtu pädevusse. Eluruumi eraldamine, orderi väljaandmine ja sissekirjutuse tegemine on

haldusõiguslikud toimingud ning neid saab vaidlustada üksnes halduskohtus.

Ringkonnakohus leidis, et T. Lajali poolt esitatud vastuhagi, milles nõuti eluruumi üürilepingu

sõlmimist, ei kuulu rahuldamisele.

Elamuseadus ei sätesta üürile andja kohustust üürilepingu sõlmimiseks. TsÜS § 61 lg. 1 ja 3 kohaselt

on tehingus oluline isiku tahe. Tahteavaldus peab vastama isiku vabalt kujunenud tegelikule tahtele.

Sellest tulenevalt ei saa kostjat ilma seadusliku aluseta kohustada lepingut sõlmima. ES § 28 sätestab

üürilepingu mõiste ja asjaolud, milles pooled peavad kokku leppima. T. Lajal ei ole hagiavalduses

osundanud, millistel tingimustel ta üürilepingu sõlmimist taotleb ja millisest seadusest tulenevalt.

Viidatud ES § 4 lg 1 peab eluruumide kasutamise õiguslikeks alusteks omandiõigust eluruumile,

liikmelisust elamukooperatiivis, eluruumi üürilepingut või muud seaduses ettenähtud alust. T. Lajal ei

ole esitanud hagi, milles taotleks õiguse tunnustamist eluruumi Soo tn. 20-31 kasutamiseks.

Kassatsioonkaebuses palus Paide KEK-i esindaja tühistada apellatsioonikohtu otsuse osas, millega

jäeti rahuldamata hagi rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks. Pooled on tunnistanud, et rendileping

on tühine ja kehtetu. Ka apellatsioonikohus nendib, et rendileping on tühine, kuid ei tunnista seda.

Sellega on kohtulahendi formuleering loonud õigusliku vaakumi, mis ei lase omanikul edaspidi

kaitsta oma õigusi ja nõuda vara välja võõrast ebaseaduslikust valdusest. Apellatsioonikohus tugines

TsÜS §-le 70 lg 3, mis käsitleb seaduste kohaldamist varjatud tehingutele. Paide KEK pole nõudnud

ostu-müügilepingu täitmist, sest eluruumi müümise õigus tekkis hagejal alles pärast vaidlustatava

rendilepingu kehtivusaja lõppemist. Seega tuleb rendilepingu tühistamisel arvestada ka TsÜS § 66 lg

2 sätetega. Apellatsioonikohus tõlgendas vääralt materiaalõiguse norme.

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis T. Lajal, et rendileping ei oma käesolevas asjas mingit tähtsust,

sest ta elab vaidlusaluses korteris orderi ja sissekirjutuse alusel, aga mitte rendilepingu alusel.

Kolleegiumi istungil palusid T. Lajal ja tema esindaja advokaat S. Must jätta kohtuotsuse muutmata.

Kolleegium leidis, et materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu tuleb apellatsioonikohtu otsus

tühistada osas, millega hagi rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks jäeti rahuldamata.

Hagis taotleti rendilepingu kehtetuks tunnistamist TsÜS § 70 alusel koos TsÜS §-st 66 tulenevate

tagajärgedega. Kolleegium leidis, et TsÜS §-le 70 ei ole kohaldatavad TsÜS §-i 66 tagajärjed ja seda

järgmistel põhjustel.

TsÜS § 66 kohaselt on tehing tühine, kui see on vastuolus seadusega, põhiseadusliku korra või heade

kommetega. Tühine tehing on kehtetu algusest peale ja seda ei pea täitma. Tühise tehingu järgi saadu

peavad pooled tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas.

Eeltoodud paragrahv on üldsäte igasuguse seaduse nõuetele, põhiseadusliku korra või heade

kommetega vastuolus oleva tehingu kehtetuks tunnistamise jaoks. Seda sätet kohaldatakse alati, kui

puudub erisäte ühe või teise seaduse nõuetele mittevastava konkreetse tehingu kehtetuks

tunnistamiseks. Seda normi ei saa kohaldada siis, kui vaieldavat õigussuhet reguleerib mõni erisäte -

näiteks teeseldud tehingute suhtes kohaldatav TsÜS § 70. Põhjus on selles, et nende sätete

kohaldamisel on võimalikud erinevad tagajärjed.

TsÜS § 70 kohaselt on teeseldud tehing see tehing, mille pooled on teinud teise tehingu mida

tegelikult teha taheti, varjamiseks. Tehing, mida tegelikult teha taheti, on varjatud tehing. Teeseldud

tehing on tühine. Varjatud tehingu suhtes kohaldatakse varjatava tehingu kohta käivaid sätteid.

Apellatsioonikohus leidis, et haginõudest lähtuvalt tuleks kohaldada ostu-müügilepingu kohta käivaid

sätteid. Kui kohus nii leidis, siis ta ka ühtlasi tunnustas, et eluruumi rendileping oli teeseldud tehing

ja ostu-müügileping varjatud tehing. Kui apellatsioonikohus nii leidis, siis pidanuks ka vaidluse

lahendama varjatud tehingu(te) suhtes kohaldatavate seadusesätete alusel. Vale on apellatsioonikohtu

järeldus, et siis peab hageja esitama uue nõude varjatud tehingu vaidlustamiseks. Hageja ei pea

midagi rohkem nõudma, sest teeseldud tehing, mille kehtetust taotleti, sisaldab endas varjatud tehingu

- järelikult taotletigi varjatud tehingu kehtetuks tunnistamist, sest teeseldud tehing on seaduse järgi

tühine niikuinii. TsÜS § 70 toob kaasa varjatud tehingust tulenevad tagajärjed sõltuvalt sellest, kas

varjatud tehing oli tühine või mitte. Vaidluse lahendamisel tuleb silmas pidada, et varjatud tehing(ud)

tehti 2. novembril 1992. a., varjatud tehingule juriidilise hinnangu andmisel tuleb lähtuda sellel ajal

kehtinud seadustest.

Kuna kassatsioonkaebuses vaidlustati vaid rendilepingut puudutav osa, siis kontrollis kolleegium vaid

seda osa apellatsioonikohtu otsusest.

Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsKS §-st 346 lg 1 tsiviilkolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. mai 1996. a. otsus osas, millega jäeti

hagi rahuldamata rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks ja asi selles osas saata uueks

läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Muus osas jätta kohtuotsus muutmata.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada AktsiaseltsilePaide KEK 7. juunil 1996. a. makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eesistuja J. Luik

Liikmed: L. Laarmaa, T. Vernik