3-2-1-63-96 · Riigikohus

3-2-1-63-96

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 2. mail 1996. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 22. aprillil 1996. a.

Tartu Kultuurkapitali kassatsioon-kaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26.

jaanuari 1996. a. otsuse Tartu Kultuurkapitali ja AS-i Tartu Õlletehas hagis AS-i ERA Liising

ja AS-i ERA Invest vastu kahju hüvitamiseks.

3. jaanuaril 1994. a. sõlmitud rendilepingute alusel andis Tartu Kultuurkapital tema halduses olevas

hoones Tartus Raekoja plats 8 rendile III korrusel asuvad mitteeluruumid AS-le ERA Liising 19,85

m2 ja AS-le ERA Invest 19,55 m2. Rendilepingute kohaselt kohustusid rentnikud hoidma korras ning

vajaduse korral remontima renditud vara; samuti teatama viivitamatult rendileandjale igast ruumides

toimunud avariist ja muust sarnasest, võttes koheselt tarvitusele abinõud nende tagajärgede

likvideerimiseks.

26. oktoobril 1994. a. lekkis Raekoja plats 8 hoone III korruse tualettruumis (nr. 104) veetoru.

Väljavoolanud vesi rikkus teise, esimese ja keldrikorruse ruumid, mida kasutasid Tartu

Kultuurkapital ja RAS Tartu Õlletehas.

Esitatud hagis palusid Tartu Kultuurkapital ja Tartu Õlletehas kostjatelt solidaarselt välja mõista

tekitatud kahju vastavalt 44030 krooni ja 8348 krooni TsK § 448 lg. 1 ja 461 alusel ning kohtukulu

vastavalt 4035 krooni ja 358 krooni.

Tartu Linnakohtu 11. septembri 1995. a. otsusega hagi rahuldati.

Apellatsioonikohus tühistas linnakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, jättes hagi rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei nähtu rendilepingutest, et renditava pinna hulka kuulus ka

tualettruum. Rendilepingutes ei olnud tualettruumi korrashoiu kohustust ega nähtud ette vastutust

selle kohustuse mittetäitmise eest. Tartu Kultuurkapitali esindaja väide, et renditud ruumide pindala

hõlmab oma suuruselt ka tualettruumi, on paljasõnaline ja oletuslik. Apellatsioonikohus leidis, et

linnakohtul ei olnud alust rakendada TsK § 448 sätteid hagi rahuldamiseks. Kostjate töötajatel oli küll

tualettruumi võti, kuid tualettruum ise ei olnud kostjate kui juriidiliste isikute valduses. Seega puudus

põhjuslik seos tekitatud kahju ja rentnike teo vahel ning rentnike süü. TsK § 449 kohaselt on

juriidiline isik kohustatud hüvitama kahju, mis on tekitatud tema töötajate süü läbi nende

töökohustuste täitmisel. Selle kohta ei ole aga kohtule tõendeid esitatud.

Kassatsioonkaebuses palus Tartu Kultuurkapitali esindaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada, sest

kohus andis ebaõige hinnangu rendilepingu objektiks olevale pinnale ja kohaldas vääralt

materiaalõigusnorme. Apellatsioonikohus on olnud meelevaldne, pidades paljasõnaliseks ja

oletuslikuks Tartu Kultuurkapitali esitatud tõendeid rentnike kasutuses olnud ruumide kohta. Tartu

Kultuurkapital on nii linnakohtus kui ka apellatsioonikohtus tõendanud, et vastavalt ruumide plaanile

kasutas ERA Invest tööruumi nr. 108 suurusega 17,7 m2 ja ERA Liising tööruumi nr.107 suurusega

18 m2. Lisaks sellele olid kostjate ühiskasutuses ruumid 106, 105 ja 104 (tualettruum) pidalaga

kokku 3,7 m2, millest kummagi osa oli 1,85 m2. Hageja andis kostjatele rendile ruumid vastavalt

ERA Investile 17,7 + 1,85 = 19,55 m2 ja ERA Liisingule 18,0 + 1,85 = 19,85 m2 ja sellise pinna

kohta on ka rendilepingud sõlmitud. Rendilepingutes toodud ruumide kasutamise otstarve -

pangandustegevus - ei saa olla põhjuseks, mis annab aluse hagi rahuldamata jätta. Normaalseks tööks

on vajalikud ka abiruumid. Läbi vaidlusaluste abiruumide on ka ainuke sissepääs kostjate

tööruumidesse ja tunnistaja on kinnitanud, et ruumide üleandmisel näidati kostjatele, millised ruumid

on rendipinna hulgas ja kostjad teadsid, et nende kasutuses on ka tualettruum. Rendiseadus ei kohusta

lepingus kokku leppima, et koridori kasutatakse koridorina ja tualettruumi tuleb kasutada

tualettruumina. Abiruume kasutatakse alati vastavalt nende ruumide üldiselt teadaolevale

kasutusotstarbele. Renditud ruumide eest on kostjad ka tasunud. Rendilepingu kohaselt pidid

rentnikud ruume korras hoidma ning neid vajadusel remontima. Rendiseaduse § 23 lg. 2 kohaselt

lahendab lepingu täitmisest tulenevad vaidlused kohus.

Tartu Õlletehas kassatsioonkaebust esitanud ei ole.

Vastustes kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et apellatsioonikohtu otsus on õige.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormide väära

kohaldamise tõttu.

TsKS § 229 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid ja otsustab, millist seadust tuleb asjas

kohaldada.

Apellatsioonikohus jättis kvalifitseerimata hagejate ja kostjate vahelised vaidlustatud suhted, mistõttu

kohaldas vääralt materiaalõigusnorme. Hagi esitati TsK § 448 alusel, mis olnuks kohane vaidluse

lahendamiseks Tartu Õlletehase ja kostjate vahel. Tartu Kultuurkapitali ja kostjate vahelised suhted

on vaidlustatud rendilepingust tulenevalt ja seetõttu ei saa seda vaidlust lahendada TsK § 448 alusel,

mis sätestab lepinguvälise kahju hüvitamise. Viide TsK §-le 449, mis sätestab organisatsiooni

vastutuse tema töötajate süü läbi nende töökohustuste täitmisel tekitatud kahju eest, ei ole käesolevas

vaidluses üldse asjakohane.

Rendiseaduse § 8 kohaselt on rentnik kohustatud kasutama vara vastavalt lepingule ja vara otstarbele.

Apellatsioonikohus jättis tähelepanuta hageja esitatud renditud ruumide plaani ja sellest tuleneva

pindade arvestuse ning pidas põhjendusi esitamata neid oletuslikuks. Samas pidas kohus tõendatuks,

et kostjad kasutasid ruume pangandustegevuseks vastavalt lepingule ja tualettruumi vastavalt selle

otstarbele. Kohus ei arvestanud rendipinna ruumide üle vaidluse lahendamisel, et rendiseadus ei

kohusta pooli lepingu sõlmimisel loetlema renditud ruume ükshaaval ega sätestama nendest igaühe

kasutamist ja korrashoidu eraldi.

Rendiseaduse § 10 lg. 1 kohaselt on rentnik kohustatud renditud vara korras hoidma.

Pooled leppisid rendilepingutes kokku, et rentnikud hoiavad renditud vara korras ja vajadusel

remondivad seda.

Rendiseaduse § 25 kohaselt kannavad rendilepingu pooled seaduses või lepingus ettenähtud vastutust

lepinguga võetud kohustuste täitmata jätmise või mittekohase täitmise eest. TsK § 222 kehtestab

kohustise mittetäitmise või mittekohase täitmise üldised õiguslikud tagajärjed, mis kuuluvad

kohaldamisele kõigis lepingutest tekkinud kohustistes, kui kahju tekitanu oli kahju tekitamises süüdi.

Ainult seaduse või lepinguga ettenähtud juhtudel võib järgneda mittesüüliselt tekitatud kahjude

hüvitamine (TsK § 227).

Asja uuel läbivaatamisel peab apellatsioonikohus andma poolte suhetele õigusliku hinnangu ning

vastavalt sellele vaidluse lahendama.

Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsKS §-st 346 p 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. jaanuari 1996. a. otsus ning saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Tartu Kultuurkapitalile kautsjon 441 (nelisadanelikümmend üks) krooni, mis on

tasutud 23. veebruaril 1996. a. ERA Panka.

Eesistuja J.Luik

Liikmed L.Laarmaa, T.Vernik