III-3/1-38/95 · Riigikohus

III-3/1-38/95

M Ä Ä R U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 1. detsembril 1995. a.

E. Õunpuu kassatsioonkaebuse läbivaatamine õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise

asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann

vaatas 30. novembril 1995. a. avalikul kohtuistungil läbi Enn Õunpuu kassatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 18. septembri 1995. a. otsusele haldusasjas nr. II3/181/95.

Protsessiosalistena võtsid istungist osa Enn Õunpuu ja Tallinna Linnavalitsuse esindajad

õigusnõunik-linnasekretäri asetäitja Heikki Ojamaa ning Linnaplaneerimise ameti juhataja asetäitja

Taimi Lokotar. Juures oli halduskolleegiumi sekretär Tiiu Varend.

8. novembril 1994. a. sõlmisid Henry Viisileht müüjana ja Enn Õunpuu ostjana ostu-müügilepingu.

Selle lepingu objektiks oli Tallinnas, Lehtmäe tee 18 asuv pooleliolev elamu. Ostu-müügileping kanti

8. novembril 1994. a. notariaalregistrisse. Nimetatud ostu-müügilepingu sõlmimiseks väljastati

notarile kaks dokumenti - Tallinna Linnavarade Ameti 1. novembri 1994. a. teatis nr. 5982 selle

kohta, et kod. H. Viisilehele kuuluva vara suhtes Lehtmäe tee 18 ei ole esitatud restitutsiooninõudeid

ja Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõtte 2. novembri 1994. a. õiend nr. 21660 selle kohta, et

Lehtmäe tee 18 pooleliolev elamu maksumusega 9500 krooni kuulub omanik H. Viisilehele.

Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõte registreeris 18. novembril 1994. a. nimetatud vara

asukohaga Tallinnas, Lehtmäe tee 18, maatükiga 1311 m2, eraomandiõiguse alusel E. Õunpuu nimele

ning kandis registriraamatusse. Selle kohta anti E. Õunpuule teatis nr. 21660 esitamiseks Tallinna

Linnaplaneerimise Ametile. E. Õunpuu pöördus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poole sooviga

teha muudatusi nimetatud elamu ehitusprojektis ja vormistada ümber maakasutus.

16. juuni 1989. a. Tallinna Linna RSN TK otsusega anti S. M. Kirovi nimelisele

Näidiskalurikolhoosile luba välja anda 107 individuaalelamu ehituskrunti Tallinnas, Kakumäel.

31. jaanuaril 1991. a. eraldati S. M. Kirovi nimelise Näidiskalurikolhoosi volinike koosoleku otsuse

alusel H. Viisilehele krunt individuaalelamu ehitamiseks Tallinnas, Lehtmäe tee 18 suurusega

1311 m2. Väidetavalt kinnitas 11. juulil 1991. a. Tallinna Linna RSN TK Arhitektuuri ja Planeerimise

Peavalitsuse komisjon otsusega nr. 1854 selle krundi asendiplaani ja samal kuupäeval registreeris

Tallinna Riiklik Arhitektuuri ja Ehituse Kontrolli Inspektsioon (edaspidi Tallinna RAEK

Inspektsioon), lähtudes kinnitatud ehitusprojektist, ehitusloa kande nr. 270 all.

Tallinna Linnavalitsuse 9. veebruari 1995. a. korralduse nr. 422k punkti 1 kohaselt tagastati Tallinnas,

Lehtmäe tn. 16; 18 asuv õigusvastaselt võõrandatud maa Haabersti linnaosas suurusega 9365 m2

omandireformi õigustatud subjektile Alfred Liivale eramaana. Sama korralduse punkti 3.3 kohaselt

tühistati seoses maa tagastamisega Lehtmäe tn. 18 töö nr. E1491 all 15. märtsil 1991. a. kinnitatud

maakasutusplaan.

5. aprillil 1995. a. esitas E. Õunpuu kaebuse Tallinna Halduskohtule, paludes tunnistada

linnavalitsuse 9. veebruari 1995. a. korraldus nr. 422k täielikult seadusevastaseks. 30. mail 1995. a.

muutis E. Õunpuu esindaja kaebust osaliselt, taotledes nimetatud korralduse tühistamist osas, mis

käsitleb õigusvastaselt võõrandatud varana Tallinnas, Lehtmäe tee 16; 18 asuva 9365 m2 suuruse maa

tagastamist Alfred Liivale. Kaebaja leidis, et selle maa tagastamine on vastuolus Eesti Vabariigi

maareformi seaduse § 6 lg 2 punktiga 3, mis sätestab, et maad ei tagastata kas osaliselt või tervikuna,

kui maal asuvad teise isiku hooned või rajatised ning ei lepita kokku hoonestusõiguse seadmises

vastavalt sama seaduse §dele 7, 9 ja 10. Ehitustöid alustati endise omaniku H. Viisilehe poolt 1991. a.

Asjaolu, et ehitustööd hiljem katkesid, ei saa olla aluseks väitele, et ehitustöödega pole alustatud ning

1991. a. välja antud ehitusluba on kehtivuse kaotanud.

Tallinna Halduskohtu 15. juuni 1995. a. otsusega jäeti kaebus rahuldamata põhjusel, et puudus alus

maa tagastamata jätmiseks endisele omanikule tulenevalt Maareformi seaduse §st 6 lg 2 p. 3.

Nimetatud maal ei asu teise isiku hooneid ega rajatisi, samuti ehitusloa alusel alustatud ehitisi.

Halduskohus leidis, et 8. novembril 1994. a. sõlmitud ostu-müügilepingust tulenevad vaidlused ei

kuulu halduskohtu pädevusse ning need tuleb kaebajal lahendada tsiviilkohtumenetluse korras.

27. juunil 1995. a. esitas E. Õunpuu esindaja vandeadvokaat Aare Tark apellatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule, paludes halduskohtu otsus tühistada ja tunnistada linnavalitsuse vaidlustatud

korraldus seadusevastaseks osas, mis käsitleb nimetatud maa tagastamist A. Liivale.

Tallinna Ringkonnakohtu 18. septembri 1995. a. otsusega jäeti halduskohtu otsus muutmata ja kaebus

rahuldamata. Ringkonnakohtu halduskolleegium leidis, et halduskohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud. 8. novembril 1994. a. sõlmitud ostu-müügilepingu objektiks oli sisuliselt ehituskrunt,

mitte pooleliolev elamu. Pooleliolevaks elamuks ei saa lugeda tasandatud krundil maasse paigaldatud

mingeid vundamendiplokke. Kohus leidis, et E. Õunpuu taotles suurte muudatuste tegemist

ehitusprojektis, taotluse rahuldamisel oleks tegu uue projekti ja ehitusloa kinnitamisega. Taotluse

rahuldamisest keelduti, kuna nimetatud maale oli esitatud tagastamise avaldus.

ENSV MaaK § 51 lg 2 sätestab, et maatüki kasutamisõiguse võib lõpetada, kui maatükk on

kasutamata jäetud kaks aastat järjest või kui maatükki ei kasutata otstarbeks, milleks see oli antud.

Antud juhul on tõendatud, et H. Viisileht lõpetas ehitustegevuse 1991. a. tasandades maa ja kasutas

ehituskrunti kuni ostu-müügilepingu sõlmimiseni juurvilja kasvatamiseks.

16. oktoobril 1995. a. esitas E. Õunpuu kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada

ja teha uus otsus, millega rahuldada E. Õunpuu kaebus vaidlustatud korralduse osaliseks

tühistamiseks. Kassaator leiab, et Maareformi seaduse § 6 lg 2 p. 3 ja lg 3 kohaselt ei oleks saanud

vaidlustatud maad tagastada, sest 1991. a. anti H. Viisilehele ehitusluba, mis on kehtiv. Maareformi

seadus ega ükski teine üldkehtiv normatiivakt ei kehtesta ehitusloa kehtivuse piirtähtaega. Kohtud on

ehitusloa kehtivuse kindlaksmääramisel ebaõigesti aluseks võtnud 1993. a. ajutise ehitusmääruse ja

1981. a. juhendi dokumentide vormistamise korra kohta. Ehitustööde katkemine ei ole aluseks

ehitusloa kehtetuks tunnistamisel. Ükski õigusakt ei määratle, millises järgus olevaid ehitustöid

loetakse ehitustegevuse alustamiseks, millise kiirusega ja mahus peab see kulgema ning milliseks

tähtajaks valmima. Kohtud on arvestanud vaid tunnistajana üle kuulatud Tiina Jaska ütlusi, kes

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti töötajana käis 1994. a. oktoobris-novembris krundil. Kohtud on

jätnud aga tähelepanuta teiste tunnistajate ütlused. Oluline on see, et nii kaebuse esitaja tunnistajad

H. Viisileht, K. Renser ja H. Ruben kui ka A. Liiva tunnistaja Ü. Põldma kinnitavad, et 1991. a.

sügisel alustati krundil ehitustegevust - vundamendi ehitust.

Kassaator leiab, viidates Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 6. juuli 1995. a. otsusele

analoogses haldusasjas nr. II3/158/95, et ei oma tähtsust, kas ehitusluba praeguseks hetkeks on

aegunud või mitte. Maareformi seaduse vastuvõtmise ajaks, s.o. 17. oktoobriks 1991. a. oli

H. Viisilehele välja antud kehtiv ehitusluba. Järelikult ei olnud Tallinna Linnavalitsusel alust maa

tagastamiseks A. Liivale. Maareformi seaduse § 6 lg 2 p. 3 ja lg 3 järgi oleks pidanud jätma

vaidlusaluse maa tagastamata.

Kassaatori arvates on ringkonnakohtu seisukohad selles asjas ebaõiged.

Kassatsioonkaebusele saadetud vastuses leiab A. Liiva, et halduskohtu ja ringkonnakohtu otsused on

õiged.

Tutvunud esitatud materjalidega ja kuulanud ära protsessiosalised, Riigikohtu halduskolleegium

l e i d i s :

Maareformi seaduse § 6 lg 2 p. 3 kohaselt ei tagastata maad kas osaliselt või tervikuna, kui sellel

maal asuvad teise isiku hooned või rajatised ning ei lepita kokku hoonestusõiguse seadmises vastavalt

sama seaduse §dele 7, 9 ja 10. Nimetatud seaduse § 7 lg 1 kohaselt ei tagastata linna piirides asuvat

õigusvastaselt võõrandatud maad, kui see maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina

ning kehtivad õigusaktid ei võimalda maa jagamist ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise

omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitiste

võõrandamises õigustatud subjektile.

Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõtte 2. novembri 1994. a. õiendi nr. 21660 ja Tallinna

Linnavarade Ameti 1. novembri 1994. a. teatise nr. 5982 (halduskohtu toimiku lk.d 56 ja 93) alusel

sõlmiti 8. novembril 1994. a. notariaalne ostu-müügileping Tallinnas, Lehtmäe tee 18 asuva

poolelioleva elamu kohta, mille juurde kuulub krunt suurusega 1311 m2. 8. novembril 1994. a. kanti

see leping notariaalregistrisse ja 18. novembril 1994. a. kanti lepingu objektiks olev vara Tallinna

Hooneregistrisse (halduskohtu toimiku lk.d 6 ja 7). Kohtutoimikutes puuduvad andmed, et nimetatud

juriidilised dokumendid, kanded ja ostu-müügileping oleks tunnistatud kehtetuks enne või pärast

õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist 9. veebruaril 1995. a. Kohtutoimikutes puuduvad

andmed ka selle kohta, et maareformi õigustatud subjekt A. Liiva ja E. Õunpuu oleksid kokku

leppinud maale hoonestusõiguse seadmises E. Õunpuu kasuks või ehitise võõrandamiseks õigustatud

subjektile A. Liivale. Tallinna Linnavalitsuse 9. veebruari 1995. a. korraldusega nr. 422k tagastati

A. Liivale Tallinnas, Lehtmäe tn. 16; 18 asuv õigusvastaselt võõrandatud maa suurusega 9365 m2,

millest vaidlusaluse maa suurus on 1311 m2. Kohtutoimikutes puuduvad samuti andmed, et

nimetatud maa tagastamisel oleks arutatud ja otsustatud selle maa jagamise küsimust.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium, jättes apellatsioonkaebuse rahuldamata, leidis,et

8. novembril 1994. a. sõlmitud ostu-müügilepingu objektiks oli "sisuliselt ehituskrunt, mitte

pooleliolev elamu". Tehes sellise järelduse, lahendas ringkonnakohus maa ja linnakohtu pädevusse

kuuluva küsimuse. TKS §de 1 lg 1, 2 ja 5 lg 2 kohaselt lahendatakse sellesisuline vaidlus

hagimenetluse korras. Seega ületas ringkonnakohus halduskohtule antud pädevust, samuti

apellatsioonkaebuse piire, tuvastades asjaolu, mida apellatsioonkaebuses ei palutud.

Ringkonnakohtu halduskolleegium, lahendades maakasutuse küsimust, järeldas ENSV MaaK § 51

lg 2 alusel, et antud juhul on maakasutusõigus lõppenud. ENSV MaaK § 51 lg 2 alusel võib maatüki

kasutamisõiguse lõpetada, kui maatükk on jäetud kasutamata kaks aastat järjest või kui maatükki ei

kasutata otstarbeks, milleks see oli antud. Ringkonnakohtu halduskolleegium lähtus antud juhul

eeldusest, et selliste aluste olemasolul lõpeb maakasutusõigus iseenesest. Taoline eeldus on ebaõige

põhjusel, et ENSV MaaK § 52 lg 3 kohaselt saab maakasutusõigus sätestatud põhjustel lõppeda

üksnes maa kasutamiseks andnud organi vormistatud otsusega. Samas on jäetud tähelepanuta

Maareformi seaduse § 36 lg 2, mille kohaselt jätkub maa kasutamine seni kehtiva kasutusõiguse

alusel kuni maa tagastamiseni või muul viisil eraomandisse andmiseni.

Ehitusloa kehtivuse küsimus ei ole antud vaidluses asjassepuutuv.

Eeltoodu alusel kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele osaliselt. Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegiumi 18. septembri 1995. a. otsus antud asjas kuulub tühistamisele.

Juhindudes HKS §dest 57 p. 2 ja 68 lg 3, Riigikohtu halduskolleegium

o t s u s t a b :

1. Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 18. septembri 1995. a. otsus

haldusasjas nr. II3/181/95 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule teises

koosseisus.

3. Tagastada advokaadibüroole Tark & Co kassatsioonikautsjon 225 (kakssada kakskümmend

viis) krooni.

Määrus jõustub 8. detsembril 1995. a. teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Hele-Kai Remmel, Harri Salmann