III-2/1-54/95 · Riigikohus

III-2/1-54/95

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 4. oktoobril 1995. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Vernik, kostja Mai-

Reet Peedoski osavõtul vaatas läbi avalikul kohtuistungil 25. septembril 1995. a.

Mai-Reet Peedoski kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 1995. a. otsuse

Munitsipaalettevõtte "Räpina Majavalitsus" hagis Mai-Reet Peedoski vastu üürilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks, üürivõla nõudmiseks ja eluruumist väljatõstmiseks ilma teist

eluruumi vastu andmata.

14. mail 1987. a. sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel kasutab M.-R. Peedosk koos nelja lapsega 4-

toalist kõigi mugavustega korterit elamispinnaga 53,17 m2 Räpinas Võhandu 53-20.

21. juunil 1994. a. esitatud hagiavalduses palus Räpina Majavalitsus M.-R. Peedoskiga üürilepingu

ennetähtaegselt lõpetada, välja mõista üürivõlg 5073 krooni ja ta koos temaga elavate isikutega

korterist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Hagi esitati elamuseaduse § 54 lg. 1 p. 1 ja 2

alusel, kuna üürnik on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud maksmata korteriüüri ja

tasumata kommunaalteenuste eest ning üürnik on andnud eluruumi allüürile kehtivat korda rikkudes.

Põlva Maakohtu 5. septembri 1994. a. otsusega rahuldati hagi osaliselt. M.-R. Peedoskilt mõisteti

välja võlg 5073 krooni majavalitsuse kasuks ja hagi tema väljatõstmiseks korterist jäeti rahuldamata.

Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 1995. a. otsusega tühistati maakohtu otsus osas, millega M.-R.

Peedosk jäeti välja tõstmata korterist. Asjas tehti uus otsus, millega üürileping lõpetati ja M.-R.

Peedosk koos temaga elavate isikutega tõsteti eluruumist välja ilma teist eluruumi vastu andmata.

Võlanõude osas jäeti otsus muutmata.

Kohtuotsuse motiivide kohaselt kuulub kostja eluruumist väljatõstmisele ES § 54 lg. 1 p. 2 alusel,

kuna M.-R. Peedosk andis üürilepingu alusel kasutatava eluruumi allüürile kehtivat korda rikkudes

ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta (ES § 46). Kohus leidis, et kuigi allüürileping oli lõpetatud

enne hagi esitamist kohtusse, ei vabasta see üürnikku vastutusest ES § 54 lg. 1 p. 2 järgi, mille

kohaselt võib üürileandja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja üürniku väljatõstmist.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus on õigesti põhjendanud hagi rahuldamata jätmist ES § 54 lg. 1

p. 1 alusel seetõttu, et kostja ei ole jätnud makseid tasumata ilma mõjuvate põhjusteta - kohtus leidis

tõendamist, et kostja ei ole saanud töötasu alates 1. juulist 1992. a., lapsed on saanud alimente 190

krooni kuus, mistõttu kostjal puudusid vahendid maksete tasumiseks ja seetõttu puudus alus

üürilepingu lõpetamiseks ES § 54 lg. 1 p. 1 järgi.

Kassatsioonkaebuses palus M.-R. Peedosk tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega üürileping

ennetähtaegselt lõpetati ning ta eluruumist välja tõsteti. Allüürileping oli lõpetatud veebruaris 1994.

a. ja maakohus arvestas sellega otsuse tegemisel. Ringkonnakohus jättis arvestamata, et kassaator

kasvatab üksinda nelja last ja nad elavad laste isa pensionist saadavast rahast. Teise eluruumi

ostmiseks puuduvad kassaatoril vahendid. Ringkonnakohus kohaldas seadust vääralt ja formaalselt,

sest vabatahtlikult lõpetatud allüürileping ei saa hiljem olla üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise

aluseks.

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis Räpina Majavalitsus, et ES § 54 lg. 1 p. 2 lubab üürileandjal

nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist juhul, kui üürnik on andnud eluruumi allüürile kehtivat

korda rikkudes, s. t. ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta. Seaduse teksti kohaselt piisab üürileandja

sellise õiguse tekkimiseks juriidilisest faktist, et üürnik on andnud eluruumi allüürile. Allüürilepingu

kehtivuse aeg või lepingu lõpetamise moment ei oma tähtsust. Üürileandjal on õigus nõuda

üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist sõltumata sellest, kas kohtusse pöördumise hetkeks on

allüürileping lõpetatud või mitte. Vastuses leitakse ka, et M.-R. Peedoski väited maksujõuetusest pole

päris põhjendatud, sest ta pole kordagi taotlenud ettenähtud soodustusi. Kostja ei kasuta sihipäraselt

korterit - ta elab koos lastega mujal ja vaidlusalust korterit kasutavad kõrvalised isikud.

Kolleegiumi istungil palus M.-R. Peedosk ringkonnakohtu otsuse tühistada tema eluruumist

väljatõstmise osas.

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõigusnormi väära

tõlgendamise tõttu.

ES § 46 lg. 1 kohaselt on üürnikul õigus anda allüürile üürilepingu järgi kasutatav eluruum

üürileandja kirjalikul nõusolekul. Üürile andja võib nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja

üürniku väljatõstmist eluruumist, kui üürnik on andnud üürilepingu alusel kasutatava eluruumi

allüürile kehtivat korda rikkudes (ES § 54 lg. 1 p. 2).

Ringkonnakohus on ekslikult asunud seisukohale, et kuigi allüürileping oli lõpetatud enne hagi

esitamist kohtusse, ei vabasta see kostjat vastutusest ES § 54 lg. 1 p. 2 järgi.

Kolleegium leidis, et hageja kui üürileandja õiguste rikkumine lõppes allüürilepingu lõpetamisega

mitu kuud enne hagi kohtusse esitamist. Seega oli põhjus, miks hageja kostjat eluruumist välja tõsta

tahtis, ära langenud ja hagi tuleb selles osas rahuldamata jätta.

Juhindudes TsKS §-st 346 p. 4 kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada osaliselt Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 1995. a. otsus osas, millega lõpetati

ennetähtaegselt ME Räpina Majandusvalitsuse ja M.-R. Peedoski vahel sõlmitud üürileping 4-

toalise korteri Võhandu 53-20 Räpinas kasutamiseks ja üürnik koos temaga elavate isikutega

välja tõsteti ning jätta hagi selles osas rahuldamata.

Muus osas jätta otsus muutmata.

Tagastada Mai-Reet Peedoskile kautsjon 200 (kakssada) krooni, mis on tasutud Põhja-Eesti

Panga Tartu filiaali 19. juunil 1995. a.

Eesistuja J. Luik

Liikmed H. Jõks, T. Vernik