III-2/1-41/94 · Riigikohus

III-2/1-41/94

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus, 13. detsembril 1994. a.

Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed T. Vernik ja J. Luik, kassaatori I.

Küti ja vastustaja J.-V. Koik-Uusvelli esindaja vandeadvokaat E. Eliste osavõtul vaatas läbi avalikul

kohtuistungil 5. detsembril 1994. a.

Viljandi Linnavalitsuse ja Ilmar Küti kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 3. mai 1994. a. otsuse Juta-Virgu Koik-Uusvelli hagis Ilmar Küti ja Viljandi

Linnavalitsuse vastu ostu-müügi lepingu kehtetuks tunnistamiseks ja õigusvastaselt

võõrandatud vara tagasta-miseks.

Tartu Ringkonnakohtu 3. mai 1994. a. otsusega jäeti rahuldamata I. Küti apellatsioonkaebus Viljandi

Maakohtu 15. detsembri 1993. a. otsuse tühistamiseks. Nimetatud maakohtu otsusega tunnistati

kehtetuks Viljandi Elamute Ekspluatatsiooni Valitsuse ja Ilmar Küti vahel 24. mail 1990. a. sõlmitud

Viljandi linnas Meeme tn. 25 majavalduse ostu-müügi leping.

J.-V. Koigi isale Theodor Koigile kuulus Viljandi linnas Meeme tn. 25 (end. Koidula 7) majavaldus.

T. Koik küüditati 24. juunil 1941. a. ning talle kuulunud elamu tunnistati peremehetuks. 24. mail

1990. a. müüs Viljandi Linnavalitsus selle elamu I. Kütile.

Apellatsioonikohtu otsuse motiivide kohaselt kuulus vaidlusalune majavaldus ostu-müügi lepingu

sõlmimise ajal 24. mail 1990. a. riiklikku elamufondi. Sellesse fondi kuuluvate korterite müük

kodanikele oli reguleeritud ENSV Ministrite Nõukogu ja Ametiühingute Nõukogu 31. juuli 1989. a.

määrusega nr. 276 kinnitatud "Riiklikku ja ühiskondlikku elamufondi kuuluvates elamutes korterite

kodanikele müümise ning korrashoiu ja remondi kulude jaotamise määrustikuga". Viljandi

Maakonnavalitsuse 3. aprilli 1990. a. määrusega pandi riiklikku elamufondi kuuluvates elamutes

korterite müümise otsustamine vastavale linna või küla omavalitsusorganitele, kusjuures juhinduda

tuli määruses nr. 276 esitatud nõuetest. Elamu müümise I. Kütile otsustas Viljandi Linna

Rahvasaadikute Nõukogu 7. mail 1990. a. Nimetatud otsuse alusel kinnitas Viljandi Linna

Täitevkomitee 22. mail 1990. a. ostu-müügi lepingu hinna.

Apellatsioonikohus leidis, et Viljandi Linna Rahvasaadikute Nõukogul ja Viljandi Linna

Täitevkomiteel oli õigus otsustada riiklikku elamufondi kuulunud elamute müümist, kuid määruse nr.

276 punkt 13 alapunkt 5 alusel ei olnud lubatud müüa maju ja kortereid, mis kuulusid represseeritud

kodanikele, kes on rehabiliteeritud, kuni majade ja korterite neile tagastamise küsimuse

lahendamiseni.

Maja Meeme tn. 25 kuulus Theodor Koigile, kes oli represseeritud. Kuigi T. Koigi

rehabiliteerimistõend väljastati 17. oktoobril 1991. a., oli ta rehabiliteeritud ENSV Ülemnõukogu

Presiidiumi 19. veebruari 1990. a. seadluse "Kohtuväliselt represseeritud ja alusetult süüdimõistetud

isikute rehabiliteerimisest" § -st 1 lg. 1 tulenevalt juba Viljandi Linna Rahvasaadikute Nõukogu 7.

mai 1990. a. otsuse vastuvõtmise ja lepingu sõlmimise ajal. Viljandi Linnavalitsus pidi enne müügi

otsustamist välja selgitama, kas ei ole tegemist represseeritud isikule kuuluva elamuga. Otsuse

tegemiseks ei piisanud ainult sellest, et elamu ei olnud natsionaliseeritud majade nimekirjas.

Apellatsioonikohtu otsuse põhjenduste kohaselt on Viljandi Linna Rahvasaadikute Nõukogu 7. mai

1990. a. otsus ainult luba ostu-müügi lepingu sõlmimiseks. Nimetatud otsus on vastuolus sel ajal

kehtinud seadusandlusega, mis tingis puuded lepingu sisus. Seega on leping kehtetu puuete tõttu

sisus.

Kassatsioonkaebuses paluvad Ilmar Kütt ja Viljandi Linnavalitsus ringkonnakohtu 3. mai 1994. a.

otsuse tühistada ja saata asja uueks arutamiseks. Kassaatorid leiavad, et apellatsioonikohus ei ole

pööranud tähelepanu materiaal- ja protsessiõigusnormide rikkumisele maakohtu poolt, mis viisid asja

ebaõigele otsustamisele. Vastavalt tollal kehtinud kohalike omavalitsuste aluste seaduse § -le 8 p. 4

kuulus volikogu ainupädevusse määrata munitsipaalomandiks oleva vara õiguslik reziim ja

kontrollida selle vara kasutamist ja käsutamist. Linna Rahvasaadikute Nõukogu käsutuses olevate

andmete alusel oli vaidlusalune elamu peremehetu. T. Koigi represseerimise kohta andmed puudusid.

Lepingu sõlmimise ajaks ei olnud väljastatud tõendit T. Koigi rehabiliteerimise kohta.

Apellatsioonikohus pidi eeldama praeguse omaniku I. Küti heausksust, kuni ei ole tõendatud

vastupidist. Seda ta aga ei teinud.

Vastustajad peavad maakohtu 15. detsembri 1993. a. ja ringkonnakohtu 3. mai 1994. a. otsust

põhjendatuiks ning paluvad jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Vastustajad leiavad, et kassaatorid

ei ole oma kaebuses vaidlustanud määruse nr. 276 punkti 13, millest tulenevalt ei võinud linnavalitsus

represseeritu vara müüa. Ostja heausksus ei oma antud asjas tähtsust.

Tsiviilkolleegium leiab, et ringkonnakohtu 3. mai 1994. a. otsuse tühistamiseks puudub alus.

Apellatsioonikohus on õigesti asunud seisukohale, et määruse nr. 276 punkti 13 alapunkt 5 järgimata

jätmine tingis tehingu kehtetuse, kuna määruse mõttest tulenevalt ei võinud müüa represseeritud

kodanikele kuulunud maju ja kortereid kuni majade ja korterite neile tagastamise küsimuse

otsustamiseni. Represseeritule kuulunud majavalduse võõrandamine ei olnud lubatud olenemata

rehabiliteerimistunnistuse puudumisest, sest T. Koik oli rehabiliteeritud ENSV Ülemnõukogu

Presiidiumi 19. veebruari 1990. a. seadluse "Kohtuväliselt represseeritud ja alusetult süüdimõistetud

isikute rehabiliteerimisest" § 1 lg. 1 alusel. Määruses ei ole omistatud tähendust sellele, millisel

õigusvastasel viisil represseeritu omandist ilma jäeti. Seetõttu ei ole arvestatav linnavalitsuse väide, et

natsionaliseeritud majade nimekirjas mitteolevaid, kuid kohalikule omavalitsusele kuuluvaid

peremehetuina märgitud elamuid võis müüa. Kohustus selgitada, kas peremehetuna arvelolev elamu

Meeme tn. 25 võib kuuluda represseeritud isikule, lasus linnavalitsusel. Viljandi Maakonnavalitsuse

3. aprilli 1990. a. määrusega kehtestati samuti, et linna või küla omavalitsusorganid peavad riiklikku

elamufondi kuuluvates elamutes korterite kodanikele müümise juhinduma märuse nr. 276 nõuetest.

Apellatsioonikohus on põhjendatult leidnud, et tehingu kehtivuse seisukohast ei ole oluline I. Küti

heausksus ostu-müügi lepingu sõlmimisel, samuti tahtluse puudumine tegutseda riigi ja ühiskonna

huvide vastaselt. Need asjaolud omavad tähtsust tehingu kehtetuks tunnistamise tagajärgede suhtes.

Juhindudes TsKS § -st 346 p. 1 kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tartu Ringkonnakohtu 3. mai 1994. a. otsus muutmata ning Viljandi Linnavalitsuse ja

Ilmar Küti kassatsioonkaebus rahuldamata.

Eriarvamusele jäi kohtunik T. Vernik.

Eesistuja J. Odar

Liikmed J. Luik, T. Vernik,

T. Verniku eriarvamus.

Leian, et kohtute otsused ei ole õiged ega õiglased. kohtud on ebaõigesti kohaldanud materiaal- ja

protsessiõigusnorme, mis viisid ebaõigete kohtulahenditeni.

19. novembril 1991. a. esitatud hagis palus Juta-Virgu Koik tunnistada kehtetuks ostu-müügi lepingu

ja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastada TsK § -de 51; 52; 60; 155 ja 477 lg. 2 ning

Omandireformi aluste seaduse § -de 8 lg. 3 p. 1; 12 lg. 1 ja 19 alusel. Sama hagiga ühines 10.

detsembril 1993. a. Nurmi-Erik Koik. Hagi alust protsessi käigus ei muudetud. Viljandi Maakohus

rahuldas hagi TsK § 52; TKS § -de 228, 232 ja ENSV Ministrite Nõukogu ja Ametiühingute

Nõukogu 31. juuli 1989. a. määruse nr. 276 p. 13. 5 alusel, tunnistades ostu-müügi lepingu kehtetuks.

Ei maa- , ringkonna- ega Riigikohtu otsuse kirjeldavas ega resolutiivosas märgita, mis on saanud

võõrandatud vara tagastamise hagist. Maakohus, valides hagi rahuldamise aluseks TsK § 52, ei

motiveeri otsuses tehingu riigi ja ühiskonna huvide vastasust. Ringkonna- ja Riigikohus ei viita

ühelegi materiaalõigusnormile, millele tuginetakse tehingu kehtetuks tunnistamisel. MN ja AÜN

31.07.1989. a. määruse nr. 276 p. 13. 5 sätestab küll, et ei ole lubatud müüa maju ja kortereid, mis

kuulusid represseeritud kodanikele, kes on rehabiliteeritud, kuni majade ja korterite neile tagastamise

küsimuse lahendamiseni, kuid ei sätesta õiguslikke tagajärgi juhuks, kui selline tehing siiski on

toimunud.

Kuna kohtud jätsid motiveerimata, millist seadust nad tehingu kehtetuks tunnistamisel kohaldasid,

siis jäi ka tähelepanuta, et kohtuliku arutamise objektiks oli kolmanda isiku nõue ostja vastu, mitte

aga ostja ja müüja vahelised ostu-müügi suhted. Seetõttu ei saanud kohus antud protsessis teha otsust

ostu-müügi lepingu kehtivuse kohta (TsK § 255). Kolmanda isiku hagi võis olla omaniku

vindikatsioonihagi (TsK § 155; 156), kusjuures tuleb silmas pidada, et Tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 3 sätestab üld- ja erisätete kohaldamise, kui seaduse üks säte täpsustab teist või kehtestab

teisest erandi, loetakse täpsustavat sätet üldsätteks ja täpsustavat erisätteks. Sel juhul kohaldatakse

erisätet. Sama põhimõte kehtis ka tsiviilkoodeksi sätetes. Sellest tulenevalt on Omandireformi aluste

seadus erisäte, mille § 12 lg. 3 p. 3 kohaselt ei kuulu õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisele,

kui vara on füüsilise isiku heauskses omandis; heauskseks omandajaks ei saa olla isik, kes on

õigusvastaselt võõrandatud vara saanud riigiorgani otsusega tasuta omandiks või kes on osa võtnud

vara omaniku kohtuväilisest represseerimisest. Seega on väär kohtute seisukoht, et kostja I. Küti

heausksus ostu-müügi lepingu sõlmimisel ei omanud tähtsust. Riigikohus märgib otsuses õigesti, et

kohustus selgitada, kas peremehetuna arvelolev elamu Meeme tn. 25 võis kuuluda represseeritud

isikule, lasus Viljandi Linnavalitsusel. Kõik kohtutele esitatud dokumendid kinnitavad kostja I. Küti

heausksust (ENSV MN 08.02.1988. a. määruses nr. 56 soovitati ja soodustati korterivahetusi

kodanikega, kes soovisid majja elama asuda ja osta vahetatud korter isiklikku omandusse; maakohtu

otsuses märgitakse õigesti, et I. Kütt sai teada, et ta on ostnud Theodor Koigile kuulunud elamu 1990.

a. augustis, s. o. peale ostu-müügi lepingu sõlmimist; kõik muud represseerimist ja rehabiliteerimist

kinnitavad dokumendid on välja antud veel hiljem; ostu-müügi lepingu sõlmimise ajaks ei olnud

keegi esitanud veel avaldust vara tagastamiseks).

Ringkonnakohtu otsuse sisu ei vasta TsKS § -de 232 ja 313 nõuetele ja tulnuks tühistada, sest otsuse

põhjendav osa peab sisaldama kõik kohtu poolt tuvastatud asjaolud, tõendid, millele on rajatud kohtu

järeldused, põhjendused, miks kohus need või teised tõendid tagasi lükkab, samuti seadused, mida

kohus kohaldas.

Ringkonnakohus on loonud olukorra, kus otsus on osaliselt motiveeritud ja seejärel viidatakse, et

maakohtu otsus tuleb jätta muutmata maakohtu otsuses toodud põhjustel. Niisugune otsus muudab

võimatuks ringkonnakohtu lahendi peale esitatud kassatsioonkaebuse läbivaatamise Riigikohtus.

Tartu Ringkonnakohtus võttis kassaatoritelt võimaluse saada apellatsioonkaebuses esitatud väidetele

vastus tervikliku põhjendatud kohtuotsusena.

Kõike eeltoodut arvestades leian, et ringkonnakohtu otsus tulnuks tühistada, sest Omandireformi

aluste seaduse § 2 lg. 2 kohaselt omandireformi käigus vara tagastamine või kompenseerimine

endistele omanikele või nende õigusjärglastele ei tohi kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud

huve ega tekitada uut ülekohut.