III-2/1-17/94 · Riigikohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

20. mai 1994

Tsiviilasi nr. III-2/1-17/94

EV Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus:

eesistuja J. Odar

liikmed: T. Kollom ja J. Luik

kassaatori esindaja v. adv. A. Kulli ja vastustaja esindaja v. adv. A. Kalme osavõtul

vaatas 16. mail 1994 avalikul kohtuistungil Tartus läbi

Salme Lilloja voliniku Ilme Gramova kassatsioonkaebuse alusel

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. veebruari 1994 otsuse Arvo Kivinõmme hagis

Salme Lilloja vastu üürilepingu tühistamiseks ja Salme Lilloja vastuhagi ostu - müügilepingu

kehtivaks tunnistamiseks.

Arvo Kivinõmm esitas 26. oktoobril 1992 kohtusse hagi, milles palus S. Lilloja välja tõsta Harju

Maakonnas Saku vallas Kurtna külas asuvast Jõeääre talust, kuna soovib ise tema vanaisale kuulunud

talu pidama hakata.

Enne hagi esitamist oli A. Kivinõmm pöördunud Tallinna Esimese notariaalkontori kaudu S. Lilloja

poole teatega üürilepingu lõpetamisest Jõeääre talu hoonetele, kohustades teda lahkuma 3 kuu

jooksul. S. Lilloja esitas vastuhagi taotlusega tunnistada Jõeääre talu majavalduse ostu - müügileping

kehtivaks TsK § 50 lg. 3 alusel, kuna A. Kivinõmm müüs 22. detsembril 1987 talu hooned temale

7000 rubla eest. Leping jäi notariaalselt vormistamata, kuna puudus esmase maakasutaja

ostueesõigusest loobumise tõend. Lepingu notariaalseks vormistamiseks vajalikud dokumendid pidi

aga hankima A. Kivinõmm. Samal päeval tegi A. Kivinõmm notari juures volikirja S. Lilloja nimele,

et viimane saaks tegutseda hoonete täieõigusliku omanikuna.

Kokkuleppe kinnituseks tegi A. Kivinõmm veel ka testamendi S. Lilloja lapselapse nimele talu

pärimiseks. S. Lilloja on talu omaks pidades ehitanud uue lauda, kuivendanud õue - aiamaa, istutanud

40 m kuusehekki, rajanud sissesõidutee, uuendanud elektrisüsteemi, paigaldanud kanalisatsiooni ja

settekaevu, ehitanud kasvuhoone, parandanud kuuri, ehitanud kanala.

Harju Maakohtu 9. novembri 1993 otsusega A. Kivinõmme hagi rahuldati ning S. Lilloja tõsteti sealt

välja. Maakohus luges küll tõendatuks A. Kivinõmme majavalduse müügi S. Lillojale, kuid

kvalifitseeris poolte suhted rendivahekorrana, kuna puudus ostueesõigusega esmase maakasutaja

nõusolek tehingu tegemiseks. Seepärast jättis kohus kohaldamata TsK § 50 lg. 3, mis lubab tehingu

kehtivaks tunnistada. Vastuhagi jättis kohus rahuldamata.

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. veebruari 1994 otsusega jäeti maakohtu otsus

muutmata ja S. Lilloja esindaja I. Gromova apellatsioonkaebus rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse motiivide kohaselt ei ole S. Lilloja asjakohane hageja, sest majavalduse ostis

I. Gromova, kes tasus ka ostuhinna 7000 rubla. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on

seaduslik ja põhjendatud, nõustudes maakohtu järeldustega seaduste kohaldamisel.

Kassatsioonkaebuses taotleb I. Gromova S. Lilloja volinikuna apellatsioonkohtu 10. veebruari 1994

otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, kuna apellatsoonkohus on vääralt kohaldanud nii

materiaalõiguse kui ka protsessiõiguse norme. Kohtu järeldus, et 22. detsembril 1987 sõlmiti hoonete

rendileping ei rajane kohtu tuvastatud asjaoludele. Apellatsioonkohtu otsus ei ole seaduslik ja

põhjendatud TKS § 228 lg. 1 mõttes, sest pidades S. Lilloja isikuks, kellel puudub õigus ostu -

müügilepingu kehtivaks tunnistamist nõuda, tulnuks kohtul teda asendada I. Gromovaga..

A. Kivinõmme esindaja leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei saa olla apellatsioonkohtu otsuse

tühistamise aluseks.

Kolleegium leiab, et vastavalt TKS § 347 p.-dele 1 ja 2 tuleb Tallinna Ringkonnakohtu 10. veebruari

1994 otsus tühistada ning TKS § 346 p. 4 alusel teha uus otsus.

Apellatsioonkohus rikkus protsessiõiguse normi sellega, et otsustas I. Gromova õiguste üle teda asja

kaasamata. Seejuures jättis apellatsioonkohus tähelepanuta, et I. Gromova ei ole esitanud mingeid

nõudmisi vaidlusaluse majavalduse suhtes. S. Lilloja ise on 1991 teinud volikirja I. Gromova nimele

oma huvide esindamiseks. Saadud volituste alusel esitas I. Gromova oma ema nimel vastuhagi ning

on esinenud kohtuvaidluste lahendamisel tema volinikuna, leidmata, et tema ema oleks oma hagiga,

mis välistas I. Gromova omandiõiguse majavaldusele, kuidagi tema õigusi rikkunud.

Ringkonnakohtu otsuse järgi on maakohus õigesti tuvastanud, et A. Kivinõmm müüs 22. detsembril

1987 temale kuulunud Jõeääre talu hooned. Samas on ringkonnakohus põhjendamatult jätnud TsK §

50 lg. 3 kohaldamata. Maakohus leidis, et tehingut ei saa TsK § 50 lg. 3 kohaselt kehtivaks

tunnistada, kuna rikuti Kurtna Linnukasvatuse Katsejaama kui esmase maakasutaja õigusi MaaK § 94

lg. 3 eiramisega. Ringkonnakohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et asja lahendamise ajal kehtinud

omandiseaduse § 8 lg. 3 kohaselt võis omandiõiguse teostamist piirata ainult Eesti Vabariigi

seadusega kehtestatud korras ja juhtudel. Kuna MaaK §-s 94 lg. 3 sätestatud esmase maakasutaja

ostueesõigus piiras omandiõiguse teostamist võrreldes omandiseadusega, siis oli selle kohaldamine

ebaõige. Pealegi ei kasutanud katsejaam oma ostueesõigust sel ajal ettenähtud kuuajalise tähtaja

jooksul. Hagi esitamise ajaks olid mõlemad tehingu pooled selle täielikult täitnud. Maakohus on

tegelikult tuvastanud ka A. Kivinõmme kõrvalehoidumise lepingu notariaalsest vormistamisest,

märkides otsuses, et alates 1988 aasta algusest ei soovinud A. Kivinõmm elamut enam müüa.

Seega on täidetud kõik tingimused TsK § 50 lg. 3 kohaldamiseks.

A. Kivinõmme hagi üürilepingu lõpetamiseks tuleb jätta rahuldamata. Rendisuhete tekkimine on

välistatud majavalduse ostu - müügiga.

Juhindudes TKS §-st 346 p. 4 kolleegium

o t s u s t a s:

Kaebus rahuldada ja tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. veebruari 1994 otsus Arvo Kivinõmme

hagis Salme Lilloja vastu üürilepingu tühistamiseks ja S. Lilloja vastuhagis ostu - müügilepingu

kehtivaks tunnistamises.

Tunnistada kehtivaks 22. detsembril 1987 Arvo Kivinõmme ja Salme Lilloja vahel sõlmitud ostu -

müügileping, millega Arvo Kivinõmm müüs ja Salme Lilloja ostis majavalduse, mille koosseisus on

üks elamu, laut elamuga ühise katuse all, eraldi asuv puukuur, WC, Harju Maakonnas Saku vallas

Kurtna külas Jõeääre talus ning tunnistada Salme Lilloja omandiõigust sellele majavaldusele.

Jätta rahuldamata Arvo Kivinõmme hagi Salme Lilloja vastu üürilepingu tühistamiseks.

Tagastada Salme Lillojale kautsjon 200 krooni.

Eesistuja J. Odar

Liikmed T. Kollom, J. Luik