2-15-17772/56 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

Tsiviilasi nr: 2-15-17772

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

Tsiviilasi 2-15-17772

Määruse tegemise aeg ja koht

21.04.2017, Tallinn

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Ande Tänav, Iko Nõmm

Kohtuasi

Tallinna kohtutäituri Elin Vilippuse (Vilippus)

taotlus määrata ekspert L.G-le (L.G) kuuluva vara

uue hindamise korraldamiseks täiteasjas nr

022/2015/5878

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 05.12.2016 kohtumäärus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

L.G määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja (kohtutäitur): Tallinna kohtutäitur Elin

Vilippus (isikukood 46806280279, asukoha aadress

Lauteri 5, 10114 Tallinn), seaduslik esindaja

kohtutäituri abi Sergei Volf (e-post XXX)

Puudutatud isik I (võlgnik/määruskaebuse esitaja): L.G

(isikukood XXX, elukoha aadress XXX, e-post XXX)

Puudutatud isik II (sissenõudja): Hüpoteeklaen OÜ

(registrikood 11663703, asukoha aadress Rävala pst 6,

10143 Tallinn), lepinguline esindaja Kadri Uus (e-post

XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Resolutsioon:

1. L.G määruskaebus rahuldada osaliselt.

2. Tühistada Harju Maakohtu 05.12.2016 määrus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule.

3. Menetluskulud jaotatakse ja mõistetakse välja asja uuel läbivaatamisel

sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

4. Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (TsMS § 696 lg 3 1.lause,

Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-14, p 11).

1(6)

Tsiviilasi nr: 2-15-17772

Asjaolud

1. 26.11.2015 esitas Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus (avaldaja, kohtutäitur) Harju

Maakohtule avalduse, milles taotles L.G-le (võlgnik) kuuluvate kinnisasjade

(korteriomandi registriosad nr 23821001, 23820901 ja 23820801) uue hindamise

korraldamiseks eksperdi määramist kohtult.

2. 24.03.2016 kohtumäärusega määras Harju Maakohus uue hindamise korraldamiseks

eksperdi, kelleks nimetas riiklikult tunnustatud ekspert MM.

3. 31.05.2016 esitas ekspert Harju Maakohtule eksperdiarvamuse (I kd, tlk-d 107-160).

Eksperdiarvamuse kohaselt olid 31.05.2016 seisuga arestitud korteriomandite

turuhinnad järgmised: korteriomandi registriosa numbriga 23820801 hind 294 000

eurot, korteriomandi registriosa numbriga 23820901 hind 266 000 eurot ja

korteriomandi registriosa numbriga 23821001 hind 179 000 eurot (I kd, tlk 108).

4. Sissenõudja ja kohtutäitur eksperdi väljaselgitatud hinnale vastuväiteid ei esitanud (II

kd, tlk 10 pöördel).

5. Võlgnik eksperdiarvamusega ei nõustunud. Eksperthinnangust nähtub, et ekspertiisi

on koostanud KK, kes ei ole riiklikult tunnustatud ekspert ja keda kohus ei määranud

ekspertiisi läbi viima. Ekspert MM ei ole viibinud hinnataval objektil. Ekspertiisiakti

kinnitamine MM poolt ei muuda seda MM poolt koostatuks. Riiklikult tunnustatud

ekspert VL on määranud korteriomandite hinnad järgmiselt: Vesivärava tn 12-1

korteriomand 322 700 eurot, Vesivärava tn 12-2 korteriomand 332 300 eurot ja

Vesivärava tn 12-3 korteriomand 179 000 eurot. Võlgnikule jäävad arusaamatuks

hinnaerinevused riiklikult tunnustatud ekspertide määratud hindades. Tervikvara

müügiandmete võrdluses on kasutatud 2014. aasta tehinguid, aga korteriomandite

eraldi hinna määramisel on kasutatud 2016. aasta andmeid. Võlgnik palub jätta

eksperdiarvamuse tähelepanuta ja kohustada eksperti läbi viima ekspertiis. Võlgnikul

olid eksperdile täiendavad küsimused (I kd, tlk-d 179-183).

6. 25.08.2016 pidas Harju Maakohtus asjas võlgniku nõudel istungi (II kd, tlk 10-11).

Võlgnik avaldas arvamust, et tema arvates on ekspertiisiakti koostanud KK, mitte MM

ning kohus peaks eksperti kohustama läbi viima uue ekspertiisi.

7. 26.08.2016 esitas Harju Maakohus eksperdile täiendavad küsimused (II kd, tlk 13).

8. 01.09.2016 esitas ekspert Harju Maakohtule vastused küsimustele (II kd, tlk 15).

Maakohtu määrus

9. Harju Maakohus jättis 05.12.2016 kohtumäärusega võlgniku taotluse korduva

ekspertiisi läbiviimiseks rahuldamata, lõpetas asjas menetluse ning jättis

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda ja menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks määramata.

10. Määruse põhjenduste kohaselt sätestab TsMS § 302 lg 3, et eksperdil ei ole õigust

anda ekspertiisi tegemine üle teisele isikule. Kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab

ta avaldama kohtule selle isiku nime ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise

abistamisega.

11. Kohus on seisukohal, et tulenevalt TsMS § 302 lõikest 3 on eksperdil õigus kasutada

ekspertiisi tegemisel muude isikute abi. Eksperdiarvamusest on näha, et ekspertiisi on

läbiviinud MM ja KK on eksperdiarvamuse koostaja (I kd, tl 126). KP osaluse ja abi

ulatus nähtub eksperdiarvamusest (I kd, tl 111). Kohus on eeltoodu põhjal seisukohal,

et ekspert on avaldanud, millises ulatuses on ta kasutanud teiste isikute abi. Seetõttu

saab lugeda ekspertiisi tehtuks MM poolt. Kohus jätab võlgniku taotluse rahuldamata.

12. Kohtu hinnangul vastab ekserdiarvamus seaduse nõuetele ning selles esitatud

eksperdiarvamuse kujunemise käik ja ekspertiisi lähteandmed on selgesti jälgitavad.

2(6)

Tsiviilasi nr: 2-15-17772

13. Võlgnik esitas eksperdile küsimused, millele kohus kohustas eksperti vastama.

Võlgnik pani VL koostatud hindamisaktile tuginedes kahtluse alla eksperdiarvamuses

esitatud järeldused.

14. Kohus on seisukohal, et võlgniku esitatud riiklikult tunnustatud ekspert VL

hindamisakt ei lükka ümber ekspert MM eksperdiarvamuses avaldatut ega muuda seda

ebausaldusväärseks. Ekspert on selgitanud, et nii tema kui ka VL on kasutanud

võrdlusmetoodikat. Erinevus hindamistulemuses on põhjustatud järgnevatest

teguritest: - võrreldavad tehingud on erinevad. Ekspert võttis võrdluseks Kadrioru

tehingud ja kohandas vähem; - erinevus hinnatava objekti sisendite osas (korterite

seisukord, parkimine jne). Näiteks hindas ekspert hindas objekti seisukorra

rahuldavaks, VL aga heaks; - ekspert on koostanud iga korteri kohta võrdlustabeli. VL

on koostanud ühe võrdustabeli ja sealt saadud väärtust kohandatud teistele korteritele

(II kd, tl 15).

15. Ekspert on nii korteriomandite kui ka kinnistu tervikuna hindamisel analüüsinud

tehinguid perioodil jaanuar 2014 – aprill 2016. Korteriomanditega tehakse Kadrioru

asumis tihedamalt tehinguid kui tervete puumajadega, seetõttu oli eksperdil võimalus

kasutada ka 2016. aasta tehinguid korterite hindamisel. Kuna puumaju tervikuna nii

tihti ei müüda, siis tuli kasutada nii 2014. aasta kui ka 2015. aasta teostatud tehinguid,

mis sisaldasid just sarnaseid võrreldavaid puumaju. Võttes pikema perioodi tehinguid

kasutusele kohandas ekspert vastavalt turule nende tehinguhindu tänasesse väärtusesse

(II kd, tl 15).

16. Kohus leiab, et ekspert on selgitanud võimalikke põhjusi, miks on eksperdiarvamuses

ja VL hindamisaktis jõutud erinevatele järeldustele. Kohus on seisukohal, et VL

hindamisakt ei lükka ümber eksperdiarvamuses esitatud järeldusi.

17. TsMS § 428 lg 2 sätestab, et kohus lõpetab menetluse ka muul seaduses sätestatud

alusel. TMS § 74 lg 8 sätestab, et hinna vaidlustamise korral taotleb kohtutäitur uue

hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult.

18. Kohus on kohtutäituri avalduse rahuldanud ning määranud eksperdi uue hindamise

korraldamiseks. Ekspert on vara uuesti hinnanud ning koostanud seaduse nõuetele

vastava eksperdiarvamuse. Sellega on saavutatud TMS § 74 lõikes 8 sätestatud

eesmärk. Seega on kohus kohtutäituri avalduse sisuliselt lahendanud ning esineb

menetluse lõpetamise muu alus. Kohus lõpetab menetluse.

19. TsMS § 172 lg 1 alusel on õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Menetluskulude suurus jääb kindlaks määramata.

Määruskaebus

20. Avaldaja esitas Harju Maakohtu määrusele määruskaebuse, milles palus maakohtu

määruse tühistada, määrata kordusekspertiis, menetluskulud jätta sissenõudja ja

kohtutäituri kanda ning peatada täitemenetlus täiteasjas nr 022/2015/5878 kuni

käesolevas menetluses tehtava lahendi jõustumiseni.

21. Kaebaja ei nõustu kohtu järeldustega, et ekspertiisi saab lugeda MM poolt tehtuks.

Ekspertiisaktist nähtub sõnaselgelt, et ekspertiisi koostaja on KK. (ekspertiisiakti lk

19). Samal leheküljel on märge, et akti kinnitaja on MM. Lisaks nähtub akti lk 4 vara

ülevaatusel viibinud isikud: hindajad KP ja KK ning üürnik OI. Lisaks on akti lk 19

hindamistulemuses märgitud: arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on RE Kinnisvara

AS hinnangul aadressil Vesivärava tn 12 Kesklinna linnaosa Tallinn asuvate

korteriomandite turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o. 31.05.2016.

22. Jääb arusaamatuks, millistele faktilistele asjaoludele tuginedes on maakohus leidnud,

et ekspertiisi on läbiviinud MM. Määrusest tuleneb selgelt, et eksperdiarvamuse

koostajaks on KK.

3(6)

Tsiviilasi nr: 2-15-17772

23. Harju Maakohus tegi 24.03.2016 määruse resolutsiooni punkti 2 kohaselt ekspertiisi

teostamise ülesandeks riiklikult tunnustatud eksperdile MM.

24. TsMS § 302 lg 3 kohaselt ei ole eksperdil õigust anda ekspertiisi tegemine üle teisele

isikule. Kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab ta avaldama kohtule selle isiku nime

ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise abistamisega.

25. Kaebaja on seisukohal, et eksperdiarvamuse on koostanud KK, mis ei ole lubatav

lähtudes TsMS § 302 lg 3.

26. Maakohus on vaidlustatud määruses viidanud, et KK on eksperti abistanud. Kaebaja

L.G leiab, et kohus on eksinud. Ekspertiisiaktist ilmneb sõnaselgelt, et akti on

koostanud KK. Selline tegevus ei ole eksperdi abistamine. MM poolt akti kinnitamine

ei ole ekspertiisi tegemine. Lisaks ei ole MM viibinud hinnataval objektil (akti lk 4).

Arusaamatuks jääb, kuidas sai ekspert anda ekspertarvamuse, kui ekspert ei ole

hinnatava objektiga vahetult tutvunud. Ekspertiisiaktist ei ilmne mingilgi kujul, et MM

oleks ekspertiisi läbiviinud või ekspertiisiakti koostanud. Aktist nähtub, et

tegelikkuses tutvus objektiga vahetult KK. Seega ei ole ekspertiisi lähteandmed

kogutud ega ekspertiisiakt koostatud MM poolt. Lisaks võib akti tekstist järeldada (lk

19), et hinnatavate objektide turuhind on määratud RE Kinnisvara AS hinnangul.

27. TsMS § 304 lg 1 kohaselt, eksperdiarvamuse ebaselguse, vasturääkivuse või

puudulikkuse korral, mida ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega, on

kohtul õigus määrata kordusekspertiis. Kordusekspertiis tehakse ülesandeks samale

või teisele eksperdile.

28. Kaebaja leiab, et kuna ekspertiisakti ei ole koostanud maakohtu poolt määratud

ekspert MM, tuleb kohtul määrata kordusekspertiis ja kordusekspertiis määrata teisele

eksperdile.

29. Käesolevaks hetkeks on hinnatavate korteriomandite osas väljakuulutatud

enampakkumine vaatamata asjaolule, et hindamismenetlus ei ole lõppenud.

Kohtutäitur Elin Vilippus on 06.12.2016 avaldanud enampakkumise kuulutuse millega

müüb kolme korteriomandit ühispakkumisel tervikvara hinnaga 739 000 eurot.

Kaebajale jääb kohtutäituri tegevus arusaamatuks. Kaebaja on esitanud kohtutäituri

tegevusele 16.12.2016 kaebuse, et kohtutäitur korraldab enampakkumise kinnistute

osas, milles on ekspertiisimenetlus pooleli, lisaks on ilmne, et korteriomandeid eraldi

müües on vara turuhind 117 000 euro võrra suurem. Kaebaja leiab, et ekspertiisiakti

puudulikkusega seonduvalt tuleb täitemenetlus täiteasjas 022/2015/5878 peatada, kuna

hetkel ei ole vara hindamismenetlus lõppenud ning vara alghind on selgitamata.

Menetluse edasine käik

30. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja edastas seisukoha saamiseks

avaldajale ja puudutatud isikule II.

31. 20.12.2016 kohtumäärusega jättis Harju Maakohus rahuldamata võlgniku taotluse

määruskaebuse tagamiseks ja täitemenetluse peatamiseks.

32. Avaldaja leidis vastuses määruskaebusele, et see ei ole põhjendatud. Ekspert on

koostanud seaduse nõuetele vastava eksperdiarvamuse, millega on saavutanud TMS §

74 lg 8 sätestatud eesmärk. Kohus on kohtutäituri avalduse sisuliselt rahuldanud ning

menetlus kuulub lõpetamisele. Riiklikult tunnustatud ekspert MM on eksperthinnangu

kinnitanud ja võttis sellega ka vastutuse hinnangu õigsuse eest. Kohtumenetluse

eesmärgiks on hinna määramiseks eksperdi määramine, mitte võlgniku arvates

sobiliku hinna määramine. TMS § 74 lg 8 eesmärk ei ole saada võimalikult suurt

hinda, vaid tagada võlgniku õigus erapooletule hindamisele. Vara tegelik müügihind

kujuneb enampakkumise käigus. Vara ülevaatamine toimus võlgniku teadmisel.

4(6)

Tsiviilasi nr: 2-15-17772

Eluliselt ei ole usutav, et ekspert sellest võlgnikku ei teavitanud. Juhul, kui selles osas

oli vastuväiteid, tulnuks need esitada koheselt eksperdile/kohtule. Võlgnik ei käitu

heas usus. Võlgniku väited kohtutäituri tegevusele enampakkumise läbiviimisel tuleb

jätta tähelepanuta.

33. Sissenõudja leidis vastuses määruskaebusele, et kaebus tuleb jätta läbi vaatamata,

menetluskulud võlgniku kanda ning täitemenetlus peatamata jätta. Kohus on

kohtumäärusega määranud eksperdi ja kohustanud L.G 15 päeva jooksul arvates

kohtumääruse jõustumisest eksperditasu tasuma. 03.03.2016 teatas kohtuniku

istungisekretär, et eksperditasu tasumise tähtaeg on 14.03.2016. L.G esitas

maksekorralduse eksperditasu maksmise eest 18.03.2016. Seega ei tasunud L.G

eksperthinnangu eest õigeaegselt ning TMS § 74 lg 9 alusel võib asuda seisukohale, et

L.G ei ole hindamist vaidlustanud. Kohus ei ole valesti rakendanud tsiviilõiguse

norme ja on teinud õige otsuse. Täiendava ekspertiisi läbiviimine ei ole põhjendatud.

Eksperthinnang on koostatud, selle eest on tasutud (mittetähtaegselt) ning tervikvara

on kordusenampakkumisel hinnaga 630 000 eurot, kuivõrd sellele eelnev

enampakkumine hinnaga 739 000 eurot nurjus.

34. Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis vastavalt TsMS § 663 lg-

le 5 lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu põhjendused

35. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et määruskaebus

kuulub rahuldamisele osaliselt, vaidlustatud Harju Maakohtu kohtumäärus tuleb TsMS

§ 657 lg 1 p 3, § 659 ja § 667 alusel menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu

tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule, kuna ringkonnakohus ei

saa asja ise lahendada ega kordusekspertiisi määrata. Vastuseks määruskaebusele

märgib ringkonnakohus järgnevat.

36. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga selles, et käesoleval juhul ei ole

maakohtule 31.05.2016 esitatud eksperdiarvamus antud selleks määratud isiku poolt

ning ei vasta eeltoodust tulenevalt seaduse nõuetele.

37. Tsiviilasja toimikust nähtuvalt määras maakohus ekspertiisi tegijaks riiklikult

tunnustatud eksperdi MM. Eksperdiarvamuse oli kohustatud koostama ja maakohtule

esitama nimetatud isik isiklikult. Viimane järeldub TsMS § 294 lg 1, § 295 lg 1, § 297

lg 1, § 301 lg 1, § 302 lg 1 mõttest ning tuleneb otsesõnu TsMS § 302 lg 3 1. lausest,

mille kohaselt ei ole eksperdil õigust anda ekspertiisi tegemist üle teisele isikule.

38. Tsiviilasjas esitatud ekspertiisiakti kohaselt on selle koostajaks hindaja KK,

kinnitajaks riiklikult tunnustatud hindamisekspert MM (I kd, tlk 126),

hindamistulemus on antud RE Kinnisvara AS nimel (I kd, tlk 126) ning vara

ülevaatusel viibinud isikuteks oli hindajad KK ja KP (I kd, tlk 111).

39. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole eeltoodut arvestades võimalik asuda seisukohale, et

eksperthinnang oleks koostatud selleks kohtu määratud isiku (MM) poolt. Õige on

määruskaebuse esitaja väide, et aktist tuleneb otsesõnu, et selle koostas hindaja KK.

Maakohtu poolt eksperdiks määratud isik on akti üksnes kinnitanud. Aktist ei nähtu, et

MM poolt oleks läbi viidud ekspertiisiga kaasnevaid ülesandeid. Maakohus on

ekslikult asunud seisukohale, et ekspertiisi viis läbi selleks määratud isik ning eksinud

ka selles, et abiliste kasutamise ulatuse nähtavusest tulenevalt saab akti lugeda tehtuks

eksperdi enda poolt. Maakohtu tõlgendus ei vasta seaduse mõttele, kohus on TsMS §

302 lg 3 tõlgendamisel eksinud. Kuigi abiliste kasutamine on seadusest tulenevalt

lubatud (KES § 24, TsMS § 302 lg 3 2. lause), ei saa eelnevast teha järeldust, et

ekspert võib oma kohustused täielikult täita abiliste kasutamisega. Ekspertiisi

tegemiseks ei saa lugeda abiliste läbi viidud ekspertuuringute formaalset kinnitamist

5(6)

Tsiviilasi nr: 2-15-17772

eksperdiks määratud isiku poolt.

40. Kohtuekspertiisiseaduse (KES) eelnõu seletuskirja (464 SE I) kohaselt on riiklikult

tunnustatud eksperdiks nimetamist taotlev isik sobiv vaid siis, kui ta pakub tagatise

sõltumatuse, erapooletuse, usaldusväärsuse ja eksperdikohustuste täitmise kohta ning

selles kontekstis tuleb erilist tähelepanu pöörata ekspertiisi isikliku läbiviimise

tagamisele. Sõltumatu ja erapooletu ülesande täitmisega seonduv isikliku ülesande

täitmise kohustus tähendab, et ekspert peab oluliste asjaolude uurimise, koha või

objekti vaatluse ja sellele tugineva eksperdijärelduse formuleerimise sooritama

isiklikult. Abijõude (vt eelnõu § 23 lg 2 p 1 ja § 24) vajab ekspert vaid arvamuse

ettevalmistamisel, s.o. tööde juures, mis iseenesest ei nõua järelduste ega otsustuste

tegemist ekspertiisiobjekti suhtes ja mis piirduvad vajalike asjaolude

kindlakstegemisega (nt. mõõtmine, fotografeerimine, proovide ettevalmistamine jmt.).

41. Praegusel juhul ei nähtu maakohtule esitatud ekspertiisiaktist, et ekspert oleks

isiklikult ekspertiisiobjektidega tutvunud, objekte uurinud, uuringutulemusi hinnanud

ja arvamuse koostanud. Eeltoodust tulenevalt on maakohtu järeldus, et ekspert on

koostanud seaduse nõuetele vastava eksperdiarvamuse, vale. Seega ei ole ka

saavutatud TMS § 74 lg 8 sätestatud eesmärki.

42. TsMS § 304 lg 1 kohaselt on kohtul eksperdiarvamuse ebaselguse, vasturääkivuse või

puudulikkuse korral, mida ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega, õigus

määrata kordusekspertiis. Kordusekspertiis tehakse ülesandeks samale või teisele

eksperdile.

43. Võlgnikul oli nimetatud juhul õigus nõuda kordusekspertiisi läbiviimist. Eeltoodust

tulenevalt tuleb asi saata maakohtule tagasi uueks läbivaatamiseks ja võlgniku poolt

esitatud kordusekspertiisi läbiviimise taotluse lahendamiseks. Sissenõudja ja

kohtutäituri seisukohad, et vara lõplik müügihind kujuneb müügiprotsessis on küll

õiged, kuid selliselt seadust tõlgendades kaotaks mõtte TMS § 74 lg 7 ja 8

regulatsioon.

44. Kuna maakohus on määruskaebuse resolutsiooni punktis 1 esitatud taotluse

täitemenetluse peatamiseks lahendanud 20.12.2016 määrusega, puudub vajadus seda

uuesti lahendada.

45. TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja

uuel läbivaatamisel.

46. Käesolevale määrusele ei saa esitada määruskaebust (TsMS 696 lg 3 1. lause,

Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-14, p 11).

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Krista Kirspuu

Ande Tänav

Iko Nõmm

kohtunik kohtunik kohtunik

6(6)