2-15-19639/163 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Margo Klaar (eesistuja), Krista Kirspuu ja Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

19.04.2017. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-15-19639

Kohtuasi

Gutman

&

Gutman

OÜ

avaldus

avalikult

kasutatavale

teele

juurdepääsu

määramiseks,

kinnistusraamatusse vastavasisulise kande tegemise

kohustuse

tuvastamiseks

ning

tahteavalduse

kohtumäärusega asendamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 17.11.2016 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Gutman & Gutman OÜ määruskaebus, MJM’i

määruskaebus,

GA

ja

SA

määruskaebus,

LÕ

vastumääruskaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Avaldaja (määruskaebuse esitaja): Gutman & Gutman

OÜ (registrikood 11339316), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Rait Kaarma

Puudutatud isik I: Energialevi OÜ (registrikood

12263101)

Puudutatud isik II (määruskaebuse esitaja): MJM

(sünniaeg XX.XX.XXXX, elukoht Saksamaa)

Puudutatud isikute I ja II lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kersti Põld

Puudutatud isik III: Pihtla vald

Puudutatud isik IV (määruskaebuse esitaja): GA

(isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik V (määruskaebuse esitaja): SA

(isikukood XXXXXXXXXX)

Puudutatud isikute IV ja V lepinguline esindaja Erki

Casar

Puudutatud isik VI (vastumääruskaebuse esitaja): LÕ

(isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaadi abi Indrek Kukk

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 17.11.2016 määrus osaliselt juurdepääsu tasu

suuruse osas ja teha selles osas uus määrus, millega suurendada MJM`i kasuks

Saadu kinnistu osas määratud juurdepääsu tasu 100 eurolt 150 euroni.

Tühistada Pärnu Maakohtu 17.11.2016 määrus osaliselt osas, milles maakohus

jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja teha selles osas uus määrus,

millega jätta GA ja SA ning LÕ menetluskulud võrdsetes osades MJM’i ja

Energialevi OÜ kanda ning ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud nende

endi kanda. Ülejäänud osas jätta Pärnu Maakohtu 17.11.2016 määrus

muutmata, arvestades käesoleva määruse põhjendusi. Maakohtu määruse

resolutsiooni sõnastust täpsustada.

2. Parandada Pärnu Maakohtu 17.11.2016 määruse resolutsioonis ilmne ebatäpsus

MJM’i eesnimes ja märkida resolutsiooni punkti 5 „M“ asemel „M“. Samuti

parandada määruse resolutsiooni punktis 2 märgitud Saadu ja Kadaka kinnistu

katastritunnused ning tunnuse 59201:005:0530 asemel märkida Saadu kinnistu

õigeks katastritunnuseks 59201:005:0704 ning Kadaka kinnistu õigeks

katastritunnuseks 59201:001:0908.

3. Lugeda Pärnu Maakohtu 17.11.2016 määruse resolutsioon tervikuna

sõnastatuks järgnevalt:

3.1. Rahuldada Gutman & Gutman OÜ avaldus.

3.2. Määrata Gutman & Gutman OÜ-le kuuluvale Liiva kinnistule, asukoht

Laheküla küla Pihtla vald Saare maakond, katastritunnus 59201:005:0591

(Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri reg.osa nr 689434),

tähtajatu

juurdepääs

Vanamõisa-Laheküla

teelt,

katastritunnus

59201:005:0341, üle MJM`ile kuuluva Saadu kinnistu, asukoht Laheküla küla

Pihtla vald Saare maakond, katastritunnus 59201:005:0704 (Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistri reg.osa nr. 989034), mööda olemasolevat

rannaäärset teed ja üle Energialevi OÜ-le kuuluva Kadaka kinnistu, asukoht

Laheküla Pihtla vald Saare maakond katastritunnus 59201:001:0908 (Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri reg.osa nr 218734), mööda

Saadu ja Kadaka kinnistu vahelist piiri kulgevat uut teed.

3.3. Määratud juurdepääsu tingimused:

3.3.1. juurdepääs on määratud tähtajatult valitseva kinnisasja igakordse omaniku,

tema pereliikmete ja külaliste kasuks, sh tee hooldamiseks ja vajadusel

korrastamiseks;

3.3.2. juurdepääs on tähtajatult tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga

viisil, mis vastab valitseva kinnisasja kasutamisele elukohana;

3.3.3. kinnistu registriosa nr 989034 (Saadu kinnistu) juurdepääsutee suuruse ala

on 248,8 m2, kinnistu registriosa nr 218734 (Kadaka kinnistu)

juurdepääsutee suuruse ala on 210 m2;

3.3.4. Valitseva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepääsutee korras

hoidma enda kulul.

3.4. Tuvastada Energialevi OÜ (registrikood 12263101) kohustus anda nõusolek

kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnisturegistri registriosa nr

218734 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale märkus avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu võimaldamise kohustamiseks vastavalt

kohtumääruses sätestatud tingimustele Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna

kinnistusregistri registriossa nr 689434 kantud kinnistu igakordse omaniku

kasuks ja asendada vastav kinnistuomaniku nõusolek kohtumäärusega;

3.5. Tuvastada MJM’i (sünniaeg XX.XX.XXXX) kohustus anda nõusolek kanda

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnisturegistri registriosa nr 989034

kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale märkus avalikult kasutatavale

teele juurdepääsu võimaldamise kohustamiseks vastavalt kohtumääruses

sätestatud tingimustele Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri

registriossa nr 689434 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks ja asendada

vastav kinnistuomaniku nõusolek kohtumäärusega;

3.6. Välja

mõista

Gutman

&

Gutman

OÜ-lt

Energialevi

OÜ

kasuks

juurdepääsuõiguse eest üle Kadaka kinnistu tasu 100 eurot aastas alates

juurdepääsu määrava kohtulahendi jõustumisest. Tasu tuleb maksta iga

kalendriaasta eest ette, hiljemalt 20. detsembriks.

3.7. Välja mõista Gutman & Gutman OÜ-lt MJM’i kasuks juurdepääsuõiguse eest

üle Saadu kinnistu tasu 150 eurot aastas alates juurdepääsu määrava

kohtulahendi jõustumisest. Tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest ette,

hiljemalt 20. detsembriks.

3.8. Jätta Pärnu Maakohtu 20.07.2016 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse

abinõu kehtima kuni käesoleva määruse jõustumiseni.

3.9. Jätta GA ja SA ning LÕ maakohtu menetluskulud võrdsetes osades MJM’i ja

Energialevi OÜ kanda ning ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud nende

endi kanda.

4. Jätta rahuldamata Gutman & Gutman OÜ määruskaebus.

5. Rahuldada MJM’i määruskaebus osaliselt.

6. Rahuldada GA ja SA määruskaebus.

7. Rahuldada LÕ vastumääruskaebus.

8. Võtta uute tõenditena vastu avaldaja esitatud foto Energialevi OÜ poolt tee

blokeerimisest, foto Energialevi OÜ rajatud kruusast teest, 18.11.2016 teabenõue

Keskkonnaametile, Keskkonnaameti 18.11.2016 vastus teabenõudele, Pihtla

Valla 11.11.2016 seisukoht, foto Energialevi OÜ poolt tee tõkestamisest

14.12.2016 seisuga.

9. Võtta uute tõenditena vastu puudutatud isiku I ja II esitatud Kadaka kinnistul

asuva juurdepääsuala plaan, AS Level saatelehed ja Pihtla valla 21.12.2016

vastus taotlusele.

10. Jätta määruskaebuste menetlusega seonduvad GA ja SA ning LÕ menetluskulud

võrdsetes osades MJM’i ja Energialevi OÜ kanda ning ülejäänud

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

11. Menetluskulude kindlaksmääramine toimub maakohtu poolt pärast tsiviilasja

sisulise lahendandamise kohta tehtud kohtulahendi jõustumist TsMS § 177 lg 2

alusel.

Edasikaebe kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse

määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest.

Asjaolud ja menetluse käik

1. IL (esialgne avaldaja) esitas 31.12.2015 Pärnu Maakohtule avalduse avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatu kande tegemise

kohustuse tuvastamiseks ning tahteavalduste kohtumäärusega asendamiseks. Avalduse

esitamise ajal oli IL Liiva kinnistu (registriosa nr 689434, aadress Saare maakond Pihtla

vald Laheküla Liiva, edaspidi Liiva kinnistu) omanik. Alates 18.01.2016 on Liiva

kinnistu omanik Gutman & Gutman OÜ (avaldaja). Avalduse esitamisel ajal oli Kadaka

kinnistu (registriosa nr 218734, aadress Saare maakond Pihtla vald Laheküla

Kadakamarja; edaspidi Kadaka kinnistu) omanik GE. Alates 04.01.2016 on Kadaka

kinnistu omanik Energialevi OÜ (puudutatud isik I). Saadu kinnistu (registriosa nr

989034, aadress Saare maakond Pihtla vald Laheküla Saadu, edaspidi Saadu kinnistu)

omanik on MJM (puudutatud isik II).

2. Avaldaja palub kohtul määrata oma Liiva kinnistule avalikult kasutatavalt Vanamõisa-

Laheküla teelt (katastritunnus 59201:005:0341) ööpäevaringne juurdepääs olemasoleva

pinnastee kaudu üle Kadaka ja Saadu kinnistu Liiva kinnisasja igakordse omaniku, tema

pereliikmete ja külaliste kasuks, sh tee hooldamiseks ja vajadusel rekonstrueerimiseks;

juurdepääs on tähtajatult tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab

valitseva kinnisasja kasutamisele elukohana. Saadu kinnistu juurdepääsutee suuruse ala

on 248,8 m2, Kadaka kinnistu juurdepääsutee suuruse ala on 438,7 m2. Avaldaja palus

tuvastada puudutatud isikute I ja II vastavad nõusolekud kinnistusraamatusse vastavate

kannete tegemiseks ja asendada vastav kinnistuomaniku nõusolek kohtumäärusega.

3. Avaldaja põhjendas, et Liiva kinnistul on avalikult kasutatava Vanamõisa-Laheküla

teele ühendus ainult olemasoleva puudutatud isikute kinnistuid läbiva pinnastee kaudu.

Olemasoleva pinnastee olemasolu ja asukoht nähtub ka Maa-ameti geoportaali

põhikaardilt. Tee jääb ajaloolisesse teekoridori ja on ka geoloogiliselt ainuvõimalik

lahendus. Pihtla vald on ajaloolist teekoridori kui ka olemasolevat pinnasteed

tunnistanud ja osundanud vaid, et tee seadustamiseks tuleb avaldajal vormistada

kinnistuomanike eraõiguslikud kokkulepped. Alternatiivne muu mõistlik lahendus

juurdepääsuks puudub. Avaldaja on pöördunud puudutatud isikute I ja II poole

kokkuleppe saamiseks juurdepääsu tingimustes, kuid puudutatud isikud I ja II on

kokkuleppest keeldunud. Kapa ja Kõutsi kinnistute omanikud on nõustunud

juurdepääsu servituutide seadmisega. Avaldaja leiab, et mõistlikuks tasuks

juurdepääsutee kasutamise eest on tasu, mis võrdub proportsionaalse osaga nõutud

tee/servituudiala alla jäävast Kadaka ja Saadu kinnistu iga-aastasest maamaksust.

Puudutatud isikute I ja II seisukoht

4. Pärnu Maakohtu 12.01.2016 määrusega asendati algselt menetlusse puudutatud isikuna

I kaasatud GE Kadaka kinnisasja omanikuvahetuse tõttu Energialevi OÜ-ga.

5. Energialevi OÜ (puudutatud isik I) ja MJM (puudutatud isik II) vaidlesid avaldusele

vastu. Nad ei pea võimalikuks sõlmida kokkuleppeid, mida ei ole võimalik täita ilma

looduskaitseseadust rikkumata. Isegi kui Kadaka kinnistul olevat piiranguvööndisse

ulatuvat pinnasteed võiks pidada avalikult kasutatava Vanamõisa-Laheküla tee

pikenduseks, siis Saadu kinnistul paiknevaid sõidujälgi on raske teeks nimetada, kuid

mis näitavad, et ranna piiranguvööndis on seadust rikkudes mootorsõidukiga sõidetud.

Saadu ja Kadaka kinnistu praegused omanikud omandasid kinnistud teadmisega, et

Pihtla valla rannikualade üldplaneering nendele kinnistutele avalikult kasutatava tee

rajamist ette ei näe ning et Pihtla Vallavolikogu 25.09.2014.a otsusega nr 35

“Detailplaneeringu kehtestamine” on kehtestatud Pihtla valla Laheküla küla Saadu

katastriüksuse (59201:005:0704) detailplaneering (töö nr. DP 1709/13). Avaldaja

taotleb üle Saadu kinnistu juurdepääsu määramist ka igat liiki transpordivahendiga,

millisel juhul tuleks sinna tee välja ehitada, mis aga on tee-ehitus ehitusseadustiku

tähenduses. Avaldaja soovib tee ehitamist ehituskeelu alale, kuhu ei ole teed

detailplaneeringuga kavandatud. Selline taotlus on vastuolus looduskaitseseaduse ja

kehtiva detailplaneeringuga. Praegusel juhul ei ole juurdepääsu määramine

maakorralduslikult võimalik (maakorraldusseaduse § 2 lg 3 ja § 5 lg 2 p 2).

6. Puudutatud isikute arvates oleks otstarbekas ja teiste kinnistute omanike huve kõige

vähem riivav määrata juurdepääs kas üle Kapa ja Kõutsi kinnistute, millede omanikud

on nõustunud juurdepääsu servituutide seadmisega, või üle Pihla ja Kõutsi maaüksuste

sama asukohaga, kuhu paigaldati elektri maakaabelliin. Saadu kinnistu omanik ei vaja

enda kinnistu kasutamise ja majandamise huvides teed avaldaja näidatud asukohas,

kuivõrd see paneb lisakohustusi, riivab privaatsust ja vähendab kinnistu väärtust. Ka

Kadaka kinnistu omanikule ei ole vaja teed avaldaja poolt teeks nimetatud sõidujälgede

asukohas, kuna see takistab maatulundusmaa sihtotstarbelist kasutamist ja vähendab

Kadaka kinnistu väärtust. Kui kohus määrab juurdepääsu asukoha ja kasutamise tähtaja,

tuleb määrata ka juurdepääsu tasu. Puudutatud isikud soovivad hüvitist kinnistu

turuväärtuse vähenemise eest (RKTKm 3-2-1-170-12 p 12).

Puudutatud isiku III seisukoht

7. Pihtla Vallavalitsus (puudutatud isik III) on seisukohal, et tegelikult on avalikult

kasutatav ainult osa Vanamõisa-Laheküla teest s.o kuni Kadakamarja kinnistu piirini,

Kadakamarja kinnistu sees oleva teeosa suhtes avaliku tee kasutamise leping puudub.

Viidatud pinnastee jääb vastavalt looduskaitseseaduse (LKS) § 37 lg 1 p.1 ja § 38 lg 1

p 1 ning Pihtla rannaalade osaüldplaneeringule ehituskeelu vööndisse, mistõttu selle

juurdepääsuteena kasutusse võtmisel peaks nõusoleku andma ka Keskkonnaamet.

Pinnastee näol ei ole tegemist ajaloolise juurdepääsuteega, tee on kasutusele võetud

omavoliliselt, ilma maaomanike (ka eelmiste maaomanike) nõusolekuta.

Puudutatud isikute IV ja V seisukoht

8. GA ja SA (puudutatud isikud IV ja V) ei nõustunud juurdepääsu määramisega üle

nendele kuuluva Pihla kinnistu. Mõistlik on määrata juurdepääs seni kasutatavat teed

pidi.

Puudutatud isikute VI seisukoht

9. LÕ (puudutatud isik VI) ei nõustunud juurdepääsu määramisega üle temale kuuluva

Kõutsi kinnistu puudutatud isikute I ja II pakutud asukohas ja toetas avaldaja avaldust.

Maakohtu määrus

10. Pärnu Maakohus 17.11.2016 määrusega:

1. Rahuldas avalduse.

2. Määras avaldajale kuuluvale Liiva kinnistule juurdepääsu Vanamõisa-Laheküla

teelt üle puudutatud isikule II kuuluva Saadu kinnistu mööda olemasolevat

rannaäärset teed ja üle puudutatud isikule I kuuluva Kadaka kinnistu mööda uut,

kinnistu piiri mööda rajatud, teed.

3. Määras juurdepääsu tingimused järgmiselt:

3.1.juurdepääs on määratud valitseva kinnisasja igakordse omaniku, tema

pereliikmete ja külaliste kasuks, sh tee hooldamiseks ja vajadusel

korrastamiseks;

3.2.juurdepääs on tähtajatult tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil,

mis vastab valitseva kinnisasja kasutamisele elukohana;

3.3.kinnistu nr 989034 (Saadu kinnistu) juurdepääsutee suuruse ala on 248,8 m2,

kinnistu registriosa nr 218734 (Kadaka kinnistu) juurdepääsutee suuruse ala n

438,7 m2;

3.4.Valitseva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepääsutee korras

hoidma enda kulul.

4. Tuvastas puudutatud isiku I kohustuse anda nõusolek kanda kinnistusraamatusse

Kadaka kinnistu registriosa nr 218734 kolmandasse jakku esimesele vabale

järjekohale märkus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu võimaldamise

kohustamiseks vastavalt kohtumääruses sätestatud tingimustele Liiva kinnistu

igakordse omaniku kasuks ja ühtlasi teha eelnimetatud märkuse kohta kanne ka

Kadaka kinnistu registriossa ning asendada vastav kinnistuomaniku nõusolek

kohtumäärusega;

5. Tuvastas puudutatud isiku II kohustuse anda nõusolek kanda kinnistusraamatusse

Saadu kinnistu registriosa nr 989034 kolmandasse jakku esimesele vabale

järjekohale märkus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu võimaldamise

kohustamiseks vastavalt kohtumääruses sätestatud tingimustele Liiva kinnistu

igakordse omaniku kasuks ja ühtlasi teha eelnimetatud märkuse kohta kanne ka

Saadu kinnistu registriossa ning asendada vastav kinnistuomaniku nõusolek

kohtumäärusega;

6. Määras juurdepääsuõiguse tasuks 100 eurot aastas kummalegi koormatud kinnisasja

omanikule (Saadu ja Kadaka) alates juurdepääsu määrava kohtulahendi

jõustumisest. Tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest ette, hiljemalt

20. detsembriks.

7. Jättis Pärnu Maakohtu 20. juuli 2016. aasta määrusega kohaldatud esialgse

õiguskaitse abinõu kehtima kuni käesoleva määruse jõustumiseni.

8. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 172 lg-te 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi

kanda.

11. Maakohus põhjendas, et antud asjas puudub menetlusosaliste vahel vaidlus selles, et

avaldajal puudub juurdepääs enda kinnistule avalikult kasutatavalt teelt. Liiva kinnistul

on avalikult kasutatava Vanamõisa-Laheküla teele ühendus ainult olemasoleva ja

puudutatud isikute kinnistuid läbiva pinnastee kaudu. Avaldaja on sõlminud servituudi

seadmise lepingud juurdepääsu saamiseks Kapa, Kõutsi ja Kiti kinnistute omanikega

(kd III tl 101, tl 97, kd II tl 151). Lepingute juures olevatel asendiplaanidel on kõnealune

tee kajastatud. Saadu ja Kadaka kinnistute omanikud on keeldunud juurdepääsust läbi

nende kinnistu. Kadaka kinnistu on omandatud tingimusega võimaldada kohalikele

kaluritele vaba juurdepääs kinnistul asuva lautrini.

12. Maakohus hindas esmalt taotletud juurdepääsu maakorralduslikku võimalikkust.

Õiguskirjanduses märgitu kohaselt ei ole juurdepääsu maakorraldusliku võimalikkuse

eelduseks otseselt ühegi haldusaktiga määratud tingimused, st juurdepääsu õiguse

teostamise eelduseks ei ole detail(planeeringu)kehtestamine (V. Murumets. AÕS § 156.

– AÕS. kommentaar, lk 603, komm 3.1.4). Ka Riigikohus on leidnud, et

detailplaneering ei ole seadusjärgne kinnisasja kitsendus (RKTKo 3-2-1-5-06, p 22).

Käesoleval juhul on küll vaidlusaluse juurdepääsu teed läbiva Saadu kinnistu suhtes

kehtestatud detailplaneering, kuid selle eesmärk oli eelkõige Saadu kinnistu maa

sihtotstarbe muutmine elamumaaks ning menetletud planeeringuga muudeti kehtivat

Pihtla valla rannaala üldplaneeringut mitteolulises ulatuses, muutus seisnes vähendatud

ehituskeeluvööndi ala pikendamises ühe kinnistu võrra (Pihtla vallavolikogu otsus,

25.september 2014 nr 35, kd I tl 73). Eeltoodust tulenevalt ei oma kohtu hinnangul

tähtsust, kas servituudi vajadus või olemasoleva ja kavandatava tee avalikult

kasutatavaks teeks määramise vajadus on märgitud Saadu kinnistu detailplaneeringus

või kas detailplaneering on üldse kehtestatud.

13. Puudutatud isikud I ja II on viidanud sellele, et üldplaneeringu menetlemise perioodil

olid baaskaardi tegemise aluseks aerofotod, mille kaudu paistab iga korduvalt sõidetud

ja tallatud rada liikumisteena. Samuti selgitas Pihtla Vallavalitsus, et ei ole käsitlenud

Eesti Vabariigi baaskaardil ja ka valla rannaala üldplaneeringus kajastuvat joont üle

Laheküla Saadu kü, Kapa kü, Kõutsi kü, Liiva kü jne teena (kd III tl 47). Kohus märkis,

et kohtule on jäänud arusaamatuks, millega põhjendab vald asjaolu, et joon

vaidlusalustel kinnistutel on vähem teena käsitletav kui teistel kinnistutel, mida sama

tee läbib ja millele kinnistuste omanikud on seadnud reaalservituudi. Kohus lisas, et

Pihtla vallavalitsus on kinnitanud Saadu maaüksuse detailplaneeringu (kd I tl 26),

arvestamata olemasolevat pinnasteed ja vähendades ehituskeelu vööndit 120 meetrini.

Ka Maa-ameti kaardiserveri väljavõte (kd I tl 99) kajastab taotletavat juurdepääsu.

14. Maakohus hindas ka puudutatud isikute I ja II väljapakutud alternatiivseid juurdepääsu

asukohti. Puudutatud isikud I ja II pakkusid esimese alternatiivse variandina määrata

Liiva kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Kapa ja Kõutsi kinnistute,

mis ei eelda kulgemist üle puudutatud isikute I ja II kinnistute. Teise alternatiivina

pakkusid puudutatud isikud I ja II varianti määrata juurdepääs sama asukohaga, kuhu

paigaldati elektri maakaabelliin, s.o üle Pihla ja Kõutsi maaüksuste.

15. Keskkonnaameti 15.08.2016 seisukoha kohaselt alternatiivtee asukohas (Pihla ja Kõutsi

katastriüksused) teed ei ole, tuleks rajada uus tee, mille asukohas paikneb aga II

kaitsekategooria taimeliigi emaputk kasvukoht. Alternatiivse tee asukoht on ka

liigniiske ala, mistõttu tee rajamine sinna eeldab tee täitmist ja teekraavide ehitamist

ning kogu tee ala paikneks sel juhul ranna ehituskeeluvööndis, kus uute rajatiste

ehitamine on keelatud (LKS § 38 lg 3). Kui teed ei kavandata avalikuks kasutuseks, on

vajalik Keskkonnaameti nõusolek, milleks on vaja koostada detailplaneering.

Nõusoleku saab aga Keskkonnaamet anda alles pärast detailplaneeringu ja kohaliku

omavalitsuse taotluse läbivaatamist. Keskkonnaameti hinnangul uue alternatiivtee

ehitus ehituskeeluvööndisse ei arvesta ranniku reljeefi ja looduskooslusi. Kohus ei

nõustunud puudutatud isikute esindaja arvamusega, et Keskkonnaameti seisukoht tuleks

jätta tähelepanuta. Kohus on ise võimalikud alternatiivsed juurdepääsud üle vaadanud

ja leiab, et keskkonnaameti maastikukirjeldus vastab tegelikkusele, mh see, et isegi väga

kuival ajal on varasemast kaldavallist alates pinnas niiske ja on selge, et sellele tuleks

rajade korralik teetamm, mis muudab paikkonna veerežiimi ja ilmselt põhjustab Kõutsi

kinnistu üleujutuse vihmasemal perioodil.

16. Kohus põhjendas, et on paikvaatluse käigus veendunud, et pakutud alternatiivseid

juurdepääse Liiva kinnistule ei ole võimalik rakendada, kuna need kujuneksid

avaldajale ülemäära kulukaks. Taotletud kohas puudub tee kui rajatis ja selle rajamiseks

ei ole võimalik saada Keskkonnaameti luba, kuna tee läbiks kaitseala, kus igasugune

ehitustegevus on keelatud. Ka mööduks eelmärgitud elektrikaabli trassile rajatav tee

liiga lähedalt selle ääres paiknevast Kadastiku maaüksusel asuvast elamust (kd I tl 165).

Puudutatud isikute poolt märgitud ajalooline tee on küll paiknenud samas kohas, kuhu

paigaldati kõnealune kaablitrass, kuid käesoleval ajal on see osaliselt kattuv Kadastiku

kinnistul asuva hoonestusega. Ka ei saa põhjendatuks lugeda puudutatud isikute

arvamust, et kuna Kapa ja Kõutsi kinnistu omanikud on nõustunud juurdepääsuga

olemasoleva pinnastee kaudu, siis on võimalik määrata juurdepääs nende kinnistule ka

mujalt ehk kohta, kus olemasolev tee puudub.

17. Arvestades eeltoodut kogumis, sh asjaolu, et tegemist on liigniiske alaga, mida on näha

ka fotol (kd I tl 182), asus kohus seisukohale, et puudutatud isikute I ja II pakutud

alternatiive ei ole võimalik kasutada.

18. Puudutatud isik I on rajanud piki Saadu kinnistu piiri Siia lautrikohani uue eratee.

Puudutatud isikud I ja II oma 26.10.2016 seisukohas leiavad, et avaldajale on võimalik

määrata juurdepääs puudutatud isiku I poolt rajatud uue tee asukohta. Uut Siia

lautrikohani viivat erateed on aktsepteerinud kohalik omavalitsus, politsei, päästeamet

ja kohalikud kalurid. Kohus vaatluse käigus veendunud vaidlusaluse pinnastee

olemasolus (kd II, tl 178 fotod, tl 149,150, kd III tl 148, 149). Kohtule on esitatud

väljavõte Maa-ameti geoportaali teede kaardist, millelt on selgelt nähtav vaidlust

puudutav ajalooline tee (12.10.2016 avaldaja avaldus, lisa1). Teekoridori ajaloolisuse

põhistamiseks esitas avaldaja väljavõtted Maa-ameti kaardiserveri ajalooliste kaartide

kaardirakendusest (25.02.2016 avaldaja seisukoht lisad 1-4).

19. Keskkonnaameti vastuse (kd III tl 57) kohaselt on Kadaka, Saadu, Kapa ja Kõutsi

katastriüksusi läbiv pinnastee olemas ja see ei asu kaitstaval loodusobjektil ja kuna

plaanis ei ole uue tee rajamist, ei ole keskkonnaametil vastuväiteid nimetatud tee

kasutamisele juurdepääsuteena. Kohus on tunnistajate ütlustele (GE, AK, MK, kd II tl

188, 189) tuginedes välja selgitanud, et vaidlusalune pinnastee on rajatud 60-70ndatel

aastatel ja on olnud kohaliku rahva kasutuses randa pääsemiseks ja roo väljatoomiseks.

Pihtla Vallavalitsus on 09.08.2016 vastuses märkinud, et juurdepääsud on võimalik

lahendada Laheküla Saadu, Kapa, Kõutsi ja Liiva kinnistute eraõiguslike omanike

omavaheliste kokkulepete teel ning vald ei näe antud piirkonnas avaliku kasutusega

teed, kuna antud asjas puudub avalik huvi. Eeltoodu põhjal kohus järeldas, et taotletava

juurdepääsutee puhul tegemist olemasoleva ajaloolise teega, mida on aastaid kasutatud

ja mille kasutamine on muutunud tavaks. Kohus on selle olemasolu paikvaatluse käigus

ka tuvastanud. Lisaks on avaldaja sõlminud reaalservituudilepingud LÕ-ga (Kõutsi

kinnistu omanik) ja Kapa kinnistu omanikega, samuti Kiti kinnistu omanikuga, mis

kinnitab omakorda, et olemasolevat pinnasteed kasutatakse väljakujunenud tava

kohaselt, mida peab samuti antud asja lahendamisel arvesse võtma.

20. Kohus leidis, et kuivõrd paikvaatlusel ja tunnistajate ütlustega on leidnud tuvastamist,

et pinnastee on olemas, samuti arvestades asjaolu, et puudutatud isik I on rajanud piki

Saadu kinnistu piiri Siia lautrikohani uue eratee, tuleb määrata juurdepääsu tee Liiva

kinnistule üle Saadu kinnistu, mööda olemasolevat rannaäärset teed ja üle Kadaka

kinnistu, mööda uut teed, mis kulgeb Saadu ja Kadaka kinnistu vahelist piiri. Ka on

puudutatud isikute I ja II esindaja möönnud, et kui kohus kaalub avaldaja nõude

rahuldamist, on võimalik määrata juurdepääs uue tee asukohta. Kui juurdepääsu

kasutamiseks on olemas väljakujunenud tava, siis peab juurdepääsutee teise kohta

määramiseks olema mõjuv põhjus (RKTKo 3-2-1-45-04, p 16). Kaaludes ka teisi

menetluses välja pakutud juurdepääsuteid, ei ole kohus leidnud põhjust juurdepääsu

määramiseks mujale. Toetudes Keskkonnaameti seisukohale, mille kohaselt on

olemasolev ajalooline tee keskkonda vähem koormav, ei ole muude asukohtade

kasutamine täna otstarbekas. Alternatiivi puhul tuleks rajada uus tee liigniiskele alale,

mis aga tooks kaasa põhjendamatuid investeeringuid kinnistu omanikele ja oleks

seetõttu liialt koormav. Olukorras, kus vaidlusaluse tee olemasolu on leidnud

paikvaatluse käigus kinnitust, arvestades sealjuures selle tavana väljakujunenud

kasutust, ei ole otstarbekas hakata rajama käesoleval hetkel, lahendades Liiva kinnistule

juurdepääsu määramist, uut teed ja seda veel liigniiskele alale, kus tee rajamise ja

ehitamise kulud oleksid suured ja omanike jaoks liialt koormavad. Ka on

Keskkonnaamet oma vastuses kinnitanud, et ei näe võimalust alternatiivsesse kohta

juurdepääsutee rajamiseks, kuna see asub II kategooria taimeliigi emaputk (Angelica

palustris) kasvukohas. Ka paikneks tee ala ranna ehituskeeluvööndis, kus LKS § 38 lg

3 kohaselt on uute rajatiste ehitamine keelatud.

21. Kaaludes koormatavate kinnistuste omanike huvisid, kohus leidis, et olemasoleva tee

kasutamine valitsevale kinnistule ehitatavate hoonete teenindamiseks ei ole teistele

oluliselt koormav. Vastav juurdepääs tuleb määrata olenemata menetlusosaliste

omavaheliste suhete pingelisusest. Puudutatud isiku II kinnistu otstarve on küll

elamumaa, kuid planeeringu järgi paikneb ehitualune pind ca 100 meetrit teest. Ka ei

koorma juurdepääsu määramine puudutatud isikut I, kui see määrata piiri äärde rajatud

uuele teele. Siinjuures jättis kohus tähelepanuta avaldaja märkuse, et tee ei vasta

teeseaduse nõuetele.

22. AÕS § 156 lg 1 teise ja kolmanda lause kohaselt määratakse juurdepääsu tasu

kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab tasu kohus. AÕS § 156 lg 1 mõtte

kohaselt tuleb juurdepääsu tasu kindlaks määrata ja välja mõista avaldajalt puudutatud

isiku I ja II kasuks. Selleks tuleb välja selgitada asjaolud, mis on vajalikud juurdepääsu

tasu määramise diskretsiooniotsuse tegemiseks. Tasu üle otsustamisel kaalus kohus tasu

määramise ja ulatuse põhjendamiseks esitatud asjaolusid (RKTKm 3-2-1-170-12, p d

10–12). Eratee omanikul on õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt tasuna vähemalt tee

kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vajalike kulutuste

hüvitamist. Tasu määramisel kehtivad endiselt Riigikohtu poolt senises praktikas

kujundatud põhimõtted, mille järgi tuleb kohtul tee kasutamise eest määratava tasu

suuruse üle otsustamisel arvestada, millised abinõud on igal üksikul juhul tee omanikule

tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest

ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt

kandma, et neid kohustusi täita (RKTKm 3-2-1-170-12, p 12; RKTKo 3-2-1-111-11, p

14; RKTKo 3-2-1-90-11, p 11, RKTKo 3-2-1-44-11, p 28). Samuti saab jätkuvalt pidada

tee omamisega kaasnevaks kohustuseks maamaksu tasumise kohustust maa eest, mis

vastab kasutatava tee pindalale (RKTKm 3-2-1-170-12, p 12). Eratee omaniku

tasunõuet juurdepääsu taotlenud tee kasutaja vastu ei välista asjaolu, et tema ise või

mõni muu isik kasutab sama teed (RKTKo 3-2-1-90-11, p 12). Sellisel juhul tuleb tasu

suuruse määramisel arvesse võtta iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osi tuleb

eelduslikult pidada võrdseteks (RKTKm 3-2-1-170-12, p 12; RKTKo 3-2-1-111-11, p

14).

23. Riigikohus muutis oma senist seisukohta juurdepääsuga koormatud kinnisasja

turuväärtuse vähenemise eest hüvitise arvestamise osas ja leidis, et see osa tasust tuleb

asendada hüvitisega, mis tuleb koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta

kinnistu ainukasutusõiguse kaotuse eest. Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud

kinnisasja omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda

olemasolevat erateed, ning samuti siis, kui koormatud kinnisasja omanik hakkab

juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ka ise kasutama. Makstav hüvitis peab hõlmama

juurdepääsu taotleja kulutusi, mida ta on AÕS § 156 kohaldamisega koormatud

kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise ulatuses säästnud, ehk saadavat

kasutuseelist kui kasu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 mõttes

(RKTKm 3-2-1-180-15, p d 33, 35 ja 39).

24. Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest

koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem, kui juurdepääsualuse

maatükiosa maamaksu suurus (RKTKm 3-2-1-180-15, p 40). Seega on koormatava

kinnisasja omanikul õigus saada tasu maamaksu ja juurdepääsu tee hooldamise

kulutuste eest (perioodiline tasu), aga ka hüvitist omandiõiguse riive eest.

25. Avaldaja arvates on mõistlik tasu proportsionaalne osaga nõutud tee/servituudiala alla

jäävast Kadaka ja Saadu kinnistu iga-aastasest maamaksust, arvestades tee olemasolu ja

kasutamise vähest intensiivsust. Puudutatud isikud soovivad hüvitist kinnistu

turuväärtuse vähenemise eest, Saadu kinnistu osas vähemalt 25% ulatuses, s.o ca

7 125 euro võrra, millele lisandub perioodiline hüvitis tee hooldamise kulutuste eest ja

juurdepääsu alla jääva maa kasutusõiguse väärtuse järgi. Kohtu hinnangul ei ole selline

hinnang objektiivne, kuna Pindi Kinnisvara hinnangu kohaselt (kd III tl 147) on Saadu

kinnistu turuväärtus 27 000 eurot, seega oleks hüvitise suurus neljandik kinnistu

turuväärtusest, mis ei ole põhjendatud ega mõistlik. Lisaks tuleb puudutatud isiku II

arvates arvesse võtta, et Saadu kinnistu on omandatud, arvestades, et tegemist on

privaatse ja rahuliku mereäärse kinnistuga. Vastavalt kohtupraktikale on tasu

määramisel arvestatud andmeid maa maksustamishinna ja maamaksu kohta, mistõttu on

esitatud kohtule ka Pihtla Vallavalitsuse 11.03.2016 vastavad andmed (kd I tl 133).

Maatulundusmaa ruutmeetri turuhind on selles piirkonnas maa maksustamishinnast

mitmekordselt suurem, mida tõendab Saadu kinnistu 12.12.2014 müügileping.

Asjakohaseks ja põhjendatuks ei saa lugeda Saadu kinnistu omaniku seisukohta, et

Saadu otstarbekohase majandamise seisukohalt ei ole taotletud asukohas tee olemasolu

vajalik ning mingit kasutuseelist omanik sellest teest ei saa. Sama kehtib kohtu

hinnangul ka Energialevi OÜ seisukoha suhtes, mille kohaselt tuleb lisaks perioodilisele

hüvitisele hüvitada talle saamata jäänud tulu, kuna äriühingul ei õnnestu avaldaja nõude

rahuldamise korral realiseerida oma äriplaani, millest lähtuti maaüksuse soetamisel.

Tegelikult ei sõltu juurdepääsu määramine sellest, kas see ka koormatava kinnistu jaoks

vajalik on, sest vastasel juhul ei oleks võimalik määrata juurdepääsu avaliku teega

piirnevale kinnistule. Ka on Energialevi OÜ omandanud kinnistu tingimusega lubada

juurdepääs lautrikohale samal kinnistul ja pidi äriplaani koostamisel sellega arvestama.

26. Avaldaja arvates ei ole puudutatud isikud I ja II esitanud põhistusi või põhjendusi, miks

oleks õigustatud määrata olemasoleva olukorra talumise hüvitamiseks suuremaid

summasid või kuidas juba kümneid aastaid kestnud olemasoleva tee kasutus võiks

hakata rikkuma nende kinnistute kasutusvõimalusi või nende kinnistuomanike

privaatsust. Puutuvalt puudutatud isiku I kinnistusse, siis selle eelmise omaniku antud

tunnistustest ilmnes üheselt, et kohalikele kaluritele senise Siia sadamani juurdepääsu

tagamine oli kinnistu eraomandisse andmise üks tingimusi. Lisaks on menetluse käigus

vaid puudutatud isik II välja pakkunud paljasõnalise väite, et kinnistu turuväärtus on

olemasoleva ja pikalt avalikkuse poolt kasutuses olnud tee pärast vähenenud 25% (selle

väite on avaldaja enda poolt esitatud eksperdi arvamusega ümber lükanud).

27. Kuivõrd Riigikohus muutis oma senist seisukohta (RKTKm 3-2-1-180-15, p 35)

juurdepääsu tasu määramisel kinnistu turuväärtuse vähenemist puudutavas osas, ei saa

tasu hulka arvestada hüvitist kinnisasja turuväärtuse vähenemise eest ja selles osas

avaldajalt hüvitist välja ei mõista. Kohtu hinnangul olukorras, kus antud juurdepääsu

tee määratakse osaliselt asukohaga, mis on olnud kohaliku rahva kasutuses juba

kümneid aastaid, sh oli tagatud kohalikele kaluritele Siia sadamani juurdepääs (nimetatu

on tõendatud tunnistaja GE ütlustega), siis ei ole vastava tee juurdepääsuks kasutamine

olemuselt omandiõiguse selline riive, mida peaks hüvitama. Ka ei ole puudutatud isikud

oma kinnistuste väärtuse vähenemist juurdepääsu määramise tõttu nende kinnistuste

kaudu kuidagi tõendanud.

28. Puudutatud isikud on kohtule esitanud Pihtla Vallavalitsuse 11.03.2016 andmed Saadu

ja Kadaka maksustamishinna ja maamaksu kohta (kd I tl 133). Puudutatud isikud ei ole

esile toonud taotleva hüvitise koosseisu ega muid sellekohaseid tõendeid. Hagita

menetluses kohalduv uurimispõhimõte ei võta puudutatud isikutelt täielikult lahendi

tegemiseks vajalike asjaolude esitamise ja tõendamise kohustust, vaid üksnes kohtu roll

tõendite kogumisel on aktiivsem (RKTKm 3-2-1-186-15, p 13 teine lõik). Seega mõistis

kohus tasu välja õiglase äranägemise järgi. Pihtla Vallavalitsuse 11.03.2016 vastavate

andmete alusel (kd I tl 133) on 2016. aasta kohta Saadu kinnistu maksustamishind

7720 eurot ja maamaks 77.20 eurot ning Kadaka kinnistu maksustamishind 8260 eurot

ja maamaks 82.60 eurot.

29. Kohus määras juurdepääsuõiguse eest koormatavate kinnisasjade omanikele hüvitiseks

100 eurot aastas, mis katab maamaksu. Kohus võttis arvesse asjaolu, et avaldaja ainsa

teekasutajana on kohustatud hoidma tee sõidetavana ja on kohustatud seda tegema oma

kulul. Ka ei ole uue tee ehitus juurdepääsutee kohas võimalik.

30. Kohus jättis rahuldamata puudutatud isikute I ja II taotluse esialgse õiguskaitse

tühistamiseks, kuna taotluses esitatud asjaolud on tõendamata. Kohus on teinud

puudutatud isikutele kohutuseks mitte takistada avaldajale läbipääsu nende

kinnistutelet. Fotolt (kd II tl 132) nähtub, et Kadaka kinnistule on juurdepääs endiselt

piiratud nii, et võimalik ei ole ka paremal paistva killustikuga kaetud uue tee

kasutamine.

31. Kohtuotsuse alusel tekkiva juurdepääsuõiguse siduvaks muutmine kolmandatele

isikutele kinnistusraamatu kandega on võimalik kinnistusraamatusse kanda sellekohane

märge (RKTKo 3-2-1-33-04, p 22; RKTKm 3-2-1-46-14, p 13). TsÜS § 68 lg 5 järgi,

kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust

jõustunud kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega

on põhjendatud avaldaja taotlus kanda kinnistusraamatusse märkus määratud

juurdepääsu kohta ja selleks tuvastada Saadu ja Kadaka kinnistute omanike kohustus

anda nõusolek juurdepääsutee kohta märkuse sisse kandmiseks kinnistusraamatusse.

32. Menetluskulud jäeti TsMS § 172 lg-te 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Riigilõivu on tasunud avaldaja ja kuna lahend tehakse avaldaja huvides, siis jääb vastav

kohtukulu TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja enda kanda. Kohus leidis, et

hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset

õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla õigustatud ootust, et

õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine

ei oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse tsiviilkohtumenetluse ülesandega, milleks on mh

tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja võimalikult väikeste kuludega. Kohtule on antud

lai otsustusruum õigusabikulude hüvitatavuse kohta, tagamaks igal üksikjuhtumil

õiglase lahenduse leidmise (Riigikohtu 31. mai 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

18-11, p 19 kolmas lõik). Kohus järeldas TsMS § 172 lg 8 teise lause sõnastusest ja

käesoleva vaidluse asjaoludest, et on põhjendatud jätta kohtuvälised kulud iga

menetlusosalise enda kanda.

MJM´i määruskaebus

33. Puudutatud isik II esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse

osaliselt, resolutsiooni punktide 1, 2, 3.1.-3.3., 5, 6 ja 7 osas. Puudutatud isik II palub

teha uus määrus, millega rahuldada avaldus osaliselt. Samuti palub puudutatud isik II

tühistada esialgse õiguskaitse rakendamise.

34. Esiteks on puudutatud isik II märkinud, et käesoleval juhul on juurdepääsu saanud

juriidiline isik ning juurdepääsu tingimused ei vasta avaldaja isikule, sest äriühingust

avaldaja puhul ei ole mõeldav valitseva kinnisasja kasutamine elukohana.

35. Puudutatud isik II on seisukohal, et määratud juurdepääsu tingimused on ebaselged, sest

ei ole määratud, milliste transpordivahenditega (sh millise tonnaažipiiranguga) on

juurdepääs lubatud. Väidetavalt kasutas avaldaja 2016. aasta sügisel juurdepääsu

rasketehnikaga, rikkudes looduskeskkonda ja naabrusõigusi. Samuti on ebaselge tee

korrashoiukohustus.

36. Puudutatud isiku II arvates ei ole maakohtu põhjendustest võimalik aru saada, millised

on maakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, samuti ei ole eristatavad

poolte seisukohad ja kohtu järeldused ega see, millistele tõenditele on rajatud kohtu

järeldused. Paikvaatluse protokoll ei vasta TsMS § 291 lg-s 5 sätestatud nõuetele, sest

protokollile ei ole lisatud mingit kaarti ega plaani. Lisaks ei kaasatud paikvaatlusele

keskkonnaametit.

37. Puudutatud isik II viitas ka sellele, et maakohus rikkus tõendite vastuvõtmise korda, sest

ei arvestanud puudutatud isiku I esitatud vastuväidetega. Puudutatud isiku I arvates ei

ole servituudi seadmise lepingute juures olevatel asendiplaanidel usaldusväärse tõendi

kvaliteeti.

Kohus

jättis

analüüsimata

asendiplaani

vastuolu

maaüksuse

katastrikaartidega. Puudutatud isiku II arvates ei oma servituudi seadmise lepingute

juures olevad asendiplaanid asjas usaldusväärse tõendi kvaliteeti. Näiteks Kapa

kinnistule servituudi seadmise lepingule lisatud tee asendiplaanile ei ole märgitud plaani

koostaja andmeid. Maa-ameti maakatastri osakonna katastriarhiivi büroost saadud

maaüksuste plaanidest nähtub, et avaldaja taotletava juurdepääsu ala on teena märgitud

ainult Kadaka (aadressandmete järgi Kadakamarja, maaüksuse plaanil on maaüksuse

nimetus “Tänava”) kinnistu kolmandale maatükile katastriüksuse tunnusega

59201:005:0530. Tee kulgeb maaüksuse piirilt, kus lõpeb avalikult kasutatav

Vanamõisa – Laheküla tee, kuni sadamakohani (Siia lautrikohani) (kd I tl 127). Teiste

avaldaja nõuet puudutavate maaüksuste plaanidele, absoluutselt mitte ühelegi neist, ei

ole avaldaja poolt taotletavas asukohas teed kantud (kd I tl 128-131). Saadu maaüksuse

plaanile on kantud üksnes maaüksusega piirnev sadamat ja maanteed ühendav tee ja piki

mereäärt kulgevat teed maaüksuse plaanile kantud ei ole. Kapa maaüksuse plaanile on

kantud ainult maaüksust läbiv sadamat ja maanteed ühendav tee. Ranna kaitsetsooni

jäävat teed plaanil ei ole. Kõutsi maaüksuse plaanile teed kantud ei ole. Katastriüksused

on mõõdistatud ajavahemikus 1995-2001.a. Saadu, Kapa ja Kõutsi katastriüksuse

plaanile ei ole avaldaja nimetatud asukohta teed märgitud. Järelikult avaldaja väide

“ajaloolisest teekoridorist”, mis viib Kadaka kinnistult Liiva kinnistule, ei ole kooskõlas

katastriüksuse plaanidega ja on vale. Maakohtu järeldus, et tegemist on teega, mille

kasutamine on kujunenud tavaks, on väär.

38. Saadu maaüksuse mereranna piiranguvööndisse jäävas osas teed ei ole. Piiranguvööndis

olevad sõidujäljed saavad üksnes näidata, et ranna piiranguvööndis on seadust rikkudes

mootorsõidukiga sõidetud. Tegemist ei ole ajaloolise teega. Ka Pihtla Vallavalitsus

märkis 22.02.2016 kohtule antud arvamuses, et avaldaja taotletav juurdepääs on

kasutusele võetud omavoliliselt, ilma maaomanike nõusolekuta. 2016. aasta suvel

märkas puudutatud isik I, et keegi on sellelt alalt ilma temaga kooskõlastamata

eemaldanud puid ja põõsaid, tõenäoliselt on seda tehtud kavatsusega võimendada muljet

nagu oleks sellel alal tee.

39. Samuti on maakohus põhjendamatult lähtunud avaldaja esitatud omapoolsete

juurdekirjutustega kaardimaterjalist ega ole arvestanud puudutatud isikute I ja II

vastuväidetega, et sellised tõendid ei ole usaldusväärsed.

40. Lisaks hindas maakohus ebaõigesti usaldusväärseteks tunnistajate AK ja MK ütlusi

ebaõigesti. Tegemist on avaldaja juhatuse liikme hõimlastega ja on avaldaja juhatuse

liikmega seotud isikutena ilmselt huvitatud asja lahendamisest avaldaja kasuks ega ole

erapooletud. Maakohtu järeldus, et Saadu maaüksusel paikneb avaldaja taotletud

asukohas ajalooline pinnastee, on ebaõige. Tunnistajate ütluste ja katastriüksuse

kaartidele kantud andmete vahel on vastuolu.

41. Puudutatud isiku II arvates on väär ja vastuolus tõenditega maakohtu järeldus, et Saadu

maaüksuse kasutamine Liiva kinnistule juurdepääsuks on väljakujunenud tava.

Kaablitrass ei lange kokku avaldaja poolt taotletud üle Saadu maaüksuse kulgeva

juurdepääsuga. Järelikult on ka seetõttu alusetu rääkida üle praeguse Saadu maaüksuse

kulgevast ajaloolisest teest või väljakujunenud tavast. Liiva kinnistu endise omaniku

Ivar Luki omavoliline tegevus ei kujundanud mingit õiguslikult siduvat tava. Saadu

maaküksusel ei ole olemasolevat teed, mis oleks kantud teederegistrisse ja mingigi tee-

ehitis rajatise tähenduses.

42. Maakohus võttis asja lahendamisel ebaõigesti arvesse Keskkonnaameti seisukoha.

Keskkonnaameti seisukoht on puudutatud isiku II arvates ebausaldusväärne.

Keskkonnaameti viidatud link kaardirakendusele ei ole tõend ega ole kooskõlas

ajalooliste kaartide analüüsiga (kd I tl 123-126). Lisaks ei osalenud keskkonnaamet

paikvaatlusel ega andnud asjakohast hinnangut avaldaja poolt taotletud juurdepääsu

looduskaitsele lubatavusele.

43. Puudutatud isik II on ka seisukohal, et maakohtu järeldused võimalike alternatiivsete

juurdepääsude mõjude kohta on oletuslikud.

44. Maakohus on olnud lubamatult passiivne ja rikkus uurimispõhimõtet, jättes välja

selgitamata asja lahendamise seisukohalt olulised asjaolud ja analüüsimata tõendite

vastuolud.

45. Samuti ei arutanud maakohus menetlusosalistega juurdepääsu tasuga seonduvat.

Puudutatud isikule II määratud tasu on ebamõistlikult väike ega kompenseeri

omandiõiguse riivet. Saadu kinnistu otstarbekohase majandamise seisukohalt ei ole

taotletud asukohas tee olemasolu vajalik ning mingit kasutuseelist Saadu kinnistu

omanik sellest teest ei saa.

46. Maakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et Saadu kinnistule jääv juurdepääs paikneb

LKS § 37 lg 1 p-s 1 sätestatud ranna piiranguvööndis ja LKS § 38 lg 1 p-s 1 sätestatud

mereranna ehituskeeluvööndis. Samuti ei ole maakohus arvestanud asjaoluga, et Saadu

maaüksusele kehtiva detailplaneeringuga ei ole märgitud avaldaja nimetatud asukohta

servituudi vajadust ega tee määramise vajadust. Kinnistul puudub tee teederegistrisse

kantud tähenduses ja tee-ehitise tähenduses. Praegune omavoliliselt loodusesse tallatud

rada ei võimalda juurdepääsu igat liiki transpordivahenditega. Juurdepääsu kasutamine

igat liiki transpordivahenditega kahjustab Saadu maaüksuse looduskeskkonda.

Maakohtu järeldus detailplaneeringu osas on vastuolus haldusmenetluse seaduse § 60

lg-ga 2, mille järgi kehtiva haldusakti resolutiivosa on kohustuslik igaühele, sealhulgas

haldus- ja riigiorganitele. Saadu katastriüksuse detailplaneering on kehtestatud kehtiva

haldusaktiga, Pihtla Vallavolikogu 25. septembri 2014.a. otsusega nr 35 (kd I tl 86).

Maakohtu järeldus, et kehtivat haldusaktil ei ole mingit õiguslikku tähendust, on

vastuolus õigusriigi põhimõtetega.

47. Seejuures on maakohtu otsus vastuoluline. Kohtuotsuse põhjendava osa punkti 67

viimases lauses on maakohus nentinud, et uue tee ehitus juurdepääsutee kohas ei ole

võimalik, aga ei ole seda põhjendust õigusnormiga põhistanud.

Gutman & Gutman OÜ määruskaebus

48. Avaldaja esitas maakohtu määrusele määruskaebuse, milles vaidlustas maakohtu

määruse osaliselt. Avaldaja vaidlustab kohtumääruse osas, millega 1) määrati Kadaka

kinnistu osas Liiva kinnistule juurdepääs selliselt, et juurdepääs määrati mööda uut

Energialevi OÜ poolt kohtumenetluse kestel rajatud teed ja kohustati igakordsel

valitseva kinnistu omanikul seda enda kulul korras hoidma ja selle eest Kadaka kinnistu

omanikule tasu maksma (resolutsiooni p-d 2 ja 3.4.); 2) määrati valitseva kinnisasja

omanikule kohustus tasuda teenivate kinnisasjade omanikele iga-aastaselt igaühele

100 eurot aastas (resolutsiooni p 6) ja 3) avaldaja menetluskulud jäeti avaldaja enda

kanda (resolutsiooni p 8). Avaldaja palub määruskaebuse rahuldada ja muuta

kohtumäärust alljärgnevalt:

1) resolutsiooni p 2.1 muuta selliselt, et juurdepääs avalikult teelt Liiva kinnistule

määrataks Kadaka kinnistu osas samuti mööda ajaloolist rannaäärset teed (438,7 m2)

mitte aga mööda uut Liiva kinnistu piirile rajatud teed;

2) resolutsiooni p 3.4 muuta selliselt, et valitseva kinnisasja omanik ei ole kohustatud

ühelgi juhul Siia lautrini viivas ulatuses ajaloolist teed või uut teepõhja enda kulul

korras hoidma;

3) resolutsiooni p 5 muuta selliselt, et parandada puudutatud isiku II nimeks MJM

(kohtumääruses märgitud ekslikult M);

4) resolutsiooni p 6 muuta selliselt, et teenivate kinnisasjade omanikele makstavat tasu

juurdepääsutee talumise eest vähendataks ajaloolise tee (juurdepääsutee) maamaksu

osani ja tasust vabastataks täielikult Siia lautrini viiv Kadaka kinnistule jääv

juurdepääsutee osa;

5) resolutsiooni p 8 muuta selliselt, et kõik esimese kohtuastme menetluskulud jäetaks

puudutatud isikute I ja II kanda;

6) arutada asja kohtuistungil ja võtta asja juurde kõik määruskaebusele lisatud

dokumendid kui tõendid, mida ei olnud varem võimalik esimese kohtuastme

menetluses esitada;

7) jätta menetluskulud kogu ulatuses puudutatud isikute I ja II kanda.

49. Maakohus on õigesti leidnud, et kohalikele kaluritele senise Siia sadamani juurdepääsu

tagamine oli Kadaka kinnistu eraomandisse (st puudutatud isikule I) andmise üks

tingimusi. Samuti pole vaidlust, et Kadaka kinnistu omanik on nõustunud kohalikele

kaluritele hoidma juurdepääsu Siia lautrikohani avatuna ka tulevikus. Kohus on

tuvastanud, et ajaloolist juurdepääsuteed on kuni tänaseni kasutanud lisaks nimetatud

kaluritele ka Niidi, Kapa, Kõutsi, Kiti ja Männi kinnistu omanikud. Vaidlust ei ole, et

nii ajalooline kui ka puudutatud isiku I kohtumenetluse kestel rajatud teepõhi (mida

kohtumääruse resolutsioonis nimetatakse millegipärast teeks) kuuluvad Kadaka

kinnistu omandiõiguse juurde. Kuna Siia lautrini rajatud uus teepõhi on avalikkusele

suunatud funktsiooniga, siis on tegemist ehituskeeluvööndisse jääva avalikkusele

ligipääsetava uue erateega, mida saab rajada vaid üksnes kehtestatud planeeringu ja

ehitusloa alusel, mida aga tehtud ei ole.

50. Puudutatud isiku I ehitatud uus teepõhi ja Siia lautrini viiva ajaloolise tee osa on

avalikkusele suunatud funktsiooniga eratee, mille puhul kohaldub EhS. Määrusega ei

saa valitseva kinnisasja omanikku panna vastutama Kadaka kinnistul asuva ja

avalikkusele suunatud funktsiooniga eratee nõuetele vastavuse ja enda kulul korras

hoidmise eest. Seega, kuna avalikkusele suunatud funktsiooniga eratee korras hoidmise

kohustust ei saa seada AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud avalduse raames valitseva

kinnisaja omanikule, siis vähemalt Siia lautrini viivas osas ei ole avaldaja kohustatud

ka ajaloolist teed enda arvel korras pidama ega selle eest Kadaka kinnistu omanikule

tasu maksma. Seejuures on uus teepõhi juba ära vajunud ja ei vasta teele sätestatud

nõuetele.

51. Kohus on asunud üllatuslikule arusaamatule seisukohale, et juurdepääsu määramine ei

koorma ka puudutatud isikut I, kui see määrata piiri äärde rajatud uuele teele. Siinjuures

jätab kohus tähelepanuta avaldaja märkuse, et tee ei vasta teeseaduse nõuetele. Kohus

ei ole hinnanud puudutatud isiku I poolt kohtumenetluse kestel rajatud teepõhja

maakorralduslikku võimalikkust ega mistahes muud asjaolu, vaid on lähtunud

puudutatud isiku I kohtumenetluse kestel rajatud teepõhjast, mis on madalam

ajaloolisest teest ning on üleujutatav. Pealegi asub uus teepõhi kaitsealuse liigi elupaiga

peal ja on pimedate nurkadega. Täiendavalt jääb teepõhi Saadu kinnistu kehtestatud

detailplaneeringu kohaselt kavandatud hoonestusalast kõigest 20-25 meetri kaugusele

(mitte 100 meetri kaugusele, nagu seda on ekslikult märgitud kohtumääruses).

52. Seejuures jääb Energialevi poolt rajatud teepõhi määruskaebuse esitajale teadaolevalt II

kaitsekategooria

taimeliigi

emaputke

(Angelica

palustris)

kasvukohale.

Keskkonnaamet on oma vastuses osundanud, et II kategooria liikide kaitset reguleerib

looduskaitseseaduse peatükk 8, sh sätestab § 48 lg 4, et piiritlemata II kategooria

kaitsealuste liikide elupaikades rakendub isendi kaitse, ja § 55 lg 7, et II kaitsekategooria

taimede kahjustamine, sealhulgas korjamine ja hävitamine, on keelatud. Määruskaebuse

esitaja uue tee ääres tehtud fotodest ja Keskkonnaameti vastusest nähtub üheselt, et uue

tee ääres kasvab seadusega kaitstavaid emaputkesid. Seega ei ole puudutatud isiku I

poolt uue teepõhja rajamine maakorralduslikult lubatud ning seda ei ole võimalik ka

selle tõttu korras hoida.

53. Kohus on ebaõigesti järeldanud, et puudutatud isiku I rajatud uue teepõhja asukohta on

aktsepteerinud kohalik omavalitsus, politsei, päästeamet ja kohalikud kalurid. Kohus ei

ole seejuures viidanud ühelegi tõendile, vaid on tuginenud puudutatud isiku I

paljasõnalisele väitele. Kohus ei ole millegagi põhjendanud, miks ta ei ole arvestanud

Siia lautrini viiva tee asukoha valikul Kadaka kinnistu sees Keskkonnaameti

seisukohaga, emaputke kasvualaga, kohaliku tavaga ning uue teepõhja asumisega

üleujutataval alal, kaugusega puudutatud isiku II hoonestusalast ja asjaoluga, et

ajaloolist teed on kasutatud kohalike poolt Siia lautrini jõudmiseks kümneid aastaid ning

sellise kasutuse talumist on eeldanud kohalik omavalitsus selle maatüki erastamisel kui

ka kõik Kadaka kinnistu omanikud ise. Pihtla Vallavalitsuse 11.11.2016 seisukoha järgi

ei ole Pihtla Vallavalitsus mitte kunagi väitnud, et aktsepteerib Siia lautrikohani minevat

uut teed.

54. Kokkuvõttes on kohus jätnud kohtumääruses täielikult põhjendamata: 1) miks on antud

juhul mõistlik juurdepääsutee määrata Energialevi OÜ poolt rajatud uue teepõhja kaudu,

mitte aga ajaloolise tee kaudu; 2) miks ei ole avaldaja viited uue teepõhja

ehitusseadustikule mittevastavusele ja sellega seonduvale asjakohased; 3) miks on

kohus määranud makstavaks hüvitiseks 100 eurot aastas, mitte aga lähtunud avaldaja

poolt juurdepääsuteele tehtud kulude suurusest ja maamaksust, arvestades, et tegemist

on olemasoleva ajaloolise teega, mille teekoridor on muuhulgas kantud ka Pihtla valla

rannaalade osaüldplaneeringule.

55. Lisaks on maakohus ebaõigesti jätnud avaldaja menetluskulud avaldaja enda kanda.

Avaldaja arvates tuleks tema menetluskulud jätta puudutatud isikute I ja II kanda, sest

nad on esitanud arvukalt ja kõikvõimalikke põhjendamatuid taotlusi, väited ja tõendeid.

Seejuures põhjustasid puudutatud isikud I ja II ajaloolisele juurdepääsuteele

paikvaatluse teostamise ja tingisid kohtumenetluse venimist ega pidanud heausklikult

avaldajaga läbirääkimisi kompromissi saavutamiseks. Puudutatud isikud on kõigepealt

kohtueelselt tagasi lükanud avaldaja ettepanekud seada ajaloolisele teele reaalservituut

vabatahtlikult ja seejärel vaielnud alusetult vastu avaldaja avaldustele.

GA ja SA määruskaebus

56. Puudutatud isikud IV ja V on vaidlustanud maakohtu määruse menetluskulude jaotuse

osas. Puudutatud isikud IV ja V ei nõustu maakohtu seisukohaga, et antud vaidluses ei

ole menetlusosalistel vaja õigusteadmistega isiku abi.

57. Arvestades vaidluse sisu (oht et servituudiga koormatakse kaebuse esitaja kinnistu) ning

asjaolu, et avaldus ja selle vastus ning avaldus puudutatud isikute kaasamiseks on

koostatud lepinguliste esindajate poolt on põhjendatud, et ka kaebuse esitajal on vajalik

lepingulise esindaja abi, et saada aru vaidluse sisust ja kohtu korraldustest ning et kaitsta

enda õigusi. Kuna avaldajate avaldus rahuldati ning alternatiivse juurdepääsu lahenduse

pakkusid välja puudutatud isikud I ja II, siis on põhjendatud, et menetluskulud kannavad

nemad. Puudutatud isikutel I ja II oli võimalus vältida kulutuste tekkimist, kui nad

oleksid jätnud esitamata täiesti alusetu alternatiivi, mille alusel kaasati menetlusse

kaebuse esitajad.

LÕ vastumääruskaebus

58. Puudutatud isik VI on vaidlustanud maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas.

Puudutatud isik VI ei nõustu maakohtu seisukohaga, et antud vaidluses ei ole

menetlusosalistel vaja õigusteadmistega isiku abi.

59. Arvestades vaidluse sisu (oht, et LÕ-le kuuluvale kinnistule rajatakse uus tee) ning

asjaolu, et avaldus ja selle vastus ning avaldus puudutatud isikute kaasamiseks on

koostatud lepinguliste esindajate poolt on põhjendatud, et ka kaebuse esitajal on vajalik

lepingulise esindaja abi, et saada aru vaidluse sisust ja kohtu korraldustest ning et kaitsta

anda õigusi. Kaebuse esitaja on seisukohal, et kuna avaldajate avaldus rahuldati ning

alternatiivse juurdepääsu lahenduse pakkusid välja puudutatud isikud I ja II, siis on

põhjendatud, kui menetluskulud kannavad nemad. Puudutatud isikutel I ja II oli

võimalus vältida kulutuste tekkimist, kui nad oleksid jätnud esitamata täiesti alusetu

alternatiivi, mille alusel kaasati menetlusse kaebuse esitaja. Pakutud alternatiivi ei oldud

kontrollitud ega eelnevalt läbi mõeldud. Eeltoodu tegemisel oleks pidanud antud

alternatiivi esitajad saama aru, et antud alternatiivi ei ole võimalik realiseerida, sest see

on ebamõistlik.

60. Lisaks ei ole maakohus vähimalgi määral hinnanud LÕ isikust tulenevaid asjaolusid,

mistõttu oli tema puhul lepingulise esindaja teenuse kasutamine ilmselgelt põhjendatud

ja vajalik.

Vastused määruskaebusele ja menetluse edasine käik

61. Avaldaja vaidles vastu puudutatud isiku II määruskaebusele ja palus jätta

määruskaebuse rahuldamata. Avaldaja nõustus puudutatud isikute IV ja V

määruskaebusega ja puudutatud isiku VI vastumääruskaebusega.

62. Puudutatud isikud I ja II vaidlesid vastu avaldaja, puudutatud isikute IV ja V

määruskaebustele ja puudutatud isiku VI vastumääruskaebusele ja palusid jätta

määruskaebused rahuldamata.

63. Puudutatud isik III märkis vastuseks määruskaebustele, et kuna tegemist on naabrite

vahelise vaidlusega, kus avalik huvi puudub, siis ei ole Pihtla Vallavalitsus vaidlusesse

aktiivselt sekkunud. Puudutatud isik III usaldab kohtu seisukohta.

64. Puudutatud isik VI vaidles vastu puudutatud isiku II määruskaebusele ja palus jätta

määruskaebuse rahuldamata ning rahuldada avaldaja määruskaebus.

65. Maakohus võttis määruskaebused menetlusse, jättis need rahuldamata ja edastas

läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu seisukoht

66. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Pärnu Maakohtu

17.11.2016 määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel osaliselt tühistada

menetluskulude jaotuse osas ja puudutatud isikule II määratud juurdepääsu tasu suuruse

osas. Ringkonnakohus teeb selles osas uue määruse, millega suurendab Saadu kinnistu

osas määratud juurdepääsu tasu aastas 100 eurolt 150 euroni ning jätab maakohtu

menetluses tekkinud GA ja SA ning LÕ menetluskulud võrdsetes osades MJM’i ja

Energialevi OÜ kanda ning ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud nende endi

kanda. Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus Pärnu Maakohtu 17.11.2016 määruse

TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel muutmata, kuid täiendab maakohtu põhjendusi ja

täpsustab resolutsiooni. Lisaks parandab ringkonnakohus Pärnu Maakohtu 17.11.2016

määruse resolutsioonis ilmse ebatäpsuse puudutatud isiku II eesnimes ja märgib

resolutsiooni punkti 5 „M“ asemel „M“. Samuti teeb ringkonnakohus parandused

maakohtu määruse resolutsiooni punktis 2 märgitud katastritunnuste osas. Avaldaja

määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. Puudutatud isiku II määruskaebus tuleb

rahuldada osaliselt. Puudutatud isikute IV ja V määruskaebus ning puudutatud isiku VI

vastumääruskaebus tuleb rahuldada.

67. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on

AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu

puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja

juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu

juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega

(vt nt RKTKm 3-2-1-180-15, p 49; RKTKo 3-2-1-48-10, p 22; RKTKo 3-2-1-41-08,

p 20; RKTKo 3-2-14-06, p 25; RKTKo 3-2-1-85-05, p 16).

68. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selle üle, et avaldajal puudub juurdepääs temale

kuuluvale Liiva kinnistule vallale kuuluvalt avalikult Vanamõisa-Laheküla teelt.

Avaldajal on olemas juurdepääs üle Kapa ja Kõutsi kinnistute vastavalt notariaalselt

tõestatud servituutide seadmise lepingutele (kd III tl 97-100, 101-104). Avaldaja ei ole

aga saanud kokkuleppele Saadu ja Kadaka kinnistute omanikega juurdepääsu saamiseks

üle nende kinnistute. Käesolevas menetluses vaieldakse eelkõige juurdepääsu asukoha

üle. Avaldaja ei nõustu Saadu ja Kadaka kinnistu piirile määratud juurdepääsuga.

Puudutatud isik II ei nõustu üle Saadu kinnistu määratud juurdepääsuga ning on heitnud

maakohtule ette alternatiivsete juurdepääsu võimaluste (üle puudutatud isikute IV, V ja

VI kinnistute) kontrollimata jätmist. Samuti on maakohtu määrus vaidlustatud

juurdepääsu tingimuste, juurdepääsu tasu suuruse ja menetluskulude jaotuse osas.

Lisaks on puudutatud isik II palunud tühistada esialgse õiguskaitse abinõu rakendamine.

69. Kolleegium arvestab määruskaebuse lahendamisel seda, et valitseva ja teeniva

kinnisasja omanike vastandlike huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse

saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire

(vt RKTKm 3-2-1-180-15, p 49; RKTKo 3-2-1-14-06, p 28; RKTKo 3-2-1-85-05,

p 22). Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus juurdepääsu määramisel ületanud

diskretsioonipiire. Maakohus on avalduse rahuldamise eeldusi piisava põhjalikkusega

kontrollinud ja leidnud õigesti, et avaldajale tuleb tagada juurdepääs mööda Saadu

kinnistul asuvat teed ning mööda Saadu ja Kadaka kinnistute piiril asuvat teed. Siiski

peab ringkonnakohus vajalikuks selles osas maakohtu põhjendusi täiendada. Osaliselt

nõustub ringkonnakohus puudutatud isiku II väitega, et maakohus ei ole kõiki väiteid ja

tõendeid määruses hinnanud. Kolleegiumi arvates on maakohus osaliselt rikkunud

määruse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8). Samas ei nõustu kolleegium

puudutatud isiku II seisukohaga, et maakohus rikkus uurimispõhimõtet, jättes välja

selgitamata asja lahendamise seisukohalt olulised asjaolud.

70. Puudutatud isik II on juhtinud tähelepanu sellele, et juurdepääsu on saanud juriidiline

isik, kelle puhul ei ole mõeldav valitseva kinnisasja kasutamine elukohana. Avaldaja on

puudutatud isikule II vastu vaielnud, viidates sellele, et juurdepääs on määratud

igakordse kinnisasja omaniku kasuks ja mitte konkreetselt avaldajale. Ringkonnakohtu

hinnangul on puudutatud isiku II väide otsitud ja asjakohatu. Asjaolu, et Liiva kinnistu

omanik on juriidiline isik, ei välista juurdepääsu taotlemist Liiva kinnistule, et kasutada

Liiva kinnistut elukohana olukorras, kus Liiva kinnistule on väljastatud ehitusload

elamu ehitamiseks. Seadus ei sätesta piiranguid, millised kinnisasjad saavad juriidilisele

isikule kuuluda ega välista seda, et juriidilisele isikule kuulub kinnisasi, millel asub

elamu.

71. Ringkonnakohus ei nõustu ka puudutatud isiku II etteheidetega paikvaatluse

protokollile. Asjaolu, et protokollile ei ole lisatud mingit kaarti ega plaani, ei muuda

protokolli TsMS § 291 lg-s 5 sätestatud nõuetele mittevastavaks. Riigikohus on leidnud,

et vaatlusprotokolli mõte on anda edasi esmajoones kohtu enda poolt vahetult tajutut

ning kui vaatlusprotokoll kohtu tajutut ei kajasta, siis on see tõendina väärtusetu

(RKTKo 3-2-1-80-08, p 26). Samas on vaatlust korraldaval kohtunikul suur

diskretsioonivoli, otsustamaks, mida konkreetselt protokolli kanda (RKTKo 3-2-1-41-

08, p 16). Ringkonnakohtu arvates kajastab vaatlusprotokoll kohtu enda poolt vahetult

tajutut ja asja lahendamise seisukohast olulist teavet, sh seda, kuidas on avalikult

kasutatavalt teelt võimalik liikuda Liiva kinnistule ning missugune on olemasolev tee

(paikvaatluse protokoll kd II tl 178-179). Ka Keskkonnaameti vaatlusele kaasamata

jätmine ei ole määrava tähendusega, sest tee olemasolus veendumiseks ei olnud kohtule

vajalik Keskkonnaameti selgitused võimalike looduskaitsest tulenevate piirangute osas.

72. Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha üle Saadu kinnistu määratud juurdepääsu osas.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et juurdepääsu määramisel ei oma

tähtsust, kas olemasolev tee on märgitud Saadu kinnistu detailplaneeringusse.

Maakohus on õigesti viidanud sellele, et juurdepääsu õiguse teostamise eelduseks ei ole

detailplaneeringu kehtestamine. Kõiki asjaolusid arvestades peab olema piisavalt selge,

et kõnealusest kohast pääseb läbi või et tee rajamine sinna on võimalik. Eeltoodust

tulenevalt ei takista Saadu kinnistule juurdepääsu määramist asjaolu, et

detailplaneeringu kohaselt ei asu Saadu kinnistu kaldapoolses osas sõidetavat teerada

või et teerada asub ehituskeeluvööndis. Keskkonnaamet on selgitanud, et olemasoleva

tee paiknemine ranna piiranguvööndis ei ole keelatud.

73. Puudutatud isik II on esitanud vastuväited maakohtu poolt lahendi tegemisel arvesse

võetud tõenditele. Ringkonnakohtu arvates on maakohus tõendeid kogumis hinnates

jõudnud õigele järeldusele, et Saadu kinnistul on olemas teerada, mida on võimalik

kasutada liiklemiseks üle Kapa ja Kõutsi kinnistute Liiva kinnistule. Seejuures ei eelda

juurdepääsu võimaldamine ka seda, et juurdepääs oleks mööda teed, mis oleks kantud

teederegistrisse. Olukorras, kus tee on olemas ja seda on kasutatud, ei oma juurdepääsu

asukoha määramisel käesoleval juhul määravat tähtsust, kas tegemist on ajalooliselt

väljakujunenud teega ja kuidas on tee tekkinud. Kolleegiumi arvates toetavad

kaardiandmed maakohtu poolt tuvastatut, et Saadu kinnistul on olemas tee, mida on

võimalik kasutada juurdepääsuna Liiva kinnistule. Lisaks olukorras, kus kohus on

vaatlusel ise veendunud tee olemasolus ja selle läbitavuses, ei saa kahelda ka esitatud

tõendite usaldusväärsuses (sh kaardid ja tunnistajate ütlused), kui tõendid kinnitavad

kohtu poolt vahetult tajutut. Lisaks nõustub ringkonnakohus maakohtu hinnanguga, et

juurdepääsu määramine üle Saadu kinnistu ei ole puudutatud isikule II ülemäära

koormav. Seda, miks ei ole puudutatud isikute I ja II pakutud alternatiivsed

juurdepääsutee

variandid

määratud

juurdepääsuteest

sobivamad,

analüüsib

ringkonnakohus alljärgnevalt.

74. Ringkonnakohus hindab Liiva kinnistule määratud juurdepääsu selles osas, mis on

määratud üle tee, mis asub Saadu ja Kadaka kinnistute piiri ääres Kadaka kinnistul.

Puudub vaidlus selles üle, et Kadaka kinnistule rajatud uus tee viib mööda kinnistu piiri

Siia lautrikohani. Kohus on ka vaatluse käigus tee olemasolus veendunud. Vaidlust ei

ole ka selles, et puudutatud isik I omandas kinnistu tingimusega, et tagab juurdepääsu

kaluritele Siia lautrikohani. Kadaka kinnistu endine omanik GE selgitas tunnistajana, et

lautrikohani läks kogu aeg tee ning et vald nõudis, et kalamehed pääsevad lautrisse (kd

II tl 187). Maakohtu määruse põhjendustes on korratud puudutatud isikute I ja II

26.10.2016 seisukohas esitatud väidet, et uut Siia lautrikohani viivat erateed on

aktsepteerinud kohalik omavalitsus, politsei, päästeamet ja kohalikud kalurid. Avaldaja

on määruskaebusele lisanud tõendi (kd IV tl 18), milles ehitusspetsialist PA märgib

Pihtla valla nimel, et Pihtla Vallavalitsus ei ole mitte kunagi väitnud, et aktsepteerib Siia

lautrikohani viivat uut teed. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikute I ja II

seisukohaga, et kuna valda esindab õigussuhetes vallavanem, mitte aga ehitusspetsialist,

siis ei saa käsitleda avaldaja esitatud tõendit valla ametliku seisukohana. Küll aga ühtib

valla ehitusspetsialisti seisukohaga valla ametlik 21.12.2016 seisukoht, mille kohaselt

lõpeb omavalitsusele kuuluv munitsipaaltee Lautri katastriüksuse piiril ja kõik teised

teed sealt edasi on erateed, mille osas vald ei ole võtnud ega saagi võtta mingit

seisukohta (kd IV tl 84). Seega tuleb maakohtu määrusest jätta välja põhjendus, mille

kohaselt on uut Siia lautrikohani viivat erateed aktsepteerinud kohalik omavalitsus.

Lisaks ringkonnakohus märgib, et olenemata sellest, kes on nimetatud teed

aktsepteerinud, ei ole tee olemasolus vaidlust, mistõttu on juurdepääsu määramine üle

selle tee võimalik. Juurdepääsu määramist ei takista asjaolu, et tee ääres kasvavad kaitse

all olevad taimed.

75. Maakohtus toimunud menetluse kestel on puudutatud isikud I ja II möönnud, et kui

kohus kaalub avaldaja nõude rahuldamist, on võimalik määrata juurdepääs uue tee

asukohta. Puudutatud isikud I ja II on viidanud omaniku õigusele muuta juurdepääsu

asukohta oma kinnistul (kd II tl 137). 12.10.2016 lõppseisukohtades on puudutatud

isik I kinnitanud, et ta oleks mõistlikel tingimustel (sh transpordivahendite piiratud

tonnaaž, avaldaja ehitab tee välja ja hooldab teed) nõus seadma tasuta servituuti

juurdepääsuks piki Saadu kinnistu piiri, kui muud alternatiivset juurdepääsuvõimalust

ei ole (kd III tl 124). Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isik I, kelle kinnistul

nimetatud tee asub, ei ole maakohtu määratud juurdepääsu vaidlustanud ei juurdepääsu

asukoha ega juurdepääsu tasu või tingimuste osas. Vaidlust ei ole ka selle üle, et

puudutatud isik I on omandanud Kadaka kinnistu tingimusega võimaldada kohalikele

kaluritele vaba juurdepääs kinnistul asuva lautrini.

76. Ringkonnakohtu arvates ei anna avaldaja määruskaebuses esitatud väited alust määrata

uue tee asemel juurdepääsuna teise Kadaka kinnistul asuva vanema tee kasutamine. Ei

ole ka arusaadav, miks peab avaldaja Kadaka kinnistul asuvat vanemat teed kvaliteedilt

paremaks kui uut kruusateed. Lisaks puudub alus arvata, et uus tee ei sobi kasutamiseks

juurdepääsuteena. AÕS § 156 lg 1 alusel määratav juurdepääs ei pea olemata

ilmtingimata tee ehitusseadustiku järgi, vaid see võib olla ka looduslik tee või rada, mis

võimaldab juurdepääsu vajavale kinnistule liikumist. Puudutatud isikud I ja II on

viidanud ka sellele, et tee on kavandatud sellise laiusega, et seal mahub liiklema ka

näiteks päästeameti liiklusvahenditega (kd II tl 137). Selleks, et Siia lautrini viivat teed

võiks kohtu määramisel kasutada juurdepääsuna, ei pea nimetatud tee olema ka

avalikkusele ligipääsetav eratee ega vastama teele seaduses kehtestatud nõuetele.

Asjaolu, et uus kruusatee kulgeb emaputke kasvuala servas, ei põhjenda juurdepääsu

määramata jätmist. Lisaks ei õigusta uue tee kaudu määratud juurdepääsu muutmist

asjaolu, et see asub Saadu kinnistul asuva hoone läheduses. Saadu kinnistu omanik ei

ole ise sellist väidet esitanud. Seega on maakohus määranud juurdepääsu õigesti.

77. Üle Kadaka kinnistul asuva tee juurdepääsu määramisel tuleb maakohtu määruse

resolutsiooni sõnastust täpsustada, märkides, milliste kinnistute piiril asub uus tee,

millele juurdepääs määrati. Samuti tuleb parandada õigeks maakohtu määruse

resolutsiooni punktis 2 märgitud katastritunnuste numbrid Saadu ja Kadaka kinnistu

osas. Tunnuse 59201:005:0530 asemel tuleb Saadu kinnistu õigeks katastritunnuseks

märkida

59201:005:0704

ning

Kadaka

kinnistu

õigeks

katastritunnuseks

59201:001:0908.

78. Ringkonnakohus esitab täiendavad põhjendused, miks ei ole võimalik määrata

juurdepääsuteed

Liiva

kinnistule

puudutatud

isikute I ja II

poolt

pakutud

alternatiivsetele asukohtadele. Puudutatud isikud I ja II pakkusid esimese alternatiivse

variandina määrata Liiva kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Kapa ja

Kõutsi kinnistute, mis ei eelda kulgemist üle puudutatud isikute I ja II kinnistute. Teise

alternatiivina pakkusid puudutatud isikud I ja II varianti määrata juurdepääs sama

asukohaga, kuhu paigaldati elektri maakaabelliin, s.o üle Pihla ja Kõutsi maaüksuste.

Sisuliselt tähendaksid mõlemad variandid vajadust rajada uus tee. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu seisukohaga, et uue tee rajamise kulud oleksid antud juhul

põhjendamatud ja omanike jaoks liialt koormavad. Lisaks asuks juurdepääs mõlemal

juhul II kategooria taimeliigi emaputke (Angelica palustris) kasvukohas, st

ehituskeeluvööndis, kus LKS § 38 lg 3 kohaselt on uute rajatiste (sh tee) ehitamine

keelatud (kd III tl 57 pöördel, tl 60). Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isiku II

esitatud väitega, et maakohtu järeldused võimalike alternatiivsete juurdepääsude

mõjude kohta on oletuslikud.

79. Lisaks ringkonnakohus märgib järgmist. Asjaolu, et Kapa ja Kõutsi kinnistutele on

seatud servituudid Liiva kinnistu kasuks juurdepääsuks mööda olemasolevaid teid, ei

põhjenda juurdepääsu määramist nendele kinnistutele selliselt, et tuleks rajada uus tee

algusega Vanamõisa-Laheküla teelt üle Kapa ja Kõutsi kinnistute Liiva kinnistule.

Puudutatud isikute I ja II esitatud T-Konsult OÜ eksperthinnangust nähtub, et

kaablikaitsetoru kohale rajatav tee taluks ka veoauto standardtelje koormust. Samas on

eksperthinnangus mööndud, et ca 40-meetrise lõigu osas on tegemist puuduliku

kandevõimega ning teelõigu läbitavuse tagamiseks igasuguse ilma ja veetaseme korral

on soovitav kasutada geotekstiili konstruktsiooni eristamiseks aluspinnasest ning

geokärge täidetuna paekillustikuga ja eriti nõrga aluspinnase puhul kavandada

geotekstiiliga ümbritsetud killustikust padja rajamine (kd II tl 98 pöördel). Eltel

Networks AS, kes teostas elektrikaabli paigalduse, osakonna juhataja Gert Vaba arvates

ei ole tee rajamine kaablitrassile mõeldav (kd II tl 19, 22). Eeltoodust saab järeldada, et

isegi kui uue tee rajamine oleks võimalik, tuleks tee kandevõime tagamiseks võtta

kasutusele täiendavaid meetmeid.

80. Kindlasti riivaks alternatiivsed variandid puudutatud isikute I ja II õigusi vähem kui

käesolevalt määratud juurdepääs, kuid uue tee rajamist (ja vastava kulu tegemist) see ei

õigusta, kui maakorralduslikult on olemas muu soodsam võimalus (s.t kasutada

juurdepääsuks olemasolevat teed). Järelikult on maakohus poolte huve kaaludes õigesti

järeldanud, et pakutud alternatiivsed juurdepääsu võimalused ei ole käesoleval juhul

sobivad.

81. Puudutatud isik II on viidanud ka sellele, et määratud juurdepääsutingimused on

ebaselged, sh millise transpordivahendiga (k.a millise tonnaažiga) võib juurdepääsu

kasutada. Ringkonnakohtu hinnangul on mõistlik maakohtu määratud juurdepääsu

tingimusi täpsustada Kadaka kinnistule määratud juurdepääsu osas ja märkida, et

Kadaka kinnistu osas on juurdepääs üle Kadaka ja Saadu kinnistu piiril asuva tee. Muus

osas on juurdepääsu tingimused piisavalt selged. Kui tee kasutamisel selgub, et tee

kasutamine maakohtu määratud tingimustel (sh nt ehitustegevuse käigus raskeveokite

liikumine) kahjustab teed, on valitseva kinnistu omanikul tee korrashoiukohustus.

Asjaolude muutumise korral on võimalik ka esitada avaldus tee kasutamise tasu

muutmiseks. TsMS § 459 lg 1 p 1 kohaselt on pärast kohtulahendi jõustumist, millega

mõisteti välja perioodilised maksed, poolel õigus nõuda maksete suuruse muutmist, kui

on oluliselt muutunud maksete suurust mõjutavad asjaolud. Seni kuni ei ole selgunud,

kas avaldaja poolt tee kasutama asumisega kaasnevad puudutatud isikule täiendavad tee

korrashoidmise kulud, ei ole põhjust maakohtu määratud juurdepääsu tingimusi ega

juurdepääsu tasu muuta.

82. Õige on puudutatud isiku I viide sellele, et maakohtu määruse resolutsiooni p-s 3.3. on

ebaõigesti märgitud Kadaka kinnistul asuva juurdepääsutee ala suuruseks 438,7 m2.

Sellisele suurusele viitas avaldaja ja see vastab juurdepääsule üle Kadaka kinnistu

mööda vana teed. Käesoleval juhul määrati juurdepääs mööda uut teed pindalaga

210 m2 (kd IV tl 59, 61).

83. Järgnevalt

vastab

ringkonnakohus

menetlusosaliste

väidetele

juurdepääsutee

korrashoiukohustuse osas. Avaldaja on märkinud, et vähemalt Siia lautrini viivas osas

ei peaks avaldajal olema kohutust hoida teed korras, sest tegemist on avalikkusele

suunatud funktsiooniga erateega. Puudutatud isik I ei ole selle seisukohaga nõustunud

ja on märkinud, et tegemist on teega, mida kasutab piiritletud isikute ring vastavalt

kokkuleppele.

84. Ringkonnakohus märgib, et korrashoiukohustuse osas saab kohtupraktikast välja tuua

kaks lähenemist. Esiteks on võimalik panna tee korrashoiukohustus valitseva kinnisasja

omanikule tulenevalt AÕS § 179 lg-st 1 ning kui teed kasutab ka koormatud kinnisasja

omanik, siis saab seda arvestada juurdepääsutee rajamisel. Teiseks on võimalik määrata

tee korrashoiukohustuse koormatud kinnistu kui tee omanikule ehitusseadustiku mõttes

(vt nt Tartu Ringkonnakohtu 08.01.2010 otsus tsiviilasjas nr 2-08-1455, RKTKm 3-2-

1-180-15). Ringkonnakohus on seisukohal, et kuivõrd praegusel juhul saab

juurdepääsust kasu eelkõige avaldaja, siis on põhjendatud määrata korrashoiukohustus

temale. Asjaoluga, et Saadu ja Kadaka kinnistu piiri ääres asuvat teed kasutavad ka

kohalikud kalurid või muud isikud, kes on tee kasutamises puudutatud isikuga I kokku

leppinud, arvestab ringkonnakonnakohus juurdepääsu tasu määramisel.

85. Juurdepääsu tasu osas ei ole maakohus avaldaja arvates põhjendanud, miks on

makstavaks hüvitiseks 100 eurot aastas, mitte ei lähtuta juurdepääsuteele tehtud kulude

suurusest ja maamaksust, arvestades, et tegemist on olemasoleva ajaloolise teega.

Puudutatud isiku II arvates on temale määratud tasu ebamõistlikult väike ega

kompenseeri Saadu kinnistu omaniku omandiõiguse riivet. Ringkonnakohus peab

vajalikuks täiendada maakohtu põhjendusi Kadaka kinnistule määratud 100 euro

suuruse juurdepääsu tasu osas. Saadu kinnistule määratud juurdepääsu tasu suuruse osas

ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu ja peab vajalikuks tasu suurendada 100 eurolt

150 euroni.

86. Riigikohus on juurdepääsutee asjades asunud korduvalt seisukohale, et koormatud

kinnisasja omanikule makstav tasu peab lisaks tee hooldamise kulude hüvitamisele

sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (RKTKm 3-2-1-1-17, p 14; 3-2-1-180-15,

p 33). Omand on põhiõigusena kõrgendatud kaitse all ja seepärast tähendab iga

sunniviisiline kinnisomandi kitsendamine omandipõhiõiguse riivet (vt RKTKm 3-2-1-

1-17, p 14).

87. Puudutatud isik II on viidanud ka sellele, et maakohus ei arutanud pooltega juurdepääsu

tasuga

seonduvat.

Ringkonnakohus

möönab,

et

maakohus

oleks

võinud

menetlusosalistega rohkem arutada tasu suurust. Samas on ringkonnakohus seisukohal,

et menetlusosalised on saanud esitada oma väiteid ja tõendeid ning olemasoleva

materjali põhjal on võimalik juurdepääsu tasu suurust määrata. Kolleegium nõustub

maakohtuga, et vaatamata hagita menetluses kehtivale uurimispõhimõttele, ei võta see

menetlusosalistelt kohustust tuua esile kohtulahendi tegemiseks vajalikud asjaolud ja

esitada tõendid (vt RKTKm 3-2-1-186-15, p 13). Olukorras, kus kohtu menetluses on

varaline vaidlus, pooled vaidlevad nõude suuruse üle ning kõigi nõude suuruse

kindlakstegemiseks vajalike asjaolude täielik väljaselgitamine on seotud ebamõistlike

raskustega, võimaldab TsMS § 233 kohtul otsustada nõude suuruse oma

siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades (RKTKm 3-2-1-1-1-17 p 16).

Ringkonnakohtu hinnangul on võimalik TsMS § 233 alusel otsustada juurdepääsu tasu

suurus oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades.

88. Täpsemalt mõjutavad Saadu kinnistu suhtes juurdepääsu tasu suurust alltoodud

asjaolud:

-

puudutatud isiku II kinnistu pindala on 11 031 m2 ja juurdepääsutee pindala 248 m2;

-

puudutatud isiku II kinnistul paikneb rannaäärne tee, mida on aastaid kasutatud;

-

puudutatud isiku II kinnistul paiknevat rannaäärset teed pidi saab avaldaja liikuda

edasi oma kinnistule üle Kapa ja Kõutsi kinnistu, kus paikneva tee suhtes on

avaldajal sõlmitud servituudi seadmise lepingud;

-

puudutatud isiku II kinnistu suhtes on kehtestatud detailplaneering, mis näeb ette

kinnistule üksikelamu ehituse. Kavandatud hoone jääb Kasti lahest 120 meetri

kaugusele (kd I tl 80, 85). Määratud juurdepääsutee ei takista kinnisasja sihipärast

ja detailplaneeringule vastavat kasutust;

-

detailplaneeringust nähtub, et krundi piiri äärde on planeeritud pääs kallasrajale

(kd I tl 85);

-

Pindi Kinnisvara 28.09.2016 arvamuse kohaselt vähendab Saadu kinnistu

privaatsust naaberkinnistule rajatud uus kruusakattega tee, mis kulgeb mööda

kinnistu piiri (kd III tl 147 pöördel). Puudutatud isik II ise ei ole tuginenud sellele,

et Saadu ja Kadaka piiri ääres asuvat teed pidi avaldajale juurdepääsu võimaldamine

riivaks tema omandiõigust;

-

Saadu kinnistu maksustamishind on 7 720 eurot ja maamaks 77,20 eurot aastas.

89. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isiku II seisukohaga, et maakohus ei ole üldse

arvestanud asjaoluga, et puudutatud isik II ei saa tema kinnistule määratud

juurdepääsuteest kasutuseelist. Maakohus on määruses märkinud, et juurdepääsutee

määramine ei sõltu sellest, kas see on vajalik ka koormatava kinnistu jaoks.

Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga II selles, et talle tuleb hüvitada kinnistu

väärtuse vähenemine vähemalt 25% ulatuses ja lisaks veel perioodiline hüvitis tee

korrashoiu ja hooldamise kulude ja juurdepääsu alla jääva maa kasutusõiguse väärtuse

järgi. Puudutatud isik II ei ole Saadu kinnistu omandit kaotanud ega tõendanud, et

kinnistu väärtus on juurdepääsutee määramise tõttu pöördumatult vähenenud. Lisaks on

ringkonnakohus hüvitise määramisel arvestanud asjaoluga, et Saadu kinnistul asuva

rannaäärse juurdepääsutee korrashoiukohustus on avaldajal endal, mitte puudutatud

isikul II. Seega tee võimalike hooldus- ja korrashoiukulude võrra on Saadu kinnistu

omanikule määratava juurdepääsu tasu ka taotletust oluliselt väiksem.

90. Eeltoodud asjaolusid arvestades on kolleegiumi hinnangul põhjendatud määrata

avaldajalt puudutatud isiku II kasuks väljamõistetava perioodilise hüvitise suuruseks

150 eurot aastas. Sellega on puudutatud isikule II tagatud õiglane hüvitis

omandipõhiõiguse riive eest, arvestades siiski seda, et puudutatud isiku II omandiõiguse

teostamine (sh privaatsus kinnisasjal) on piiratud seal juba varasemast ajast paikneva

rannaäärse teeraja tõttu ja kinnistu piiri äärde naaberkinnistule rajatud uue tee tõttu.

Ringkonnakohtu hinnangul katab hüvitis 150 eurot koormatud kinnistuosaga seotud

kulu (s.o juurdepääsutee osale vastava maamaksu) ja omandipõhiõiguse riive. Järelikult

tuleb suurendada Saadu kinnistul asuva juurdepääsu eest määratud juurdepääsu tasu.

91. Kadaka kinnistu suhtes juurdepääsu tasu suurust mõjutavad alltoodud asjaolud:

-

katastriüksuse nr 59201:001:0908 osas, millel asub juurdepääsutee, on puudutatud

isiku I kinnistu pindala on 11 336 m2 ja juurdepääsutee pindala 210 m2. Kokku on

Kadaka kinnistu suuruseks 4,5 ha ja see koosneb neljast katastriüksusest;

-

puudutatud isiku I kinnistu on 100% ulatuses maatulundusmaa;

-

kohalikele kaluritele senise Siia sadamani juurdepääsu tagamine oli Kadaka kinnistu

eraomandisse andmise üks tingimusi;

-

puudutatud isik I on rajanud piki Saadu kinnistu piiri Siia lautrikohani uue tee ja

leidis, et avaldajale on võimalik määrata juurdepääs nimetatud tee asukohta;

-

määratud juurdepääsutee ei takista kinnisasja sihipärast kasutust;

-

Kadaka kinnistu maksustamishind on 8 260 eurot ja maamaks 82,60 eurot.

92. Eeltoodud asjaolusid arvestades on kolleegiumi hinnangul maakohus määranud

põhjendatult avaldajalt puudutatud isiku I kasuks väljamõistetava perioodilise hüvitise

suuruseks 100 eurot aastas. Sellega on puudutatud isikule I tagatud õiglane hüvitis

omandipõhiõiguse riive eest. Lisaks on puudutatud isik I ise 16.12.2016 vastuses

määruskaebustele märkinud, et tema arvates on maakohtu poolt temale määratud

juurdepääsu tasu mõistliku suurusega. Juurdepääsu tasu suuruse osas on

ringkonnakohus arvestanud ka asjaoluga, et Saadu ja Kadaka kinnistu piiri ääres asuvat

teed kasutavad ka kohalikud kalurid või muud isikud, kes on tee kasutamises puudutatud

isikuga I kokku leppinud. Avaldaja ei ole esitanud määruskaebuses selliseid asjaolusid,

mis annaksid alust määratud tasu suurust muuta.

93. Pärnu Maakohtu 20.07.2016 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu on

maakohus põhjendatult jätnud jõusse. Kuna juurdepääsutee on põhjendatult määratud

mh üle Saadu kinnistu, siis ei saa esialgse õiguskaitse korras sellise juurdepääsu

määramine Saadu kinnistu omaniku õigusi rikkuda.

94. Ringkonnakohus täpsustab maakohtu määruse resolutsiooni punkte 3.4 ja 3.5, jättes

sealt välja kohtu otsustuse kinnistusraamatusse kande tegemise kohta.

95. Ringkonnakohus peab TsMS § 652 lg 3 p 2 ja § 659 alusel põhjendatuks võtta uute

tõenditena vastu avaldaja esitatud foto Energialevi OÜ poolt tee blokeerimisest, foto

Energialevi OÜ rajatud kruusast teepõhjast, 18.11.2016 teabenõue Keskkonnaametile,

Keskkonnaameti 18.11.2016 vastus teabenõudele, Pihtla Valla 11.11.2016 seisukoht,

foto Energialevi OÜ poolt tee tõkestamisest 14.12.2016 seisuga. Samuti on põhjendatud

võtta uute tõenditena vastu puudutatud isiku I ja II esitatud Kadaka kinnistul asuva

juurdepääsuala plaan, AS Level saatelehed ja Pihtla valla 21.12.2016 vastus taotlusele.

Menetluskulude jaotus

96. Ringkonnakohus ei nõustu osaliselt maakohtu järeldusega, et TsMS § 172 lg 8 teise

lause sõnastusest ja käesoleva vaidluse asjaoludest tulenevalt on põhjendatud jätta

kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda. Riigikohus on selgitanud, et mõnda

liiki hagita menetlust iseloomustab nende lahendite kohaselt sisuline vaidlusmenetlus

menetlusosaliste vahel, mõne hagita menetluse liigi korral aga täidab kohus riigilt talle

üle kantud avalikku ülesannet ise asjaolud välja selgitada ning vaidlust eraõigussuhtes

osalevate isikute vahel ei ole. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjades võib

poolte vahel tekkida sisuline vaidlusmenetlus (RKTKm 3-2-1-86-16, p 12).

Ringkonnakohus on seisukohal, et käesolevas menetluses oli menetlusosaliste vahel

sisuline vaidlusmenetlus ning professionaalse õigusabi kasutamist saab sellisel juhul

pidada põhjendatuks, arvestades käesoleva vaidluse sisu ja tõendite mahtu.

97. TsMS § 172 lg 1 esimeses lauses sätestatud üldreegli kohaselt kannab hagita menetluses

menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab

kohtule

hagita

menetluses

menetluskulude

jaotuse

üle

otsustamisel

laia

diskretsiooniõiguse kalduda esimeses lauses sätestatud üldreeglist kõrvale, kui see oleks

asjaolusid arvestades õiglane. Ringkonnakohtu arvates tuleb avaldaja menetluskulud

jätta tema enda kanda, sest lahend tehakse tema huvides. Puudutatud isikute I, II ja III

menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda. Puudutatud isikute IV, V ja VI kulud tuleb

jätta võrdsetes osades puudutatud isikute I ja II kanda. Ringkonnakohtu arvates ei ole

puudutatud isikute IV, V ja VI suhtes õiglane olukord, kus nad peavad kandma ise oma

menetluskulusid, ehkki nad kaasati menetlusse puudutatud isiku I ja II esitatud

juurdepääsutee alternatiivsete variantide tõttu, milliste variantide juurdepääsuna

määramine ei osutunud mõistlikuks ega põhjendatuks.

98. TsMS § 171 lg 1 alusel ja arvestades, et avaldaja ja puudutatud isiku II kaebused

jäetakse rahuldamata ning puudutatud isikute IV, V ja VI kaebused rahuldatakse, on

põhjendatud jaotada määruskaebusmenetlusega kaasnenud menetluskulud samal viisil

maakohtu

menetlusega

seonduvate

menetluskuludega.

Seega

määruskaebuse

menetlemisega seotud GA ja SA ning LÕ menetluskulud tuleb jätta võrdsetes osades

MJM’i ja Energialevi OÜ kanda ning ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud nende

endi kanda.

99. Vastavalt TsMS § 177 lg-le 2 toimub menetluskulude suuruse kindlaksmääramine

maakohtus pärast menetlust lõpetava kohtumääruse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Margo Klaar

Mati Maksing

Krista Kirspuu