3-15-2518/20 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Karin Kalmiste

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.04.2017. a, Tallinn

Haldusasja number

3-15-2518

Haldusasi

L.P. kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 04.09.2015

ettekirjutuse nr 1512899/00279 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – L.P., lepinguline esindaja vandeadvokaat Liisa Linna

Vastustaja – Tallinna linn, lepinguline esindaja Eva Vanamb

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada

kaebus

ja

tühistada

Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 04.09.2015 ettekirjutus nr

1512899/00279 .

2. Mõista Tallinna linnalt L.P. kasuks välja menetlusk

kokku summas 3893,59 eurot.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul arvates selle

avalikult teatavaks tegemisest, s.o hiljemalt 18.05.2017, esitada

apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule.

KAEBUSE ASJAOLUD

1. Asjas on vaidlustatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) 4.09.2015 ettekirjutus nr

1512899/00279 (tl 10 pöördel – 11), millega TLPA tuvastas aadressil Kadaka pst 97, Tallinn teostatud

paikvaatluse käigus kinnistul asuva elamu ja abihoone laiendamise ja kokku ehitamise. Ortofotode

võrdlusest nähtub, et väär on kinnistu omaniku L.P. selgitus, mille kohaselt ei ole pärast Eesti

taasiseseisvumist juurdeehitust toimunud. Viimased juurdeehitused on tehtud ka lähiaastatel (kuni

1.07.2015 kehtinud ehitusseaduse ajal). Aadressil Kadaka pst 97 asuva ehitise ehitusalune pind on

ilmselgelt üle 60 m2. Kuni 01.07.2015 kehtinud ehitusseadustiku kohaselt tuleb üle 60 m2 ehitusaluse

pinnaga elamu laiendamisel üle 33% esitada kohalikule omavalitsusele ehitusloa taotlus ja

ehitusprojekt. Ettekirjutusega on kohustatud L.P.d viima ehitis vastavusse kehtiva ehitusprojektiga,

milleks on kaks võimalust: 1) viia ehitis vastavusse 15.06.1933 kinnitatud ehitusprojektiga (tähtaeg

1.11.2016); 2) esitada ametile ehitusloa saamiseks nõuetekohane ehitusprojekt (tähtaeg 8 kuud

projekteerimistingimuste

väljastamisest),

mille

koostamiseks

taotleda

eelnevalt

projekteerimistingimused (tähtaeg 21.09.2015). Peale ehitusloa väljastamist viia ehitis vastavusse

ehitusloa aluseks oleva ehitusprojektiga 1 aasta jooksul.

1.1.

Tallinnas Kadaka pst 97 asuvad hooned ehitati 13.04.1934. a ehitusloa ja selle aluseks oleva

ehitusplaani dokumentatsiooni (tl 12-13) alusel.

1.2.

1981. aastal väljastati Tallinna linna RSN Täitevkomitee poolt ehituskrundi plaan (tl 14).

1.3.

15.04.2001 kehtestati Tallinna Linnavolikogu otsusega nr 91 (tl15) Kadaka pst, Hommiku tn ja

Õhtu tn vahelise kvartali detailplaneering (detailplaneeringu põhiplaan ja seletuskiri ning

kooskõlastuste leht tl 16-24).

1.4.

21.08.2015 teostas TLPA peaspetsialist Heli Märtson järelevalvet korrakaitseseaduse § 28 lg 1

alusel ning sisenes Tallinnas Kadaka pst 97 asuvale ja L.P.le kuuluvale kinnistule ning leidis, et

kinnistul on toimunud omavoliline ehitustegevus. TLPA peaspetsialist nõudis L.P.lt selle kohta seletust

ning dokumentatsiooni.

1.5.

26.08.2015 esitas L.P. abikaasa T. P. TLPA-le seletuskirja (tl tl8), kus selgitas, et omandas

28.12.1989 ostu-müügi lepingu alusel vara, mis koosnes ühekorruselisest mansardkorrusega elamust

ja majandushoonest, ehituskrundi suurus -2059 m2. T. P. märkis, et lepingule on lisatud ehituskrundi

plaan, mille koostas Tallinna Linna täitevkomitee Arhitektuuribüroo (töö nr R-129-89) ning lepingu

sõlmimisel koosnes hoone erinevatest hoonete kogumist. T. P. selgitas, et alustas omaniku seadusliku

abikaasana hoone renoveerimist ning võtab vastutuse kogu toimunud ümberehituse osas.

Majandushoone ümberehituseks andis hoogu riigis alguse saanud olukord, kus keskvõim (Moskva)

julgustas inimesi tegelema ettevõtlusega. Et tootmis- ja teeninduspindasid ei olnud piisavalt, õhutati

inimesi ehitama hilisema võimalusega ehitised seadustada. T. P. otsustas seletuskirja kohaselt rajada

toidukaupluse ja muuta kaupluseks krundil asunud majandushoone ning majandushoone ehitati samas

stiilis nagu olemasolev seaduslik elamu. Elamu projekt kinnitati aastal 1933. Kauplus suleti 2007.

aastal. Ehitise ülemine nn mansardkorrus oli juba siis kasutusel, mistõttu jäi kogu ehitis majandus- ja

eluruumideks. Nimetatud maavalduses elab juba alates 1989 aastast kolmas põlvkond, kes peab seda

oma koduks. Praegusel hetkel mingeid juurdeehitusi ei toimu ning on toimunud mõne osa remont.

27.03.1997 on T. P. sõlminud ehitise seadustamise eesmärgil arhitektiga Kert Kits lepingu Kadaka pst

97 hoonestusele seadustava projekti koostamise kohta. Nõmme Linnaosa Valitsuse arhitektuuri

osakonna nõudel tellis arhitekt detailplaneeringu projekti Kadaka pst-Hommiku-Õhtu tänavate

vahelises osas. Teade detailplaneeringu algatamise kohta avaldati 12.12.2000 ajalehes Postimees ning

avalik arutelu toimus 10.01.2001 Nõmme Linnaosa Valitsuses. Kõigilt Kadaka pst 97 naabritelt on

võetud allkirjadega kinnitatud nõusolek T. P. tegevuse kohta. Seetõttu on detailplaneering nimetatud

alal kehtestatud, korrektselt vormistatud ja linnaosa valitsusele üle antud. Leping jäi kahjuks

lõpetamata, sest arhitekt K. Kits loobus ilmselt suutmatuse tõttu. Ehitis valmis teise riigikorra

tingimustes. Et peale Eesti taasiseseisvumist pole juurdeehitust toimunud, nähtub ka ehitisel kasutatud

materjalidest. T. P. palus seletuskirjas ametkonna mõistvat suhtumist ja kaasabi kodu

seaduslikustamisel.

2. 01.10.2015 esitas kaebaja Tallinna Halduskohtule kaebuse, millega taotleb TLPA 04.09.2015

ettekirjutuse nr 1512899/00279 tühistamist täies mahus.

3. Kohus võttis kaebuse 08.10.2015 määrusega menetlusse.

KAEBAJA SEISUKOHAD

4. L.P.

peab

tehtud

ettekirjutust

vastuolus

olevaks

varasema

kehtinud

õigusega,

ebaproportsionaalseks. Haldusakt on kaalutlusvigadega, ebaselge ja üheselt mõistetamatu,

ebapiisavalt põhjendatud.

5. 1989 omandas ta lepingu alusel vara, mis koosnes ühekorruselisest mansardkorruga elamust ja

majandushoonest ja majandushoone koosnes erinevatest hoonete kogumist, mis on näha krundi

plaanilt. L. ja T. P. kinnitasid vastustajale, et ehitasid elumajade ja kuuride vahele hoone laienduse

ning ümber ehitati ka olemasolevad kuurid. Selle kohta puudub ehitusdokumentatsioon, sest 1991.

aastal ei kehtinud veel Tallinna linna ajutine ehitusmäärus ning ehitustegevust ei reguleerinud ka enam

ENSV vastavad õigusaktid. Hoone laiendusse rajati kauplus. Esimene ehitusprojekt on koostatud

1933.a. 1981.a. väljastati Tallinna linna RSN TK poolt ehituskrundi plaan, millele on märgitud lisaks

elamule ka kuuride kompleks ja see koosneb vähemalt 3 kuurist. Hoone laiendus tehti elumajade ja

kuuride vahele.

6. 05.04.2001 aastal kehtestatud Kadaka pst, Hommiku tn ja Õhtu tn vahelise kvartaliosa

detailplaneeringus (edaspidi DP) nähti ette Kadaka pst 97 olemasolevad säilivad hooned ning

võimalik lisanduv ehitusmaht (nähtub põhiplaanilt). Maksimaalseks ehitusaluseks pinnaks nägi DP

ette 514 m2 ning hoonete arvuks krundil 3. DP nägi ette nende säilitamise. DP põhiplaanil on näha, et

1991.a täiendav juurdeehitus on ettenähtud seadustada ja kaupluse müügi- ja abipinnad loeti välja

ehitatuks nimetatud sihtotstarbe nõuetest lähtuvalt. Seletuskirjas on seega välja toodud kruntidel

paiknevad hooned, kinnitatud ehitusprojekti olemasolu ning ettepanekud projektita ehitiste

seadustamiseks. Kadaka pst 97 kohta on märgitud „Projekt käsitleb hoone vanemat osa,

juurdeehitustel projekt puudub, seadustamine võimalik, ehituskeelu alasse jääva osa seadustamiseks

vajalik naabri nõusolek.“ Samuti leidub seletuskirjas lisaselgitus ehituskeeluvööndisse ehitamise

lubatavuse kohta: „Kokkuleppel naabrite vahel võib abihoone ehitada krundi piirile ning eraldada

hoone naaberkrundist (naaberhoonest) tulemüüriga.“ DP kaustas oleval kooskõlastuste lehel on

naaberkinnisasjade omanike kooskõlastused detailplaneeringu lahendusele, k.a. Õhtu tn 6 kinnistu

omaniku kooskõlastus, kelle poole jääb Kadaka pst 97 ehituskeeluvööndisse kavandatav juurdeehitus.

7. Pärast DP kehtestamist ehitasid Kadaka pst 97 kinnistu omanikud välja detailplaneeringus

punktiiriga märgitud võimaliku uue hoone, mis nurkapidi ulatus ehituskeeluvööndisse. Hoone

lõunapoolsesse külge ehitati täiendav garaaži osa. Täpset ehitusaega kaebuse esitaja ei mäleta, kuid

see pidi olema enne aastat 2002. Kaebaja esitatud 02.10. 2002. a Maa-ameti kaardiserveri ortofotol on

vastavad juurdeehitused näha. 02.11.2003. aasta Maa-ameti kaardiserveri ortofotol on vastavad

juurdeehitused näha samas mahus nagu aastal 2002. Ka kaebaja esitatud 2012. a Maa-ameti

kaardiserveri väljavõttest, on Kadaka pst 97 krundil näha täpselt sama hoonestus. Samuti nähtub

17.05.2014 Maa-ameti kaardiserveri ortofotolt, et ehitusmaht krundil ei ole muutunud. 2015. aastal

parendati viimast 2001. a ehitatud hoonet, kuna selle katus oli sisse langemas – paigaldati uued sarikad

ja katusekate ning katusele ehitati piire. Samuti renoveeriti ehitise seinu. Vaidlustatud haldusaktis on

kirjas, et „Aadressil Kadaka pst 97 välise paikvaatluse käigus tuvastati, et kinnistul asuvat elamut ja

abihoonet on laiendatud ja kokku ehitatud….. Viimased juurdeehitused on tehtud ka lähiaastatel (kuni

1.07.2015 kehtinud ehitusseaduse ajal).“

Kirjeldatust võib aru saada nii, et elamu ning abihoone vaheline osa on ehitatud lähiaastatel. See väide

ei pea paika ning Maa-ameti ortofotod tõendavad vastupidist – 1934. a elamu ning 1980. a abihoone

vaheline osa on olnud olemas enne 2001. a, mil see on märgitud olemasolevaks hooneks

detailplaneeringus ning seda tõendab ka 2002. a ortofoto.

Kinnistu omanik ja tema abikaasa T. P. võivad tunnistada vande all, et vastav vaheehitus on ehitatud

1991. aastal; 2001. a DP-s punktiiriga märgitud hoone ning selle ees asuv kuur aga 2001-2002 aastal.

21.07.2017 esitatud täiendavas seletuses märgib aga kaebaja, et siiski on ebatäpne tema väide selle

kohta, et 2001. – 2002. aastateks olid valmis ehitatud ka laoruum ning taarakuur ning väide, et

detailplaneeringul punktiiriga märgitud hoone ehitati valmis pärast DP kehtestamist. Kaebaja on

vahepeal üles leidnud töövõtulepingu, mis sõlmiti arhitekt K. Kitsega Kadaka pst 97 hoonete üles

mõõdistamiseks 27. märtsil 1997 ning lepingu lisas nr 1 on lepingu ajagraafik ja tasumise kord, milles

on märgitud tööde lõpu tähtajaks -12. mai 1997. Lepingu lisas 1 on näha, et projekti valmimisel

tasumisele kuulunud summa on arhitekti poolt kätte saadud – arhitekt on seda omakäelise allkirjaga

kinnitanud. Kuivõrd vastustaja ei ole esitanud kohtule kõiki K. Kitse poolt koostatud

mõõdistusprojekti lehekülgi, vaid valikuliselt vaid ventilatsiooniprojekt, mis koostatigi hiljem -2004.

aastal käsitsi ventilatsiooni märkimisel K. Kitse mõõdistusprojekti peale ning mille esitamine oli

vajalik kauplemisloa uuendamiseks, siis jääb mulje, nagu oleks arhitekt K. Kits ülesmõõdistuse teinud

aastal 2004.

Kaebaja on esitanud fotod mõõdistusprojekti ülejäänud lehekülgedest, mis ta esitas vastustajale

ehitusjärelevalvemenetluse käigus 2015. a augustis. Samuti on kaebaja esitanud kohtule värvilise foto

ventilatsiooniga mõõdistusprojekti leheküljest, mille vastustaja kohtule esitas ning kus on näha, et

ventilatsioon on märgitud punase ja sinise pastakaga ning kuupäev on lehele täiendavalt lisatud.

Mõõdistusprojekti ülejäänud lehekülgedel ei ole kuupäevi ja algselt ei olnud kuupäeva ka sellel lehel,

millele ventilatsioon 2004. a peale joonistati. Lisas 1 esitatud tõendite alusel võib kaebaja hinnangul

siiski tuvastada, et ülesmõõdistus valmis 1997. aastal. Lisas 2 toodud ülesmõõdistusprojektil on näha

41,1 m2 pindalaga „ladu“ Õhtu tn 6 kinnistu poolsel hoone küljel (nt lk 3). Laoruumi on uks

müügisaalist, mistõttu see on käsitletav hoone laiendusena mitte eraldi hoonena.

Kaebaja on esialgu eksitavalt märkinud, et laoruum valmis pärast DP kehtestamist. Laoruum pidi

olema olemas 1997. aastal ning küsimusele -miks detailplaneeringus, mis koostati hiljem, märgiti

laoruum punktiiriga- ei oska kaebaja täna vastata. Laoruumi seinad on ehitatud silikaattellisest ja

väljastpoolt krohvitud. Laoruumi ei ole hiljem muudetud, tellistest seinad on tänaseni seestpoolt

osaliselt katmata ja seega on ehitusaeg tuvastatav muuhulgas ka 1990-ndate ehitusmaterjali järgi.

Nn endine „taarakuur“ ehk garaaž ei ole samuti ehitatud hiljem kui 2001-2002. aastal, kuigi 1997.

aasta mõõdistusprojektis ega detailplaneeringus seda kuuri plaanidele kantud ei ole. Taarakuuri seinad

olid algselt silikaattellistest ja puuvooderdusega väljast. Selle ehitise katus oli algselt tsinkplekk

materjalist. Taarakuuri renoveeriti 2015. a garaažiks, mille käigus asendati tsinkplekk katus ruberoid-

rullmaterjaliga. Katuse kallet ei muudetud, katus oli algusest peale lamekatus, mistõttu tsinkplekk

materjal muutuski ebaotstarbekaks – hakkas läbi laskma. Taarakuuri katusele paigaldati puidust

piirded, mis immutati tulekaitse võõbaga. Piirded olid mõeldud selleks, et kuivõrd kaebaja pere

noorematele liikmetele meeldis katusel päevitada, siis oli vajalik nende turvalisuse huvides katuse

äärtele piire lisada. Taarakuur-garaaži Õhtu tn 6 poolne sein asendati fiboseinaga. Renoveerimise

2015. a teostas kaebaja pereliige M. T. eraisikuna ning seetõttu ei ole säilinud ehitusdokumentatsiooni.

Kaebaja on tellinud auditi Plaan 2 OÜ-lt (vastutav spetsialist Kristjan Järvel) ning see on 20.01.2017

ka valminud. Kaebaja on esitanud auditi ehitisregistrile 20.01.2017 ning esitab käesolevaga ka kohtule

auditi aruande. Auditi aruandes on kirjas, et auditeerimise käigus teostati objektil 04.11.2015 ning

15.12.2016 paikvaatlused.

Auditi ajaloolises ülevaates on välja toodud, et: „Koostatud detailplaneeringu kohaselt, mille

lähteülesanne kinnitati 1997 aastal, kohaselt oli toonaseks Kada pst 97 üksikelamu juba ümber

ehitatud ning laiendatud mahus paiknes muuhulgas toiduaineid ja esmatarbekaupu müüv kauplus.“

Sellele järgnevad maa-ameti registrist võetud aerofotod 1995, 2002 aastatest. 1995. aasta foto kohta

on auditi koostaja kirjutanud, et fotolt on eristatav juba laiendatud hoone maht. 2007. a foto kirjelduses

ütleb auditi koostaja: „olukord ei ole muutunud võrreldes 2002. aastaga.“ 2010. aasta aerofoto kohta

annab ta kirjelduse: „võrreldes eelmiste fotodega on laiendatud hoone mahule lisandunud

varjualune“. 2015. aprilli foto juures kirjeldab auditeerija, et „võrreldes eelmise fotoga on laiendatud

hoone läänepoolsel küljel paiknenud ühekorruselist mahtu“. Selle märkusega osundab auditeerija

taarakuur- garaažile.

Auditis toodud info põhjal võib järeldada, et kaebaja kinnistul on 2015. a kevadel siiski toimunud

tegevus, mis läks ehitusseaduse (2003-2015) mõistes ehitamise alla, kuivõrd taarakuur-garaaži

välissein asendati uuega – s.t tellistest seina ei kaetud lihtsalt fiboplokkidega vaid tellistest sein

eemaldati ning sealjuures laienes ka selle ehitise alune pind. Renoveerimise käigus garaaži ei

lammutatud.

Auditi osaks on ka kohtule 08. märtsil 2016.a esitatud mõõdistusprojekt, mis valmis 25.11.2015 ning,

milles on kunagise garaaži-taarakuuri ruumi pindalaks märgitud 38,9 m2 (25.11.2015

mõõdistusprojekti lk 1 märgitud kui „1-12 Tööruum“). Kaebaja enda hinnangul ei laienenud kõnealuse

ruumi pindala 2015. a ümberehituse käigus rohkem kui 1 m naaberkinnistu poole.

Auditis on objekti ülevaatuste, ortofotode ja muude tõendite alusel tehtud järeldused ehitamise aegade

kohta: „Hoone ümberehitamise dateeringut on täpselt raske määrata, kuid võrreldes erinevaid

ajaloolisi aerofotosid saab öelda, et valdav osa hoone laiendustest on valmis ehitatud enne 1995

aastat.“ (lk 11-12) ning, et ehitati „enne 1995 aastat lääne suunas ühekorruseliste ja kahekorruselise

mahuna. Lisaks on 2010 ja 2015 aastatel hoonet laiendatud varjualuse rajamise ning läänepoolses

osas ühekorruselise mahu laiendamisega.“(Lk 15)

DP seletuskirjas (kaebuse lisa 8) on välja toodud, et „elamud on ehitatud 1930-1990-ndatel aastatel.

Hilisematel aastakümnetel on ehitatud põhiliselt laiendusi (Õhtu 2 ja 4, Kadaka pst 97) ja

abihooneid.“ Kuivõrd DP koostati 1997 – 2001 ja kehtestati 05.04.2001, siis tõendab ka vastustaja

enda poolt vastuvõetud ja menetletud detailplaneering, et Kadaka pst 97 laiendused ja abihooned olid

valminud enne 05.04.2001 a (detailplaneeringu kehtestamist).

8. Ettekirjutuses on välja toodud mitmed 01.01.2003 – 01.07.2015 kehtinud ehitusseaduse sätteid,

mis ei ole antud juhtumile kohaldatavad.

9. Lisaks 1934. a ehitatud elamule on Kadaka pst 97 kinnistule järgmistes ehitusjärkudes ehitatud:

1980 –33 m2 ehitise aluse pindalaga abihoone, mis on kantud ehitusregistrisse; 1991. aastal ehitatud

1980 a. abihoone ja 1934. a elamu vaheline hooneosa; ning 2001-2002. ehitatud garaaži/kuuri hoone

1980.a ehitatud abihoone külge Õhtu tn 6 krundi poolsele hoone küljele.

10. 22.07.1995 – 31.12.2002 kehtinud planeerimis- ja ehitusseadus (PES) nägi ette ehitusloa

kohustuse igasuguse ehitamise, v.a kuni 12 m2 väikehoone puhul. Kadaka pst 97 juurdeehitise

garaaži/kuuri püstitamiseks oleks vastav ehitusluba olnud vajalik ning seega võib tõepoolest

garaaž/kuuri pidada omavoliliseks ehitiseks. Samas, on see juurdeehitis lubatav ehitamise ajal

kehtinud Detailplaneeringu kohaselt ning vastab DP-le.

11. PES § 70 lg 3 kohaselt enne 22.07.1995 püstitatud omavolilisele ehitisele võis anda kasutusloa

pärast ehitise ülesmõõtmisprojekti koostamist, ehitise ülevaatamist ja ehitise ülevaatamisel leitud

puuduste kõrvaldamist. Kohalik omavalitsus võis ehitusnormide ja PES §-s 43 ehitisele esitatavate

nõuete rikkumise korral nõuda omavolilise ehitise likvideerimist PES §-ga 61 kehtestatud korras. Kui

ka lugeda 1991. a teostatud ehitus omavoliliseks, siis PES § 70 lg 3 kohaselt oli omanikul õigus aga

mitte kohustus taotleda ehitisele kasutusluba. Kohalik omavalitsus aga võis esitada ka

lammutusettekirjutuse, mida antud juhul ei tehtud. Seega, tuleb mõista, et kohalik omavalitsus luges

1991. a ehitatud hooneosa sobivaks.

Riigikohus on 08.11.2004 oma otsuses haldusasjas 3-3-1-43-04 leidnud, et „Müügipaviljon-kioski

kasutamine kaubandustegevuseks aastakümnete vältel avaliku võimu teadmisel tähendab seda, et

avalik võim on tunnustanud müügipaviljon-kioski olemasolu seaduslikkust ja nimetatud ehitist ei ole

võimalik ka vaatamata selle püstitamist käsitleva dokumentatsiooni mõningasele puudulikkusele

pidada ebaseaduslikuks. Avalik võim on sellise tunnustamisega välistanud võimaluse, et tegemist on

õigusliku aluseta püstitatud ehitisega AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses. Kolleegiumi arvates võib

asjaolusid arvestades ehitise ekspluatatsiooni vastuvõtmise akti asendada ka avaliku võimu tegevus,

millega sisuliselt tunnistatakse valminud ehitis nõuetele vastavaks ning lubatakse ehitist kasutada

vastavalt kavandatud otstarbele.“

Kadaka pst 97 hoone oligi aastani 2007 kasutusel kauplusena ning omas sealjuures kauplemisluba.

Seega, tuleb ka Kadaka pst 97 hoone lugeda AÕSRK tähenduses õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks.

12. 01.01.2003 – 31.06.2015 kehtinud ehitusseaduse (edaspidi EhS) § 72 nägi ette nõuded

olemasolevatele ehitistele.

EhS § 72 lg 2 kohaselt Enne PES-i jõustumist asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses

õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele.

EhS § 72 lg-s 3 oli ettenähtud õigus taotleda kasutusluba, kui omanik seda soovib. Kasutusloa

taotlemise kohustust sellisele ehitisele ei olnud. Seega, võis Kadaka pst 97 hoonet osas, mis oli

ehitatud kuni 01.01.2003 kasutada vastavalt sellele ettenähtud kasutamise otstarbele uut kasutusluba

taotlemata. Sama kinnitab üle ka kehtiv EHS § 23 lg 2.

13. 2002. aastal ehitatud garaaži/kuuri osas kehtib täna EHS § 28 lg-st 1 tulenev, mille kohaselt võib

enne 2003. aasta 1. jaanuari ehitatud ehitisele anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või

ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes EHS-s sätestatust.

Vastavalt kehtivale EHS-le tuleb üle 60 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga elamu teenindamiseks

vajaliku hoone ehitamisel või laiendamisel üle 33 % (olenevalt kas lugeda garaaž/kuur abihoone

laienduseks või eraldi hooneks) taotleda ehitusluba selle ehitamiseks ning kasutusluba selle

kasutamiseks.

Kaebaja on valmis taotlema garaažile/kuurile kasutusluba ning esitama vastustajale selleks ka kogu

Kadaka pst 97 hoonestuse ülesmõõdistusprojekti. Küll aga ei ole kaebaja nõus ettekirjutuses nõutuga.

14. Vastustaja on näinud ettekirjutuses ette kaebajale ainult 2 võimalust, millest üks on vastuolus

kehtiva menetlusõiguse nõuetega ning teine on ebaproportsionaalne ning õigusvastane.

Ettekirjutuses anti kaebajale käsk: 1) viia ehitis vastavusse 15. juunil 1933 kinnitatud ehitusprojektiga

(tähtaeg 1.11.2016) või 2) esitada ametile ehitusloa saamiseks nõuetekohane ehitusprojekt (tähtaeg 8

kuud

projekteerimistingimuste

väljastamisest),

mille

koostamiseks

taotleda

eelnevalt

projekteerimistingimused (tähtaeg 21.09.2015) Peale ehitusloa väljastamist viia ehitis vastavusse

ehitusloa aluseks oleva ehitusprojektiga 1 aasta jooksul.

15. Esimene nõue – viia ehitis vastavusse 1933. aasta ehitusprojektiga tähendaks seda, et kaebuse

esitaja peaks lammutama ¾ kinnistule ehitatud hoonetest, mida ta on kasutanud aastakümneid

elamu/kauplusena, mis on koduks kolmele põlvkonnale.

Vastustaja ei ole arvesse võtnud isegi mitte seda, et kehtiv DP on ette näinud kogu tänase olemasoleva

hoonestuse, sealjuures on ette nähtud 2001. aastaks olemas olnud ehitised kindlasti ka seadustada.

Teiseks on vastustaja aktsepteerinud ehitiste kasutamist vähemalt 25 a jooksul ning alles nüüd

esitatakse lammutusettekirjutus. PES § 70 lg 3 sätestatud õiguse - anda lammutusettekirjutus,

kasutamata jätmine annab juba iseenesest tunnustust sellest, et vastustaja on heaks kiitnud 1991. a

juurde- ja ümberehitatud hoone osa.

Vastustaja ei ole hinnanud kahju, mida lammutamine tooks kaasa kaebuse esitajale ning tema

perekonnale, kes Kadaka pst 97 hoones elavad.

Vastustaja ei ole tutvustanud kaebajale ettekirjutuse eelnõud ja selle kohta arvamust küsinud.

Arvestades kõike eeltoodut on ettekirjutus juba formaalselt õigusvastane ning antud olulisi

menetlusvigu tehes.

16. Teine ettekirjutuses antud võimalus on esitada ametile ehitusloa saamiseks nõuetekohane projekt,

mille koostamiseks taotleda eelnevalt projekteerimistingimused.

Vastustaja ei ole põhjendanud, millisel õiguslikul alusel on nõutavad projekteerimistingimused.

Arvestades seda, et kinnistule kehtib DP, ei tulene ei kehtivast EHS-st ega eelnevalt kehtinud EhS-st

kohustust taotleda projekteerimistingimusi. EHS § 26 kohaselt on projekteerimistingimused vajalikud

ehitusloakohustusliku hoone ehitusprojekti koostamiseks kui puudub detailplaneeringu koostamise

kohustus. EHS § 27 lg 1 kohaselt on DP olemasolu korral põhjendatud anda ehitusloakohustusliku

hoone koostamiseks projekteerimistingimusi vaid erijuhul ning amet ei ole käesoleval hetkel

põhjendanud millised EHS § 27 lg 1 kohased alused esinevad ning mille alusel leiab amet, et kehtivast

detailplaneeringust ei piisa ehitusprojekti koostamiseks ning vajalikud on projekteerimistingimused.

Projekteerimistingimustega saaks vastustaja ette näha suuremahulisi muudatusi hoonete lahenduses,

mis tingiks olulisi ümberehitustöid. Kaebaja ei näe ühtki objektiivset põhjust, miks hooneid oleks vaja

ümber ehitada ning ühtki sellist põhjust ei ole ettekirjutuses ka esile toodud. Ometi on

projekteerimistingimuste taotlemisel risk, et vastustaja näeb ette vajaduse olemasolev ehitis suures

mahus ümber ehitada ning seejärel on kaebaja olukorras, milles kehtivas DP-s lubatud ehitusmahtu on

projekteerimistingimustega kitsendatud.

17. Vaidlustatud õigusakt on formaalselt õigusvastane, kuivõrd on vastuolus HMS § 55 lg-ga 1; § 56

lg-ga 1, 2 ja 3 ning HMS §-ga 54. Samuti on akt ebaproportsionaalne ning riivab ebaproportsionaalselt

kaebaja omandiõigust. Seega on haldusakt vastuolus ka EV põhiseaduse §-ga 11 ja 32.

Järelevalve teostamisel on rikutud ka korrakaitseseaduse §-s 7 sätestatud proportsionaalsuse

põhimõtet, §-s 8 sätestatud otstarbekuse põhimõtet, §-s 11 sätestatud selgitamiskohustus on jäetud

täitmata. Täitmata on jäänud vastustajal ka korrakaitseseaduse § 50 lg-st 7 tulenev valdusesse

sisenemise protokollimine.

Riigikohus on leidnud korduvalt, et lammutusettekirjutus on äärmiselt tugev riive isiku

omandiõigusele ning peab olema eriliselt põhjendatud ning vajalik. Näiteks 26.11.2002 kohtuotsuses

haldusasjas nr 3-3-1-64-02 leidis Riigikohus: „Kui juurdeehitus on sisuliselt kehtivate

planeeringutega, ehitusnormide ja muude ehitise suhtes kohaldatavate normidega kooskõlas või

kooskõlla viidav, oleks omanik tõenäoliselt saanud juurdeehituse püstitada ka korrektselt käitudes, s.t

enne tööde alustamist ehitusluba taotledes. Niisugusel juhul ei ole naabri õigusi tegelikult kahjustatud

või need kahjustused on kõrvaldatavad muude meetmetega. Kui ehitis ei riku seejuures kellegi teise

ega ka avalikke huve, ei saa vallavalitsus teha lammutamisettekirjutust ainuüksi karistusena

omavolilise ehitamise eest. Sama põhimõtet on õigesti rõhutanud ka ringkonnakohus, kes asuski

seisukohale, et kolmas isik (omanik) on ehitusnorme rikkunud vaid formaalselt ja sisulised puudused

on täies ulatuses kas kõrvaldatud või kõrvaldatavad.“ (Riigikohtu 26.11.2002 nr 3-3-1-64-02 punkt

15) „Omavolilise ehitise lammutamist või muul viisil likvideerimist ei saa ehitisele esitatavate

materiaalõiguslike nõuete rikkumine õigustada iga kord ka siis, kui rikkumist ei ole võimalik

kõrvaldada leebemate vahenditega. Samuti tuleb arvestada, et lammutamisele ei saa kuuluda kogu

õigusvastane juurdeehitus, vaid lammutamisele võib määrata vaid minimaalse osa, mis on vajalik

teise isiku õiguste või avaliku huvi kaitseks. Kui selgub, et ehitusnorme on rikutud ja rikkumist ei ole

võimalik muude meetmetega kõrvaldada, tuleb kaaluda protsessiosaliste ja avalikke huve

lammutamise poolt ja vastu.“ (punkt 19) Samas kohtuotsuses on Riigikohus leidnud, et ehitusluba kui

kasutusloa tingimust asendab omavalitsuse otsustus jätta omavoliline ehitis lammutamata.

18. 08.03.2016 kohtule esitatud kaebuse täpsustuses rõhutab kaebaja, et ehitis ei ole vastuolus

detailplaneeringuga. Kaebaja on tellinud ehitise ülesmõõdistuse ehk seadustamise projekti seoses

ehitise auditi koostamisega ning ülesmõõdistusjoonistelt nähtub, et kogu krundi ehitiste ehitisealune

pind kokku on 472 m2 ja täisehitusprotsent krundil on 23 %. Kehtiv DP näeb ette maksimaalseks

ehitisealuseks pinnaks 514 m2 ning täisehitusprotsendiks krundil 25%. Seega jäävad olemasolevad

hooned DP-ga määratud ehitusõiguse piiresse. Kehtiv DP ei näe ette hoonestusala selle mõiste tänases

tähenduses, kuna planeeringu kehtestamisel kehtinud PES ei kasutanud mõistet „hoonestusala“.

Vastavalt PES § 9 lg 2 p 5 määrati DP-ga ehitistevahelised kujad. Sellest võis tuletada, et hoonete

paigutus krundil oli lubatud alal, mis ei jäänud kuja alla ning vajadusel võis DP-ga määrata ka

olulisemaid arhitektuurinõudeid ehitistele, mille raames oleks olnud võimalik määrata ära ka ehitiste

paigutus krundil. Antud juhul Kadaka pst, Õhtu t, Hommiku tn vahelise kvartaliosa DP-s vastavaid

arhitektuurinõudeid Kadaka pst 97 hoonetele ette ei näe. Lubatud on ehitada ehitisi ehitisealuse

pinnaga maksimaalselt 514 m2 kogu krundi alal. Detailplaneeringus on vastavalt PES § 9 lg 2 p-s 5

määratud kujad, mis PES § 9 lg 5 kohaselt tähendavad ehitiste lubatud väikseimat vahekaugust.

Kujade määramise aluseks on eelkõige tuleohutusnormid. DP seletuskirja kohaselt on kokkuleppel

naabrite vahel võimalik abihoone ehitada krundi piirile ning eraldada hoone naaberkrundist

tulemüüriga: „Hoonete vahelised lubatud vahekaugused sõltuvad tuleohutusseeskirjades (EPN 10.1)

kirjeldatud hoonete tulepüsivusklassidest.“. Kuja minimaalne laius Õhtu tn 6 naabri hoonete ja

kaebaja hoone vahel on detailplaneeringus märgitud 6 m, kuid arvestades seletuskirjas märgitut, on

võimalik ka väiksem kuja juhul, kui abihoone ehitatakse piirile tulemüüriga.

Kaebaja esitatud hoone mõõdistusprojekti andmetel on praegu looduses eksisteeriv vahemaa Õhtu tn

6 hoone ja Kadaka pst 97 hoone vahel 9,3 m. Seega, on planeeringust tulenev kuja nõue täidetud,

olgugi, et kuja laiusest olulisem on tuleohutusnõuetele vastavus. Nõuete täitmise kohta valmib peatselt

ka kaebaja poolt tellitud audit.

Ehituskeeluvöönd, mis kehtivas DP-s on krundile märgitud, on õigustühine. Ehituskeeluvööndi

määramise õigust PES-s sätestatud ei olnud (ehituskeeluvööndi määramise ainus alus tulenes aastal

2000 ranna ja kalda kaitse seadusest, mis antud juhul ei olnud kohaldatav) ning tulenevalt põhiseaduse

§ 32 sätestatud põhimõttest, et omandiõiguse kitsendused sätestab seadus, ei ole võimalik kinnistule

määrata seaduses reguleerimata ehituskeeluvööndit. Seetõttu leiab kaebaja, et ehitised Kadaka pst 97

kinnistul on vastavuses kehtiva DP-ga ning vastustaja on ekslikult tuginenud ehitusseadustiku (EhS)

§-le 27 väites, et vajalik on hoonestusala tingimuste muutmine. „Hoonestusala“ on antud juhul kogu

Kadaka pst 97 krunt.

19. EhS § 27 on kohaldatav kavandatavale ehitisele mitte olemasoleva ehitise seadustamisele. EhS §

27 on kohaldatav juhul, kui detailplaneeringu olemasolul põhjendatud juhul on vaja ehitusprojekti

koostamiseks anda projekteerimistingimusi. Antud juhul on tegemist juba eksisteeriva hoonega ning

EhS § 27 sellisel juhul ei kohaldu.

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus (EhSRS) näeb olemasolevate õigusliku

aluseta ehitatud ehitiste seadustamiseks ette erisätted, mis antud juhul on asjakohased. EhSRS § 28 lg

1 kohaselt võib enne 2003. a 1. jaanuari ehitatud ehitisele anda kasutusloa või lugeda kasutamine

teavitatuks, kui ehitustegevus on lõppenud. Ehitusloamenetlus on vajalik olukorras, kus ehitustegevus

on pooleli (§ 28 lg 2), kuid antud olukorras ei ole Kadaka pst 97 hoonetes ehitustegevus pooleli.

Ainus juhus, mil olemasoleva omavoliliselt ehitatud ehitise seadustamisel on võimalik

projekteerimistingimusi nõuda, tuleneb EhSRS § 29 lg-st 4 – see on siis, kui ehitise ehitamise ajal oli

nõutav detailplaneeringu olemasolu, kuid seda ei koostatud; siis võib kohaliku omavalitsuse üksus

asendada DP EhS § 26 sätestatud projekteerimistingimuste andmisega.

Kadaka pst 97 kinnistu puhul on DP olemas ja hooned vastavad planeeringule, seega EhSRS § 29 lg-

t 4 ei ole võimalik kohaldada. Lisaks eeltoodule on projekteerimistingimuste näol tegemist isiku

omandiõiguse kitsendamisega. Projekteerimistingimuste taotlemist ei saa nõuda ning neid väljastada

ilma seadusliku aluseta.

Olenemata sellest, et kaebaja ja tema pere on omavoliliselt ehitanud juurdeehitisi Kadaka pst 97

majale, on vaidlustatud haldusakt õigusvastane nii formaalselt kui sisuliselt ja seega, ei ole

põhjendatud selle kehtima jätmine põhjusel, et kaebaja on rikkunud seadust.

20. Antud vaidluse põhiküsimused on järgmised: 1) kas omavolilise ehitise seadustamisel kui on

olemas DP ja ehitis sellele vastab, on Tallinna Linnaplaneerimise Ametil õigus nõuda

projekteerimistingimuste taotlemist vastavalt EhS §-le 27; 2) kas ilma igasuguse põhjenduseta ja EhS

§ 132 lg-s 3 toodud aluste puudumisel on vastustajal õigus nõuda ehitise lammutamist; 3) kas

haldusakt on kaalutlusvigadeta, proportsionaalne ja kas isiku kaasamine selle andmisel on olnud

piisav. Kaebaja on oma seisukoha eeltoodud küsimustes väljendanud nii esitatud kaebuses kui kaebuse

täpsustuses.

21. Kaebaja tõenditega on ümber lükatud ka vastustaja ekslikud faktiväited.

Vastustaja väidab, et taarakuur/garaaž on ehitatud pärast 2004. a novembrit, kuna kaebaja poolt

järelevalvemenetluses vastustajale esitatud 2004. a mõõdistusprojekti ei ole taarakuuri kantud.

Kaebaja hinnangul tõendab seda kaebuse lisas esitatud ortofoto aastast 2002, millest on näha, et

kaupluse taga on heleda ruudukujulise katusega laoruum ja selle ees pisut kitsam tumedama katusega

kuur. Kaebaja on saanud kirjaliku seletuskirja Hommiku tn 24 (naaberkinnistu) endiselt omanikult M.

P., kes kinnitab oma kirjas, et kaupluse taga asuv laoruum ja taarakuur olid olemas kaupluse toimimise

ajast alates. 1997-2004. a koostatud mõõdistusprojekt jäi poolikuks, kuna projekteerija K. Kits

katkestas lepingu ning projekt jäi lõpetamata ning vastustajale esitamata. Tagantjärgi on keeruline

hinnata miks arhitekt K. Kits märkis taarakuuri mõõdistusprojektile katkendliku joonega. Oletada

võib, et arhitekt võis pidada seda ebaoluliseks ajutiseks ehitiseks. Asjaolu, et taarakuur oli olemas juba

2001.- 2002. aastal tõendab ka vastustaja poolt esitatud Õhtu tn 6 omaniku M. K. avaldus, kus naaber

selgitab, et külapoe ajal oli vastu meie aeda lihtne taarakuur.

22. Olenemata sellest, millal täpsemalt taarakuur ja laoruumid Kadaka pst 97 kauplusehoone külge

ehitati, ei toimunud nende püstitamine kaebaja väitel pärast 2002. aastat ning nende juurdeehituste

seadustamise menetluses tuleks lähtuda EhSRS § 28 lg 1. Juhul, kui juurdeehitus oleks ka tehtud

hiljem, oleks võimalik see kanda ehitisregistrisse EhSRS § 29 lg 1 sätestatud menetluse käigus,

kusjuures ainus sisuline erinevus ehitamise ajas aastal 2002 ja aastal 2003 seisneks ehitisele

esitatavates nõuetes. Pärast 01.01.2003 ehitatud ehitis peab vastavalt EhSRS § 29 lg-le 3 vastama ka

EhS § 11 lg 2 ja § 12 sätestatud nõuetele, samas kui enne 01.01.2003 ehitatud ehitis peab vastama

ainult ohutusnõuetele. Enne auditi valmimist ei ole võimalik kindlalt väita, et juurdeehitused ei vasta

EhS § 11 lg 2 ja § 12 nõuetele.

Juhul, kui vastustaja jääb seisukoha juurde, et juurdeehitiste valmimine enne 2003. aastat ei ole

tõendatud, võib vastustaja EhSRS § 29 lg 7 alusel otsustada täiendava riikliku järelevalvemeetme

vajaduse ning § 29 lg 8 alusel vajaduse korral teha ettekirjutuse ehitise nõuetega vastavusse viimiseks.

Seega, on seadusandja näinud ette erimenetluse EhSRS-s olemasolevate ehitiste seadustamiseks ning

vastustaja poolt viidatud üldsätted EhS-st, mille alusel on antud vaidlustatud haldusakt, ei ole

kohaldatavad.

23. EhS § 26 lg 2 p 2 ja § 27 lg 4 alustele viitas vastustaja esmakordselt oma 18.11.2015

menetlusdokumendis, mitte aga vaidlustatud ettekirjutuses. Ettekirjutuses tugineti korrakaitseseaduse

§ 28 lg 1,2 ja 3; EhS § 12; § 38 lg 2; § 19 lg 1 p 1 ja EhS § 130 lg 2 p 3.

Kaebaja ei leia, et haldusmenetluse seadus võimaldaks vastustajal põhjendada haldusakti õiguslikku

alust alles selle vaidlustamisel peetava kohtumenetluse käigus. Juhul, kui vastustaja sooviks muuta

haldusakti õiguslikku põhjendust, tuleks tal selleks haldusakti ennast muuta.

24. Õhtu tn 6 kinnistu omaniku õigusi ei ole Kadaka pst 97 juurdeehitustega kuidagi rikutud.

Juurdeehitused vastavad DP-le, millele Õhtu tn 6 omanik on andnud oma nõusoleku. Õhtu tn 6

omaniku avaldusest, mille vastustaja kohtule on esitanud, ilmneb, et teda häirib hoopis kaebaja ja tema

pere tegevus oma kinnistul. Juhul kui Õhtu tn 6 omanik leiaks, et naabri tegevusest tekib temale

mõjutusi, mis oluliselt kahjustavad tema kinnisasja kasutamist ja ei ole kooskõlas keskkonnakaitse

nõuetega, võib ta pöörduda asjaõigusseaduse § 143 alusel tsiviilkohtusse.

25. 21.01.2017 täpsustuses lisab kaebaja, et ka 20.01.2017 valminud Plaan2 OÜ-lt tellitud audit

tõendab, et olemasolev hoonestus Kadaka pst 97 kinnistul vastab DP-le. Auditi aruandes on välja

toodud tabel 1 lk 20, kus on kirjas olemasoleva hoone mõõdud ning DP tingimused ning asjakohane

võrdlus. Kaebaja kordab, et DP seletuskirjas olemasoleva olukorra kirjelduses (p 1.2 Tabel 2) on

kirjas, et „ehituskeelualasse jääva osa seadustamiseks vajalik naabri nõusolek“. Seega, pidi olema

DP koostamise ajal juba mingi hoone või hooneosa nn „ehituskeelualas“. Kaebaja väidab, et

„ehituskeelualasse“ sel ajal jäi DP-s punktiiriga märgitud laoruumi nurk (ehk lk 3 toodud

illustratsioonil roosa värviga märgitud hoone nurk). Nõutav kooskõlastus ongi naabri poolt antud –

kaebuse lisas 9 toodud kooskõlastuslehel). DP-s oli ette nähtud võimalus ehitada abihoone isegi krundi

piirile. Täna olemasolevad hooneosad – ehk laoruum ja endine taarakuur ei asetse krundi piiril.

PES § 9 lg 2 p 5 kohaselt määrati DP-ga ka ehitistevahelised kujad, kusjuures ehitistevaheline kuja oli

määratletud PES § 9 lg-s 5 – „ehitiste lubatud väikseim vahekaugus“. Kujade kohta on DP

seletuskirjas punktis 1.3.6. „Ehituspiirangute“ all kirjas, et „Kokkuleppel naabrite vahel võib abihoone

ehitada krundi piirile ning eraldada hoone naaberkrundist tulemüüriga. Hoonete vahelised

vahekaugused sõltuvad tuleohutuseeskirjadest (EPN 10.1) kirjeldatud hoonete tulepüsivusklassidest.“

Seega kujade mõõte ei ole detailplaneeringus konkreetselt fikseeritud, kuivõrd need sõltuvad hoonete

tulepüsivusklassidest ning DP lubab ka minimaalset tulepüsivusklassi TP 3.

Auditi lisaks on ehitisregistrisse esitatud „Ehitise tuleohutusalane audit“ lisadega, koostatud

tuleohutusekspert Ardon Kaerma poolt. Ehitise tuleohutusalases auditis on kirjas, et Õhtu tn 6 poolne

hooneosa on ehitatud tuletõkkeseinana EI 60 (Ehitise tuleohutusalane audit lk 8), sama kinnitab

järgmisel leheküljel foto nr 6 ja foto nr 7, mis kajastavad naabri poolset Kadaka pst 97 seina nii ühelt

kui teiselt poolt nurgast pildistatuna. A. Kaerma hinnang on kokkuvõtlikult (lk 10), et hoones on

tagatud piisav ohutus ja kõrvalkinnistul paikneva (Õhtu tn 6) ehitisega on tuleohutuskuja tagatud EI60

tuletõkkeseina abil. Seega, vastab olemasolev kuja Kadaka pst 97 ja Õhtu tn 6 hoonete vahel nõuetele

ja on vastavuses DP-s kuja kohta ettenähtule. Lisas 4 nimetatud auditi koostaja teeb järelduse auditi

lk-l 21, et „Detailplaneeringus on lisaks toodud lk 2 märkus, et laiendatud osa ehituskeelualasse

ulatuva osa seadustamiseks on vaja naaberkinnistu omaniku nõusolekut, seda siis asjaoludel, et hoone

paiknemine kitsendab tuleohutuslikult naaberkinnistu omaniku õigust vastavalt DP-le 3m kaugusele

kinnistu piirist hooneid püstitada ilma tuleohutuslikke abinõusid kasutusele võtmata. Vastavalt

koostatud tuleohutusauditile selgub, et naaberkinnistu Õhtu tn 6 poolne Kadaka pst 97 välissein

vastab EI60 nõuetele ehk naaberkinnistu omanikule selles osas kitsendusi ei seata.“.

26. Nõue -kooskõlastada naaberkinnistu omanikuga ehitusprojekt, ei tulenenud aastal 2001 kehtinud

seadustest ega ka täna kehtivates seadustest. PES § 211 lg 2 p 1 nägi ette naabri kooskõlastuse

kohustuslikkuse vaid siis, kui detailplaneeringut menetletakse lihtsustatud korras.

Antud juhul menetleti planeeringut aga üldkorras, toimus avalik väljapanek. PES § 9 lg-s 2 on loetletud

kõik kinnisomandi kitsendused, mida detailplaneeringuga võib määrata. Kolmandate isikute

nõusoleku küsimus ei ole üks määratavatest kitsendustest. PES § 9 lg 2 p 13 nimetatakse küll muid

seadustest tulenevaid kinnisomandi kitsendusi, kuid ka aastal 2001 ei tulenenud seadusest, sealhulgas

asjaõigusseadusest naabrusõigust keelata igasugune ehitamine naaberkinnistul piirile lähemal kui 3

meetrit. Kaebaja on ka oma kaebuses esitanud seisukoha, et „ehituskeeluvöönd“ tulenes 2001. aastal

looduskaitseseadusest ning Kadaka pst 97 kinnistule ei olnud õiguslikku alust ehituskeeluvööndit kui

sellist detailplaneeringuga seada. Tänapäeval kehtivas planeerimisseaduses „hoonestusala“ mõistes

hoonete paigutamise asukohta PES ei tundnud. Kuivõrd Kadaka pst 97 krundile nägi detailplaneering

ette suurema ehitusmahu kui detailplaneeringu kehtestamise hetkel olemasolev hoonestus, siis on

ilmne, et detailplaneering lubab Kadaka pst 97 krundile ehitada juurde või ehitada olemasoleva

hoonestuse asemele ka teistsuguse paigutusega ja teise asukohta hooneid. Sj kohustab detailplaneering

järgima hoonete vaheliste kauguste määramisel tuleohutuskujade nõudeid.

Ehitusloamenetluses naaberkinnisasja omaniku kaasamine oli ja on ka praegu hea haldustava. Kaebaja

ei vaidle vastu sellele, et Kadaka pst 97 kasutusloamenetluses on vastustaja kohustatud sellest heast

tavast ja haldusmenetluse seaduse § 11 lg-st 2 tulenevalt kaasama Õhtu tn 6 kinnistu omaniku ning ära

kuulama tema vastuväited Kadaka pst 97 hoonele. Kasutusloa andmisel tekib vastustajal

kaalutlusruum – kas kasutusluba anda või ülekaaluka negatiivse mõju puhul naabrile luba mitte anda

ning teha lammutusettekirjutus. Vaidlustatud haldusaktis selliseid kaalutlusi esitatud ei ole.

Õhtu tn 6 omanik on väitnud, et taarakuuris tegeletakse trepitootmisega.

See väide on vale – Kadaka pst 97 endistes kaupluse ruumides tegutseb OÜ Trepitehas esindussalong,

kus on võimalik tutvuda tootenäidistega. Tootmist, treppide kokkupanemist ja nitrolakiga värvimist,

nagu Õhtu tn 6 omanik väidab, ei ole Kadaka pst 97 kinnistul kunagi toimunud. Õhksoojuspump on

tõesti Kadaka pst 97 laoruumi seinal, kuid see ei tööta juba ammu ning ei ole hoone soojustamisel või

kliimaseadmena vajalik. Naaber M. K. oletused, et õhksoojuspumbad töötavad selleks, et treppide

lakki kuivatada, on alusetud. M. K. ei ole Kadaka pst 97 ruumides käinud ning ka vastustaja on ilmselt

21.08.2015 ülevaatusel saanud tuvastada, et sellist trepitööstust ruumides ei toimu.

DP kohaselt on kaebaja kinnistu planeeritud 25 % ulatuses ärimaa otstarbega ning seal on tegutsenud

aastaid avalik kauplus, seega ei saa Trepitehas OÜ esindussalong, kus käib haruharva kliente naabrit

kuidagi rohkem mõjutada. „Suitsutoru, mis vahelduva eduga tossab“ Kadaka pst 97 hoonel enam ei

ole ning tegemist oli tavalise ventilatsioonitoruga, millel ei olnud mingit korstna funktsiooni ka siis,

kui see hoone küljes oli.

Mis puudutab privaatsust, siis selle küsimuse püstitamine on kõige alusetum süüdistus. Õhtu tn 6 ja

Kadaka pst 97 jäävad tiheasustusalale, Tallinna linna. Kuivõrd Tallinna linnas väikeelamualadel ei ole

lubatud 10 m kõrguste müüride ehitamine naabrite vahele ning kruntide vahele ei jää hektarite kaupa

metsa, siis on ilmselge, et silmside naabrite vahel tekib. Kaebaja ega tema pere eesmärgiks kinnistu

hoonestamisel ei ole olnud naabriaeda vaadete tekitamine. Õhtu tn 6 poole jäävale garaaži katusele ei

olnud ka algselt ette nähtud pääsemist, kuid naaberkinnistule oleks võimalik vaadata ka siis, kui

garaaži osa poleks kunagi välja ehitatud.

27. On tõsi, et ei laoruumi, taarakuuri ega 1991. aastal ehitatud kaupluse ehitamiseks ei ole taotletud

ega saadud ehitusluba. Kaebaja alustas 1997. a toiminguid 1991. a ehitatud juurdeehituse

seadustamiseks, tellides ülesmõõdistusprojekti ja taotledes DP algatamist. Kaebajal jäi seadustamine

pooleli, kuivõrd kaebaja sai oma kauplusele kauplemisload ka ilma kasutusloata ning kaebaja

tõepoolest kasutas ehitisi ilma kasutusloata edasi. Kaebaja oleks alustanud ehitiste ehitisregistrisse

kandmist ka juhul, kui vastustaja oleks kaebaja tähelepanu pärast 21.08.2015 a visiiti sellele vajadusele

juhtinud suuliselt. Siinjuures on kaebaja endiselt seisukohal, et EhSRS on ette nähtud kord, kuidas

selliste ebaseaduslike ehitustegevuste korral isik ning haldusorgan peaksid toimima. Seda korda

järgiva menetluse käigus selgitab haldusorgan välja kas ebaseaduslik ehitis on lubatav, vastab

kehtivatele planeerimisdokumentidele ning ehitusnormidele ja heale ehitustavale ning kas olemasolev

ehitis põhjustab kolmandatele isikutele keelatud mõjutusi, üleliigset häiringut. Kaebaja peab siinkohal

silmas EhSRS § 28 lg-s 1 nimetatud menetlust.

Antud juhul vastustaja on teinud vea, nõudes kaebajalt projekteerimistingimuste taotlemist ja ehitusloa

taotlemist. Kaebaja on seisukohal, et kasutusloa menetluses on võimalik lahendada ära kõik

küsimused, kaasa arvatud täiendava ehitamise või ümberehitamise (sealhulgas lammutamise) vajadus,

kui see peaks ilmnema kas ehitise ohutuse tagamiseks või naabri ülekaaluka naabrusõiguse huvides.

EhSRS § 28 ja § 29 on EhS suhtes erinormid, mis sätestavad erisused EhS-s ettenähtud ehitusloa ja

kasutusloa menetlusele. Nagu kaebaja on varasemates menetlusdokumentides märkinud, ei oma

vaidluse põhiküsimuste lahendamisel tähtsust, kas 1934. a ehitatud elamule juurde ehitatud hooneosad

ehitati enne 01. jaanuari 2003 või pärast 02. jaanuari 2003.

Kohus ei pea tuvastama ehitamise täpset aega, sest ka vaidlustatud haldusaktis on kirjas, et ehitamine

leidis aset enne 01. juulit 2015. See tähendab, et ehitistele kohalduvad EhSRS erisätted. EhSRS § 28

lg 2 ja § 29 lg 2 mõlemad näevad ette, et ehitisele, mis ei ole valmis 01.juulil 2015, antakse vajaduse

korral ehitusluba või esitatakse ehitusteatis – teisisõnu ehitise omanikul on kohustus vastavalt

ehitusluba taotleda või ehitusteatis esitada.

Kui aga ehitis on valmis 01. juulil 2015, siis taotleb omanik kasutusluba või esitab kasutusteatise.

Antud juhul on tegemist kasutusloa kohustusliku ehitisega, mistõttu kaebajal on kohustus kasutusluba

taotleda. Seda, kas ehitis on ehitatud enne või pärast 01.01.2003 selgitab vastustaja välja

kasutusloamenetluses kaebaja esitatud tõendite ja muude andmete põhjal. Oma veendumusest

tulenevalt valib vastustaja seejärel kas EhSRS § 28 või § 29 tulenevad menetlusreeglid ehk kas on

vajalik lisaks ehitise ohutusele nõuda ehitiselt vastavust ka EhS § 11 lg 2 ja §-s 12 toodud nõuetele.

EhSRS § 29 kohase menetluse valikul on kohalikul omavalitsusel õigus (§ 29 lg 7) otsustada ehitise

auditi tulemusel täiendavate riikliku järelevalvemeetmete vajaduse, arvestades eelkõige: 1) ehitisele

esitatavate nõuete täitmist, sealhulgas olulise või kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust; 2) ehitise

ehitamise aega; 3) ehitise kasutamise otstarvet; 4) kinnisasja omaniku ning vajaduse korral piirnevate

kinnisasjade omanike õiguste ja huvide kaitset. EhSRS § 29 lg 8 kohaselt, kui ehitise auditi tulemusel

selgub ehitise ümberehitamise, lammutamise või muu selline vajadus, teeb kohaliku omavalitsuse

üksus ettekirjutuse ehitise nõuetega vastavusse viimiseks.

Seega on seadusandja ette näinud väga arusaadava ja selge menetluse, kuidas kaebaja olukord

lahendada. Vaidlustatud haldusakt on aga antud valesti.

Kui kaebaja oleks täitnud ettekirjutuse ja taotlenud projekteerimistingimusi, siis oleks vastustaja EhS

§ 30 alusel jätnud taotluse läbi vaatamata kuna ei esine EhS § 26 lg-s 1 ega §-s 27 nimetatud alust.

Nimelt, kui DP on olemas ning ehitis vastab planeeringule, siis ei ole vajalik taotleda ehitusloa või

kasutusloa saamiseks projekteerimistingimusi, vaid ehitus-või kasutusloa saab anda tuginedes

detailplaneeringule.

28. Kaebaja on esitanud ehitisregistri kaudu vastustajale kasutusloa taotluse 20.01.2017.

29. 07.03.2017 lõplikus seisukohas märgib kaebaja, et vastustaja on vastukaaluks auditi teinud

ehitusinseneri-eksperdi kvalifikatsiooniga isiku väidetele, kes on kohapeal hoonet mõõdistanud ja

hinnanud, esitanud vaid tühipaljaid väiteid ja ebaloogilisi järeldusi. Mille poolest ehitis DP-le ei vasta,

ei ole vastustaja suutnud sõnastada. Isegi väide, et „puudub naabri nõusolek“ ei ole korrektne, kuivõrd

DP annab õiguse ka ehituskeelualasse ehitada kokkuleppel naabriga (DP seletuskirja lk 6 p 1.3.6.).

Kadaka pst 97 hoone ehituskeelu alasse ulatuva nurga seadustamist peab DP võimalikuks (DP

seletuskirja lk tabel 2), ning kui vastustaja ei loe vastavaks nõusolekuks detailplaneeringu

kooskõlastuslehel antud naabri allkirja, siis ei tähenda naabri allkirja puudumine kasutusloa taotluselt

veel seda, et ehitis ei vasta DP-le. Sellisel juhul võiks vastustaja esitada kaebajale nõude kasutusloa

menetluses esitada naaberkinnistu Õhtu tn 6 omaniku nõusolek.

Ettekirjutuse tegemisel on vastustaja aga jätnud sootuks välja selgitamata kas Õhtu tn 6 omaniku

nõusolek nn „ehituskeeluvööndis“ asuva hoone nurga osas on olemas või puudub.

30. Asjaolu, et DP-s on maksimaalse ehitise aluse pinnana antud suurem pind kui detailplaneeringus

märgitud olemasolevate hoonete alune pind, annab juba iseenesest tunnistust sellest, et DP võimaldas

täiendavat ehitusmahtu ja uushoonestust.

31. Vastustaja seab kahtluse alla, et 2001. a, kui detailplaneeringut koostati, oli olemas 41,1 m2

pindalaga ladu, mis detailplaneeringu märgiti punktiiriga. Ometi tõendavad 1997. a K. Kitse poolt

koostatud ülesmõõdistusjoonised lao ja garaaži olemasolu (teise korruse vaade, lk 3 esimese korruse

vaade, lk 4 vundamendi ehk keldrikorruse vaade ja lk 5 otsavaade hoonele). Vastustaja on seadnud

kahtluse alla, et mõõdistusprojekt koostati 1997. aastal. Vastustaja ei väljendanud vastavat kahtlust

augustis 2015, mil kaebaja esitas kõnealuse mõõdistusprojekti tõendina vastustajale. Küsimusi ei

tekkinud ei selles, kes on selle koostaja ega selles, millal see koostati. Vastustaja kohustus on vastavalt

EhSRS § 27 lg 2 p 4 välja selgitada ka ehitise ehitamise aeg, kusjuures vastavalt heale haldustavale

peab haldusorgan teavitama ehitise omanikku sellest, kui tal tekivad kahtlused dokumentatsiooni

koostaja või koostamise aja suhtes või kui vajalik on täiendavate tõendite kogumine. Riikliku

järelevalve menetlus EhSRS § 27 alusel peab tagama menetluse adressaadile võimaluse

menetlusõiguste kasutamiseks. See eeldab, et haldusorgan informeeriks adressaati tema suhtes

alustatud menetlusest ja selle eesmärgist, samuti looks võimaluse olla ära kuulatud.

Kaebaja esindaja käis 6. märtsil 2017 tutvumas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti arhiivis leiduva

kõnealuse lähteülesande kaustaga ning leidis sealt ehituskrundi plaani, mis on koostatud 1989. aastal

ning, millel on märge „SKEEM APÜ JUURDE“, mis tähendab skeemi arhitektuurse

projekteerimisülesande juurde. See tähendab, et 1989. aastal oli Tallinna linna RSN Täitevkomitee

arhitektuuribüroo andnud Kadaka pst 97 juurdeehituste ehitamiseks projekteerimistingimused ja

näinud ette võimaliku ehitise asukoha. Lubatud asukoht vastab täielikult 1991. aastal valmis ehitatud

hoone asukohale. Olgugi, et 1989. aastal antud projekteerimistingimused ei tähenda, et ehitis on

ehitatud seaduslikult, tõendab leitud dokument, et kaebaja ei ole lähtunud hoone püstitamisel

absoluutsest omavolist, vaid siiski ametkondlikest juhistest. Ehitusprojekti korrektsel vormistamisel

oleks Kadaka pst 97 hoone saanud ka 1990-1991.aastal ehitusloa.

Vastustaja ei ole täpsustanud, millise õigusakti alusel 1990-1991 ehitusluba oleks pidanud taotlema

ning, millisel alusel ehituslube väljastati. Kaebaja on selgitanud ka oma kaebuses, et ehitusloa

taotlemine takerdus vastavate normide puudumise taha.

32. Vastustaja on oma 7.02.2017 vastuses esialgse õiguskaitse taotlusele teinud auditi aruande

fotomaterjali põhjal väära järelduse, et Kadaka pst 97 hoone on veel ehitamisel, sama seisukoha juurde

on vastustaja jäänud ka oma 01.03.2017 menetlusdokumendis. Kaebaja võttis kohe pärast 07.02.2017

kirja kättesaamist vastustajaga ühendust ning selgitas, miks on Kadaka pst 97 varikatuse alla seina ette

pandud penoplastist kate. 10.02.2017 e-mailis vastustaja ehituslubade osakonna juhatajale Helvi

Korgile, ettekirjutuse teinud Heli Märtsonile ja vastustaja esindajale Eva Vanambile kirjutas kaebaja

järgmist: „Juhin Teie tähelepanu asjaolule, et audit kinnitab, et hoone on valmis ja ei vaja edasisi

ehitustöid ning vastab ka detailplaneeringule. Soojutuskihid ja välisviimistlused on hoonel olemas

ning kõnealustel fotodel nähtav seinaosa on kaetud penoplastiga vaid selleks, et mitte määrida

krohvitud seina, mis jääb penoplasti alla. Varikatuse alla sõitsid kaupluse toimimise ajal kaubaautod,

mistõttu tuli krohvseina määrdumise eest kaitsta.“ Samuti palus kaebaja ametnikke sellele järgneva

nädala sees kohapeale objektiga tutvuma ja selle valmidusastet tuvastama. E-kirjale ei vastanud mitte

ükski adressaatidest. Selle asemel, et fakte üle kontrollida ja hoone seadustamine sisuliselt lahendada,

jätkab vastustaja oletuste najal ebapädevate järelduste tegemist ja oma positsiooni kaitsmist.

33. Kaebaja on teinud kõik, et Kadaka pst 97 hoonet seadustada, kuid vastustaja keeldub kaebaja

kasutusloa taotlust menetlemast ning olukorda sisuliselt hindamast.

Kaebaja on vaidlustanud kasutusloa taotluse läbivaatamata jätmise kohustamiskaebusega haldusasjas

nr 3-17-406. Selleks, et kaebaja suhtes teha õiguspärane ettekirjutus oleks vastustaja pidanud välja

selgitama: 1) millal ehitustegevust ja millises mahus teostati ning millised ametkondlikud load või

kinnitused ehitamise kohta on väljastatud; 2) kas ehitis vastab detailplaneeringule; 3) kas ehitis on

valminud või vajab veel ehitusloa või –teatise kohustuslikke töid ja 4) kas nn „ehituskeeluvööndisse“

jääva hoone nurga seadustamiseks on olemas või on vajalik esitada naabri nõusolek. Enne nimetatud

faktide kindlaks tegemist, ei saanud vaidlustatud ettekirjutust teha nii, et see oleks kehtiva õigusega

kooskõlas.

34. Samuti ei oleks ettekirjutus saanud ilma avaliku huvi, naabrite õiguste ja kaebaja õiguste

kõrvutamise ja kaalumiseta sisaldada lammutamisettekirjutust. Õigete faktide väljaselgitamisel oleks

ainuõige ettekirjutuse sisu olnud – esitada Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ehitise audit ja

kasutusloa taotlus.

35. Vastupidiselt vastustaja seisukohale ei ole kasutusloa menetluses välistatud naaberkinnistu

omaniku kaasamine, tema arvamuse ja seisukoha ära kuulamine ning kaalumine. Kasutusloa menetlus

ei välista võimalust näha ette hoone osalist lammutamist või ehitisele esitatavate nõuetega kooskõlla

viimist (EhSRS § 9 lg 7). Siinkohal jääb kaebaja seisukohale, et ehitis vastab nõuetele ja ei riku

naaberkinnistu omaniku õigusi ega avalikke huve.

36. Vastustaja on riikliku järelevalve menetluse algatamisel lähtunud Õhtu tn 6 omaniku M. K.

alusetutest ja asjakohatutest süüdistustest, hindamata ehitise tegelikku mõju naaberkinnistule

objektiivsete andmete alusel.

37. Kaebaja on esitanud tuleohutusauditi, mis tõendab, et tuleohutusnorme on täidetud ning kaebaja

hoone ei tekita Õhtu tn 6 hoonele tuleohtu.

Nagu ilmneb 7.02.2017 vastustaja menetlusdokumendile lisatud kirjavahetusest häirib Õhtu tn 6

kinnistu omanikku M. K. hoopis Kadaka pst 79a aadressil asuv ebaseaduslik ehitis ning selle väidetav

omanik hr T. Seega, vastustaja ei ole isegi seda välja selgitanud, kas Õhtu tn 6 omanikul tegelikult on

vastuväiteid kaebaja kinnistul asetseva hoone vastu. Kaebaja kinnitab, et ühtegi hr T. ei ela ega ei ole

kunagi elanud kaebaja kinnistul. Õhtu tn 6 omanik, kelle avalduse alusel riikliku järelevalvemenetlust

alustati, ei ela Eestis, vaid tema püsiv elukoht on Soomes ning kõik e-maili vahetuses kirjeldatud müra,

lõhna jm taoliste mõjutuste kohta ei vasta vähimalgi määral tõele.

38. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva

õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele

(haldusmenetluse seadus § 54). Vaidlustatud ettekirjutusest ei selgu ning ka vastustaja

menetlusdokumentidest ei tulene üheselt, millisel materiaalõiguslikul alusel on haldusakt antud,

ettekirjutus on vastuolus EhSRS § 28 ja 29 ette nähtud menetluskorraga EhS § 26 ja 27 ettenähtud

menetluskorraga ning täidetud ei ole EhS § 132 lg 3 eeldused. Lisaks on ettekirjutus vastuolus Tallinna

Linnavolikogu 5. aprilli 2001 otsusega nr 91 (detailplaneeringu kehtestamise otsus) kehtestatud

detailplaneeringuga ning ebaproportsionaalselt kaebaja omandiõigust piirav meede. Ettekirjutuse

andmisele eelnevalt ei ole kaebajale tutvustatud ettekirjutuse sisu ning antud võimalust esitada

täiendavaid tõendeid asjaolude kohta, mis vastustajal küsimusi on tekitanud (millest kaebajat ei

teavitatud). Eelnimetatud rikkumine on haldusmenetluse nõuete sedavõrd jäme rikkumine, mis

sõltumata otsuse sisule antavast hinnangust peab tooma kaasa haldusakti tühistamise.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

39. Vastustaja ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele vastu ning palub jätta kaebuse rahuldamata.

40. Kaebaja väidab oma kaebuse punkti 1.3 lõpus, et peale Eesti taasiseseisvumist ei ole Kadaka pst

97 hoone juurdeehitust toimunud. Samas väidab kaebaja kaebuse p-s 2.9, et pärast detailplaneeringu

kehtestamist (kehtestati 5. aprillil 2001 – Tallinna Linnavolikogu otsus nr 91) ehitasid Kadaka pst 97

kinnistu omanikud välja DP-s punktiiriga märgitud võimaliku uue hoone, mis nurkapidi ulatus

ehituskeeluvööndisse. 2001. aastal kehtestatud detailplaneeringu põhijoonisel on näha Õhtu 6 kinnistu

poolses osas Kadaka pst 97 hoone küljes hele ruut, mida läbivad ristina punktiirjooned – antud märk

on varikatuse tähistus. Vastustaja poolt 19.10.2015 menetlusdokumendi lisana esitatud Kadaka pst 97

hoone mõõdistamise teostusjoonisel 2004. aasta novembrist, s.o joonisel, mis fikseeris ära sellel ajal

olemas olnud hooned ja nende gabariidid, on aga näha, et 2001. aastal kehtestatud detailplaneeringuga

lubatud varikatus on 2004. aastaks ehitatud täisseintega laoks, mille seinas on olemas ka tuulutusklapp.

41. Veel ütleb kaebaja oma kaebuse p-s 2.9, et hoone lõunapoolsesse külge ehitati täiendav garaaž –

kaebaja väidab, et selle ehitamise aeg pidi olema enne aastat 2002. Selline kaebaja väide ei vasta tõele.

Esmalt nähtub, et 2001. a kehtestatud DP ei näinud hoone lõunapoolsesse külge ega ka mujale ette

ühegi garaaži ehitamist. Teiseks – 2004. a novembrist pärit Kadaka pst 97 hoone mõõdistamise

teostusjoonisel ei ole hoone lõunapoolses küljes mingit garaaži näha – seega ehitati garaaž pärast 2004.

a novembrit. 07.08.2015 kohapeal läbi viidud paikvaatlus koosmõjus 2004. a novembrist pärit hoone

mõõdistamise teostusjoonisega seda väidet ei kinnita. 2000-ndast aastast ja 2001. a detailplaneeringu

aluseks olevalt digitaalsel alusplaanil on ära toodud ka Kadaka pst 97 kinnistu. Tuginedes

paikvaatlusel tuvastatule on alusplaanil näidatud roheliste nooltega hoone osad, mida on laiendatud,

st mille külge on ehitatud juurdeehitised (nooltega näidatud laienduste kohta joonised puuduvad).

Selline laiendamine pidi leidma aset 2004-ndast aastast, sest kaebaja esitas ise TLPA-le

järelevalvemenetluse käigus Kadaka pst 97 vaidlusaluse hoone mõõdistamise teostusjoonise 2004. a

novembrist, st joonise, mis fikseeris ära sellel ajal olemas olnud hoone gabariidid. Mõõdistamise

teostusjoonisel on küll näha 2000-nda aasta digitaalsel alusplaanil katkendjoontega markeeritud

juurdeehitise olemasolu (asub vastu Õhtu tn 6 kinnistut), kuid 2000-nda aasta digitaalsel alusplaanil

vastustaja näidatud ning 7.08.2015 paikvaatluse käigus tuvastatud uusi juurdeehitisi mõõdistamise

teostusjoonisel ei ole. Seega ehitati need nn uued juurdeehitised pärast 2004. aastat.

42. Lisaks on hoonele juurde ehitatud veel kolmaski juurdeehitus – see on ära näidatud vastustaja

poolt 19.10.2015 menetlusdokumendi lisana esitatud digitaalsel alusplaanil. Asjaolule, et kolmanda

juurdeehitise ehitustööd võisid toimuda veel ka 2015. a kevadel, viitab naaberkinnistu (Õhtu 6)

omaniku avaldus 2015. a suvest, kus on öeldud, et Kadaka pst 97 kinnistul on kevadest tekkinud uus

kivist hooneosa.

43. Ettekirjutuse eesmärk on kujunenud olukorra seadusega kooskõlla viimine. Kaebaja leiab, et

TLPA 04.09.2015 ettekirjutuse osas „Edasise tegevuse jätkamiseks vajalikud toimingud“

alternatiivina esitatud ettekirjutuse täitmise võimalus viia ehitis vastavusse 15. juunil 1933 kinnitatud

ehitusprojektiga, on ebaproportsionaalne.

Vastustaja rõhutab, et ettekirjutuses on 2 ettekirjutuse täitmise võimalust esitatud, näitamaks ära kõik

võimalused Kadaka pst 97 kujunenud olukorra seadusega kooskõlla viimiseks – peale ettekirjutuses

nimetatud kahe variandi muid võimalusi ei ole.

Vastustaja ei eelda, et kaebaja peaks nimetatud kahest variandist valima ehitise 1933. a projektiga

vastavusse

viimise

tee.

Kaebajal

oleks

mõistlik

ettekirjutuse

täitmiseks

valida

projekteerimistingimuste ja ehitusloa taotlemine.

44. Ettekirjutus on kooskõlas kehtiva õigusega, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta, selge ja üheselt

mõistetav ning piisavalt põhjendatud. Ettekirjutuses on piisavalt kirjeldatud ettekirjutuse tinginud

faktilisi asjaolusid ja põhjalikult selgitatud, miks vajab korduvate laiendamiste tulemusena tekkinud

hoone ehitusluba. Ehitusloa väljastamine eeldab ehitusprojekti olemasolu, mis omakorda eeldab

projekteerimistingimuste väljastamist. Projekteerimistingimuste väljastamist juhul, kui ehitust

laiendatakse üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust, reguleerib ehitusseadustiku § 26 lg 2 p

2. Arvestades aga, et kinnistu Kadaka pst 97 osas on 2001. a kehtestatud DP, tuleb antud juhul

projekteerimistingimuste väljastamisel lähtuda eeskätt ehitusseadustiku §-st 27. DP kehtestamisest on

möödas üle viie aasta ning DP kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid (EhS § 27 lg 1

p-d 1 ja 2).

Korduvate laiendamiste tulemusena tekkinud hoone, mis ületab 33 protsenti hoone esialgsest mahust

ja mis osaliselt ulatub ehituskeelualale, eeldab hoonestusala tingimuste muutmist (EhS § 27 lg 4 p 2).

Projekteerimistingimuste avatud menetlus tulenevalt EhS § 31 lõikest 1 võimaldab ka Õhtu 6 kinnistu

omanikul oma seisukohta väljendada, sest kaebaja poolne ehitustegevus ehituskeelualas rikkus enim

just Õhtu 6 kinnistu omanike huve.

45. Ettekirjutuse eesmärk on võimaldada kaebajal oma ebaseaduslik ehitis viia kehtiva õigusega

kooskõlla ehk oma praegu ebaseaduslik ehitis seadustada. Seega on kaebajale tehtud ettekirjutus

kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Ehitusprojekti koostamine ja ehitusloa

taotlemine võimaldavad ühtlasi kontrollida korduvate laiendamiste tulemusena tekkinud hoone

ohutust.

46. 11.04.2016 märkis vastustaja, et ta ei nõustu kaebaja 08.03.2016 kaebuse täienduses toodud

väidetega, et Kadaka pst 97 ehitis vastab 2001. a kehtestatud detailplaneeringule, ja et

detailplaneeringuga kehtestatud ehituskeeluvöönd on õigustühine. Kaebaja põhjendab oma seisukohta

asjaoluga, et tema arvates DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseadus

ehituskeeluvööndi määramise õigust ette ei näinud. Kaebaja on jätnud tähelepanuta, et planeerimis- ja

ehitusseaduse § 9 lg 10 sätestab sõnaselgelt – detailplaneeringute koostamisel arvestatakse kehtivaid

tervisekaitse, keskkonnakaitse, riigikaitse, tuleohutuse ning muid seadusi ja norme. DP seletuskirja p

1.3.6 ütleb, et kahe krundi piiril on 3 m laiune ehituskeeluala ning hoonete vahelised lubatud

vahekaugused sõltuvad tuleohutuseeskirjadest (EPN 10.1). Seega on DP joonisel näidatud 3 m laiune

ehituskeeluvöönd tuleohutuskuja, kuhu ei ole võimalik tuleohutusnõuetest lähtuvalt ehitada.

Seega on kaebaja väited, nagu ei lubanuks planeerimis- ja ehitusseadus detailplaneeringus ette näha

ehituskeeluvööndit, ainetud. DP seletuskiri ütleb küll, et kokkuleppel naabrite vahel võib abihoone

ehitada krundipiirile ning eraldada hoone naaberkrundist (naaberhoonest) tulemüüriga, kuid seda

küsimust oleks saanud lahendada vaid ehitusloa menetluses – kaebaja aga pidas võimalikuks

seadusevastaselt laiendada oma ehitist ilma ehitusprojekti ja ehitusloata. Kaebaja on ebaseaduslikult

ehitanud tuleohutuskujas, sealjuures ei ole ehitatud tulemüüri.

47. Sama ainetud on kaebaja väited hoonestusala kohta, leides, et hoonestusala on kogu Kadaka pst

97 krunt – hoonestusala ei saa aga kindlasti olla tuleohutuskuja.

48. Kaebaja leiab oma 08.03.2016 menetlusdokumendis, et antud juhul tuleks rakendada

ehitusseadustiku ja planeerimise seaduse (EhSRS) § 28 lõiget 1, mille kohaselt enne 2003. aasta 1.

jaanuari ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine

teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust ja arvestades §-st 28 tulenevaid erisusi. Kaebaja

püüab väita, et garaaž (kaebaja väitel taarakuur) on olnud olemas 2001. – 2002. aastast alates, esitades

sealjuures naaberkinnistu endise omaniku M.P. seletuskirja, kus väidetakse, et Kadaka pst 97

hoonestus on püsinud muutumatuna alates 90-ndatest aastatest. Vastustaja hinnangul ei ole M.P.

seletuskirjal tõendiväärtust – M.P. joonisel olev juurdeehitis võib heal juhul tähistada

detailplaneeringus näidatud varikatust. Vastustaja poolt kohtule esitatud tõendid näitavad, et

juurdeehitised on ilmselt ehitatud pärast 2003. aasta 1. jaanuari, mistõttu EhSRS § 28 lg 1 ei kuulu

kohaldamisele.

49. Kaebaja tõendamata väide, et projekteerija K. Kits katkestas lepingu, mistõttu mõõdistusprojekt

(mõõdistamise

teostusjoonise

2004.

aasta

novembrist

esitas

vastustaja

19.10.2015

menetlusdokumendi lisana) jäi poolikuks, on eluliselt väheusutav – mõõdistamise teostusjoonisel ei

ole ühtegi märki millestki, mis laseks arvata, nagu oleks tegemist poolikuks jäänud joonisega, joonis

on terviklik ja lõpetatud.

50. Käesolevas asjas võiks kõne alla tulla EhSRS § 29 lõike 1 kohaldamine, mille kohaselt pärast

2003. a 01. jaanuari ning enne EhSRS jõustumist ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa

või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust ja

arvestades §-st 29 tulenevaid erisusi. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 võib sama paragrahvi lõikes

1 nimetatud ehitisele anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine

teavitatuks vastavalt ehitusseadustiku lisas 1 või 2 sätestatule. Kui sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud

ehitis ei ole valmis, siis antakse sellele vajaduse korral ehitusluba või esitatakse ehitusteatis. Kui

nimetatud ehitis on valmis ja ehitusteatise või ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha, võib

ehitisele anda kasutusloa või kasutamisest teavitada vastavalt ehitusseadustiku lisale 2.

Paraku sätestab § 29 lg 3, et sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ja EhSRS jõustumise ajal kasutatav

ehitis peab vastama ehitusseadustiku § 11 lõikes 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele. Ehitusseadustiku § 12

lg 1 ütleb, et ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid

nõudeid, ning lg 2 ütleb, et ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, peab olema kooskõlas

ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga.

Kuivõrd kaebaja ei ole ehitanud kooskõlas 2001. a detailplaneeringuga ning on ehitanud

ehituskeeluvööndis ehk tuleohutuskujas, ei saa EhSRS §-i 29 kohaldada. Seega tuleb kaebajal täita

vastustaja 04.09.2015 ettekirjutus, esitada ehitusprojekt ning taotleda ehitusluba.

51. 01.03.2017 kohtule esitatud täiendavas seisukohas märgib vastustaja, et kaebaja seisukohad ja

väited on käesolevas kohtuasjas olnud vastuolulised ja heitlikud. 05. oktoobri 2015 kaebuses kinnitas

kaebaja kaebuse p-s 2.15, et kaebaja ja kaebaja abikaasa T. P. on valmis vande all kinnitama, et 2001.

a detailplaneeringus punktiiriga märgitud hoone ning selle ees asuv kuur ehitati 2001.-2002. aastal.

21. jaanuaril 2017 esitatud menetlusdokumendis väidab kaebaja aga, et eksis varem ja tegelikult on

2001. a detailplaneeringus punktiiriga märgitud hooneosa, mida 2004. novembris tehtud mõõdistamise

teostusjoonisel (vastustaja 19.10.2015 menetlusdokumendi lisa, mille kaebaja on oma 21.01.2017

menetlusdokumendi lisana uuesti esitanud) nimetatakse laoks (ladu), ehitatud hoopis hiljemalt 1997.

aastal. Vastustaja hinnangul ei ole usutav, et isik saab oma kodu juurdeehituse ehitamisaastas sedavõrd

põhjalikult eksida – s.o vähemalt 4-5 aastaga. Tõendid, mida kaebaja esitab tõendamaks, nagu oleks

ladu ehitatud valmis hiljemalt 1997. aastaks, ei tõenda kaebaja väidetud asjaolu. Kaebaja on esitanud

tõendina 27. märtsil 1997 arhitekt K. Kitsega sõlmitud töövõtulepingu ja seostab selle vastustaja poolt

kohtule 19.10.2015 esitatud Kadaka pst 97 mõõdistamise teostusjoonisega, mis on dateeritud 2004. a

novembriga. Kaebaja on esitanud 21.01.2017 menetlusdokumendi lisana täiendavalt Kadaka pst 97

kohta teostatud mõõdistamise teised teostusjoonised. Kaebaja heidab ühtlasi vastustajale ette, et

vastustaja ei ole neid jooniseid ise varasemalt kohtule esitanud. Vastustaja selgitab, et 19.10.2015

menetlusdokumendi lisana esitatud mõõdistamise teostusjoonis on kõneksolevatest teostusjoonistest

ainus, mis sisaldab kuupäeva ja teostaja nime. Kõik muud kaebaja poolt esitatud teostusjoonised sellist

informatsiooni ei sisalda ja on seega käesolevas vaidluses selguse saavutamiseks kasutud. Ei ole ühtegi

tõendit, et need teostusjoonised oleksid tehtud 27. märtsil 1997. aastal arhitekt K. Kitsega sõlmitud

töövõtulepingu tulemusena. Küll aga räägivad teised tõendid selle vastu, nagu pärineksid

kõneksolevad teostusjoonised 1997. aastast. Kaebaja on 05.10.2015 kaebuse lisana 7 esitanud 2001.

aastal kehtestatud detailplaneeringu põhijoonise. Vastustaja esitab nimetatud põhijoonise värvilisena

ja selgemini jälgitavana uuesti. Samuti esitab vastustaja kaebaja esitatud „Kadaka pst 97 Nõmme

linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise auditi aruande“ lisaks 3 oleva 2015. aastal koostatud

mõõdistusprojekti, mida kaebaja oma 21. jaanuari 2017 menetlusdokumendile ei lisanud.

52. 2001. a detailplaneeringult on näha (all paremal), et DP tellijaks on L.P. ning DP põhijoonise

mõõdistused on tehtud 2000. a jaanuaris. Ka 05.10.2015 kaebuse lisaks 8 olevast DP seletuskirjast

nähtub, et detailplaneeringu koostamiseks on tehtud põhjalikud uuringud ja mõõdistused – nt

seletuskirja tabelis 2 on esitatud analüüs detailplaneeringuga hõlmatud kinnistutel asuvate hoonete

vastavuse kohta ehitusprojektidele, mis on DP kehtestamise ajaks olemas. Kadaka pst 97 elamu-

ärihoone osas on märgitud, et kinnitatud ehitusprojekt pärineb aastast 1933 ning et projekt käsitleb

hoone vanemat osa ning projektile mittevastavat osa on võimalik seadustada, sealjuures on ehituskeelu

alasse jääva osa seadustamiseks vajalik naabri nõusolek. Seetõttu ei ole põhjust kahelda, et 2001. aastal

kehtestatud ja praeguseni kehtiv DP kajastab adekvaatselt detailplaneeringu kehtestamise ajal

eksisteerinud olukorda. DP seletuskiri ja joonised moodustavad ühtse terviku.

53. Kui võrrelda 2001. a DP põhijoonist ja 2015. a koostatud mõõdistusprojekti (tellijaks M. T., kelle

kohta kaebaja kinnitab oma 21.01.2017 menetlusdokumendi p-s 1.5, et tegemist on tema

pereliikmega), siis ilmneb selgelt, milline maht on pärast 2001. a DP kehtestamist Kadaka pst 97

hoonele juurde ehitatud.

54. 2001. a kehtestatud DP põhijoonisel on näha Õhtu 6 kinnistu poolses osas Kadaka pst 97 hoone

küljes hele ruut, mida läbivad ristina punktiirjooned – antud märk on varikatuse tähistus (samasuguse

tähistusega markeerib lõunapoolsesse külge ehitatud uut varikatust kaebaja esitatud „Kadaka pst 97

Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise auditi aruande“ lisaks 3 olev 2015. aastal

koostatud mõõdistusprojekt).

Vastustaja 19.10.2015 menetlusdokumendi lisana esitatud Kadaka pst 97 hoone mõõdistamise

teostusjoonisel 2004. a novembrist ja 2015. a mõõdistusprojektist on aga näha, et 2001. a kehtestatud

detailplaneeringuga lubatud varikatus on hiljem, s.o pärast DP kehtestamist ehitatud täisseintega laoks,

mille seinas on olemas ka tuulutusklapp.

55. Kaebaja väidab 21.01.2017 menetlusdokumendis, et taarakuur ehk garaaž ei ole samuti ehitatud

hiljem kui 2001-2002. a. Samas nähtub ka kaebaja enda poolt esitatud „Kadaka pst 97 Nõmme

linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise auditi aruandest“ (aerofoto lk-l 8), et 2002. aastal võis

praeguse garaaži asemel olla juba olemas mingi väike juurdeehitus (mida veel ei olnud olemas 2001.

a detailplaneeringu kehtestamise ajal), samas ei ole aerofoto piisavalt selge väitmaks kõneksolevas

asukohas mingigi väiksema juurdeehituse olemasolu, kuid auditi aruande lisaks oleval 2015. a

mõõdistusprojektil näha olev mahukas garaaž on krundile ilmselgelt ilmunud alles pärast 2010. aastat

(kui võrrelda auditi aruande lk-del 10 ja 11 olevaid aerofotosid).

Seega on kaebaja väited 2015. aastal pelgalt garaaži renoveerimise kohta ilmselgelt eksitavad. Lisaks

on auditi aruande lk-del 9 ja 10 olevate aerofotode võrdlusest näha, et 2007. ja 2010. a vahel on

lõunapoolsesse otsa ehitatud juurdeehitusena varjualune. Auditi aruande lisaks 3 oleval

mõõdistusprojekti asendiplaanil on varjualune tähistatud heleda ruuduna, mida läbivad ristina

punktiirjooned.

56. Käesolevas asjas kogutud tõendid näitavad, et pärast DP kehtestamist 2001. aastal on Kadaka pst

97 asuvat elamut-ärihoonet pidevalt laiendatud ehk pideval edasi ehitatud. Kogutud tõenditest

nähtuvalt lõppesid kaebaja poolt ettevõetud laiendustööd ilmselt 2015. a kevadel – samas saab seda

väita teatud mööndustega, kuna auditi aruande fotodelt on näha kohatine välisviimistluse puudumine

veel praegugi.

57. Hoone kui ehitis on koos kõikvõimalike laiendustega üks tervik – selliselt käsitleb ehitise olemust

EhS § 3. Ka EhS-s ehitusloa ja kasutusloa andmist reguleerivad sätted käsitlevad ehitist ühtse

tervikuna. Kuivõrd Kadaka pst 97 elamu-ärihoone kui tervik koos kõigi olemasolevate laiendustega

valmis 2015. aasta kevadel, kuulub rakendamisele ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse

rakendamise seaduse § 29 – selle lg 1 kohaselt pärast 2003. aasta 1. jaanuari ning enne EhSRS

jõustumist ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise

kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust ja arvestades samast paragrahvist

tulenevaid erisusi.

58. EhSRS § 29 lg 3 kohaselt sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ja EhSRS jõustumise ajal kasutatav

ehitis peab vastama ehitusseadustiku § 11 lõikes 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele. Seega peab

kõneksolev ehitis olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga.

Kaebaja poolt 21.01.2017 menetlusdokumendiga esitatud auditi aruannet ei saa kahjuks lõpuni

usaldusväärseks pidada, kuivõrd auditi aruandes leitakse, et 2015. a kevadeks valminud ehitis vastab

2001. aastal kehtestatud detailplaneeringule. Auditi aruanne on kaebaja poolt kaebaja enda kinnitusel

tellitud kasutusloa taotlemiseks vastustajalt. Vastustaja märgib, et ka siis, kui käesolevas asjas oleks

võimalik ebaseaduslikult laiendatud hoone seadustamine üksnes kasutusloa menetluses, hindaks

vastustaja kasutusloa taotlemiseks esitatud dokumente, sh auditi aruannet kriitiliselt ning jätaks

puuduste ja vigadega dokumendid arvestamata. Samas ilmneb auditi aruande lisaks 3 olevast

mõõdistusprojektist selgelt, et hoonet on laiendatud ehituskeelualasse, samas detailplaneeringus

nõutud naabrite nõusolekud hoone laiendustele, mis toimusid pärast detailplaneeringu kehtestamist,

puuduvad. Hoone ei vasta 2001.a kehtestatud detailplaneeringu põhijoonisele ega detailplaneeringu

seletuskirjale.

59. Kaebaja on püüdnud väita, nagu oleks tal kõikide hoone laienduste jaoks olemas naabrite

nõusolekud.

Kaebaja on 05.10.2015 kaebuse lisana 9 esitanud naaberkruntide valdajate 2000. a märtsis-aprillis

antud allkirjad. Ilmselgelt ei väljenda need allkirjad naabrite nõusolekut kaebaja poolt

detailplaneeringu kehtestamise järgselt ehitusprojekti ja ehitusloata tehtud laiendustele. Auditi

aruande lisaks 3 oleva mõõdistusprojekti asendiplaanilt on näha, et garaaž on ehituskeelualas vastu

Õhtu tn 6 asuvat kinnistut ning varikatus on ehituskeelualas vastu Hommiku tn 24 kinnistut – kummagi

kinnistu omaniku nõusolekud puuduvad. Naabrid ei ole saanud detailplaneeringujärgsete laienduste

osas mingil viisil kaasa rääkida ega omalt poolt hinnata ehituskeelualasse, s.o tuletõrjekujasse

ehitamise ohutust enda kinnistul asuvatele hoonetele, kuna kaebaja on ehitanud ilma ehitusprojekti ja

ehitusloata.

60. 2001. aastal kehtestatud detailplaneeringu seletuskirja p-s 1.3.6 „Ehituspiirangud“ öeldakse

järgmist: „Kahe krundi piiril paikneb 3 m laiune ehituskeeluala.“. Kaebuse ja käesoleva

menetlusdokumendi lisaks oleval 2001. aastal kehtestatud detailplaneeringu põhijoonisel on samuti 3

meetri laiune ehituskeeluala selgelt näidatud. Seega on kaebaja väide, et kujade mõõdud ei ole

detailplaneeringus konkreetselt antud, väär. 2001. aastal kehtestatud seletuskirja p-i 1.3.6 kohaselt

võib abihoone krundi piirile ehitada üksnes naabritega kokkuleppel. Kaebaja on ilmselgelt kehtiva

detailplaneeringu seda nõuet rikkunud.

61. Kaebaja 21.01.2017 menetlusdokumendi p-s 3.1 esitatud väide, nagu ei oleks nõue kooskõlastada

naaberkinnistu omanikuga ehitusprojekt tulenenud 2001. aastal kehtinud seadusest, ning sellega

seotud kaebaja mõttearendus jäävad arusaamatuks. Oma väite põhistamiseks viitab kaebaja PES § 21¹

lg 2 p-le 1, mis ei räägi üldse naaberkinnistu omanikust. Võimalik, et kaebaja on silmas pidanud PES

§ 21¹ lg 2 p-i 2, mille kohaselt kohalik omavalitsus võib teatud tingimustele vastava detailplaneeringu

puhul loobuda planeeringu avalikustamise nõude täitmisest, asendades selle naaberkruntide omanike

kooskõlastusega. Nimetatud säte ei räägi naaberkinnistu omanikuga kooskõlastamata ehitamisest aga

sõnagi. Küll aga ei anta PES § 54 p 3 kohaselt ehitusluba, kui projekteeritud ehitis kahjustab

asjaõigusseaduse (RT I 1993, 39, 590; 1995, 26–28, 355) §-des 143–154 sätestatud naabrusõigusi ja

naabriga ei ole saavutatud kokkulepet. PES § 35 lg 1 p-i 2 kohaselt peab ehitusprojekt vastama

kehtivatele normidele ja standarditele – seda siis ka tuletõrjekujade osas. Seega on kaebaja väide, nagu

ei oleks 2001. aastal kehtinud seadus nõudnud ehitusprojekti kooskõlastamist naaberkinnistu

omanikuga, eksitav ja väär. Arusaamatuks jääb ka kaebaja 21.01.2017 menetlusdokumendi p-s 3.2

esitatud väide, et kolmandate isikute nõusoleku küsimine ei ole üks PES § 9 lg-s 2 sätestatud

määravatest kitsendustest, mida detailplaneeringuga võib määrata. Küsimus ei ole ju lihtsalt nõusoleku

küsimises, vaid naaberkinnistus omaniku nõusoleku küsimises ehitamiseks ehituskeeluvööndisse ehk

tuletõrjekujasse. Vastupidiselt kaebaja eksitavale väitele näeb PES § 9 lg 2 p 5 ette, et

detailplaneeringuga määratakse ehitiste vahelised kujad.

62. Kuivõrd EhSRS § 29 lõikest 3 tulenevalt peab pärast 2003. aasta 1. jaanuari, kuid enne 1. juulit

2015 ehitatud ning EhSRS jõustumise ajal kasutusel olev ehitis vastama ehitise asukohaga seonduvate

kitsenduste ja planeeringuga ning Kadaka pst 97 asuv elamu/ärihoone sellele nõudele ei vasta, on

õigustatud vastustaja ettekirjutuses ettenähtud projekteerimistingimuste taotlemise nõue.

EhSRS § 29 lg 4 kohaselt juhul, kui ehitise ehitamise ajal oli ehitusprojekti koostamiseks nõutav

detailplaneeringu olemasolu, siis võib kohaliku omavalitsuse üksus asendada detailplaneeringu

ehitusseadustiku §-s 26 sätestatud projekteerimistingimuste andmisega. Sealjuures rakendatakse

projekteerimistingimuste andmisel avatud menetlust – seega saavad selles menetluses võimaluse oma

huve kaitsta ka naabrid.

63. 08.03.2017 seisukohas lisab vastustaja, et oma 07. märtsi 2017 menetlusdokumendi p-s 1 heidab

kaebaja vastustajale ette, et vaidlustatud haldusakt sunnib kaebajat viima Kadaka pst 97 ehitist

vastavusse kehiva ehitusprojektiga. Kaebaja menetlusdokumendist nähtub, et kaebaja peab seda

ebaõiglaseks. Kaebaja arvates on taunitav, et ehitusprojektiga kooskõlla viimiseks on vastustaja ette

näinud vaid kaks alternatiivi. Kummagi alternatiivi kohta leiab kaebaja, et need alternatiivid riivavad

ebaproportsionaalselt kaebaja õigusi ja on kaebaja arvates vastuolus kehtiva seadusega.

Vastustaja selgitab, et nii enne kui pärast 2015. aasta 1. juulil jõustunud ehitusseadustikku peab

ehitatav ehitis vastama pädeva asutuse poolt heakskiidetud ehitusprojektile. Kuna muid kehtivaid

ehitusprojekte peale 15. juunil 1933 kinnitatud ehitusprojekti ei ole, on ettekirjutuse 1. alternatiiv igati

õigustatud. Ettekirjutuse täitmise 2. alternatiiv annab kaebajale võimaluse uue, praeguseks Kadaka pst

97 kujunenud ehituslikku olukorda arvestava ehitusprojekti kinnitamise taotlemiseks.

Kaebajal on ettekirjutuse täitmise alternatiivide vahel vaba valik, seega jääb arusaamatuks kaebaja

väide, et tema õigusi riivatakse ebaproportsionaalselt.

64. Samuti jääb arusaamatuks kaebaja väide, et ettekirjutuse alternatiivid ei vasta seadusele. Kaebaja

ei ole toonud välja ühtegi kehtiva seaduse sätet, mis lubaks sellise ehitisealuse pinnaga elamut, nagu

asub Kadaka pst 97, ehitada ilma kehtiva ehitusprojektita. Samuti ei ole kaebaja välja toonud ühtegi

sätet, mis lubaks detailplaneeringu kohustusega alal ehitise ja ehitusprojekti mittevastavust

detailplaneeringule või projekteerimistingimustele.

65. Kuivõrd on ilmne, sh kaebaja enda poolt esitatud „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva

äri- ja eluhoone ehitise auditi aruandest“ nähtuvalt, et viimased Kadaka pst 97 ehitise laiendused on

ehitatud ehk viimased Kadaka pst 97 ehitustööd on läbi viidud pärast 2003. aasta 1. jaanuari – 2015.

aasta mõõdistusprojektil näha olev garaaž on krundile ilmunud alles pärast 2010. aastat ja hoone

lõunapoolsesse otsa on varjualune ehitatud 2007. ja 2010. aasta vahel –, kuulub rakendamisele EhSRS

§ 29. Kaebaja etteheide, et vaidlustatud ettekirjutus ei kajasta ebaseadusliku ehitamise aega, ei muuda

eeltoodud fakte ja asjaolusid mingil viisil olematuks. Sealjuures on kaebajale endale ju kogu aeg teada

olnud, millal ta ebaseaduslikke ehitustöid tegi.

66. EhSRS § 29 lg 3 kohaselt peab pärast 2003. aasta 1. jaanuari ja enne EhSRS jõustumist ehitatud

ehitis vastama ehitusseadustiku § 11 lõikes 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele. Seega peab Kadaka pst 97

hoone olema kooskõlas selle ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Kaebaja

heidab vastustajale ette, et vastustaja julgeb kahelda ehituseinseneri-eksperdi kvalifikatsiooni isiku

väidetes, mille kohaselt Kadaka pst 97 justkui vastaks 2001. aastal kehtestatud detailplaneeringule.

Kaebaja on siinkohal tähelepanuta jätnud, et vastustajale kui pädevale asutusele on EhS-ga antud õigus

kontrollida talle esitatavate dokumentide, sh ehitise auditi asjakohasust ja õiguspärasust. Sealjuures

on vastustajal pädeva asutusena õigus kahelda ehitise auditi väidete õigsuses.

67. Antud juhul on kaebaja tellitud „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone

ehitise auditi aruandes“ 2001. aastal kehtestatud detailplaneeringuga Kadaka pst 97 kinnistule

määratud kitsendused ja tingimused esitatud valikuliselt – välja on jäänud detailplaneeringu

kitsendused (ehituspiirangud – 2001. a detailplaneeringu seletuskirja p 1.3.6, kaebuse lisa 8), mida

kaebaja ebaseaduslik laiendustegevus on selgelt rikkunud. Kaebaja tellitud auditi aruandes ei ole

sõnagi ehituskeeluvööndist ja Kadaka pst 97 hoone vastavusest sellele ehituspiirangule, samuti ei ole

auditis hinnatud naabrite nõusoleku ehk naabritega kokkuleppe olemasolu ehituskeeluvööndisse

ehitamiseks – põhjuseks ilmselgelt asjaolu, et kaebaja on ehituskeeluvööndisse ehitanud, kuid kaebajal

puuduvad naabrite nõusolekud ehituskeeluvööndisse ehitamiseks.

68. Kaebaja väidab oma 7. märtsi 2017 menetlusdokumendis, et vastustaja ei ole suutnud siiani

sõnastada, mille poolest ehitis detailplaneeringule ei vasta. Vastustaja on seda aga korduvalt

selgitanud. 1. märtsi 2017 menetlusdokumendiga esitas vastustaja detailplaneeringu värvilise ja selge

põhijoonise ning „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise auditi

aruande“ lisaks 3 oleva 2015. aastal koostatud mõõdistusprojekti – nende kahe dokumendi võrdluses

ilmneb selgelt, et 2003. aasta 1. jaanuari järgselt on kaebaja ehitanud ehituskeeluvööndisse. Vastustaja

esitab põhijoonise uuesti, kuhu on tõmmanud ringid, millistes osades on kaebaja ehituskeeluvööndi

nõuet rikkunud. Nimetatud rikkumist ei muuda olematuks ka asjaolu, et vaidlustatud ettekirjutuses ei

ole ebaseadusliku ehitamise fakti detailideni lahti kirjutatud. Siinkohal juhib vastustaja tähelepanu, et

kaebaja väide, nagu ei oleks vaidlustatud ettekirjutus motiveeritud, ei vasta tõele. Ettekirjutuses on

selgelt ja põhjalikult välja toodud ettekirjutuse esitamise põhjendus – Kadaka pst 97 toimunud

ebaseaduslik ehitustegevus ehk ehitusloata üle 33 % hoone laiendamine, sealjuures on ettekirjutuses

selgitatud, et viimased juurdeehitused on tehtud lähiaastatel.

69. Kaebaja rõhutab oma 07.08.2017 menetlusdokumendis, et on esitanud ka tuleohutusauditi, kus

öeldakse, et tuleohutusnorme on täidetud. Vastustaja selgitab, et antud asjaolu ei muuda Kadaka pst

97 hoonet detailplaneeringule vastavaks. EhSRS § 29 lg 4 kohaselt juhul, kui ehitise ehitamise ajal oli

ehitusprojekti koostamiseks nõutav detailplaneeringu olemasolu, siis võib kohaliku omavalitsuse

üksus asendada detailplaneeringu ehitusseadustiku §-s 26 sätestatud projekteerimistingimuste

andmisega. Ei ole olemas sellist menetlust, nagu kehtiva detailplaneeringu muutmine. Kuivõrd antud

juhul oli Kadaka pst 97 ebaseadusliku laiendamise ajal nõutav detailplaneeringu olemasolu ja

kehtivale detailplaneeringule ebaseaduslik ehitustegevus ei vastanud, siis on vastustaja õigustatud

asendama detailplaneeringu nõude projekteerimistingimuste nõudega, mis on lihtsam ja kiirem

menetlus kui detailplaneeringu menetlus, mis koosneb kolmest mahukast etapist – algatamine,

vastuvõtmine ja kehtestamine, mida vastustaja oleks õigustatud kaebajalt samuti nõudma.

Vastupidiselt kaebaja arvamusele, nagu oleks võimalik tekkinud ebaseaduslikku olukorda lahendada

kasutusloaga, siis seaduse kohaselt ei ole kasutusloaga võimalik kehtivat detailplaneeringut muuta või

asendada.

70. Mitmed kaebaja väited ja arvamused kaebaja 7.03.2017 menetlusdokumendis jäävad täiesti

arusaamatuks. Nii väidab kaebaja oma menetlusdokumendi p-s 2, et kehtiv detailplaneering näeb ette

Kadaka pst 97 ebaseaduslikult laiendatud hoone seadustamise. Vastustaja juhib tähelepanu, et 2001.

a detailplaneering ei näe ette midagi sellest, vaid detailplaneeringu seletuskirja tabelis 2 on üksnes

nenditud, et juurdeehitustel ehitusprojekt puudub, kuid seadustamine on võimalik. Vastupidiselt

kaebaja väitele ei anna 2001. aastal kehtestatud detailplaneering mitte mingit indulgentsi

detailplaneeringu

kehtestamisele

järgneva

ebaseadusliku

ehitustegevuse

automaatseks

seadustamiseks.

71. Oma 07.03.2017 menetlusdokumendi p-s 6 leiab kaebaja, et vastustaja väide, mille kohaselt

puudub detailplaneeringu kehtestamise järgselt ehituskeeluvööndisse uute laienduste ehitamiseks

naabrite nõusolek, ei ole korrektne. Selle väite põhjendusena ütleb kaebaja järgmist: „Isegi väide, et

„puudub naabri nõusolek“ ei ole korrektne, kuivõrd detailplaneering annab õiguse ka

ehituskeelualasse ehitada kokkuleppel naabriga /…/“. Selline kaebaja arutelu jääb arusaamatuks.

Pärast 2003. aasta 1. jaanuari kaebaja poolt ebaseaduslikuks ehituskeeluvööndisse ehitamiseks puudub

naabrite nõusolek, s.t kaebaja ei ole selleks naabritega kokkulepet saavutanud.

72. Samuti heidab kaebaja oma 07.03.2017 menetlusdokumendi p-s 7 vastustajale ette, et vastustaja

ei väljendanud 2015. aastal, mil kaebaja esitas järelevalvemenetluse käigus vastustajale

mõõdistusjoonised, kahtlust mõõdistusjooniste valmimise ajas ega selles, et kaebaja väitel on

mõõdistusjooniste autoriks Kert Kits. Vastustajale jääb arusaamatuks, miks oleks pidanud kahtlust

väljendama, kui mõõdistusjoonistel ei ole kajastatud valmimise aastat ega jooniste autorit, välja

arvatud ühel joonisel, millel on selgelt kirjas aastaarv 2004. Ühelt poolt – võrreldes kaebaja esitatud

mõõdistusjooniseid ja 2001. aastal kehtestatud detailplaneeringu põhijoonist, mis valmis 2000. aasta

mõõdistuse kohaselt, siis on selge, et 2015. aastal järelevalve käigus kaebaja esitatud

mõõdistusjoonised kajastavad pärast detailplaneeringu kehtestamist Kadaka pst 97 kujunenud

olukorda, mitte detailplaneeringu eelset olukorda. Lisaks ei oma kõneksolevad mõõdistusjoonised

tähendust hilisemate, s.o 2007- 2015 ehitatud ebaseaduslike laienduste osas, kuna need ei kajastu

kõneksolevatel mõõdistusjoonistel.

73. Ka pöörab kaebaja ebaproportsionaalselt palju tähelepanu vastustaja hinnangule seoses auditi

fotodega, mille kohaselt välisviimistlus võib Kadaka pst 97 hoones osaliselt puudu olla. See ei oma

antud asjas tähendust ega takista projekteerimistingimuste taotlemist ja ebaseadusliku ehitise

kooskõlla viimist seadusega. Ilmne on, et kaebaja ise peab ehitist valminuks. Seega on asjakohatud

ka kaebaja etteheited, et vastustaja ei läinud tema soovi kohaselt koha peale välisviimistluse olemasolu

kontrollima.

74. Lisaks leiab kaebaja, et kaebaja suhtes ei ole täidetud ärakuulamis- ja selgitamiskohustust. Samas

on kaebaja ise kinnitanud, et on vastustajale 2015. aastal, s.o ajal, mil viidi läbi järelevalvemenetlust,

esitanud mõõdistusjoonised. Samuti on kaebaja oma kaebusele lisanud L.P. abikaasa põhjaliku

vastustajale suunatud seletuskirja. Esialgses kaebuses kinnitab kaebaja, et seletuskiri on esitatud

vastustajale viimase palvel. Seletuskirjast ilmneb, et kaebaja oli teadlik elamu ehitusprojektita

ehitamise ebaseaduslikkusest ja tagajärgedest. Seega tagati kaebajale nii ärakuulamisõigus kui ka

selgitati ebaseadusliku ehitamise tagajärgi.

75. Kaebaja on esitanud 07.03.2017 menetlusdokumendi lisana ühe joonise (skeemi), mis tõepoolest

pärineb vastustaja arhiivist. Samas on kaebaja nimetatud joonisele/skeemile täiesti vale selgituse

lisanud. Kaebaja esitatud joonisele/skeemile on Kadaka pst 97 elamu kujutis kantud kujul, mida algsel

joonisel ei ole. Kaebaja esitatud joonis/skeem pärineb 2.oktoobril 1997. aastal kinnitatud Kadaka pst,

Hommiku tn ja Õhtu tn vahelise kvartaliosa detailplaneeringu koostamise lähteülesande kaustast, kuid

lähteülesannet hoitakse vastustaja arhiivis eraldi kaustas. Sama lähteülesannet mainitakse ka 2001.

aastal kinnitatud detailplaneeringu seletuskirja alguses. Kuivõrd kaebaja L.P. oli detailplaneeringu

tellijaks, siis ilmselt on lähteülesande lisamaterjalide hulka kõneksoleva joonise/skeemi esitanud L.P.

ise. Joonis/skeem on vastustaja arhiivis olemas vaid koopia kujul. Vastustaja juhib tähelepanu, et

2000. aasta mõõdistuse järgi koostatud detailplaneeringu põhijoonis erineb kaebaja esitatud

joonisest/skeemist ehk kõneksolev joonis/skeem ei kujuta tegelikkuses olnud olukorda.

Kaebaja esitab omalt poolt sama joonise/skeemi, mis pärineb Kadaka pst 97 kohta vastustaja arhiivis

hoitavast põhikaustast. Põhikaustas on nimetatud joonis 29.03.1990 allkirjastatud arhitektuur-

planeerimise ülesande lisa. Kui võrrelda 28.03.1990 arhitektuur-planeerimise ülesande lisaks olevat

joonist ja kaebaja esitatud joonist, mis, nagu eelpool selgitatud, pärineb tegelikult 1997. aastal

kinnitatud detailplaneeringu lähteülesande kaustast, siis on näha, et tegemist on täiesti identsete

joonistega – mõlemad sisaldavad teksti „SKEEM APÜ JUURDE“, all paremas nurgas näidatud isikud

on samad, aastaarv on sama. See, mis kardinaalselt kahel joonisel erineb, on konkreetselt Kadaka pst

97 asuva elamu kujutis. Kui 1990. aastal allkirjastatud arhitektuur-planeerimise ülesande lisaks olev

joonis kujutab Kadaka pst 97 asuvat hoonet väga väikesemahulisena, mis ei meenuta praegust Kadaka

pst 97 hoonet mitte kuidagi (peaasjalikult järgib joonis 1933. aasta ehitusprojekti – lisandunud on üks

juurdeehitus), siis 1997. aastal kinnitatud detailplaneeringu kaustas olev joonis kujutab Kadaka pst 97

hoonet sarnasena praegusele hoonele. Seega – algne 1989. aastast pärit joonis on 1997. aastal kellegi

poolt üle joonistatud. Vastustaja rõhutab veel kord – kõigis muudes osades on mõlemad joonised

identsed.

Kaebaja esindaja märgib oma 07.03.2017 menetlusdokumendis, et käis vastustaja arhiivis enda

esitatud joonist hankimas 06.03.2017. Seega pidid kaebaja esindajale nähtavad olema samad asjaolud,

mida vastustaja ülalpool kirjeldab. Seega kaebaja väited, nagu oleks kaebaja esitatud joonis/skeem

pärit 1989. aastal Tallinna linna RSN Täitevkomitee arhitektuuribüroo antud arhitektuurse

projekteerimisülesande juurest, on tahtlik vale. Esiteks anti arhitektuur-planeerimise ülesanne Tallinna

linna poolt 1990. aastal ning teiseks – lähteülesande lisaks olev joonis kujutab Kadaka pst 97 elamut

hoopis teistsugusena, kui väidab kaebaja. Ehk siis – tegelikul arhitektuur-planeerimisülesande joonisel

on Kadaka pst 97 hoone kaebaja väidetust oluliselt väikesemahulisem ega meenuta kuidagi tänast

Kadaka pst 97 hoonet. Nimetatud arhitektuur-planeerimisülesande järgi ei esitanud kaebaja linnale

ehitusprojekti mitte kunagi. Arhitektuur-planeerimisülesanne ei anna õigust ehitada, vaid annab

üksnes võimaluse esitada ehitusprojekt ehk see annab võimaluse ehitamise õigust alles taotlema

hakata.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

76. Kohus, hinnanud menetlusosaliste esitatud põhjendusi ja tõendeid, leiab, et

kaebus kuulub rahuldamisele. Kohtu põhjendused on järgmised.

77. Asja materjalidest nähtub, et TLPA tegi ettekirjutuse Kadaka pst 97 asuva

ehitise vastavusse viimiseks kehtiva ehitusprojektiga, millena märgib

15.06.1933 a kinnitatud ehitusprojekti; samas leiab vastustaja, et kaebaja ei pea

lammutama ehitisi, kui ta taotleb projekteerimistingimused, et koostada

ehitusprojekt, saada ehitusluba ja viia ehitis vastavusse ehitusloa aluseks oleva

ehitusprojektiga. Kohtuasja menetluse kestel on kaebaja poolt esitatud

21.01.17.a. TLPA-le hoone kasutusloa taotlus ja kaebaja on tellinud ka auditid.

Vastustaja vastustest võib mõista, et ta nõuab sisuliselt oma ettekirjutuse nr

1512899/00279 alusel, et kaebaja esitaks lõppastmes projekteerimistingimuste

alusel koostatud ehitusprojekti ja kui mitte, siis tuleb teha lammutusi.

78. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise

hetkel

kehtiva

õiguse

alusel

ja

sellega

kooskõlas,

proportsionaalne,

kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seadus § 54).

79. Kaebaja leiab, et vaidlustatud ettekirjutusest ei selgu ning ka vastustaja

menetlusdokumentidest ei tulene üheselt, millisel materiaalõiguslikul alusel on

haldusakt antud; ettekirjutus on vastuolus EhSRS § 28 ja 29 ette nähtud

menetluskorraga EhS § 26 ja 27 ettenähtud menetluskorraga ning täidetud ei

ole EhS § 132 lg 3 eeldused. Lisaks on ettekirjutus vastuolus Tallinna

Linnavolikogu 5. aprilli 2001 otsusega nr 91 (detailplaneeringu kehtestamise

otsus) kehtestatud detailplaneeringuga ning ebaproportsionaalselt kaebaja

omandiõigust piirav meede. Ettekirjutuse andmisele eelnevalt ei ole kaebajale

tutvustatud ettekirjutuse sisu ning antud võimalust esitada täiendavaid tõendeid

asjaolude kohta, mis vastustajal küsimusi on tekitanud (millest kaebajat ei

teavitatud). Eelnimetatud rikkumine on haldusmenetluse nõuete sedavõrd jäme

rikkumine, mis sõltumata otsuse sisule antavast hinnangust peab tooma kaasa

haldusakti

tühistamise.

Kaebaja

leiab,

et

vaidlusalune

haldusakt

on

ebaproportsionaalne ning riivab ebaproportsionaalselt kaebaja omandiõigust.

Ettekirjutuse kohaselt on vastustajal võimalus selle mittetäitmisel asuda ehitist

lammutama vaatamata sellele, et ettekirjutus sisaldab ka alternatiivset

võimalust.

80. Kohus nõustub kaebajaga, et ettekirjutus sisaldab võimalust asuda ehitist

lammutama.

Lammutusettekirjutus

on

äärmiselt

tugev

riive

isiku

omandiõigusele ning peab olema eriliselt põhjendatud ning vajalik (nt

Riigikohtu

otsus

haldusasjas

nr

3-3-1-64-02).

Kaebaja

pidas

projekteerimistingimuste taotlemist alusetuks nõudeks ja on käesolevalt

esitanud kasutusloa teatise, seega jäi kaebajal ettekirjutus selles ettenähtud

viisil täitmata, mistõttu ei saaks ka kohus välistada, et vastustaja ei asu nõudma

kasutusel oleva hoone osalist lammutamist. Kohus nõustub kaebajaga, et

haldusakt ei ole piisavalt motiveeritud ja selge, kuigi kohtumenetluses on

vastustaja esitanud arvukalt täiendavaid seisukohti ja nimetanud, et kaebajal on

võimalik lammutamist vältida. Samas ei nõustu kohus kaebajaga, et vastustaja

ei oleks saanud teha ettekirjutust. Nagu nähtub, ei olnud kaebaja asunud

ehitusloata ja projektita ehitatud hoonet seadustama ning alles peale

ettekirjutuse tegemist esitas vastustajale kasutusloa taotluse, so 20.01.2017.

Kuna vastustajale olid laekunud naabrite kaebused, siis kontrolliti olukorda

kohapeal ning koostati ettekirjutus.

81. Vastustaja on nõudnud ettekirjutusega, et kaebaja kas viiks ehitise vastavusse

1933

kinnitatud

ehitusprojektiga

või

siis

asuks

taotlema

projekteerimistingimusi, et koostada nõuetekohane ehitusprojekt ja taotleda

ehitusluba.

Vastustaja

vastuste

kohaselt

vastavalt

EhS

§-le

on

projekteerimistingimused vajalikud ehitusloakohustusliku hoone ehitusprojekti

koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus ning EhS §

lg

kohaselt

on

DP

olemasolu

korral

põhjendatud

anda

ehitusloakohustusliku hoone koostamiseks projekteerimistingimusi erijuhul.

Ettekirjutusest aga ei tule ka kohtu arvates selgelt esile, millised EhS § 27 lg 1

kohased alused esinevad ning mille alusel leiab amet, et vajalikud on

projekteerimistingimused või mismoodi see aitab käesolevalt tekkinud olukorda

efektiivsemal moel lahendada. Vastustaja ei ole ise leidnud, et olemasolevaid

hooneid oleks vaja ümber ehitada ning ühtki sellist põhjust ei ole ettekirjutuses ka

esile toodud, vastavalt pole ka märgitud, et kinnistul tuleks teha lammutustöid ja et

selle tarbeks oleks vaja määrata tingimused ja taotleda luba.

Vaidlust ei ole selles, et Kadaka pst 97 kinnistul asus hoone, millele on väljastatud

ehitusprojekt 1933 ja hoonet on erinevatele aegadel ümber ehitatud, vastustaja ei ole

suutnud ümberehitamise täpseid aegu ise määrata. Samas võib mõista, et kinnistu

suhtes algatatud DP-ga ja selle 1997 a lähteülesandest tulenevalt oli kinnistul

laiendatud mahus ehitis, kuna sinna rajati kauplus. Kaebuse esitaja on ise esitanud

mitmeid erinevaid seletusi ning nagu võib mõista, on ta kokkuvõttes nõustunud auditi

tulemustega (tlk 90-102) ja seal märgitud andmetega, so et valdav osa hoone

laiendustest on valmis ehitatud 1989-1995 vahemikus ja et mahtu laiendati veel ka

2014-2015.a. Ehitusprojekti ei ole omavalitsuses kinnitatud ning puudub ehitusluba.

Olemas on mõõdistusprojekt aastast 2015, ehitusprojekt ja ehitusluba 1933.a. Hoone

kasutamisel on kaebaja arvestanud tuleohutusnõuetega, töökorras on veevarustus ja

kanalisatsioon, teostatud on elektripaigaldise kontroll, olemas on tarbimislepingud.

Kuna DP on realiseeritud lunatud mahus, siis lubatud ehitusalust pinda ja lubatud

täisehituse protsenti ei ole ületatud. Põhimõtteliselt ei ole ka vastustaja neile

andmetel vastu vaielnud ja leiab, et olemasolev ehitis on kasutusele võetud ning

ehitamise saab lugeda lõpetatuks. Vastustaja vastustest ei ole samas välja loetav,

millised projekteerimistingimused ta saaks seada, millega peaks kaebaja arvestama

ning missuguse eesmärgi või vajaliku tulemuse saaks saavutada, kui väljastatakse

projekteerimistingimused ja kaebaja peaks hakkama taotlema ehitusluba. Kuna ehitis

on valminud valdavas mahus enne ehitusseaduse jõustumist ja viimane ehitamine

toimus enne Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse jõustumist,

siis loetakse, et ehitis on valmis ja kaebaja loogiliselt ehitusluba ei vaja. Vastustaja

ettekirjutus ei märgi, et see arvestaks ja tugineks kas EhSRS §-le 28 või § -le 29

või et oleks kindlaks tehtud, et ehitis ei ole kasutamiseks ohutu.

Põhimõtteliselt võib nõustuda kaebajaga, et osa juurde ehitistest oleks ta saanud

püstitada korrektselt käitudes, s.t enne tööde alustamist ehitusluba taotledes ja

arvestada tuleks DP-ga lubatud ehitamist. Vastustaja ettekirjutusest ei selgu,

kuidas vastustaja tegelikult suhtus kehtivasse DP-sse. Kohtupraktika kohaselt

omavolilise ehitise lammutamist või muul viisil likvideerimist ei saa ehitisele

esitatavate materiaalõiguslike nõuete rikkumine õigustada iga kord ka siis, kui

rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada leebemate vahenditega; lammutamisele

võib määrata vaid minimaalse osa, mis on vajalik teise isiku õiguste või avaliku

huvi kaitseks. Samuti saab nõustuda et Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-64-02

leidnud, et ehitusluba kui kasutusloa tingimust asendab omavalitsuse otsustus

jätta omavoliline ehitis lammutamata. Vastustajal oleks tulnud seega kindlaks

teha, missugused ehitise osad on vastuolus kas DP-ga või teiste isikute

huvidega ning mille suhtes ei ole võimalik viidatud riigikohtu seisukohta

kohaldada. Vaidlust ei ole selles, et ehitatud ehitis peab vastama ehitise

ohutusele esitatavatele nõuetele ja seda saab hinnata, kui on olemas

ehitusprojekt, mida kaebajal kinnitatud kujul ei ole.

Seega

saab

kohtule

nähtuvalt

ehitusprojektita

ehitamisel

viidatud

rakendusseaduse alusel koostada auditi, mille tellib omanik. Kohtule ei nähtu

ka selgeid põhjusi, miks ei saanud vastustaja hiljem arvestada kaebaja poolt

esitatud ehitise auditit, mis esitab andmed lähtudes EhSRS §-le 28 enne 2003

ehitatud ehitisele ning vajadusel nõuda auditit sellele ehitise osale, mis on

rajatud pärast 2003.aastat (§ 29). Nagu näha, siis avaliku huviga ei saaks

tekkida

vastuolu

krundi

ehitiste

ehitisealuse

pinna

kasutuses,

kui

täisehitusprotsent krundil on 23 % ja kehtiv DP näeb ette maksimaalseks

ehitisealuseks pinnaks 514 m2 ning täisehitusprotsendiks krundil 25% ning seda

näitajat ei ületatud. Olemasolevad hooned jäävad DP-ga määratud ehitusõiguse

piiresse ja vaidlus on tekkinud kohtumenetluse ajal selles osas, kuidas suhtuda

ehitamisse

kuja

alas.

Samuti

saab

kohus

nõustuda

kaebaja

olulise

tähelepanekuga, et DP ei saanud ette näha nn hoonestusala selle mõiste tänases

tähenduses, kuna planeeringu kehtestamisel kehtinud PES ei kasutanud mõistet

„hoonestusala“ ja PES § 9 lg 2 p 5 kohaselt määrati DP-ga ehitistevahelised

kujad. Kuja alla jäävale alale ei saanud ehitada, ent ka see nõue pole

absoluutne. DP-ga võis ka määrata olulisemaid arhitektuurinõudeid ehitistele,

mille raames oli võimalik määrata ära ehitiste paigutus krundil ja nagu võib

mõista, ei kavanda vastustaja enam hoonete paigutamist määrama hakata ning

puudub ka vajadus määrata arhitektuurilisi nõudeid. Kadaka pst, Õhtu t,

Hommiku tn vahelise kvartaliosa DP-s arhitektuurinõudeid Kadaka pst 97

hoonetele ette ei näe ja lubatud oli ehitada ehitisi ehitisealuse pinnaga

maksimaalselt 514 m2 kogu krundi alal, va kujas.

Kuja näitab ehitiste lubatud väikseimat vahekaugust ning kujade määramise

aluseks on ennekõike tuleohutusnormidest kinnipidamine või ohutuse

järgimine. Vastab tõele, et DP seletuskirjas on nimetatud, et kokkuleppel

naabrite vahel, on võimalik ka abihoone ehitada krundi piirile ning eraldada

hoone naaberkrundist tulemüüriga. Seega DP kohaselt hoonete vahelised

lubatud vahekaugused sõltuvad DP kohaselt tuleohutusseeskirjades (EPN 10.1)

ja kirjeldatud hoonete tulepüsivusklassidest. Kuja minimaalne laius Õhtu tn 6

naabri hoonete ja kaebaja hoone vahel on märgitud 6 m ja ehitamine oli lubatav,

kui rajatakse tulemüür. Vastustaja ei ole vastu vaielnud sellele, et hoone

mõõdistusprojekti andmetel on looduses eksisteeriv vahemaa Õhtu tn 6 hoone

ja Kadaka pst 97 hoone vahel 9,3 m. Samas ei saa kohus nõustuda kaebajaga,

justkui oleks nn ehituskeeluvöönd, mis kehtivas DP-s on krundile märgitud,

õigustühine. Kohus täpsustab antud küsimust ka edasiselt, ent saab märkida, et

kujade esitamine DP-s oli lubatav ja sellisena mõisteti nn ehituskeeluvööndit.

Seega saab kohus põhimõtteliselt nõustuda kaebajaga, et EhS § 27 on

kohaldatav

kavandatavale

ehitisele,

mitte

aga

olemasoleva

ehitise

seadustamisele. EhS § 27 on kohaldatav juhul, kui detailplaneeringu olemasolul

põhjendatud

juhul

on

vaja

ehitusprojekti

koostamiseks

anda

projekteerimistingimusi. Antud juhul on tegemist juba eksisteeriva hoonega

ning EhS § 27 sellisel juhul ei kohaldu seda juba põhjusest, et EhSRS näeb

olemasolevate õigusliku aluseta ehitatud ehitiste seadustamiseks ette erisätted,

mida kasutada. Vastavalt EhSRS § 28 lg-le 1 võib enne 2003. a 1. jaanuari

ehitatud ehitisele anda kasutusloa või lugeda kasutamine teavitatuks, kui

ehitustegevus on lõppenud. Ehitusloamenetlus on vajalik olukorras, kus

ehitustegevus on pooleli, vastavalt nimetab selle ära ka § 28 lg 2, kuid antud

olukorras leiab ka vastustaja, et Kadaka pst 97 hoonetes ehitustegevus on lõpule

viidud. Ehitise seadustamisel on võimalik projekteerimistingimusi nõuda

EhSRS § 29 lg-st 4 tuleneval juhul, so siis, kui ehitise ehitamise ajal oli nõutav

detailplaneeringu olemasolu, kuid seda ei koostatud, siis võib kohalik

omavalitsus asendada selle projekteerimistingimuste andmisega. Seega võiks

vastustaja nõude esitada ehitisele, mis on rajatud peale 2003.a.

82. Kaebaja tunnistab, et ta on rikkunud seadust, kuna DP kehtestamise ajaks oli

tal osaliselt valminud hooneid, millele ta ehitusluba ei ole taotlenud ja puudub

ka projekt, millega vastustaja saaks arvestada. Kaebajalt auditit ei ole nõutud,

vaid tehti koheselt ettekirjutus, mis seadis kaebaja valiku ette, kas ehitis

lammutada osas, mis ei vasta 1933.a. ehitusprojektile või siis taotleda

projekteerimistingimusi. Kaebaja leiab, et temale oleks soodsam ja mõistlikum

olnud esitada esmalt auditi koostamise/tellimise nõue, kuivõrd lammutamise

nõue on ebaproportsionaalne. Ka kohtule nähtub, et auditi valmimisel saanuks

vastustaja ise selge ülevaate, kas ehitist on vajalik /võimalik lammutada, seda

enam, et kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks asunud kindlaks tegema, kas

valmisehitatud hoone vajab lammutamist, kas ta kujutab endast ohtu ja kuidas

vastustaja hindab rikkumise tagajärgi. Käesolevalt võib vaid aimata, et

vastustaja on oma ettekirjutusega asunud reguleerima olukorda, ent läinud seda

teed, et kui vastustaja ise ei olnud valmis kindlalt väitma, kas juurdeehitused

vastavad või ei vasta EhS § 11 lg 2 ja § 12 nõuetele, siis on ta teinud

ettekirjutuse esmalt siiski pigem reaktsioonina naabrite kaebekirjadele. Kohtule

nähtuvalt

ei

ole

ettekirjutuses

täpsustatud,

miks

on

hädatarvilik

projekteerimistingimuste väljastamine ja miks küsimust ei saanud lahendada

auditi esitamise nõudega, kuivõrd ehitise kasutamiseks ja registreerimiseks

tuleb teha kindlaks tema barameetrid ja ohutus.

Vastustaja vastustest võib mõista, et probleemiks on see, et vana elamu laiendus

ei ole ei vajaliku kujaga ning vastustaja peab oluliseks, et DP-s on ette nähtud

tuletõkkekonstruktsioonina tulemüür, mida aga pole rajatud. Järeldub, et

vastustajale oli oluline kindlaks teha kasutusloa andmiseks, kas täidetud on

tuleohutusnõuded. Auditit vastustaja ei saa aga arvestada põhjusel, et see ei

nimeta ära kuja olemasolu ja sinna ehitamist. Samal ajal on kaebajal valminud

ka Ehitise tuleohutuse audit (tlk 104- 109), mille kohaselt kontrolliti hoone

vastavust tuleohutusnõuetele. Audit arvestab, kuidas hoones moodustatakse

tuletõkketsoonid ning et ehitise seina pinnakihid /hoone fassaad Õhtu tn 6 poole

on rajatud tuletõkkeseinana ning et rõdu on kaetud tulekaitsevõõbaga. Esitatud

on joonised, milles esitatakse andmed seina ja kõrvalkinnistul oleva hoone

vahemaad. Ekspert järeldab, et kõrvalkinnistul paikneva hoonega on

tuleohutuskuja (EI60) tuletõkkeseinaga tagatud. Naaberkinnistu omanik ise ei

ole avaldanud selgelt põhjendatud huvi, kehtivate tuleohutusnõuete järgimise

osas. Isegi kui mõista vastustaja soovitud eesmärke selliselt, et nii naabri

subjektiivset õiguste kaitseks kui ka avalikes huvides on vajalik, et järgitakse

tuleohutusnõudeid, siis ei saaks kohus nõustuda, et tuleohutusnõuete rikkumist saaks

tuletada juba sellest, et DP-s ettenähtud tulemüür puudub. Nagu võib mõista, oli

tulemüüri nõue esitatud ajal, mil ehitised olid teistsugused ning puudus tuletõkkesein.

Asjaolu, et kaebaja esitatud eluhoone ja ehitise audit tlk 90 neid asjaolusid ei

kajastanud, ei viita veel iseenesest auditi puudusele, kuivõrd koostatud on

eraldi audit, mis arvestab tuleohutuskuja nõuetega ja täiendab seda osa, milles

vastustajal on etteheiteid auditele, et mitte sellega arvestada. Ohu olemasolu

või selle puudumine on kohtule nähtuvalt kindlaks tehtav auditi materjalide

alusel, milles on juba arvestatud Tuleohutuse seaduse, VV määruse nr 54 ja

EVS 812-7:2008 ja EVS 871:2012 nõuetega. Kui hoone kuulub TP3 tuleohutuse

klassi ja tuleohutuskuja on tagatud EI60 tuletõkkeseina abil, siis on hoone

vastavus kaasaja nõuetele kindlaks tehtav ka ilma projektita ja ka

projekteerimistingimusi taotlemata. Kasutusloata ja seetõttu ka õigusvastaselt

kasutusele võetud hooneosade tuleohutusnõudeid on järgitud arvestades

tegelikku olukorda ning võib mõista, et ka hoone tervikuna vastab nõuete osas

tuleohutuse nõuetele ning kohtule ei nähtu, miks tuleks ohtu aimata põhjusest,

et DP kohane tulemüür on jäänud rajamata. Kuigi DP on seatud vastustaja poolt,

ei nähtu sellest ning ka vastustaja seletustest, kas esineks probleemi selles, kas

naabri hoone kuulub tuleohutusklassi, mis võimaldas määrata konkreetse kuja

või siis seada tulemüüri ehitamise nõude, ent kui sellist probleemi ei tekkinud,

siis kaasaja nõudeid ohutuse seisukohalt ehitis täidab. Vähemalt ei ole

vastustaja esitanud kahtlusi selles, et vajalik oleks kasutusele võtta veelgi

rangemate nõuetega meede. Nagu võib mõista, siis kuja erinevate omanike

(kinnistute) hoonete vahel oli määratud teistsuguses olukorras ning kuigi DP

nägi ette tulemüüri rajamise, ei välista see asjaolu iseenesest veel, et kuja

vähendamine on lubatav. Eesti projekteerimisnormis sätestatud abinõusid on

kohtule nähtuvalt käesolevalt rakendatud ja tuletõkkesein EI60 rajatud. Kohus

viitab siinkohal lisaks, et Riigikohtu halduskolleegium tegi 31.01.2017.a otsuse

haldusasjas nr 3-3-1-69-16 seotult Kungla 46 kõrvalhoone-sauna ehitusloa- ja

kasutusloa tühistamiskaebuse menetluses ning märkis, et tuleohutuskujaks tuleb

pidada tule leviku tõkestamiseks kehtestatud minimaalset ehitiste- vahelist

kaugust (siseministri määruse nr 55 "Tuleohutuse üldnõuded" v.r. § 2 p 12,

nüüd planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 6). Määruse nr 315 § 19 lg 2 sätestab,

et hoonetevaheline kuja peab takistama tule levikut teistele hoonetele, kusjuures

juhul, kui hoonetevahelise kuja laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine

tagada ehituslike või muude abinõudega. Nimetatud sättest ei tulene, et

tuleohutuskuja peab olema vähemalt 8 meetrit lai ja et kui ehitis paikneb teisele

ehitisele lähemal kui 8 meetrit, on see tuleohutuskujas. Vastupidi, määruse nr

315 § 19 lg-s 2 on sõnaselgelt sätestatud, et tuleohutuskuja võib muude abinõude

rakendamisel olla väiksem kui 8 meetrit. Selliste abinõude piisavuse üle teeb

järelevalvet Päästeamet (EhS v.r. § 62 lg 4). Kohus kokkuvõtvalt märgib, et iseenesest

ei vaja tuleohutuse seisukohalt kuja olemasolul või tuleohutuse nõuete seisukohalt ohutuse

kontrollimiseks kinnistu veelkord projekteerimistingimuste väljastamist ja ehitusluba, kui

ohu puudumine on kontrollitav ning lähestikku ehitatud hoonete puhul on ette nähtud

erinevad võimalused neid kas eraldada tulemüüriga või tuletõkkeseinaga.

Kaebaja on käesolevalt esitanud andmed, milles käsitletakse tuleohutuskuja

sama omaniku (kinnistu) ehitiste vahel ja erinevate omanike (kinnistute)

ehitiste vahel (EPN 10.1). Kohtule pole teada, millisele seisukohale on asunud

või asub vastustaja küsimuses, kas kinnistu piirile lähemale rajatava hoone

piiripoolne sein peab üldjuhul vastama tulemüüri nõuetele ja milline see oleks,

et tekiks vajadus projekteerimistingimuste järele. Nagu võib mõista, siis ei ole

tagantjärgi võimalik kindlaks teha, millise seintega arvestas DP, kui kehtestas

tulemüüri nõude, ent sellisel juhul on igati loogiline arvestada olemasolevatele

nõuetele vastava tuleseinaga. Nagu võib mõista, ei ole PA ametnike poolt

ettekirjutusi tehtud, mis kinnitab, et kui nende ülesandeks on Ehitusseadustiku kohaselt

tuleohutus riikliku järelevalvega tagada kehtivate tuleohutusnõuete täitmine, siis ei saanud

selles küsimuses ka varem probleemi esineda. Nn tulemüüri nõude DP-sse

sissekirjutamine ei muudaks kehtivate tuleohutusnõuete õigusjõudu, kui

olukord on muutunud ent nagu võib mõista, siis ei ole vastustaja ka ette heitnud

seda, et DP-s nõutud tule leviku piiramise tagamine on täitmata, kui seda tehti muude

ehituslike meetmetega ja see on võimalik (kui see on ka õiguslikult siduv tingimus;

PlanS v.r. § 2 lg 1), nt saab nõuet täita tuletõkkeseina püstitamisega.

Tuletõkkeseina EI-60 vastavust nõuetele saab kontrollida projekti koostamata

ning kohtule ei nähtu, et oleks takistatud vastava nõude esitamine ilma

projekteerimistingimusi taotlemata, kui see peaks toimuma DP alusel.

Kohaliku omavalitsuse üksusel on EhS § 130 lg 2 p 5 alusel kohustus teostada

riiklikku järelevalvet selle üle, et ehitist kasutatakse selle kasutamisotstarbest

lähtuvalt nõuetele vastavalt, seega oli võimalik esitada nõudeid nii EhS kohaselt,

kui ka järelevalve kaudu PA töötajate poolt, ent tuleohutuse seisukohalt

rikkumis pole siiani tuvastatud, vähemalt ei märgi seda vastustaja. EhS

kohaselt saab kohalik omavalitsus naabri subjektiivseid õigusi kaitsta

erinevatel viisidel. Tuleohutusnõuded peavad tagama, et võimaliku tulekahju

puhkemise korral on tule levik ehitisest naaberehitisele takistatud (määruse

nr 315 § 2 lg 1 p 4). Kuna tuleohutuskujaks tuleb pidada tule leviku

tõkestamiseks kehtestatud minimaalset ehitistevahelist kaugust (siseministri

määruse nr 55 "Tuleohutuse üldnõuded" v.r. § 2 p 12, nüüdne planeerimis-

seaduse (PlanS) § 6 p 6), siis saab vastustaja sellega arvestada ja see puudutab

ehituslikke meetmeid ega vaja krundi ümberplaneerimist, kuna keegi midagi

enam ehitama ei hakka. Ehitise laiendamiseks ehitamise kestel on aga uue

ehitusloa taotlemine vajalik ja see võib kaasa tuua vajadust muuta planeeringut.

Kohus nõustub printsiibis kaebajaga, et juba ettekirjutuse tegemisel pidi

vastustaja võtma seisukoha, kas ta nõuab kaebajalt ehitusteatist või

kasutusteatist ning vajadusel ka auditit või miks see ei oleks lubatav.

Ettekirjutus ei ole tagantjärgi kontrollitav, kuigi vastustaja viitas EhS § 26 lg 2

p

ja

§

lg

alustele

kohtumenetluse

kestel

(18.11.2015

menetlusdokumendis). Ettekirjutuses tugineti korrakaitseseaduse § 28 lg 1,2 ja

3; EhS § 12; § 38 lg 2; § 19 lg 1 p 1 ja EhS § 130 lg 2 p 3. Juhul, kui vastustaja

sooviks muuta haldusakti õiguslikku põhjendust, tuleks tal selleks haldusakti

ennast muuta.

Kuivõrd etteheited on seotud nn hoonestusala mõistega, siis nähtub, et kehtivas

planeerimisseaduses „hoonestusala“ mõistes hoonete paigutamise asukohta PES

ei tundnud ning detailplaneering nägi ette suurema ehitusmahu kui

detailplaneeringu kehtestamise hetkel olemasolev hoonestus, siis saab

järeldada, et DP kohustab järgima hoonete vaheliste kauguste määramisel

tuleohutuskujade nõudeid ning nende nõuete täitmist saab kontrollida ka ilma

uut planeeringut koostamata. Kasutusloamenetluses on vastustaja kohustatud

tulenevalt haldusmenetluse seaduse § 11 lg 2 kaasama menetlusse ka Õhtu tn 6

kinnistu omaniku ning ära kuulama tema vastuväited, mis tagab vastustaja

soovitud naabri nn ära kuulamise õiguse nõude täitmise. Kasutusloa andmisel

tekib vastustajal kaalutlusruum – kas kasutusluba anda või ülekaaluka

negatiivse mõju puhul naabrile luba mitte anda ning teha lammutusettekirjutus.

Vastustaja ei ole märkinud, miks ta selliselt talitada ei saaks ja neid kaalutlusi

ei ole esitatud ka haldusaktis.

83. Kuna kohus on eelnevalt märkinud, et nn kuja küsimuses ei oleks vajalik

kaebajalt nõuda projekteerimistingimuste taotlemist ja ehitusloa taotlemist, siis

nõustub kohus kaebajaga, et haldusaktist ei selgu, miks ei saanud algatada

kasutusloa menetlust, mil on võimalik lahendada kõik küsimused, sj ka

vajadusel kas täiendava ehitamise või ümberehitamise, ka lammutamise

vajadus, kui see peaks siiski ilmnema ehitise ohutuse tagamiseks või naabri

ülekaaluka naabrusõiguse huvides.

EhSRS § 28 ja § 29 on EhS suhtes erinormid, mis sätestavad erisused EhS-s

ettenähtud ehitusloa ja kasutusloa menetlusele. Ehitise omanikul on kohustus

vastavalt ehitusluba taotleda või ehitusteatis esitada. Kui ehitis on valmis 01.

juulil 2015, siis taotleb omanik kasutusluba või esitab kasutusteatise. Antud

juhul on kohtu arvates tegemist kasutusloa kohustusliku ehitisega, mistõttu

kaebajal on kohustus kasutusluba taotleda ja seda saanuks ettekirjutusega ka

ette näha. Kuivõrd aga vastustajal on õigus esitada oma kaalutlused, siis

tulenevalt asjaolust, kas vastustaja loeb ehitise valminuks ja soovib kogu

ehitise kontrolli või vaid selle osa kontrolli, saab ta valida kas EhSRS § 28 või

§ 29 tulenevad menetlusreeglid ehk kas on vajalik lisaks ehitise ohutusele

nõuda ehitiselt vastavust ka EhS § 11 lg 2 ja §-s 12 toodud nõuetele. EhSRS §

29 kohase menetluse valikul saab kohalik omavalitsus otsustada ehitise auditi

tulemusel täiendavate riikliku järelevalvemeetmete vajaduse, arvestades

eelkõige: 1) ehitisele esitatavate nõuete täitmist, sealhulgas olulise või

kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust; 2) ehitise ehitamise aega; 3) ehitise

kasutamise otstarvet; 4) kinnisasja omaniku ning vajaduse korral piirnevate

kinnisasjade omanike õiguste ja huvide kaitset. EhSRS § 29 lg 8 kohaselt, kui

ehitise auditi tulemusel selgub ehitise ümberehitamise, lammutamise või muu

selline vajadus, teeb kohaliku omavalitsuse üksus ettekirjutuse ehitise nõuetega

vastavusse viimiseks. Kohus nõustub selles mõttes kaebajaga, et vaidlustatud

haldusakt on aga antud valesti, kuivõrd vastustaja tegevuse tulemusel tekitab

vastustaja mitmeid ummikteid, mis ei vii efektiivsemalt lahenduseni, soovitud

eesmärgini, kui selleks on ehitise seadustamine, sj ilma hoonet /selle osi

lammutamata.

Isegi

juhul,

kui

lõpptulemusel

tuleks

anda

välja

projekteerimistingimused ja koostada ehitusprojekt, peaks ilmnema selle

vältimatu vajadus juba praegu.

Kuigi kaebaja on juba esitanud ehitisregistri kaudu vastustajale kasutusloa

taotluse 20.01.2017, ei ole kahetsusväärsel moel vastustaja seda läbi vaadanud

ning oma senist seisukohta muutnud. Kuigi kaebaja on veel ka esitanud uue

kaebuse ja selle edasine menetlemine ei ole hetkel veel selgunud, saab kohus

asuda seisukohale, et kaebaja suhtes tehtud ettekirjutus ei arvesta tegelikku

olukorda ega ole proportsionaalne. Kuivõrd vastustaja ei ole asunud välja

selgitama olulisi asjaolusid, mis on vajalikud EhSRS § 28 ja § 29 rakendamise

seisukohalt, siis on ettekirjutus puudulik ja isegi eksitav. Haldusakt on

õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva

õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning

vastab

vorminõuetele

(haldusmenetluse

seadus

§

54).

Vaidlustatud

ettekirjutusest ei selgu ning ka vastustaja menetlusdokumentidest ei tulene

üheselt, millisel materiaalõiguslikul alusel on haldusakt antud, kuigi vastustaja

on hilisemalt viidanud EhSRS § 28 ja 29 ette nähtud menetlusvõimalusele.

Kohtul on piiratud võimalused kontrollida, kas kaebaja suhtes tuleks rakendada

§ 28 või § 29 nõudeid, see sõltub faktilistest asjaoludest, millele ettekirjutus

toetub, ent ettekirjutuses ei ole neid asjaolusid nimetatud ja puudub ka muu

materjal, mis võinuks ettekirjutust kaebajale selgitada.

Siiski nimetab kohus, et kuigi kaebaja leiab esmalt, et talle pole äratuntav, kas

vastustaja sai teha üldse ettekirjutuse tulenevalt Korrakaitse seadusest ja kas

tal oli olemas õiguspärane alus selleks, et kohustada kaebajat lammutama tema

poolt rajatud ehitised või esitada alternatiivse nõude, saab kohus siinkohal

märkida, et KorS § 28 lg 1 annab pädevale korrakaitseorganile õiguse panna

avaliku korra eest vastutavale isikule ettekirjutusega kohustuse korrarikkumise

kõrvaldamiseks ja hoiatada teda selle määratud tähtaja jooksul täitmata jätmise

korral haldussunnivahendite kohaldamise eest. KorS ei näe ette nõudeid

niisuguse ettekirjutuse sisule ja vormile. Neid ei tulene ka EhS-st. Seega

kuuluvad kohaldamisele HMS §-des 54, 55, 56 ning 57 haldusakti kohta

sätestatud üldised nõuded. Vaidlusalune ettekirjutus on selliselt antud pädeva

haldusorgani poolt ja kaebaja menetlusse kaasamise ning talle selgituste ja

vastuväidete esitamise võimaluse andmisega saab lugeda teostatuks ehk seeläbi

on järgitud HMS-s sätestatud menetluse üldist korda. EhS §-s 133 kehtestatuga

on seaduseandja andnud korrakaitseorganile õiguse rakendada ettekirjutuse

täitmata jätmisel asendustäitmise ja sunniraha seaduses sätestatud korras

sunniraha ja kaebaja suhtes tehtud ettekirjutusega on vormistatud hoiatus

sunniraha rakendamise kohta. Ehitusseadustiku (EhS) § 130 lg-st 2 tulenevalt

teostab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku järelevalvet ehitusseadustikus ja

selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete järgimise üle ning võib

EhS § 131 kohaselt järelevalve teostamiseks kohaldada korrakaitseseaduse §-

des 30, 31, 32, 49, 50, 51 ja 52 sätestatud riikliku järelevalve erimeetmeid. EhS

§ 132 lg 3 sätestab, et korrakaitseorgan otsustab ehitise lammutamise eelkõige,

kui:

1) ehitis

ei

vasta

ehitisele

esitatavatele

nõuetele

ja

nõuetele

mittevastavusega kaasneb oluline või kõrgendatud oht; 2) ehitise ebaseadusliku

ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade

omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei

ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.

Ehitusseadustiku

eelnõu

(555

SE)

seletuskirjas

selgitatakse:

„Kuna

lammutamisettekirjutus on ehitanud isiku suhtes äärmiselt koormav meede,

tuleb

selle

tegemisele

eelnevalt

hoolikalt

kaaluda,

kas

ei

esine

vähemkoormavaid meetmeid, mida oleks võimalik kasutada sama eesmärgi

saavutamiseks.

/…/

Näiteks

tuleb

kaaluda

osalise

lammutamise

või

seadustamise võimalikkust. /…/ Kaaluda tuleb avalikke huve, puudutatud

naabrite

huve

ja

menetlusosaliste

huve.

/…/

Põhimõtteliselt

võib

lammutamismääruse anda ainult juhul, kui ehitis püstitati nii materiaalselt kui

ka formaalselt ebaseaduslikult; kui puudub esiteks vajalik luba ja teiseks ei

oleks võimalik vajalikku luba ka väljastada, sest ehitis ei olnud või ei ole

vastavuses oluliste eeskirjadega. Seejuures tähendab formaalne õigusvastasus,

et ehitise ehitamisel ei ole järgitud menetlusõiguslikke sätteid ehk ehitis on

ehitatud või seda kasutatakse loata.

Materiaalse õigusvastasuse puhul tuleb kontrollida, kas projekt on kooskõlas

materiaalse õiguse oluliste normidega ehk kas selle jaoks võib üldse luba

väljastada. Materiaalne õigusvastasus tähendab ehitamise või kasutamise

sisulist õigusvastasust. Materiaalse õigusvastasuse korral ei vasta ehitis

õigusaktides sätestatud nõuetele. Vastavad nõuded tulenevad eelkõige

planeerimisseadusest ja ehitusseadustikust, aga ka näiteks tuleohutusseadusest,

veeseadusest,

muinsuskaitseseadusest,

looduskaitseseadusest

jne.

Materiaalsete nõuete osas saab ehitiste puhul eristada: 1) planeeringulisi

nõudeid ja 2) ohutusnõudeid, sealhulgas looduskaitsenõudeid jne“. EhS § 8

defineerib ohutuse põhimõtte järgmiselt: „Ehitis, ehitamine ja ehitise

kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus peab olema ohutu. Ehitis,

ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus on

ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale või keskkonnale. Ehitise ja

ehitamise ohutus hõlmab loodus- ja kultuuriväärtuse kaitset ning asjakohasel

juhul ka looma elu ja tervist.“ Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse

rakendamise seaduse (EhSRS) § 29 määratleb enne EhS jõustumist ehitatud ja

ehitisregistrisse kandmata ehitisele ehitus- ja kasutusloa andmise nõuded.

EhSRS § 29 lg 1 sätestab: „Pärast 2003. aasta 1. jaanuari ning enne käesoleva

seaduse jõustumist ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või

lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus

sätestatust ja arvestades käesolevast paragrahvist tulenevaid erisusi“. EhSRS §

29 lg 3 sätestab: „Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ja käesoleva seaduse

jõustumise ajal kasutatav ehitis peab vastama ehitusseadustiku § 11 lõikes 2 ja

§-s 12 sätestatud nõuetele.“ Ehitusseadustiku § 11 lg-s 2 on loetletud ehitisele

esitatavad nõuded. Ehitusseadustiku § 12 lõikest 2 tuleneb, et ehitis peab olema

kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsendustega. Eelnõu seletuskirjas

selgitatakse, et ehitise asukohaga seonduvad kitsendused hõlmavad nii avalik-

õiguslikke kui ka eraõiguslikke kitsendusi (servituute jmt). Avalik-õiguslikud

kitsendused tulenevad mitmesugustest allikatest: planeeringust, õigusaktidest

(kaitse-eeskirjad, suurõnnetuse ohuga käitiste nõuded), muinsuskaitselistest

nõuetest, keskkonnaõigusest (seaduseelnõu 555 SE seletuskirja lk 28). Eelnõu

seletuskirjas leitakse, et seadustamise mõttega kooskõlas olevaks ei saa lugeda

neid juhtusid, kus eelnevalt väljastatakse ehitusluba või ehitatakse ehitis valmis

ja alles siis asutakse detailplaneeringut koostama või ehitusloale või ehitisele

vastavaks muutma, mille tulemusel võetakse vastu varem kehtestatud

ehitusloale või valmis ehitatud ehitisele vastav detailplaneering. Samas saab

märkida, et EhS § 132 lõikes 3 sätestatud lammutamise eeldused on siiski vaid

näitlik loetelu, mistõttu on kohalikul omavalitsusel lammutamisettekirjutuse

tegemisel avar kaalutlusruum. Otsuse tegemisel peab kohalik omavalitsus

kaaluma ka EhS-s antud võimalusi ehitise seadustamiseks. Ehitise seadustamise

mittevõimaldamisel ei ole seejuures sedavõrd määrav ehitiste formaalne

õigusvastasus, kuivõrd esmajoones nende materiaalne õigusvastasus ning

võimatus ehitisi seaduse nõuetega kooskõlla viia.

Käesolevas asjas ei ole vaidlust, et esineb viga ehitise formaalses

õigusvastasuses, kuna vastustaja leiab, et ehitist on laiendatud kohaliku

omavalitsuse loata. Kui kaebaja ei esita PT taotlust ja ei koosta ehitusprojekti,

siis tuleb olemasolevast ehitisest lammutada see osa, mis ei vasta olemasolevale

1993.a. ehitusprojektile. Lammutamisega kaasneb see, et kaebaja kaotab

võimaluse kasutada hoonet nii nagu ta on tegelikus kasutuses. Lammutamine

on õigustatud juhul, kui ehitistega kaasneb oluline või kõrgendatud oht

avalikkusele või püsiv negatiivne mõju naaberkinnistute omanikele, mida ei ole

vähem koormaval viisil võimalik kõrvaldada ega leevendada. Nimetatud

asjaolude hindamisel tuli vastustajal lähtuda kaebaja õiguskindluse kaitse

huvides ehitamise ajal kehtinud õigusaktidest. Kohus leiab, et ettekirjutus neid

nõudeid ei järgi ja on ebaproportsionaalne. Vaidlust ei ole selles, et EhS § 19

lg 1 p-des 1 ja 2 kehtestatu kohaselt peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja

ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sealhulgas

selle vastavuse planeeringule või projekteerimistingimustele ning ehitamiseks

ja ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu. Pooled ei ole kahtluse alla

seadnud, et vaidlusaluses ettekirjutuses nimetatud ehitiste näol on tegemist EhS

§ 3 lg 1 mõistes ehitistega. Kohus leiab, et vaidlusaluste ehitistega seonduvat

on võimalik samastada nimetatud olukordadega. Kuigi ettekirjutusest nähtub,

justkui oleks võimalik olukorda leevendada ehitiste seadustamisega, mistõttu

sai vastustaja anda korraldused vahetult ehitiste omanikule, jääb kohtu arvates

ettekirjutus puudulikuks ja rikub kaebaja õigusi. TLPA sj ise ei olegi

määratlenud ehitisi, mille lammutamine oleks ilmtingimata vajalik ning pigem

võib mõista, et vastustaja küll nõuab PT-de koostamist ja selle alusel

ehitusprojekti, ent seab ikkagi kahtluse alla kaebaja saavutatava eesmärgi-

kasutusloa andmise kaebaja soovitud viisil ja ulatuses. Seega saab kohus

nõustuda kaebajaga, et TLPA enda soovitud eesmärk jääb vastuoluliseks ja

ebaselgeks. Vastustaja selgitustest pigem nähtubki, et kasutusloa andmine on

ilmselgelt võimatu, ent kohus vastustaja lähenemisega ei nõustu. Kuigi kaebaja

ei olnud esitanud taotlust ehitusloa saamiseks, samuti ei olnud ettekirjutuse

tegemisel hetkel esitanud ta ka kasutusteatist või kasutusloa taotlust, poleks tal

siiski kasutusloa taotluse esitamine ilmselget võimatu ja ettekirjutusega

saanuks esitada kaebajale lahendused, mis järgivad EhSRS § 28 ja § 29

loogikat. Kohus juba nimetas, et EhSRS sisaldab erisätteid nende ehitiste

seadustamise kohta, mis olid valmis ehitatud enne 1. juulit 2015 ja vastustaja

on nõustunud, et ehitised tuleb lugeda valminuks enne seda aega. Sellest

järeldub, et lähtuda tuleb mitte EhS üldregulatsioonist vaid valminud ehitise

osas antakse selle seadustamiseks välja kasutusluba või kasutusteatis mitte ei

alustata ehitusloa väljastamise menetlusest. Sellisel juhul on kohase menetluse

valikul omavalitsusel õigus (§ 29 lg 7) otsustada ehitise auditi kasuks ja selle

tulemusel täiendavad riiklikud järelevalvemeetmed eriti olukorras, kui on

kahtlus, olulise või kõrgendatud ohu esinemise võimalikkusest. Ehitise auditi

tulemusel saab määrata, kas on vajalik ehitise ümberehitamise, lammutamise

jms. Kuivõrd EhSRS § 29 kohaselt on kohalikul omavalitsusel õigus (§ 29 lg 7)

otsustada ehitise auditi tulemusel täiendavate riikliku järelevalvemeetmete

vajadus, siis tulnuks seda võimalust kaaluda. Nimelt nähtub, et seejuures

arvestatakse eelkõige: 1) ehitisele esitatavate nõuete täitmist, sealhulgas olulise

või kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust; 2) ehitise ehitamise aega; 3)

ehitise kasutamise otstarvet; 4) kinnisasja omaniku ning vajaduse korral

piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvide kaitset.

TLPA ei ole auditi esitamist nõudnud ega selle võimalusega arvestanud. Kuigi käesolevalt

on ka aimatav, et TLPA ei ilmselt ei arvestaks ka auditi tulemusi, ei nähtu kohtule, et selle

nõudmine oleks olnud eesmärgipäratu. Kui vastustaja oleks saanud auditi ja vastustajale

oli koormav hakata välja selgitama, missugusel ajal mingi ehitis on rajatud, saanuks auditile

tuginedes siiski ehitise omadusi sisuliselt hinnata ja vajadusel teha ettekirjutus. Käesolevalt

on aga tekkinud olukord, et kui ehitis tuleks viia vastavusse 1933.a. ehitusprojektiga, siis

see ilmselgelt ei arvesta vahepealseid muutusi, sj et on olemas kehtiv DP ja ettekirjutusest

ei selgu täpsemalt, miks vastustaja ei saanud lähtuda vähemalt DP-ga kasutatud mahtudest,

mis ei viiks tulemuseni, mil tuleks osa ehitisest lammutada. Nagu kokkuvõtteks võib mõista,

siis DP koostamise ajal ja kehtestamise hetkel arvestati eksisteerinud ehitisi ja hiljem on

lisandunud varikatus ning ümber on ehitatud Õhtu tn 6 poolse hoone sein ehk DP-ga ei

olnud ette nähtud olemasoleva hoonestuse osas kohustuslikke muudatusi. Samas võib siiski

nõustuda kaebajaga, et DP oli kehtestatud juba olukorras, mil ehitised olid olemas ning juba

siis arvesta DP, et neid saab ka tagantjärgi tunnustada. Vastustajal oli võimalik kindlaks

määrata, millised hooned olid võimalik DP kohaselt seadustada ja milliste kasutamist oli

avalik võin aktsepteerinud.

84. Pooled ei vaidle selle üle, et kaebaja püstitas ehitised, mis on formaalselt õigusvastased,

kuna nad on püstitatud vähemalt osaliselt ebaseaduslikult ja kaebajal oli esitamata taotlus

nende seadustamiseks. Kuivõrd DP on juba koostatud tagantjärele – 1991. a ehitatud

mahtude seadustamiseks, siis tuleb arvestada, et 1991. a Kadaka pst 97 hoonesse ehitatud

kauplusele on Tallinna linn väljastanud kauplemisload (kaebaja väidetel alates vähemalt

27.08.1993, mida tõendavad registriväljavõtted kuni 31.12.2003). Kaebaja väidetel tegutseb

täna endise kaupluse pindadel OÜ Trepitehas büroo. Kuna vastustaja hinnangul tuleks

lammutamise korral ca 80 % hoonest lammutada, siis ei selgu kohtule, milleks see on

vajalik, kui enne 01.01.2003 valminud ja osaliselt enne 2015. aasta 01.07 valminud

ebaseaduslikule laiendusele saaks taotleda kasutusluba. TLPA seletustest nähtub, et tema

lahendusvarinat

võimaldaks

kaasata

menetlusse

asjast

huvitatud

isikuid

ja

kinnistunaabreid. Samas nähtub, et see selgitus ei ole veenev, kuivõrd seadus võimaldab ka

kasutusloa menetluses lahendada ära needsamad küsimused, kaasa arvatud ümberehitamis

ja lammutamise vajaduse. Põhjuseks peaks olema siiski mitte naabrite erinevad

pöördumised ja pretensioonid seotult kas lärmi, lõhna jms mõjude kohta, mida TLPA ei

olegi muuhulgas uurinud ega ettekirjutuses seda põhistava asjaoluna ise nimetanud, vaid

asjaolu, et ilmnema peaks ehitisest tulenev oht või negatiivne mõju, nt naabri ülekaalukas

naabrusõiguse kaitseks vajalik huvi. Pärast 01.01.2003 ehitatud ehitis peab vastama lisaks

ohutusnõuetele ka muuhulgas energiasäästlikkuse; loodusvarade säästva kasutuse;

mürakaitse jms nõuetele, mida varem valminud ehitistelt nõuda ei saaks. Kuna vaidlust ei

ole selles, et ehitamine leidis aset enne 01.juulit 2015 (vt vastustaja ettekirjutus), siis

sellistele ehitistele kohalduvad EhSRS erisätted. Seda loogikat kinnitab asjaolu, et vastavalt

EhS § 12 lg 2 (millele viitab EhSRS § 29 lg 3), peab ehitis vastama kehtivale

detailplaneeringule ja DP puudumisel peab ehitis vastama projekteerimistingimustele. EhS

§ 27 lg 1 alusel saab anda projekteerimistingimusi juhul, kui ehitist ei ole ehitama hakatud

ning vastustaja ei saaks tuginedes EhS § 27 antud kaalutlusõigusele hakata

projekteerimistingimuste taotlemist nõudma valminud ehitise puhul, mis DP-le vastab.

85. EhSRS § 29 lg 4 on sätestatud, et kui ehitamise ajal oli nõutav DP olemasolu, siis võib

tagantjärgi selle EHS § 26 projekteerimistingimustega asendada; samas ei näe EhSRS ette,

et kui DP oli olemas, peaks alustama ehitise seadustamist projekteerimistingimuste

taotlemisest. See on võimalik, kui ehitise auditi tulemusel selgub täiendavate riikliku

järelevalvemeetmete vajadus, mil kohalik omavalitsus saabki teha ettekirjutuse ehitise

nõuetega vastavusse viimiseks. Hoone seadustamine võimaldab aga edasi korrastada juba

ka ehitisregistri andmeid. Lisaks saab märkida, et Ehitusseadustiku seletuskirjas on

märgitud ka järgmist: „Seadustamise üks eesmärke on halduse efektiivsus, eesmärgipärasus

ja otstarbekus. Haldusmenetlust läbiviiv haldusorgan peab haldusmenetluse käigus

lähtuma haldusmenetluse eesmärgist ning vajadusest viia menetlus läbi võimalikult

efektiivselt. Haldusmenetluse efektiivsus ongi kõigepealt seotud konkreetse menetluse

eesmärgiga. Efektiivsuse nõue on tuletatav eesmärgipärasusest - mingi abinõu, mis

valitakse, peab aitama kaasa eesmärgi saavutamisele kõige paremini. Veel selgitatakse, et

menetluse läbiviimisel peab läbiviija otsustama kasutada neid abinõusid, mis oma teiste

kõrval on lihtsamad, aitavad saavutada taotletavat eesmärki kiiremini ja on sealjuures

vähem

kulukad“.(„Seletuskiri

ehitusseadustiku

juurde“

lk

https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c-beb8-476c-897c-

f9b761fb9b92/Ehitusseadustik/ ).

EhSRS ehitisregistri andmete korrastamise ja ehitiste seadustamise regulatsioon ei erine

märgitud

põhimõtetest.

Valminud

ebaseadusliku

ehitise

seadustamine,

mille

lõpptulemusena ei ole välistatud mõningatel juhtudel ka lammutamisettekirjutus, on

võimalik.

Nagu võis mõista, siis on vastustaja meelest tema ettekirjutust õigustavaks asjaoluks

tuleohutusnõuete kontrolli vajadus ja seda tuleohutuskujasse ehitamise tõttu. Samas ei ole

vastustaja nõudnud selgelt ka seda, et tuleohutuskuja tõttu on vajalikuks lahenduseks nõutav

justnimelt tulemüür ehkki vastustaja viitab, et DP –s oli see ette nähtud. Kuna vastustaja ja

kaebaja esitatud andmed jäid ebaselgeteks, siis käesolevalt on ehitamise ajalugu on

tõendatud ilmselt kõige selgemalt ehitise auditis, kuna vastustaja ise ei ole kohapealset

olukorda detailselt kontrollinud ning ettekirjutuses välja toonud. Kuna nii ehitamise ajal

kehtinud kui ka praegu kehtiv regulatsioon võimaldab seadustada ilma ehitusprojekti ja

ehitusloata ehitatud ehitisi, siis ei nähtu, miks kaebajale ei antud võimalust, et esitada

tõendid, mis kinnitavad ehitise ohutust. Kaebajal ei ole küll tekkinud õiguspärast ootust

kasutusloa saamiseks, ent kaebajal ei ole ka kohustus esitada koheselt ehitusprojekti ka

olukorras, mil ehitis erineb märgatavalt DP-s ettenähtust. Kui olemasolev ehitis

rekonstrueeritakse, tuleb ehitusloa andmisel hinnata hoone vastavust nõuetele. Kuigi

vastavalt EhS § 33 lg 2 p-le 2 tuleb kasutusloa saamiseks esitada ehitusprojekt, mille

kohaselt ehitis on ehitatud, saab kasutusloa väljastada, kui valminud ehitis vastab ehitisele

ettenähtud nõuetele (Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-63-10, p 19), siis ka väljakujunenud

kohtupraktika kohaselt tuleb juhul, kui ehitamisel on ehitusprojektist kõrvale kaldutud,

hinnata kõrvalekallete ulatust ja olulisust, samuti ehitusloa muutmise vajadust ja

võimalikkust (Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-84-04 (p 10), 3-3-1-88-13 (p 23) ja nr 3-3-1-

92-13 (p 16)). Kui ehitis on valminud, tuleb kõrvalekalded kõrvaldada kasutusloa taotlemise

käigus (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-92-13, p 16).

Kohus nõustub kaebajaga, et mõistlikuks ega proportsionaalseks ei saa pidada nõuet, mille

kohaselt tuleks hoone viia vastavusse olemasoleva esialgse ehitusprojektiga. Kaebaja peaks

sel juhul tegema ulatuslikke lammutustöid. Samas nähtub, et avalik võim on kaupluseruume

tunnustanud ja nende kasutamine oli võimalik, need ka ei kujutanud ohtu. Ettekirjutus

praegusel kujul ohustab aga kaebajat justnimelt ka võimalusega, et ehitist tullakse

lammutama. Selline rakendatav abinõu oleks igal juhul kaebaja jaoks ebamõistlikult

koormav. Samas nähtub, et kui võtta arvesse juba realiseerimist leidnud DP, ka siis on DP-

st kõrvale kaldutud osa hoonete asumist kujas. Samas märkis kohus, et selle kõrvalekaldega

seotult ei ole vastustaja ise kindlaks teinud, millised märkimisväärsed mõjud saabusid

kolmandatele isikutele ehk kaebaja naabritele või et rikutaks mingil moel avalikke huve.

Vastustaja seisukohast nähtub, et tema alternatiivne nõue võimaldab kaasata naabreid ja

läbi viia avatud menetluse. Tegelikult saab aga vajadusel vastustaja kaasata kasutusloa

andmise menetlusse samuti kolmandaid isikuid, kelle huve kasutusluba võib ka tegelikult

puudutada. Vastustajal oli võimalik kindlaks määrata, kas ilma täiendava uurimiseta saaks

kindlaks teha, kas ehitis on naabritele ohutu ja kas kujas ehitamine tõi kaasa naabri huvide

kahjustamise. Hetkel tuleb nõustuda kaebajaga, et naabri pöördumisele on osutatud liialt

suur osakaal, samas oli kaupluseruumide kasutamisel osaliselt juba kuja nõuet rikutud ja

see oli avalikule võimule teada, kuid lammutamist ei nõutud. Seega saab kohus nõustuda,

et vastustaja ise ei ole vaidlustatud ettekirjutuses sisuliselt hinnanud ehitise vastavust

ehitisele kehtestatud nõuetele, sh tuleohutusnõuetele. Kohus nõustub põhimõtteliselt

kaebajaga, et antud juhul oleks põhimõtteline õiguslik küsimus seisnenud selles, kas

ehitisele kasutusloa saamine on jäigalt seotud ehitusprojekti, ehitusloa ja detailplaneeringu

ning nende piirangutega või mitte, ning juhul, kui need ei ole omavahel kooskõlas, siis kas

enne kasutusloa andmist tuleb formaalselt läbi viia detailplaneeringu ja ehitusloa muutmine.

Olukorras, kus küsimus on olemasoleva ehitise kasutamine, ei saa haldusaktiga ehitamise

kui sellise õiguse andmine olla asjakohane ja ka nt uue täiendava ehitusprojekti tellimine

olla vajalik, kui tegelikult selle alusel hoonet ei ehitata. Olemuslikult ei saa anda uut

ehitusluba tagasiulatuvalt hoone ehitamiseks, mis toimus aastaid tagasi ja mis on faktiliselt

valmis ehitatud. Selline ehitusluba on sisutu ja selle nõudmine eesmärgipäratu, kuna

ehitusloa kui haldusakti mõte on muuta õiguslikku olukorda edasiulatuvalt, mitte

tagasiulatuvalt. Kuigi kohaliku omavalitsuse territooriumil olevate ehitiste ohutuses peab

valitsema selgus ja kasutatavatel ehitistele tuleb saavutada kasutusload, kui seadus seda

nõuab, on kohalikul omavalitsusel kohustus muu hulgas korraldada ehitistele kasutuslubade

andmine ratsionaalsel ja ehituse omanikule võimalikult vähekoormaval viisil ning mitte

otsida võimalusi jätta kasutusload andmata.

Vaidlustatud ettekirjutus ei ole tagantjärgi selle puuduliku motiveerimise tõttu kontrollitav,

ent kohus nõustub kokkuvõtvalt, et see rikub seadusest tulenevat kohustust täpsustada

asjakohaselt, millised dokumendid on vajalikud koostada ja esitada ja missugune menetlus

viib kaebajat soovitud sihile. Vastustaja tegevusest ei selgu, kas ta sooviks on ehitamine

seadustada või vastupidiselt, leida kaebaja enda taotluste esitamisega väljundid, kuidas osa

ehitisest siiski lammutada. Kohtu arvates ongi läbiviidud menetlus sellisel kujul

eesmärgipäratu ning ebaefektiivne ega võimalda kaebajal saavutada õiguskindlust; puudub

selgus, kuidas tagada kaebaja ja naabrite õigused parimal viisil ning kas see vastab ka

efektiivsuse nõuetele.

Ka juhul, kui lähtuda ettekirjutusest ning kaebajal tuleks tellida pädevalt isikult uus

ehitusprojekt, siis nähtub, et ehitamise ajal ja käesoleval ajal on ehitisele ja projektile

esitatavad nõuded oluliselt muutunud. Samas ei nähtu ettekirjutusest, kas projekti oleks

vaja kogu ehitisele või on võimalik see tellida hoone osadele, st millises osas vastustaja

näeb vahetult ohtu. Õiguslikult ei ole selge, millise hetke ehitusprojekti nõuetele peaks see

vastama ning kohtule ka ei nähtu, kuidas vastustaja suudaks esitada PT tingimused, kui ta

ei ole ettekirjutuse tegemisel suutnud esile tuua, mida ta konkreetselt kaebajalt ootab, va et

kaebaja peaks hakkama taotlema projekteerimistingimusi ehitusloa saamiseks ja projekti

koostamiseks. Kohtule nähtub, et nii DP kui ka ehitusloa taotlemine koos uue projekti

koostamisega ei muudaks kuidagi faktiliselt ega füüsiliselt olemasolevat ehitist, mis vajab

seadustamist. Menetluses ei pööranud vastustaja tähelepanu, kas ehitis võiks olla ohtlik,

sest ehitist kohapeal kontrollimise tulemus ei toonud välja sellist olulise tähtsusega asjaolu.

Kuigi elamut on laiendatud (kokkuehitamise teel) oleks loogiline, et kaebajale oleks

esitatud nõue koostada nt audit, kui vastustajale oleks eriliselt koormav endal määrata,

milline olukord või oht objektist tuleneb. Sel juhul auditi objektiks võiks ka olla nt ehitise

laiendatud osa, mis ei vasta olemasolevale ehitusprojektile või DP-le. Olenevalt sellest,

millal ehitustööd on tehtud, tuleb juhinduda „Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse

rakendamise seadusest“ ja vastavalt § -dest 28 ja 29. Kuna enne 2003. aasta 1. jaanuari

ehitatud ehitisele ja käesoleva seaduse jõustumise ajal kasutatav ehitis peab vastama ehitise

ohutusele esitatavatele nõuetele ja ohutust hinnatakse ehitise ehitamise ajal kehtivate nõuete

kohaselt, siis ehitise ohutuse hindamisel võetakse aluseks ehitusprojekt. Ehitusprojekti

puudumisel tehakse ehitise ohutuse hindamiseks ehitise audit. Ehitise audit asendab loa- või

teavitamismenetluses ehitusprojekti. Peale 2003. aasta 1. jaanuari ning enne käesoleva

seaduse jõustumist ehitatud ja käesoleva seaduse jõustumise ajal kasutatav ehitis peab

vastama ehitisele ehitusseadustiku § 11 lõikes 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele. Ehitise auditi

tulemusel peab olema võimalik kanda ehitise olulisemad tehnilised andmed ehitisregistrisse

ning

vajaduse

korral

tuvastada

ehitise

vastavus

detailplaneeringule

või

projekteerimistingimustele. Kuna ehitise auditi tellib omanik, siis ei kaasneks sellega

kulutusi omavalitsusele. Audit koostatakse ehitusseadustiku § 18 ning majandus- ja

taristuministri 24.09.2015 määrusega nr 116 ettenähtud korras ( „Ehitise auditi tegemise

kord“). Kuivõrd võib mõista, et ehitamine kujasse võib kaasa tuua kahtluse

tuleohutusnõuete täitmises, siis saab nõuda ka vastavat auditit. Kui auditist selgub aga, et

ehitis ei vasta nõuetele ja ehitise nõuetele vastavaks viimiseks on vaja veel vajalik teha

täiendavaid ehitustöid, siis tuleb koostada ehitusprojekt ja esitada vastav taotlus või teatis

(ehitusluba või ehitusteatis).

Seega nõustub kohus põhimõtteliselt asjaoluga, et ettekirjutus on küll tehtud pädeva

järelevalve käigus, ent sellega saavutatav eesmärk jääb ebaselgeks. Nagu võib mõista, on

vastustaja peale auditi saamist asunud küll seisukohale, et EhSRS § 29 tulenevalt ei piisa

antud juhul kasutusloa taotluse esitamisest ja seda põhjusest, et EhSRS § 29 lg 3 kohaselt

peab pärast 2003. aasta 1. jaanuari ja enne EhSRS jõustumist ehitatud ehitis vastama

ehitusseadustiku § 11 lõikes 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele ja vastustaja peab siinkohal

omakorda silmas, et Kadaka pst 97 hoone peab olema kooskõlas selle ehitise asukohaga

seonduvate kitsenduste ja planeeringuga, so kuja nõudega, ent kohus on juba nimetanud, et

see ei veena selles, et esmalt on vajalik ja proportsionaalne projekteerimistingimuste

taotluse esitamine. Nagu nähtu, ei ole naabritele tekkivate negatiivsete mõjude olemasolule

toetutud, seega ei saa järeldada, et kaebaja hoonet pole võimalik nõuetekohaselt kasutada.

EhS § 7 kohaselt tuleb ehitis projekteerida ja ehitada ning korras hoida hea tava kohaselt.

EhS § 8 järgi peab ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu

tegevus olema ohutu. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu

tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale või keskkonnale. EhS § 12 lg 1

kohaselt tuleb ehitada ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid

nõudeid. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt peab ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine,

olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Isegi juhul,

kui on ilmne, et lahendus, millega ei järgitud kuja nõuet, pole selge, kas sellest järeldub, et

kaebaja polegi taganud tuleohutusnõuete täitmist. Käesolevalt on kaebaja ehitanud küll

kujasse, seega on tegemist ehitamise mõistes nn keelualaga, ent vaatamata sellele ei ole

andmeid, et selle tulemusel naabrite olukord halveneb või et tegelikult ei järgita

ohutusnõudeid (tuleohutuse nõuded). Kohus leiab, et vastustaja on jätnud arvestamata

oluliste asjaoludega ning ei ole esitanud haldusaktis motiive ega faktilisi andmeid, mis

võiksid selgitada valitud meetme proportsionaalsust ja vajalikkust ning hilisemad seletused

ei ole seostatavad tehtud ettekirjutusega. Ettekirjutuse asjaolud ei ole kontrollitavad ning

haldusakt ei vasta selliselt vajalikul määral juba ka kontrollitavuse nõuetele. Vastavalt

HMS § 58 ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist aga nõuda küll üksnes põhjusel, et

haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kuid

seda siis, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Kohtu arvates

on vastustaja kaalutlused ja asjaolude kontrollimata jätmine siiski mõjutanud asja

otsustamist ja kuna kaebaja on asunud juba ettekirjutust täitma, tuleks juba ka seetõttu

vastavalt muuta tehtud ettekirjutust. Kui esineb alus auditit mitte tunnustada või nõuda

lisaandmeid, siis saab seda teha ning kui kokkuvõttes viiks see osaliselt samale tulemusele,

saab järeldada, et lammutamist siiski nõuda ei saa. Kaebaja ärakuulamata jätmine seotult

ka nt auditi tegemise võimalustega või siis hoopiski võimatusega võis põhjustada

valekaalutlusi ehkki kaebajale oli antud asjaolude seletamise võimalus seotult ehitiste

rajamise ajaga ja dokumentatsiooniga.

Eeltoodud kaaltulustel rahuldab kohus kaebuse ja tühistab ettekirjutuse.

86. Menetluskulude jaotus ja väljamõistmine.

Kuna kaebus kuulub rahuldamisele, jäävad menetluskulud HKMS § 108 lg 1 kohaselt vastustaja

kanda.

Kaebaja on taotlenud menetluskulude väljamõistmist summas 5081,59 eurot, millest 30 eurot

moodustab riigilõiv ja 5051,59 eurot kulud õigusabile, sh muude kuludena kulud postile, parkimisele,

koopiatele ja kinnisturegistri päringutele kogusummas 9,66 eurot, koos käibemaksuga 11,59 eurot).

Kohtule esitatud arvetest (tl 126-126) nähtuvalt on õigusabi osutamisele kulunud kokku 35 tundi

järgmiselt:

1) septembris 2015 kokku 2,75 tundi (Arve nr 20150133: TLPA-s kohtumine pr Märtensoniga,

tutvumine Kadaka pst 97 toimikuga arhiivis – 1,5 tundi; ettekirjutuse õiguslik analüüs – 1,25

tundi);

2) oktoobris 2015 kokku 12,75 tundi (Arve nr 20150168: Kadaka pst 97 objekti külastamine -1

tund, visiit TLPA-s ja vestlus pr Märtsoniga, koopiate kättesaamine – 0,5 tundi, ettekirjutuse

õiguslik analüüs – 1,5 tundi, ettekirjutuse tühistamiskaebuse koostamine – 8 tundi ning

vastustaja seisukohaga tutvumine, juhised kliendile täiendavate tõendite kogumiseks – 1,75

tundi));

3) veebruaris-märtsis 2016 kokku 3,5 tundi (Arve nr 20150512: kohtunõudele vastamiseks info

kogumine – 0,5 tundi, kohtumine kliendiga, vastustaja väidete üle kontrollimine ning kaebuse

täpsustuse koostamine vastavalt kohtunõudele – 3 tundi);

4) aprillis 2016 kokku 0,5 tundi (Arve nr 20150600: tutvumine vastustaja seisukohtadega 0,5

tundi);

5) jaanuaris ja märtsis 2017 kokku 15,50 tundi (Arve nr 20161229: täiendavate seletuste

koostamine ja kliendiga kohtumine – 12,50 tundi, lõplike seisukohtade koostamine märtsis – 3

tundi).

Kaebaja kinnitab, et kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega ja kaebaja ei ole

käibemaksukohustuslane ega saa muul põhjusel käibemaksu tagasi.

Vastustaja ei ole vastuväiteid menetluskulude suuruse kohta esitanud.

HKMS § 108 lg 12 kohaselt kohaldatakse menetluskulude jaotusele tsiviilkohtumenetluse seadustiku

§-des 173 ja 175 sätestatut. Kohus kontrollib volitatud esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust ka

juhul, kui kuludele ei ole esitatud vastuväidet. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 175 lg 1 esimese

lause kohaselt, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi

kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja

põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Kohtu hinnangul ei ole menetluskulude vastustajalt väljamõistmine kaebaja nõutud suuruses

põhjendatud. Kaebaja esitatud arvetel näidatud ajakulu on põhjendatud üksnes osaliselt. Põhjendatud

ei ole arvel nr 20150168 toodud ajakulu 20.10.2015 vastustaja seisukoha tutvumisele ja kliendile

saadetud juhiste kohta 1,75 tunni ulatuses. Arvestades vastustaja vastuse mahtu (sisu osa 2 lehekülge

ja vastusele lisatud tõendite mahtu - digitaalne alusplaan ühes teostusjoonisega 2 lk ning paikvaatluse

fotod – 3 tk) on põhjendatud ajakulu kirjeldatud toimingu eest maksimaalselt 1 tund. Samuti ei ole

põhjendatud arvel nr 20161229 toodud toimingute ajakulu kokku 15,50 tundi. Enamuses puudutab

nimetatud arve kaebaja pool 2101.2017 esitatud täiendavate seletuste ja tõendite esitamist, sh sellega

seonduvalt kliendiga kohtumist, so kokku 12,50 tunni ulatuses. Kaebaja 21.01.2017 seisukoha maht

sisu osas on 7 lk (sh väljavõte auditi tabelist 1 lk ning illustreeriv joonis poolel lehel) ning kaebaja on

esitanud

ka

täiendavate

tõenditena

projekteerimislepingu,

mõõdistusprojekti

1997,

ventilatsiooniprojekti 2004, ehitise ja tuleohutuse auditid, kauplemisload, kasutusloa taotluse ning

sunniraha määramise dokumendi. Täiendava seisukoha mahtu, sisu ning tõendeid arvestades ja

juhindudes ka asjaolust, et kaebaja oli esitanud kohtule eelnevalt juba kaebuse ja ka kaebuse täpsustuse

ning teostanud mitme tunni ulatuses õiguslikku analüüsi, on põhjendatud nende toimingute ajakulu

maksimaalselt 6 tunni ulatuses. Samuti puudutab arve nr 20161229 lõplike seisukohtade esitamist

märtsis 2017 ajakuluga kokku 3 tunni ulatuses. Arvestades lõplike seisukohtade mahtu (sisu osa 4 lk)

ja sisu (seisukohas on suures osas esitatud kokkuvõtlikult kaebaja varasemad seisukohad) on

nimetatud toimingu ajakulu maksimaalselt 2 tundi. Seega, asja mahtu ja keerukust, sh kaebaja esitatud

menetlusdokumentide mahtu arvestades peab kohus põhjendatuks õigusteenuse osutamise ajakulu

kokku 26,75 tunni ulatuses. Kaebaja esindaja tunni hind nähtuvalt esitatud arvetelt on 120 eurot,

millele lisandub käibemaks summas 24 eurot. Seega on põhjendatud õigusabikulude suurus kokku

3852 eurot (3210 eurot + käibemaks 642 eurot). Põhjendatud menetluskulude suurus on kokku

3893,59 eurot (kulud õigusabile summas 3852 eurot, esindaja posti, parkimise, koopiate ja päringute

kulu kogusummas 11,59 eurot ning riigilõiv summas 30 eurot).

/allkirjastatud digitaalselt/

Karin Kalmiste

kohtunik

.

.