2-16-14817/22 · Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja

T A R T U M A A K O H U S

K O H T U M Ä Ä R U S

Määruse tegemise aeg ja koht

Viljandi kohtumaja

17. aprill 2017

Tsiviilasi

nr 2-16-14817

S.P. ja M.K. avaldus kaasomandi kasutuskorra

muutmiseks

Kohtunik

Silvi Maiste

Avaldajad

Avaldajate esindaja

S.P. (isikukood XXX, aadress XXX)

M.K. (isikukood XXX, aadress XXX)

Kristjan Okas (e-post: Kristjan.okas@eesti.ee)

Puudutatud isik I

Puudutatud isik II

Puudutatud isikute esindaja

H.S. (isikukood XXX aadress XXX; e-post: XXX

L.S. (isikukood XXX, aadress XXX)

vandeadvokaat Mart Sikut (Sikuti Advokaadibüroo; e-post:

mart.sikut@sikutiab.ee)

RESOLUTSIOON

1. Jätta avaldus kaasomandi kasutuskorra muutmiseks kaasomandi kasutuskorra muutmiseks

rahuldamata.

2. Jaotada menetluskulud ja jätta menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda.

3. Välja mõista S.P. ja M.K. solidaarselt H. S. ja L. S. kasuks menetluskulud summas 520

eurot.

Edasikaebamise kord

Määrusega puudutatud menetlusosalisel on õigus esitada kirjalik määruskaebus Tartu

Maakohtule Viljandi kohtumaja kaudu Tartu Ringkonnakohtule ning määruskaebuse

esitamise tähtaeg 15 päeva, alates määruse kättesaamisest (TsMS § 660 ja § 661).

Avaldus

Avaldaja soetas 3/8 mõttelist osa kaasomandist aadressil XXX, XXX, XXX (lisa 3). Kinnistu

mõttelise osa müügi-ja asjaõigusleping sõlmiti 11.11.2014 notari Virgo Ojap juures.

Avaldaja soetatud kaasomandi valdamiseks oli eelnevate omanike poolt sõlmitud kaasomandi

kasutamise kokkulepe, mille kohaselt oli kaasomandi kasutamise kokkulepe sõlmitud nõnda,

et Avaldaja saab faktiliselt vallata ja kasutada väiksemat osa kui 3/8 mõttelist osa, mille kohta

on tehtud kanne kinnistusraamatusse.

Notariaalses lepingus on märkus kasutuskorra kohta (punktid 3.1. -3.3.).

Kaasomanike vahel sõlmitud kokkuleppe alusel saab Avaldaja faktiliselt kasutada 52

m2elamu üldpinnast, kuigi elamu faktiline suurus on 190,2 m2. Avaldaja arvutuste kohaselt on

3/8 mõttelist osa elamust 71,3 m2 ehk 19,3 m2 rohkem kui Avaldaja valduses hetkel faktiliselt

on.

Avaldaja on seisukohal, et tänaseni kehtivat kaasomanike kasutuskokkulepet tuleb muuta.

Kaasomanik on muutunud ning Avaldaja on seisukohal, et kinnistusraamatusse kantud

kasutuskokkulepe ei vasta Avaldaja soovidele.

Faktiliselt valdab Vastustaja 502 m2 kaasomandist. 5/8 mõttelist osa kaasomandist on 466,87

m2, mis tähendab seda, et vastavalt faktilisele olukorrale on Vastustaja kasutuses 35,1 m2

rohkem pinda.

Kaasomanike vahel sõlmitud kokkuleppe alusel saab Avaldaja faktiliselt kasutada 52 m2

elamu üldpinnast, kuigi elamu faktiline suurus on 190,2 m2. Avaldaja arvutuste kohaselt on

3/8 mõttelistosa elamust 71,3 m2 ehk 19,3 m2 rohkem kui Avaldaja valduses hetkel faktiliselt

on.

Avaldaja teeb ettepaneku lahendada käesolev avaldus kaasomanike kokkuleppe punkti 3.1.

muutmisega.

1. Muudatuse alusel loobub avaldaja 35,1 m2 maapinna kasutamisõigusest ning see läheb

Vastustaja ainukasutusse. Selgituseks on lisatud plaan – uue korra alusel jääks Avaldajate

kasutusse rohelisega märgitud ala, vastustajale punase ja sinisega märgitud ala

2. Muudatuse alusel ei läheb kööktuba (9) pindalaga 17,44 m2 koos katusealusega Avaldaja

ainukasutusse.

3. Kasutuskokkuleppe p.-st 3.1.3. kustutatakse „maaüksuse ala, mis on lepingu lisaks nr. 3

oleval plaanil sinisega viirutatud;“

Muus osas jääb kaasomanike kasutuskokkulepe endisel kujul kehtima.

Tulenevalt TsMS § 613 lg 2, lg 1 p2, Avaldaja palub kohtul:

Muuta kinnistu (XXX) kaasomanike kasutuskokkulepet vastavalt käesoleva avalduse p-s 3

toodud sõnastusele; Kanda uus kasutuskokkulepe kinnistusraamatusse.

Puudutatud isiku I vastus

Puudutatud isik avaldaja seisukohtadega ei nõustu. Puudutatud isik ostis tema osale vastavad

ruumid elamu esimesel korrusel 2. detsembril 1981. aastal. Müügilepingust nähtub, et

nimetatud osa ostmisel soetati 3/8 kinnisasjast. Müügilepingu sõlmimisel näidati puudutatud

isikutele kätte just esimesel korrusel asuvad eluruumid, kõrvalhoone ning osa aiast. 8.

septembril 1987. a ostis puudutatud isik lisaks 2/8 elamust ehk kogu teise korruse. Selliselt on

kinnistu valdamine ja kasutamine toimunud väga pika aja vältel, st juba märkimisväärselt

varem kui sõlmiti kasutuskorra kokkulepe.

Kasutuskorra kokkulepe sõlmiti 19.04.2005. a ning kanti kinnistusraamatusse 28.04.2015. a.

Puudutatud isik on selliselt kinnistut kasutanud ja vallanud juba enam kui 17 aastat enne

kasutuskorra kokkuleppimist. Selliselt toimus kinnistu ja elamu kasutuskord enne puudutatud

isiku omanikuks saamist, kui ka pärast seda, st selline kasutuskord on jäänud ajas püsima ning

see kinnitati kokkuleppe sõlmimisega ja märke kandmisega kinnistusraamatusse 2005. a.

Puudutatud isik peab vajalikuks esile tuua, et avaldajatele kuuluva kõrvalhoone ehitamisel

tehti hoone projektis ettenähtust kõrgemaks ning ehitati sellele ka teine korrus. Lisaks ehitati

garaaži asemele üks eluruum. Avaldajad teostasid ehitustöid kõrvalhoone teisel korrusel,

mille tulemusel on avaldajatel kõrvalhoones lisaks kaks (või kolm) eluruumi. Seega ei ole

kõrvalhoone näol faktiliselt enam tegemist abihoonena, vaid elumajaga. Puudutatud isik on

seisukohal, et kogu kasuliku pinna kindlaksmääramisel tuleb arvesse võtta ka eelmise

omaniku ja avaldajate poolt kõrvalhoonele tehtud juurdeehitust. Puudutatud isik leiab, et

elamispinda on juurdeehituse tulemusel lisandunud ca 55 m2.

Avaldajad on välja toonud, et elamu faktiline suurus on 190,2 m2, sh on arvestatud ka elamu

osad, mis ei peaks elamu üldpinna alla kuuluma, nt katusealused, trepikoda. Puudutatud isik

on seisukohal, et aluseks tuleb võtta elamispind, mis on 117,2 m2. Elamispinnast on avaldajate

kasutuses 34,7 m2 (lisaks kõrvalhoonesse ehitatud eluruumid) ning puudutatud isiku kasutuses

82,5 m2. Selliselt peaks arvutuslikult avaldajate kasutuses olema 43,95 m2 ehk 9,25 m2

rohkem kui käesoleval hetkel on. Siinkohal peab puudutatud isik vajalikuks rõhutada, et

selliselt on elamu kasutamine toimunud juba enam kui 30 aastat ning kõik kaasomanikud on

sellest teadlikud olnud. Samas taotlevad avaldajad, et nende kasutusse jääks köök-tuba

pindalaga 17,44 m2, selliselt valdaksid avaldajad omakorda 8,19 m2 rohkem elamu

elamispinnast kui neile ette nähtud.

Kui võtta arvesse avaldajate ja eelmise omaniku poolt tehtud juurde- ja ümberehitusest

tekkinud 55 m2 lisa elamispinda, siis on antud kinnistul kokku elamispinda suurusjärgus 117,2

m2 + 55 m2 = 172,2 m2. Avaldajate kasutuses on 34,7 m2 + 55 m2 ehk kokku 89,7 m2, mis

moodustab 52% kogu kinnistul asuvast elamispinnast. Seega kasutavad avaldajad käesoleval

ajal faktiliselt 25,14 m2 rohkem elamispinda kui vastab nende mõttelisele osale.

Puudutatud isik on seisukohal, et nende suhtes oleks äärmiselt ebaõiglane võtta ära neilt

eluruum, mille neile kuuluvusega on nad arvestanud kaasomandi osa ostmisest alates.

Seejuures on tehtud kulutusi viidatud eluruumi renoveerimiseks ja parendamiseks. Samas

soetasid avaldajad mõttelise osa kinnistust 2014. aastal ning müügilepingu sõlmimise ajal

näidati avaldajatele kätte kinnistu just sellises ulatuses, st nad pidid olema teadlikud millised

ruumid ja milline osa kinnistust jääb nende kasutusse ning milline osa kuulub puudutatud

isikule. Arvestades, et avaldajad ostsid kaasomandi sellisel kujul ja kasutuskorra

kokkuleppega, siis on avaldajate nõue põhjendamatu.

Lisaks on väär ja põhjendamatu avaldajate väide, et neil puudub mistahes ligipääs

kaasomandis olevale maa-alale. Hoonete sissekäigud on avaldajatele ligipääsetavad ilma

igasuguse pingutuseta nagu ka avaldajate kasutusse jääv maa-ala.

Eeltoodust tulenevalt on puudutatud isik seisukohal, et avaldajate avaldus tuleks jätta

rahuldamata ning kokkuleppeline ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskord muutmata,

põhjusel, et sellisel kujul on kinnistu kasutamine toimunud enam kui 30 aastat ning avaldajad

pidi kaasomandi mõttelise osa ostmisel olema teadlikud nende poolt faktiliselt omandatavast

osast ja selle koosseisust. Samuti põhjusel, et kõrvalhoone juurdeehituse tulemusel on

kinnistule lisandunud ca 55 m2 elamispinda, mida tuleks elamu üldkasuliku pinna suuruse

arvestamisel kindlasti arvesse võtta.

Avaldajate vastus

Avaldajal ei ole võimalik kehtiva kasutuskorra raames kasutada oma vara vastavalt. Näiteks –

puudutatud isik on püstitanud aia, mis takistab avaldajal kasutada kasutuskorraga ettenähtud

maa-ala. Avaldajal ei ole võimalik kasutada eelmise kasutuskorra kokkuleppega talle

määratud maa-ala. Lähtudes sellest, et puudutatud isik on rajanud Avaldaja ja enda vahele aia

mis takistab Avaldajal maa-ala kasutamist ning Avaldaja ei näe otsest vajadust kasutada

eelmise kasutuskorraga ühiskasutamiseks määratud maa-ala, tuleks see määrata puudutatud

isiku ainukasutusse.

Avaldaja vaidleb puudutatud isiku seisukohale vastu, mis puudutab kõrvalhoonet – tegemist

on kõrvalhoonega, mis ei ole nähtud elamiseks. Isegi kui selle viimistlusaste võib vastata

eluruumi omale, ei saa seda lugeda kuidagi eluruumiks. Käesoleva küsimuse lahendamisel

saame lähtuda sellest, mis on määratud kinnistusraamatus ning ehitusregistris. Mõlemad

kõrvalhooned, mis asuvad kinnistul (ehitusregistrikoodid XXX ja XXX), loetakse

kõrvalhooneteks ning ei loeta elamu netopinna hulka. Hoone sihtotstarbe muutmine

kõrvalhoonest elamuks eeldab uue projekti koostamist, vajalikke kooskõlastusi ning hoone

täielikku renoveerimist. Antud hetkel võib Avaldaja kinnitada, et tegemist on kõrvalhoonega

ning see ei ole sobilik mistahes alaliseks elutegevuseks ning seda ei ole võimalik kuidagi

elamu alla lugeda.

Avaldaja on seisukohal, et mistahes ehitustööd kinnistul, mis loovad ehitisele netopinda, tuleb

lugeda netopinna hulka ning vastavalt korrigeerida kasutuskokkulepet, kui seda pole poolte

vahel eelnevalt tehtud.

Avaldaja on välja toonud esialgses avalduses, et saab kasutada 52 m2 elamu pinnast ning et

elamu suurus on 190,2 m2.Lähtudes murdarvu korrutustehtest, saame tulemuseks: 3/8 * 190,2

= 71,3 m2. Avaldaja kasutuses on elamu netopinda 19,3 m2 vähem, kui seda näeks ette talle

faktiliselt kuuluv asjaõigus: 71,3 - 52 = 19,3 m2. Kuivõrd netopinda on elamus 190,2 m2 ning

Avaldaja valduses on 52 m2, siis on puudutatud osapoole valduses 190,2 - 52 = 138,2 m2.

Kontrollarvutus näitab, et vastaspoole valduses peaks olema mitte rohkem kui: 190,2 * 5/8 =

118,9 m2. Vahe: 138,2 - 118,9 = 19,3 m2.

Kehtiv kasutuskord on: ebaproportsionaalselt Avaldaja kahjuks – sisuliselt võtab kehtiv

kasutuskord Avaldajalt ära 572 x 19,2 = 10982,40 EUR eest vara, mille eest Avaldaja on

ostutehinguga juba tasunud.

Puudutatud isikute seisukohad

Avaldajad oli müügilepingu objekti enne müügitehingu sõlmimist üle vaadates teadlikud,

mille nad tehingu tegemisel omandavad. Ka oli müügikuulutuses märgitud, et elamust jääb

avaldaja kasutusse 54 m2. Samuti oli müügikuulutuses märgitud, et müügis oleva osa juurde

kuulub ka kõrvalhoone suurusega 47 m2, milles on äsja valminud uus tuba, elektriradiaatorid,

wc, saun ja pesemisruumid ning et kõrvalhoone teisel korrusel on veel üks tuba.

Müügikuulutuses on märgitud hinnana 43 000 eurot, mis teeb ruutmeetri kohta (lähtudes, et

avaldaja kasutusse jääb 54 m2) 796 eurot. Puudutatud isik on seisukohal, et kinnistu hind on

määratud vastavalt sellele, mis jääb reaalselt avaldaja kasutusse, mitte lähtuvalt

kinnistusraamatu andmetest ja mõttelise osa tegelikust suurusest.

Väär on avaldajate väide, et puudutatud isik on püstitanud aia, mis takistab avaldajate

juurdepääsu ühiskasutuses olevale maa-alale. Puudutatud isik aeda paigaldanud ei ole.

Käesoleval ajal on küll majade vahele paigaldatud aed, kuid selle on paigaldanud avaldajad

ise ning selliselt, et aed lõikab pool puudutatud isikule kuuluvast trepist. Seega on aia

paigaldamisel avaldajad rikkunud nii puudutatud isiku, (takistades osaliselt puudutatud isiku

juurdepääsu elamu sissekäigule) kui ka enda huve (piirates enese juurdepääsu ühiskasutuses

olevale maa-alale). Seepärast ei ole puudutatud isikul ka midagi aia eemaldamise vastu.

Kohtuistung 27.03.2017

Avaldajate esindaja palub muuta kinnistu XXX kaasomanike kasutuskokkulepet. Avalduse

lisana nr 1 asendiplaani, kui ka reaalse elupindade jaotuse.

Avalduse lisa 1 lk 4 (kt lk 7 pöördel) eluruumide eraldusjoon jookseb joonisel ruumi 13a ja 15

a vahel. Eraldusjoon jätkub ruumide 10 ja 3 ning ruumi 4 vahel. Eraldusjoon jätkub ruumid

11, 14 ja 2, mis piirnevad ruumiga nr 6. Ruumid 15, 4, 5 ja 6 on avaldaja valduses. Kõik

ülejäänud ruumid, mis on joonistel toodud, on vastaspoole valduses. Ruumid 17, 18, 19, 20,

21, 22, 23 keldrikorrus. Joonisel katusekorrus (kt lk 8) ruumid 7, 8, 9, 3, 4, 16, 25, 5. Need on

vastaspoole kasutuses. Hoone tähisega pk nr 2 (kt lk 8 pöördel) on avaldaja valduses ja hoone

tähisega kk või nr 1 on vastas poolel. Avalduse lisa 2 värviline joonis (kt lk 17) praegusel

juhul on sinisega viirutatud ala, see peaks olema ühiskasutuses ja peaks olema hoone nr 2

hooldamiseks. Ala punakas-oranž, mis jääb kk ja pk ülespoole ehk mitte XXX tänava poole

on hetkel vastaspoole kasutuses. Hoone nr 1 kuulub vastaspoolele ja 2 kuulub avaldajale. Ala,

mis jääb hoone nr 1 ja 2 vahele, on teenindus ala, kui on vaja fassaadi korrastada või, mis

iganes töid teha, oleks see vastutaja kasutuses. Sinine viirutatud ala - faktiliselt on vastas

poole käes ja see peakski jääma talle. Hetke kokkuleppega on see ühiskasutuses. Mõlemad ei

kasuta, kuigi peaks olema ühiskasutuses. Sinna on tekkinud aed vahele. See takistab

kasutamist ja sellel alal ei ole väga suurt väärtust. See on ainult teenindus ala. Praegu on

kasutamine piiratud, aga vajalikud tööd on saanud tehtud. See pole otseselt ka probleem.

Ettepanek on kasutuskorra muutmine nii, et fikseerida faktiline olukord ning anda avaldajatele

juurde üks eluruum. See eluruum on nr 9 joonis katusekorrus (kt lk 8). Mis puudutab maa ala,

siis avalduse lisa 2 (kt lk 17) jääb punasega viirutatud ala, sinisega viirutatud ja oranžiga

vastaspoolele. Rohelisega viirutatud avaldajale kasutada. Kõrvalhoonete osas mingisuguseid

muudatusi ei tehta.

Puudutatud isikute esindaja ei ole sellega nõus kahel põhjusel. Esiteks, selliselt nagu siiani on

see kasutuskord toiminud ja selliselt on see hoone kasutamine toimunud enam kui 30 aastat.

Puudutatud isik ostis vastava osa 3/8 ehk siis pool esimest korrust 1981 aastal. Seejärel ostis

teise korruse 1987 aastal. Täpselt nii on see kasutamine koguaeg toiminud. Kasutuskord lepiti

kokku vastaspoole õiguseelase poolt, kes soovis seda kasutuskorra kokkuleppimist ja kandis

selle 2005 aastal kinnisturaamatusse. Kasutuskord on kehtinud juba ligi 17 aastat, tähendab, et

enne kasutuskorra kokkuleppimist on sama moodi hallatud seda elamut 17 aastat ja peale

kasutuskorra kokkuleppimist 12 aastat. Teiseks, ei saa võtta arvesse elamu üldsuurust, mis on

190 m 2, sinna hulka kuuluvad katusealused ja trepikoda. Loomulikult jääb ju trepikoda selle

kasutusse, kelle omandis on teine korrus. Neid ruume ei saa sellisel juhul arvesse võtta.

Tuleks võtta arvesse elamispind, mis on kokku 117,2 m 2. Avaldajad soovivad saada enda

kasutusse ruumi number 9 ja see on koos katusealusega. Ka sellisel juhul on olemas erinevus.

Puudutatud isikud valdavad siis 9,25 m2 seda pinda rohkem, kui neile ettenähtud. Kui jätta

avaldaja omandisse kasutusse kööktuba pindalaga 17,44 m2, soos omakorda valdaks

avaldajad rohkem, kui neile on ettenähtud. Ebavõrdsus tekib nii kui nii. Samas pole päris

õiglane see, et tegelikult kuulub avaldajale kõrvalhoone, mille eelmine omanik tegi projektist

kõrgemaks ja ehitas teise korruse. Teise korruse väljaehitamise tulemusel on tekkinud juurde

täiendavat elamispinda. Kõrvalhoonesse on ehitatud esimesele korrusele vannituba, dušši

ruum, saun, esik, varjualune ja kuur. Teisel korrusel on samuti üks tuba. Avaldaja hinnangul

juurdeehitust ei saa pinnana arvestada. Seda tuleb arvestada, sest ei saa alati lähtuda nendest

arvandmetest, mis on kirjas, kas ehitusregistris või kuskil mujal. Igal ajal on võimalik see

hoone seadustada. Puudutatud isik tegi ka linnavalitusse avalduse kasutusloa saamiseks.

Sellisel juhul, kui hoonel on kasutusluba, tehakse järelevalve ja aetakse vajalikud dokumendi

korda. Nii avaldajatele kui puudutatud isikultee näidati ostmisel just sellised eluruumid. Nad

pidid olema teadlikud, mille eest nad maksid. Oleks äärmiselt ebaõiglane võtta ära puudutatud

isikutelt eluruum, millega nad on arvestanud juba kinnistu ostmisel. Samas on seda pikaaja

vältel renoveerinud ja investeerinud sellesse raha. ee, mis on ühiskasutuses, tegelikult

puudutatud isik ei ole kunagi takistanud avaldajatel selle kasutamist. Tänasel päeval on seal

aed, mille on paigaldanud avaldajad. Tegelikult on see aed paigaldatud nii, et ta lõikab

pooleldi puudutatud isikute sissekäiku. Aed läheb täpselt trepi keskele nii, et kohati on

takistatud juurdepääs sissekäigule.

Tõenditena on esitatud müügilepingud (kt lk 39-40), mis näitavad, kunas puudutatud isikud

vastavalt mõttelised osad ostsid. 19. detsembri vastuses müügikuulutus (kt lk 20-25), kui

müüdi avaldajatele kuuluvat osa. Seal on toodud välja, et kõrvalhoones on täiendavad

kõrvalruumid. Tegelikult ei ole avaldajad toonud välja, mis asjaolud on muutunud, et

kasutuskord vajab üle vaatamist. Pole piisav, et ajad on muutunud. Aluseks oleks vaid, kui

oleks juurdeehitusi tehtud ja pind oleks suurenenud.

Kohtu põhjendused

1. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 kohaselt on korteriomandi ja

kaasomandi asjad hagita asjad. TsMS § 613 lg 2 kohaselt kohus lahendab hagita

menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused TsMS §

613 lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate

eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega

või kaasomanike otsustega.

2. AÕS § 72 lg 3 sätestab, et kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei

takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus

nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks

vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma

lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste

kahjustamisest.

3. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist

asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada

küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv

otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. Riigikohtu praktika kohaselt ei saa

kaasomanike enamuse poolt määratud kasutuskorda kanda ilma vähemuse nõusolekuta

kinnistusraamatusse. Kui kasutuskorda ei ole kantud kinnistusraamatusse, siis ei ole see

siduv uutele kaasomanikele.

4. AÕS § 68 lg 1 ning § 71 lg-te 1 ja 2, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 1

ning § 62 lg-te 1 ja 4 koostoimest järeldub, et kaasomanikel on omavahelistes suhetes

omaniku õigused ja need õigused ulatuvad kinnisasja puhul kogu kinnisasjale, sh selle

olulistele osadele. Omanikul on õigus oma asja ise kasutada või lubada seda kasutada

kolmandatel isikutel tasu eest või tasuta. Sama põhimõte kehtib ka kaasomanike puhul.

5. 03.10.2016 esitasid avaldajad S.P. ja M.K. kohtule avalduse puudutatud isikute H.S. ja

L.S. vastu kaasomandi, milleks on XXX asuv kinnistu, registriosa number XXX,

kasutuskorra muutmiseks ja uue kasutuskorra kohta märke kandmiseks

kinnistusraamatusse.

6. Kinnistu pindala on 747 m2, millest 5/8 kaasomandist on kuulub H. ja L. S. ning 3/8

kaasomandist avaldajatele (tl 9). Avaldajad on toonud välja, et elamu faktiline suurus on

190,2 m2, millest avaldajad saavad kasutada 52 m2, kui 3/8 mõttelisest osa elamust oleks

71,3 m2. seega on avaldajad seisukohal, et puudutatud isikute valduses on elamust 19,3 m2

rohkem kui vastab nende osale (tl 2).

7. Kehtiv kasutuskord sõlmiti 19.04.2005 ning kanti kinnistusraamatusse 28.04.2005.

8. Puudutatud isikud on asunud seisukohale, et kasutuskord tuleks jätta muutmata, põhjusel,

et sellisel kujul on kinnistu kasutamine toimunud enam kui 30 aastat ning avaldajad pidid

kaasomandi mõttelise ostmisel olema teadlikud nende poolt faktiliselt omandatavast osast

ja selle koosseisust (tl 38).

9. Avaldajad on väljatoonud, et elamu faktiline suurus on 190,2 m2, sh on arvestatud ka

elamu osad, mis ei peaks kuuluma elamu üldpinna alla, nt katusealused, trepikoda.

Puudatatud isikud on arvamusel, et aluseks tuleks võtta elamispind, mis on 117,2 m2 (tl

37). Antud elamispinna suurust on puudutatud isikud arvutanud ruumide eksplikatsiooni

alusel (tl 41).

10. Seoses 1.07.2015.a kehtima hakanud uue ehitusseadustikuga on kehtestatud majandus- ja

taristuministri 5.06.2015 määrusega nr 57 alates 1.07.2015 uus ehitise tehniliste andmete

loetelu ja arvestamise alused. Nimetatud aluste § 24 lg 1 kohaselt on eluruumi pind

elamiseks kasutatava ruumi või ruumikogumi suletud netopind ehk eluruumi kõikide

ruumide, sealhulgas tubade, köökide, vannitubade, tualettide, esikute ja muude sarnaste

ruumide pindade summa. Sama § 2.lõike järgi on hoone eluruumide pind hoones asuvate

eluruumide pindade summa ja 3.lõike kohaselt eluruumi pinna hulka ei loeta keldri ja

garaaži pinda ega tehnopinda.

11. Elamispinnast on avaldajate kasutuses 34,7 m2 (lisaks kõrvalhoonesse ehitatud eluruumid)

ning puudutatud isikute kasutuses on 82,5 m2. Selliselt peaks arvutuslikult avaldajate

kasutuses olema 43,95 m2 ehk 9,25 m2 rohkem kui käesoleval hetkel on. Puudutatud

isikud rõhutavad asjaolu, et kui avaldajate kasutusse anda köök-tuba pindalaga 17,44 m2,

siis valdaksid avaldajad omakorda 8,19 m2 rohkem elamu elamispinnast kui neile ette

nähtud ( tl 37).

12. Kui võtta arvesse avaldajate ja eelmise omaniku poolt tehtud juurde- ja ümberehitusest

tekkinud 55 m2 lisa elamispinda, siis on antud kinnistul kokku elamispinda suurusjärgus

117,2 m2+ 55 m2= 172,2 m2. avaldajate kasutuses on 34,7 m2 + 55 m2 ehk kokku 89,7 m2,

mis moodustab 52% kogu kinnistul asuvast elamispinnast. Seega kasutavad avaldajad

käesoleval ajal faktiliselt 25,14 m2 rohkem elamispinda kui vastab nende mõttelisele osale

(tl 37). Avaldaja hinnangul ei saa juurdeehitust pinnana arvestada. Puudatatud isikud on

arvamusel, et seda tuleb arvestada elamispinna arvutamisel, kuna igal ajahetkel on

võimalik kõrvalhoone seadustada. Puudatud isikud on teinud Viljandi Linnavalitsusse ka

avalduse kasutusloa saamiseks (tl 74).

13. Puudutatud isikud on arvamusel, et avaldajad ei ole väljatoonud ühtegi asjaolu, mis alusel

soovitakse kasutuskorra üle vaatamist. Avaldajate väide, et ajad on muutnud, ei ole piisav

(tl 74 pöördel).

14. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-121-05 asunud seisukohale, et omandiõiguse suurus ei

ole kasutuskorra määramisel ainumäärav. Arvestada tuleb ka kaasomanike õiglasi huve

kaasomandi kasutamisel ning lähtuda tuleb ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest.

15. Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-15-2703 leidnud, et kui üldjuhul teostatakse

kasutamist vastavalt mõttelise osa suurusele kaasomandist, siis kaasomandis oleva asja

kasutuskord ei pea alati siiski vastama täpselt omandi kuuluvuse suhtarvule, kuid peab

lähtuma võimalikult õiglasest lahenduse.

16. Poolte kokkulepe või erinevad asjaolud võivad õigustada omandi suhtarvust

kõrvalekaldumist. Kohus nõustub puudutatud isikute seisukohaga, et antud juhul

õigustavad mõtteliste osade suurusest kõrvalekaldumist eelkõige asjaolu, et kasutuskord

sellisel viisil on toimunud väga pika aja vältel (enam kui 30 aastat). Samuti on oluline

arvestada asjaolu, et müügilepingu sõlmimisel olid avaldajad teadlikud, milline osa

kinnistust jääb tema kasutusse ning milline puudutatud isiku kasutusse, ka on see

üksikasjalikult müügikuulutuses märgitud. See tähendab, et avaldajad otsustasid kinnistu

osta just sellises suuruses nagu neile kätte näidati. Kohus leiab, et avaldajad ostsid

kinnistu mõttelise osa koos kasutuskorrast tulenevate õigustega.

17. Kohus leiab, et lisaks võimaldab mõtteliste osade suurusest kõrvale kalduda asjaolu, et

avaldajatele kuuluvasse kõrvalhoonesse on ehitatud mitu eluruumi (millel küll ei ole

vastavat kasutusluba, kuid mida on võimalik hiljem taotleda), mille tulemusel on

avaldajate kasutuses reaalselt rohkem kasulikku pinda kui nende osale tegelikult vastab.

18. Kohus leiab, et avaldajate enda seisukohad, millist pinda arvesse võtta, on vastuolulised.

Avaldaja on seisukohal, et mistahes ehitustööd kinnistul, mis loovad ehitisele netopinda,

tuleb lugeda netopinna hulka ning vastavalt korrigeerida kasutuskokkulepet, kui seda pole

poolte vahel eelnevalt tehtud. ( tl 46 ). Puudutatud isikud avaldasid, et tegelikult kuulub

avaldajale kõrvalhoone, mille eelmine omanik tegi projektist kõrgemaks ja ehitas teise

korruse, mille tulemusel on tekkinud juurde täiendavat elamispinda. Kõrvalhoonesse on

ehitatud esimesele korrusele vannituba, dušši ruum, saun, esik, varjualune ja kuur. Teisel

korrusel on samuti üks tuba. Seetõttu on avaldajate kasutuses ka rohkem pinda.

Puudutatud isikute poolt avaldatule vaidlevad aga avaldajad vastu, kuna ehitusregistri

andmetest on näha ainult seda, et see on kõrvalhoone ning pindalaga 47 m 2 ja

juurdeehitust ei saa pinnana arvestada.

19. Kohus leiab, et kohtule ei ole esitatud ühtegi asjaolu, mille alusel oleks põhjendatud

muuta notariaalselt kinnitatud kasutuskorda. Avaldajad on väitnud, et kasutuskorda tuleb

muuta, kuna ajad on muutnud. Kohus nõustub puudutatud isikute seisukohaga, et see ei

ole piisav asjaolu kasutuskorra muutmiseks. Samuti ei ole piisav asjaolu see, mida

avaldajad väidavad, et kaasomanik on muutunud ning kinnistusraamatusse kantud

kasutuskokkulepe ei vasta avaldajate soovidele.

20. Kohus leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata ja kaasomanike vahel kehtiv kasutuskord

muutmata.

Menetluskulude arvestus

21. TsMS § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi.

22. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb käesolevas asjas jätta TsMS § 172 lg 1 alusel

avaldajate kanda.

23. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei

takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 1 järgi

määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel

vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega

seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui

menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.

24. TsMS § 176 lg 1 kohaselt kui asja vaadatakse läbi kohtuistungil, esitatakse

menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks enne kohtuvaidlusi kohtule

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Kohus määrab

tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks kulude kohta, mis seonduvad osalemisega

kohtuistungil, kus lõpetati asja arutamine. Eelmises lauses nimetatud tähtaeg ei või olla

pikem kui kolm tööpäeva kohtuistungi toimumisest arvates.

25. Puudutatud isikute esindaja on esitanud menetluskulude nimekirja (tl 76-81), nõudes

õigusabikuluna kokku 520 eurot (koos käibemaksuga) hüvitamist.

26. Avaldajad ei ole esitanud kohtule oma vastuväiteid puudutatud isikute menetluskulude

kohta.

27. TsMS § 175 lg 1 ning lg 11 järgi mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja

põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kui menetluskulude jaotuse kohaselt teist

menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude kandmiseks kohustatud

menetlusosaline nimetatud kuludele vastu ei vaidle, võib kohus piirduda selle

kontrollimisega, et lepingulise esindaja kulud ei oleks suuremad käesoleva paragrahvi

lõike 4 alusel Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud piirmäärast. Kohus kontrollib

käesolevaga hageja lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust.

28. Kohus, tutvunud hageja menetluskulude kindlaksmääramise avaldusega ja tsiviilasja

materjalidega, leiab, et see on põhjendatud.

29. Kohtu hinnangul on hageja esindaja tunnihind 96 (koos käibemaksuga) eurot

aktsepteeritav. Kohus leiab, et õigusabikulud puudutatud isikute taotletud suuruses on

põhjendatud. Eeltoodut silmas pidades on kohtu arvates puudutatud isikute

õigusabikuludest põhjendatud kulud kokku summas 520 eurot (96x5+40), milline summa

tuleb avaldajatelt solidaarselt välja mõista.

30. Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

31. TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata

menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui

vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Silvi Maiste

kohtunik