3-17-250/28 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Tiina Pappel, Maili Lokk, Agu Timmi

Määruse tegemise aeg ja koht

05.04.2017, Tartu

Haldusasja number

3-17-250

Haldusasi

Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike

Ühingute Liidu ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ kaebus

Tartu Linnavalitsuse 03.01.2017. a korralduse nr 4 p 1

ning 04.01.2017. a ehitusloa nr 1712271/00262

tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 13.02.2017. a määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Menetlusosalised

Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike

Ühingute Liidu ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ

määruskaebused

Kaebaja Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike

Ühingute Liit

Kaebaja Vallikraavi 19a Arendus OÜ

Kaebajate esindajad vandeadvokaat Martin Tamme ja

vandeadvokaat Vitali Šipilov

Vastustaja Tartu linn

Kolmas isik OÜ Toompark

Esindaja vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper

RESOLUTSIOON

1. Jätta määruskaebus Tartu Halduskohtu 13.02.2017. a määruse resolutsiooni p 1 peale

ja määruskaebus Tartu Halduskohtu 13.02.2017. a määruse resolutsiooni p-de 2 ja 3

peale rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 13.02.2017. a määrus muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Vallikraavi 19a Arendus kaebuse tagastamise peale on õigus esitada määruskaebus otse

Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest. Muus osas on määrus lõplik

(HKMS § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu Linnavalitsus otsustas 03.01.2017. a korralduse nr 4 p-ga 1 väljastada arhitektuuri ja

ehituse osakonnal ehitusluba J. Liivi tn 2d hotellihoone ümberehitamiseks ja laiendamiseks

haridushooneks. Tartu Linnavalitsus väljastas 04.01.2017 vastava ehitusloa

nr 1712271/00262.

2. Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ

esitasid 02.02.2017 Tartu Halduskohtule kaebuse Tartu Linnavalitsuse 03.01.2017. a

korralduse nr 4 p 1 ning 04.01.2017. a ehitusloa nr 1712271/00262 tühistamiseks. Koos

kaebusega esitati esialgse õiguskaitse taotlus, milles paluti peatada Tartu Linnavalitsuse

03.01.2017. a korralduse nr 4 p 1 ning 04.01.2017. a ehitusloa nr 1712271/00262 kehtivus.

Esialgse õiguskaitse taotluse kohaselt saab hetkel Vallikraavi 23 (uus aadress J. Liivi tn 2d)

kinnistule pääseda J. Liivi tänava poolt, Vallikraavi 19 kinnistu kaudu. Juhul kui kohus ei

peata J. Liivi tn 2d ehitusloa kehtivust, jätkab Toompark OÜ ehitustöödega ning teeb

vastavaid kulutusi. Kohtumenetluse lõppedes võivad ehitustööd olla juba valmis. Sellisel

juhul on kaebajate õigused ulatuslikult riivatud: on üsna tõenäoline, et 165 inimese juurdepääs

kinnistule, kus on vaid 6 parkimiskohta, ummistab niigi kitsast (alates 3 m) juurdepääsuteed,

eriti aegadel, mil lapsed tuuakse kooli ja lasteaeda ning viiakse koju. Kaebajate õiguste kaitse

osutub aga äärmiselt raskeks. Kaebajate õigusi saab kaitsta üksnes ehitusloa tühistamise ning

juurdepääsu ja liikluskorralduse tingimuste ümbervaatamisega. Avalikes huvides on praegu

ehitusloa kehtivuse peatamine. Avalikes huvides ei saa olla olukord, kus ehitusluba antakse

(eriti detailplaneeringu puudumisel) ilma liikluskorraldust ja juurdepääsu läbi kaalumata ning

seda ehitisele, mille sihtotstarve on vastuolus üldplaneeringuga.

3. Tartu Halduskohus tagastas 13.02.2017. a määrusega Vallikraavi 19a Arendus OÜ kaebuse

halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 2 p 1 alusel (resolutsiooni p 1), jättis

Vallikraavi 19a Arendus OÜ esialgse õiguskaitse taotluse HKMS § 55 lg 2 alusel läbi

vaatamata (resolutsiooni p 2) ja jättis Eesti noorte naiste ja noorte meeste kristlike ühingute

liidu esialgse õiguskaitse taotluse Tartu Linnavalitsuse 03.01.2017. a korralduse nr 4 p 1 ning

04.01.2017. a ehitusloa nr 1712271/00262 kehtivuse peatamiseks rahuldamata (resolutsiooni

p 3)

Määruse kohaselt puudub Vallikraavi 19a Arendus OÜ-l kaebeõigus, mistõttu ei ole tema

kaebuse menetlemine põhjendatud. Vaidlustatud ehitusluba ei riku Vallikraavi 19a Arendus

OÜ kui eelmärke järgi õigustatud isiku subjektiivseid õigusi. Kaebuse esitamise hetke seisuga

ei ole Vallikraavi 19a Arendus OÜ J. Liivi tn 2d asuva kinnistu ega selle naaberkinnistu

omanik. Vallikraavi 19a Arendus OÜ on üksnes J. Liivi tn 2d asuva kinnistu naaberkinnistu

suhtes õigusi omav isik ehk Vallikraavi 19a Arendus OÜ ja Vallikraavi 19 kinnistu omaniku

vahel on tsiviilõiguslik suhe. Et Vallikraavi 19a Arendus OÜ ei ole käesoleval hetkel

Vallikraavi 19a kinnistu omanik ning kaebuse lisadest nähtuvalt ei ole Vallikraavi 19a

Arendus OÜ-l ka otsest valdust eelnimetatud kinnistu suhtes, on Vallikraavi 19a Arendus OÜ-

l üksnes huvi tasandil hüpoteetiline puutumus vaidlustatava ehitusloaga.

Halduskohtumenetluse seadustik ei näe ette kaebeõigust tulevikus võib-olla tekkiva õiguse

kaitseks. Ei ole välistatud, et asjaõigusleping omandiõiguse üleandmiseks jääb sõlmimata

ning seega ei saa tõsikindlalt väita, et Vallikraavi 19a Arendus OÜ saab võlaõigusliku lepingu

objektiks oleva kinnistu omanikuks.

Kaebaja ei saa ehitusluba vaidlustada ka HKMS § 44 lg 2 alusel, kuna ehitusseadustik (EhS)

ei näe ette ehitusloa vaidlustamist populaarkaebusena (avalikes huvides) või

puutumuskaebusena (kaebuse esitamine kaebaja olulisele huvi(de)le tuginedes).

Vallikraavi 19a Arendus OÜ esialgse õiguskaitse taotlust ei ole võimalik sisuliselt läbi

vaadata, kuna kohus tagastab Vallikraavi 19a Arendus OÜ kaebuse. Kuna taotluses ei ole

kõrvaldatavaid puudusi, sest taotlus ei ole kaebuse tagastamise tõttu lubatav, siis puudub

vajadus taotluse käiguta jätmiseks ning esialgse õiguskaitse taotlus jääb HKMS § 55 lg 2

alusel läbi vaatamata.

Eesti noorte naiste ja noorte meeste kristlike ühingute liidu esialgse õiguskaitse taotlus tuleb

jätta rahuldamata, sest taotlejal puudub esialgse õiguskaitse vajadus, samuti kaaluvad avalik

huvi ja puudutatud isikute õigused üles kaebaja väidetavate õiguste rikkumise.

Usutav ei ole kaebaja väide, et 165 inimest hakkavad kasutama just kõnesolevat

juurdepääsuteed. Ehitusloa juurde lisatud joonistest ja ehitusloa seletuskirjast nähtub, et lisaks

asfalteeritud kattega juurdepääsutee kasutamisele, mis tagab juurdepääsu jalgsi, rattaga ja

sõidukitega, on jalgsi juurdepääs ka Vallikraavi tänavalt. Samuti on väheusutav, et kõik 165

inimest hakkavad juurdesõiduteed kasutama ning seda just sõiduautoga.

Kaebaja välja toodud asjaolude põhjal ei saa väita, et esialgse õiguskaitse kohaldamata

jätmisel kaasnevad kaebaja jaoks pöördumatud või hiljem raskesti kõrvaldatavad tagajärjed.

Kohus möönab, et J. Liivi tn 2d koolihoone rajamise tulemusel võib suureneda liikluskoormus

sinna viival ning Vallikraavi tn 19/21 kinnistul paikneval juurdepääsuteel ehk sellel võib olla

mõju kaebaja elukorraldusele ja oma kinnisasja kasutamisele, kuid sellega ei kaota Vallikraavi

tn 19/21 asuva kinnistu omanik juurdepääsu oma kinnistule ega sellel asuva hoone juurde.

Kaebaja väitest ei saa järeldada, et vaidlustatud haldusakti realiseerimisega kaasnevad

tagajärjed oleks kaebaja suhtes eriliselt koormavad või muudaks kaebajale kuuluva kinnistu

kasutamist sedavõrd oluliselt, et ainuüksi sel põhjusel tuleks ehitusloa kehtivus

kohtumenetluse ajaks peatada.

Praegusel juhul ei ole pärast ehitustööde lõppu endise olukorra taastamine (kus

naaberkinnistut külastavad ennekõike hotellikülastajad) küll võimalik, kuid välistatud ei ole

alternatiivsete lahenduste elluviimine ehk läbirääkimised J. Liivi tn 2d omanikuga servituudi

seadmise osas. Kaebajal on võimalik J. Liivi tn 2d omanikuga kokku leppida teeservituudis,

kus saab täpsustada tee kasutamisega seonduvat ning seega leida lahendusi liikluskoormuse

vähendamiseks. Toompark OÜ-l kui kolmandal isikul on ehitustegevusega seoses EhS-st

tulenevad õigused, kuid ka kohustused. Üheks EhS-st tulenevaks kohustuseks on muuhulgas

arvestada ehitamisel ehitamisest mõjutatud isikute õigustega ning rakendada abinõusid nende

õiguste ülemäärase kahjustamise vastu (EhS § 12 lg 3).

Vaidlustatud korralduse kehtivuse kergekäeline peatamine lükkaks edasi ehitustööde

lõpetamise, mis võib kaasa tuua varalise kahju tekkimise kolmandale isikule, kahju tekkimise

MTÜ-le Tartu International School ja avalike huvide kahjustamise. Kolmanda isiku

seisukohast nähtuvalt on Toompark OÜ alustanud ehitustegevust ja selleks lepingu sõlminud

ning kulutusi kandnud. Kui kolmas isik ei suuda endale lepingutest tulenevaid kohustusi täita,

võib tema vastu esitada kahju hüvitamise nõudeid. Samuti saaksid ehitusloa peatamisel

kahjustada MTÜ Tartu International School huvid, kes on arvestanud kogu tegevuse

ümberkolimisega Vallikraavi 23 hoonesse hiljemalt 28.04.2017. MTÜ-l Tartu International

School puuduvad lepingud jätkamiseks senistes tegevuskohtades, mistõttu kahjustaks

kolimise edasilükkamine ka kooli personali ja koolis õppivate laste huve. Nõustuda saab

Toompark OÜ väljatooduga, mille kohaselt on Vallikraavi 23 hoone puhul tegemist

haridusasutusega, mille rajamise lõpetamine ja sihtotstarbeliselt kasutusele võtmine on

avalikes huvides, arvestades nii konkreetse haridusasutuse eripära kui ka üldist lasteaia- ja

koolikohtade puudust. Vallikraavi 19/21 kinnistul võimalik liikluskoormuse tõus on

väheoluline võrreldes kahjuga, mis tekib kolmandatele isikutele ja avalikkusele.

Kaebajale ei tulene selliseid kahjulikke tagajärgi, mida tal ei oleks võimalik kõrvaldada pärast

kohtuotsuse tegemist ega selliseid täiendavaid piiranguid, mis piiraksid kaebaja õigusi

ebaproportsionaalselt.

MENETLUSOSALISE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

4. Vallikraavi 19a Arendus OÜ ja Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute

Liit esitasid Tartu Halduskohtu 13.02.2017. a määruse peale määruskaebuse, milles paluvad

halduskohtu määrus tühistada ja võtta Vallikraavi 19a Arendus OÜ kaebus menetlusse ning

rahuldada kaebajate esialgse õiguskaitse taotlus.

Määruskaebuse kohaselt annab vaidlustatud ehitusluba õiguse ehitada J. Liivi tn 2d kinnistul

asuva endise hotellihoone ümber 165 inimest mahutavaks kooli- ja lasteaiahooneks, kuid

linnavalitus ei ole loa andmisel kaasanud kaebajaid ega arvestanud kavandatud hoone

mõjudega kaebajate kinnistule aadressil Vallikraavi 19, läbi mille on Liivi 2d kinnistule täna

ainus auto juurdepääs. Laste kooli- ja lasteaeda toomisega ning viimisega kaasnev

liiklusintensiivsus ja läbipääsu kasutamine erineb oluliselt senisest väikehotelli vajadusest,

põhjustades juurdepääsu ummistumise hommikul ning laste äraviimise ajal. Seejuures puudub

nii uut olukorda arvestav planeeringulahendus ning samuti ligipääsu servituut. Ka on

ehitusluba vastuolus Kesklinna üldplaneeringuga, mille järgi on Liivi 2d kinnistu põhiotstarve

elamumaa.

Kaebajad ei välista Liivi 2d kinnistule kooli- ja lasteaiahoone ehitamist, kuid kaebajate huviks

on, et ehitusluba antakse siis, kui on lahendatud ka kooli- ja lasteaiahoone vajadustele vastav

juurdepääsulahendus.

OÜ Vallikraavi 19a Arendus vaidlustab halduskohtu määruse resolutsiooni p-i 1, kuna tema

kaebus ei ole ilmselgelt perspektiivitu. Halduskohus leidis ebaõigesti, et kaebajal puudub

ehitusloa vaidlustamiseks kaebeõigus. Kaebaja kaebeõigus tuleneb OÜ Põllumees ja Eesti

noorte naiste ja noorte meeste kristliku ühingu liidu vahel sõlmitud osanike lepingust ja

Vallikraavi 19 kinnistu müügilepingust. Osanike lepingu järgi on kaebajal õigus omandada

Vallikraavi 19 kinnistu omand ning sõlmitud on kinnistu võlaõiguslik üleandmise leping ning

kaebaja kasuks on seatud eelmärge. Kaebaja eesmärgiks on osanike lepingu täitmine.

Kaebajal on otsene huvi, et Vallikraavi 19 kinnistu säilib kuni selle omandamiseni kaebaja

poolt olemasolevas seisundis, sh ei suurene sellel liikluskoormus, parkimine ja müra

tulenevalt Liivi 2d kinnistul kooli rajamisest. Kaebajal on Vallikraavi 19 kinnistuga tugev

õiguslik seotus ning tulevikus saab tema selle omanikuks. Kaebajal peab olema kaebeõigus

ehitusloa vaidlustamiseks, kuna see puudutab otseselt tema kui kinnistu tulevase omaniku ja

eelmärkega õigustatud isiku subjektiivseid õigusi, sh kinnistu arendamisele. Asjasse

puutumatu on halduskohtu märkus, et eelmärge ei anna kinnistule valdusõigust. Puudub

põhjus, miks peaks valdus olema halduskohtus kaitstav paremini kui kaebaja konkreetne

õiguslik positsioon, mis tuleneb lepingust ja eelmärkest. Kaebeõigust tuleb jaatada seda enam,

et kaebuse eesmärk on suunatud tulevikku. Olukord tuleb lahendada esmasel tasandil suhetes

vastustajaga, kes on ehitusloa andmise kaudu kaebajate huve rikkunud.

Halduskohus hindas esialgse õiguskaitse vajadust ebaõigest lähtekohast. Ebaõige on

seisukoht, mille järgi eeldab esialgse õiguskaitse kohaldamine, et ehitusloaga kaasnevad

tagajärjed oleksid kaebajate suhtes eriliselt koormavad või muudaks Vallikraavi 19 kinnistu

kasutamist oluliselt. Kohtupraktikas on esialgse õiguskaitse vajaduse eeldusi laiendatud ning

kohtud on möönnud esialgse õiguskaitse vajadust ka siis, kui kaebaja peab kohtumenetluse

ajal taluma ebamõistlikke piiranguid. Selles valguses on asjakohatu halduskohtu märkus, et

kaebajad ei kaota juurdepääsu Vallikraavi 19 kinnistule täielikult.

Halduskohus tunnistas esialgse õiguskaitse vajaduse olemasolu, mööndes, et pärast

ehitustööde lõppu ei ole endise olukorra taastamine võimalik. On kindel, et ehitustööd

lõpetatakse enne käesolevas asjas lõpplahendi jõustumist.

Esialgse õiguskaitse kohaldamiseta muutub põhivaidlus tarbetuks ja kaebajate õiguste

kaitsmine muutub võimatuks. Kaebajate eesmärgiks on vältida hoone, millega kaasneb

Vallikraavi 19 kinnistule ulatuslik liikluskoormus, läbimõtlematut püstitamist nii, et uus

liiklus-lahendus on läbiplaneerimata.

Kuna kavandatud koolihoone mahutab kokku kuni 165 inimest, siis tulevikus suureneb autode

arv ja liikluskoormus kordades. Seda eelkõige laste kooli ja lasteaeda toomisega, suuremast

töötajaskonnast ning lasteaeda teenindavast liiklusest. Realistlik olek arvestada sajakonna

autoga juba päeva alguses. Kui parkimiskohti krundil on 6-le autole, peavad ülejäänud autod

parkima kas kaebajate kinnistul või selleni viival juurdepääsuteel Liivi tänavalt. Mõlemal

juhul juurdepääs Vallikraavi 19 kinnistule ummistub ning muutub oluliselt raskemaks. See

rikub kaebajate omandiõigust ja ka ettevõtlusvabadust, kuna kaebajate tegevus on suunatud

kinnistu arendamisele. Samuti kaasneb kordades suurenenud autode arvuga intensiivsem müra

ja reostus, mis lisaks kaebajate õigustele rikub ka Vallikraavi 19 kinnistut kasutavate isikute

õigust tervise kaitsele ja eraelu puutumatusele.

Asjakohatu on halduskohtu väide, et välistatud ei ole läbirääkimised Liivi 2d kinnistu

omanikuga teeservituudi seadmise osas, kuna see ei välista, et kaebajate huvide kaitse

positiivse kohtuotsuse korral muutub raskeks. Senised läbirääkimised kolmanda isikuga on

näidanud, et kokkuleppeni jõudmine teeservituudi seadmise osas on ebatõenäoline.

Juurdepääsu küsimuse lahendamine läbi detailplaneeringu on lükatud edasi teadmata

tulevikku. Tõhusaks vahendiks kaebajate huvide kaitseks ei saa pidada ka vaidlust

teeservituudi üle maakohtus. Esialgset õiguskaitset ei saa välistada ka OÜ Toompark üldine

kohustus järgida kaebajate õigusi. Olukorras, kus vastustaja muudab Liivi 2d hoone

funktsiooni selliselt, et sellega kaasneb oluline mõju liikluskorraldusele, peab õiguspärase

ehitusloa eelduseks olema kohases planeerimismenetluses vastuvõetud planeeringulahendus.

Liivi 2d kinnistul detailplaneering puudub. Alal kehtiv üldplaneering näeb ette elamumaa

funktsiooni. Ehitusloa väljastamine on vastuolus planeerimisseaduse regulatsiooni (eelkõige

PlanS § 124) eesmärkidega. Ehitusloa väljastamisel on igasugune laiem kaasamine puudunud.

Halduskohus kaalus ebaõigesti huve esialgse õiguskaitse põhjendatuse juures. Halduskohus

oleks pidanud kaaluma huve eelkõige kaebajate seisukohalt. Kolmanda isiku ja MTÜ Tartu

International School huvide potentsiaalne kahjustamine ja neile kahju tekkimine ei tohi

esialgse õiguskaitse kohaldamist välistada, kuna need asjaolud on kolmanda isiku, mitte

kaebajate riski- ja vastutusalas. Primaarne küsimus on Vallikraavi 19 kinnistu kasutamises ja

kaebajate õiguste rikkumises. Kolmas isik kasutab tasuta ja õigusliku aluseta kaebajate

kinnistut ning alustas ehitustegevust, olles ehitusloa menetluses teadlikult esitanud

vastustajale eksitavad andmed eesmärgiga luua mulje, nagu oleks kaebajad ehitusprojekti

kooskõlastanud.

Kaebajatel on õiguspärane ootus ehitustöödele eelnenud olukorra säilitamisele. Kõnealused

kinnistud asuvad Tartu südalinnas miljööväärtuslikul alal, kus üldplaneeringu järgi tuleb

tagada madal liikluskoormus ja läbisõit peab olema minimaalne. Üldplaneeringu järgi tuleb

hoone funktsiooni muutmiseks teha eri liiklemisviiside võrdlev uuring, kuid seda ei ole

tehtud. Vastustaja ei hinnanud juurdepääsu ega liikluskorralduse küsimust ega viinud läbi

ühtegi uuringut. Halduskohus jättis tähelepanuta, et kaebajaid ei kaasatud ehitusloa

menetlusse ega kuulatud ära. Olukord, kus ehitusluba antakse ilma liikluskorraldust ja

juurdepääsu läbi kaalumata ning seda ehitisele, mille sihtotstarve on vastuolus

üldplaneeringuga, ei saa olla avalikes huvides. Määruses viidatud huvi kooli- ja

lasteaiakohtade järele ei saa olla õigustus üldplaneeringust tulenevate nõuete ja kaebajate

õiguste rikkumisele.

5. Vastustaja Tartu linn leidis vastuses määruskaebustele, et vaidlustatud halduskohtu määrus

on seaduslik ja põhjendatud ning alus selle tühistamiseks puudub.

Nõustuda saab halduskohtuga, et Vallikraavi 19a Arendus OÜ-l puudub kaebeõigus.

Vallikraavi 19a Arendus OÜ poolt kinnistu omandamine tulevikus ei ole kindel ning

halduskohtumenetluse seadustik ei näe ette kaebeõigust tulevikus võib-olla tekkivate õiguste

kaitseks.

Nõustuda ei saa kaebajate seisukohaga, et halduskohus kaalus isikute huve ebaõigesti. Avalik

huvi ja puudutatud isikute õigused kaaluvad üles kaebaja väidetavate õiguste rikkumise.

Vallikraavi 23 hoone puhul on tegemist haridusasutusega, mille rajamise lõpetamine ja

kasutusele võtmine on avalikes huvides ning Vallikraavi 19/21 kinnistul tekkida võiv

liikluskoormuse tõus on väheoluline võrreldes kahjuga, mis tekib esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamisel kolmandatele isikutele ja avalikkusele. Käesoleval hetkel õpib Tartu

Rahvusvahelises Koolis 36 last.

6. Kolmas isik Toompark OÜ palub vastuses määruskaebustele, jätta Vallikraavi 19a Arendus

OÜ määruskaebus rahuldamata ja halduskohtu määruse resolutsiooni p 1 muutmata.

Vallikraavi 19a Arendus OÜ ei ole J. Liivi 2d kinnistu ega ühegi naaberkinnistu omanik ega

otsene valdaja ning ta võib, kuid ei pruugi saada tulevikus Vallikraavi 19/21 kinnistu jagamise

tulemusena tekkiva kinnistu omanikuks. Kaebajad ei ole väitnud ega tõendanud, et

detailplaneeringu kehtestamine oleks tõenäoline. Juhul kui asjaõiguslepingut omandi

üleandmiseks ei ole sõlmitud hiljemalt 31.12.2021, siis eelmärge kustutatakse. Vallikraavi 19a

Arendus OÜ-l puudub ehitusloa vaidlustamiseks kaebeõigus.

Ükski määruskaebuse väide ei anna põhjendatud alust halduskohtu 13.02.2017. a määruse

resolutsiooni p-de 2 ja 3 tühistamiseks. Kaebajad ei ole esitanud põhistusi ega lisanud

tõendeid, mis kinnitaksid esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise põhjendamatust.

Kaebajatel ei ole võimalik saavutada juurdepääsutee määramist soovitud viisil läbi ehitusloa

vaidlustamise. Arvestades, et ehitusloa alusel ehitamine kaebajate õigusi ei riku, puudub

kaebajatel alus nõuda esialgse õiguskaitse korras ehitustegevuse peatamist. Ehitusloa alusel

ehitamine ei piira Vallikraavi 19/21 kinnistu kasutamist ning isegi kui koolihoone rajamise

tulemusel liikluskoormus juurdepääsuteel suureneb ja see Vallikraavi 19/21 kinnistu omanike

elukorraldusele mingit mõju avaldab, ei ole tegemist eriliselt koormava mõju või Vallikraavi

19/21 kinnistu kasutust sedavõrd oluliselt piirava asjaoluga, mis kaaluks üles avaliku huvi

ehitusloa alusel ehitamise jätkamise vastu. Kaebajate väited liikluskoormuse suurenemise,

intensiivsema müra ja reostuse võimaliku tekke, samuti muude väidetud kahjulike mõjutuste

kohta on oletuslikud ja paljasõnalised ning tõendamata. Pelgalt asjaolu, et naaberkinnisasjal

asuva hoone funktsioon muutub, ei anna alust ehitustööde peatamiseks. Vastustajal puudusid

EhS §-s 44 sätestatud alused ehitusloa väljastamisest keeldumiseks. Seejuures on ekslik

seisukoht justkui oleks vastustaja pidanud enne ehitusloa andmist juurdepääsuteeküsimuse ise

detailplaneeringuga lahendama. Kinnistule avalikult teelt juurdepääsu puudumise korral

lahendatakse juurdepääsu küsimus asja- ja/või võlaõiguslike kokkulepetega. Neid

kokkuleppeid ei saa asendada detailplaneeringuga. Ebaõige on ka kaebajate seisukoht, et

juurdepääsuteeküsimus on ehitusloa väljastamisega ette ära otsustatud. Puudub alus eeldada,

et kaebajate kaasamisega ehitusloa andmise menetlusse oleks vastustaja jätnud ehitusloa

väljastamata. Kaebajate kaasamine ehitusloa menetlusse ei olnud kohustuslik ega vajalik, sh

on vastustaja ehitusloa menetluses juurdepääsu küsimust käsitlenud ja kaalunud.

Kaebajatel ei ole õigustatud ootust senise olukorra säilimisele ka üldplaneeringut arvestades.

J. Liivi 2d kinnistu on ärimaa ning kaebajate vastupidised väited on ebaõiged. J. Liivi 2d

kinnistul ei ole eluhoonet. Tõendatud on, et kaebajad olid faktiliselt asjaoludest, et J. Liivi 2d

hoone kavandatakse võtta kasutusele haridusasutusena, teadlikud juba hiljemalt 2016

novembris. Seega ei saanud Vallikraavi 19/21 kinnistu omanikul olla ka õigustatud ootust

senise olukorra säilimisele. Kaebajate põhistamata väited isikute subjektiivsete õiguste

rikkumise kohta ning soov lahendada juurdepääsutee küsimus ehitusloa menetluses ei kaalu

üles teiste isikute, sh avalikkuse huve ehitustegevuse lõpuleviimiseks. Seisuga 27.03.2017

teostatakse hoones veel lõppviimistlust ehk kõik need sisuliselt sihtotstarbe muudatusest

tulenevad ehitustööd, mida ehitusloa alusel tehti, on juba lõpetatud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebused tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Halduskohtu

13.02.2017. a määrus muutmata. Ükski määruskaebustes esitatud seisukoht ei ole aluseks

vaidlustatud määruse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu määruses toodud

põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata (HKMS §-d 203 lg 2 ja 201 lg 4). Seoses

määruskaebustega peab ringkonnakohus vajalikuks märkida järgmist.

8. Ringkonnakohtus on jätkuvalt vaidluse all küsimus, kas Vallikraavi 19a Arendus OÜ-l on

kaebeõigus vaidlustatud haldusaktide osas. Halduskohus on määruse p-des 12-20 selgitanud,

miks tal puudub kaebeõigus ja ringkonnakohus nõustub nende põhjendustega. HKMS § 44

lg 1 sätestab, et kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguste kaitseks.

Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et vaidlustatud ehitusluba ei riku Vallikraavi 19a

Arendus OÜ õigusi, kuna ta ei ole kinnistu omanik. Vastavalt 09.06.2016. a osaühingu

osanike lepingu (tl 8-13) p-le 9.1 on Põllumees OÜ võtnud kohustuse enda teenuse

osutamisega saavutada olukord, et kinnistule on määratud ehitusõigus, sellele on rajatud

ehitusõigusele ja arhitektuurikonkursile vastav hoone, selle juurde kuuluv taristu, millele on

väljastatud kas kasutusluba või kasutusteatis ja korteriomandid on võõrandatud. Sama

kokkuleppe p 9.6 kohaselt ehitusõiguse mittesaamisel, puudub Eesti Noorte Naiste ja Noorte

Meeste Kristlike Ühingute Liidul kinnistu üleandmise kohustus ja leping lõpeb. Seega ei saa

tõsikindlalt väita, et Vallikraavi 19a Arendus OÜ saab tulevikus võlaõigusliku lepingu

objektiks oleva kinnistu omanikuks. Seega puudub kaebajal kaebeõigus. Halduskohus on

õigustatult viidanud ka sellele, et kahjulikke mõjutusi tulevikus omandatava kinnistu suhtes

saab tõrjuda eelkõige kinnistu omanik, kes on seda ka teinud. Seega on halduskohus

tagastanud Vallikraavi 19a Arendus OÜ kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel õiguspäraselt.

Kuna halduskohus tagastas Vallikraavi 19a Arendus OÜ kaebuse, siis puudus tal ka õigus

viimase esialgse õiguskaitse taotlust läbi vaadata.

9. Halduskohus on määruse p-des 25-30 selgitanud, miks ta ei rahulda Eesti Noorte Naiste ja

Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liidu taotlust esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ja

ringkonnakohus nõustub taoliste põhjendustega. Avalik huvi ja puudutatud isikute õigused

kaaluvad üles kaebaja õiguste väidetava rikkumise. Haridusasutuse ehitamine on kindlasti

avalikes huvides. Pealegi on praegu juba ehitustööd suuremas osas lõppenud, kuna kolmanda

isiku väidete kohaselt on kolimine Vallikraavi 23 hoonesse ette nähtud hiljemalt 28.04.2017.

Tegelikult on juba peamised ehitustööd teostatud ja teha on vaid lõppviimistlus. Ehitusloa

peatamine tekitaks kolmandale isikule materiaalse kahju. Tegemist on ärimaaga ja kaebajal ei

saanud tekkida õiguspärast ootust, et seda ka tulevikus ei kasutataks ärimaana. Asjaolu, et

ehituse lõpule viimisega ja selle kasutuselevõtuga suureneb liikluskoormus, müra ja reostus ei

anna veel alust esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Ka muud määruskaebuses esitatud

asjaolud ei ole aluseks esialgse õiguskaitse kohaldamisele. Ringkonnakohus peab vajalikuks

märkida, et ka kaebajate eesmärgiks on enda kinnistule ehitada kolmekordne elumaja, mis

samuti tooks kaasa analoogsed tagajärjed. Seega jääb esitatud määruskaebus rahuldamata.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiina Pappel

/allkirjastatud digitaalselt/

Maili Lokk

/allkirjastatud digitaalselt/

Agu Timmi