3-16-1249/26 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(12)

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristina Maimann

Otsuse tegemise aeg ja koht

03.04.2017, Tallinn

Haldusasja number

3-16-1249

Haldusasi

E.

S. kaebus

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

17.04.2015 väljastatud Kauna tn 3a arhitektuur-ehituslike

lisatingimuste

(kaebuses

nimetatud

projekteerimistingimused) ning 13.05.2016 ehitusloa

nr 1612271/01908

ja

11.03.2016

ehitusloa

nr

1611219/02632 tühistamiseks.

Menetlusosalised

Kaebaja: E.S., volitatud esindaja v-adv Andres Vinkel

Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindajad Katrin Pillak

ja Eva Vanamb

Kolmas isik: OÜ Datamax

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalikus menetluses

Resolutsioon

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda

kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus esitada hiljemalt 03.05.2017

apellatsioonkaebus

Tallinna

Ringkonnakohtule.

Kui

apellant ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, et soovib

asja arutamist kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus

kirjaliku menetlusega. Vastuapellatsiooni võib esitada 14

päeva jooksul apellatsioonkaebuse kättetoimetamisest

arvates vastuapellatsioonkaebuse esitajale või ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14

päeva.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavolikogu 19.10.2006 otsusega nr 315 kehtestati Kauna, Kodu, Tare ja Veerenni

tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering (edaspidi detailplaneering), millega nähti ette Kauna

tn 3a krundi moodustamine ja sellele krundile ehitusõigus kahe kuni 3-korruselise mitme

korteriga elamu ehitamiseks. Ehitusõigus võimaldab lisaks kruntidel paiknevate õigusliku aluseta

ehitatud abihoonete asemele ehitada piirkonnale iseloomuliku mahu ja kujundusega abihooned.

2(12)

2. Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 17.03.2015 Kolm Pluss Üks OÜ taotluse alusel

arhitektuur-ehituslikud lisatingimused Tallinnas Kauna tn 3a kinnistu suhtes kehtiva

detailplaneeringu täpsustamiseks.

3. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13.05.2016 ehitusloaga nr 1612271/01908 lubati ehitada

Kauna tn 3a kaks kahe korteriga kolme maapealse korrusega 10 m kõrgust korterelamut kumbki

ehitisealuse pinnaga 116 m2. Hooneid köetakse maasoojuspumbaga. Puuraugu rajamiseks

kinnistule anti ehitusluba 11.03.2016 (nr 1611219/02632).

4. Kauna tn 3a kinnistuga sama piiripunkti omava Kodu tn 14 omanik E.S. esitas 22.06.2016

Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palub projekteerimistingimused ja ehitusload tühistada.

5. 06.07.2016 võttis kohus kaebuse menetlusse.

6. 13.07.2016 esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse. Tallinna Halduskohtu 15.07.2016

määrusega jäeti esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis

21.07.2016 määrusega E.S.i määruskaebuse rahuldamata.

7. E.S. esitas 10.01.2017 korduva esialgse õiguskaitse taotluse. Tallinna Halduskohus jättis

30.01.2017 määrusega taotluse rahuldamata. 02.02.2017 esitas E.S. määrusele määruskaebuse,

mille Tallinna Ringkonnakohus jättis 08.02.2017 rahuldamata. Riigikohus jättis 27.02.2017 E.S.

määruskaebuse läbi vaatamata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

8. Kaebuse kohaselt ei vasta ehitusload Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78

kehtestatud teemaplaneeringule „Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride

ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ (edaspidi teemaplaneering), detailplaneeringule

ega ehitusseadustiku (EhS) nõuetele ning üld- ja detailplaneering on vastuolus, täidetud ei ole

keskkonnanõudeid, detailplaneeringu ja projekteerimistingimuste väljastamise menetlusse ei ole

piirinaabreid kaasatud, läbi ei ole viidud projekteerimistingimuste andmiseks nõuetekohast

avatud menetlust, kaevatavad haldusaktid on antud kaalutlusõigust ja võrdse kohtlemise

põhimõtet rikkudes ning 10 aastat vana detailplaneering tulnuks vastustajal üle vaadata.

9. Vaidlusalune ehitustegevus toimub teemaplaneeringuga määratletud miljöökaitse alal.

Ehitusprojekt on koostatud küll detailplaneeringu alusel, kuid selle kooskõla teemaplaneeringu

reeglite ja eesmärkidega ei ole kontrollitud. Kuivõrd ehitatava hoone kõrgus määrati

detailplaneeringuga, mis kehtestati enne teemaplaneeringut, ei ole selge, kas ehitis teenib

miljöökaitse eesmärke. Detailplaneeringus sätestatud ehitise kõrgus ei ole kohustus, vaid õigus.

Kui muudest, sh hilisematest õigusaktidest tuleneb lisatingimusi, siis peab nendega

ehitusprojektis/ehitusloas arvestama. Nimelt, teemaplaneeringuga sätestatud eesmärkidega on

kooskõlas aedade säilitamine ning hooned kõrgusega kuni 6 meetrit.

10. Riigikohus on 08.08.2016 lahendis nr 3-3-1-88-15 märkinud, et arendaja ja kohaliku

omavalitsuse kokkulepe ei saa detailplaneeringut asendada. Detailplaneeringus sätestatut ei saa

arendaja ja Tallinna linn ehitusprojektis muuta. Seega ei saanud projektis muuta tuleklassi (TP1

3(12)

asendada TP2-ga) ning teisi sätestatud tingimusi. Tegemist on olulise rikkumisega, mis otseselt

mõjutab ja rikub naabri omandiõigust. Tuleohutuse klass ei ole planeeringus soovituslik, vaid

kohustuslik ning just vastustaja peab jälgima esitatavate kooskõlastuste kooskõla planeeringuga.

Kaebaja on seisukohal, et ehitusprojekt ei vasta tulekaitsenõuetele, kuna kujades on rajatised

(trepp, terrass) ning määratud tuleohutusklass on nõutust nõrgem. Ehitatava hoone

tuleohutusklass on vastuolus detailplaneeringuga.

11. Ehitusprojektis on välisviimistluseks puit aga detailplaneeringus krohv. Samuti ei näe

detailplaneering ette maakütet, mis mõjutab maapinna temperatuuri ja tekitab sellega mõjutusi

kõrvalaedadesse

ja

haljastusele.

Projektis

on

ettenähtud

jäätmete

varjualune

aga

detailplaneeringus jäätmekäitlusmaja. Projektile lisatud 2006.a radooni uuring ei ole

nõuetekohane ning uutes majades ettenähtud maa-aluse korruse puhul peaks järgima

radoonikaitse meetmeid. Krundile on ettenähtud vaid 22% haljastust, arvestamata, et seal on mitu

hoonet. Lubatud on pihlakad, mis võivad kanda viljapuudele ohtlikke haigusi.

12. Kaebaja leiab, et kaasnevad otsesed kahjulikud tagajärjed kaebaja omandiõigusele ja

privaatsusele, sh üldiselt ka kogu miljööalale ja elanikele.

Hea ehitustava hõlmab nõuet, et ehitis sobiks ümbritseva keskkonnaga. Piirkonda sobimatu hoone

ehitamine halvendab vaadet naaberkinnistuilt ning võib seega vähendada naaberkinnistute

väärtust. Kaebaja eesmärk on ehitusprojekti muutmine seadusele vastavaks ning teostada

seaduspärane huvide kaalumine. Lisaks naabri õiguste kaitsele, on tegemist ülekaaluka avaliku

huviga miljöö kaitseks ja säilitamiseks.

Kaebaja hinnangul on ta esitanud piisavalt tõendeid selle kohta, et ehitatavad hooned on ohtlikud

ja oma mahult piirkonda (olemasoleva miljööväärtusliku hoonetekompleksi hoovi) mittesobivad.

On ilmne, et teemaplaneeringust tulenevaid kohustusi pole ehitusloa väljastamisel arvestatud,

kuna nendega arvestamise vajadust isegi eitatakse. Hoonete arhitektuurne lahendus rikub

miljööalade teemaplaneeringus ja ka detailplaneeringus sätestatud arhitektuurseid nõudeid

(massiivsus, tume värv, suured aknad, kõrguvad üle võtmestruktuuri elamute asudes samas

siseaedades). Teistele selles piirkonnas ei ole lubatud isegi katuse tõstmist. Hooned mõjutavad

ümbritsevate hoonete ja aedade valgustingimusi.

13. Projekteerimistingimused tuli anda avatud menetluses, mida ei tehtud ning arvestada

miljööala reegleid.

Vastustaja seisukoht

14. Vastustaja ei nõustu kaebusega ning vaidleb sellele vastu. Kaebaja ei ole suutnud tõendada,

milliseid tema subjektiivseid õigusi väljastatud ehitusload rikuvad.

15. Kaebuses on esitatud argumendid, mis võiksid olla kohased detailplaneeringu vaidlustamisel.

19.10.2006 kehtestatud planeeringu vaidlustamine ei oleks tähtaegne. Kui detailplaneeringuga

ettenähtud ehitusõigust saaks hilisema ehitusloa andmise korral piiramatult vaidlustada, puuduks

detailplaneeringus kruntide ehitusõiguste kindlaksmääramisel mõte. Planeeringu kehtivuse kaitse

on vajalik õiguskindluse huvides. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kaebaja on kinnistu

omanik aastast 2004, seega oleks kaebaja pidanud oma vastuväited esitama detailplaneeringu

menetluses, mitte enam ehitusloa menetluses. Kaebaja saanuks esitada ka kaebuse avalikes

huvides planeeringu kehtestamisele.

4(12)

16. Teemaplaneering kehtestati 2009.a ja on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu

jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud. Kehtestatud ja vastuvõetud detailplaneeringutele

teemaplaneeringu tingimused ei laiene. Teemaplaneeringu seletuskirjast (lk 6) nähtub, et

teemaplaneeringus on arvestatud Kauna, Kodu, Tare ja Veerenni tänava vahelise kvartaliosa

detailplaneeringu lahendusega.

17. 17.03.2015 taotles Kolm Pluss Üks OÜ arhitektuur-ehituslike lisatingimusi kehtestatud

detailplaneeringu alusel. 17.04.2015 vastustaja väljastas arhitektuur-ehituslikud lisatingimused,

mis sisuliselt tähendabki seda, et vastustaja vaatas üle ja kaasajastas 19.10.2006 detailplaneeringu

lahenduse. Arhitektuur-ehituslike lisatingimuste andmisega ei pidanud vastustaja järgima

teemaplaneeringu nõudeid, kuna detailplaneering ise oli kehtestatud enne teemaplaneeringu

kehtestamist. Sellest tulenevalt ei saanud ka kaebajal olla õigustatud ootust, et detailplaneeringut

korrigeeritakse

arhitektuur-ehituslike

lisatingimuste

väljastamisega

vastavalt

teemaplaneeringule.

18. Aastal 2006 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS) § 9 lg 2 sätestas detailplaneeringu

ülesanded. Detailplaneeringu ülesanne ei ole määrata hoonete tuleohutust. Seega, antud juhul ei

ole oluline, mis tuleohutusklass määrati detailplaneeringus. Oluline on, mis tuleohutusklass on

määratud ehitusprojektis ning kas Päästeamet andis sellele oma kooskõlastuse. Antud juhul on

Päästeamet oma pädevusele tuginedes pidanud piisavaks hoonele määratud tuleohutusklassi.

Kaebaja on eksitanud kohut väitega, nagu oleks ehitusprojektiga vähendatud kuja.

Ehitusprojektist nähtub üheselt, et kujasid ei ole vähendatud. Kaebaja kinnistul asuv hoone asub

planeeritavast ehitisest 27,51 meetri kaugusel, mistõttu on kaebaja väited võimalikust tuleohust

ja kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumisest ainetud.

19. Detailplaneeringu seletuskirjast ei nähtu, et kavandatavate ehitiste küttelahendus peaks

ilmtingimata olema gaasiküte või kaugküte. Detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud, et kuigi

kaugküttepiirkonnas on võrguga liitumine kohustuslik kõigile kaugküttepiirkonnas asuvatele

isikutele, siis ei kehti see põhimõte ehitistele, mille soojuskoormus paigaldatava trassi jooksva

meetri kohta on väiksem kui 2 kW. AS Tallinna Küte poolt väljastatud tehniliste tingimuste

kohaselt on ühendatav soojakoormus planeeritavas alas 0,225 MW ehk 225 kW ning kuna lähim

liitumispunkt asub ca 200 meetri kaugusel, siis jääb soojakoormus ühe meetri kohta alla 2 kW.

Sellest tulenevalt lähtutakse hoonete soojavarustuse rajamisel Tallinna keskkonnastrateegiast

aastani 2010 ning kasutatakse kütteks elektrit, gaasi, puitu või madala väävlisisaldusega

vedelkütuseid. Keelatud on kasutada kivisütt ja põlevkivi.

Seega ei ole ehitatavate elamute kütmine maasoojusega detailplaneeringust tulenevalt välistatud

ja keelatud. Kaebaja väited maaküttega seonduvatest negatiivsetest mõjutustest on tõendamata.

20. Haljastusprotsendi arvutamisel on lähtutud detailplaneeringus toodud krundilahendusest.

Ehitusprojekti seletuskirja punktist 2.6.2 nähtub, et rajatav haljastus moodustab 45% krundi

pinnast, sh kõrghaljastus 20%. Arhitektuur-ehituslike lisatingimustega on nõutav haljastus

protsent 30%, sh kõrghaljastus 20% krundi pinnast. Seega ehitusprojekti kohaselt on

haljastusprotsent suurem, kui arhitektuur-ehituslike lisatingimustega nõutud. Kaebaja väide,

justkui haljastuse protsent on väiksem, kui ehitusprojekt ette näeb, on paljasõnaline.

5(12)

21. Väide, et rajatavad elamud ei sobitu ümbritsevasse arhitektuuri ja miljöösse on kaebaja

subjektiivne arvamus. Kaebaja on esitanud kaebuse lisana miljöö analüüsi. Kaebaja ütleb oma

kaebuses järgmist: „Projekti hoonete maht ja kõrgus ei ole piirkonnale omane siseaedades ning

rikub kogu miljöö ja selle vääruse, ning ka miljöö vaated, mille kohta on kaebaja esitanud

kirjaliku analüüsi ja fotod.“ Kaebusest ei nähtu analüüsi koostaja andmeid ega pädevust sedalaadi

analüüside teostamiseks, mille tõttu ei saa antud analüüsi tõendiväärtusega dokumendina

käsitleda.

22. Kaebaja väide, et olemasolevate hoonete insolatsiooni tingimused muutuvad on

paljasõnalised ja tõendamata. Kaebusest nähtub, et kaebaja on omavahel segamini ajanud mõisted

„insolatsioon“ ja „loomulik valgustus“. Riigikohus on otsuses nr 3-3-1-42-03 selgitanud, et

"piisav loomulik valgustus" on määratlemata õigusmõiste ning kohalikul omavalitsusel on

kaalumisruum hindamiseks, milline valgustus on piisav ja võimalik; piirkondades, kus ehitised

paiknevad valdavalt lähestikku, võib uute hoonete ehitamisel lugeda piisavaks ka valgustust, mida

iseloomustab varem kehtinud normatiivist väiksem insolatsioonikestus.

23. Tallinna Ringkonnakohus on otsuses nr 3-10-2808 selgitanud, et tiheasustusalal ja

linnakeskkonnas elades ei ole privaatsus üldjuhul eraldiseisvalt kaitstav hüve. Ka ei ole isikutel

subjektiivset õigust nõuda, et nende elukeskkond ei muutuks.

24. Kaebaja on kohut eksitanud väitega, et arhitektuur-ehituslikud lisatingimused on oma

olemuselt

projekteerimistingimused.

Arhitektuur-ehituslikud

lisatingimused

ei

ole

projekteerimistingimused.

Arhitektuur-ehituslike

lisatingimustega

vaadati

kehtestatud

detailplaneeringu lahendus üle.

Kaebaja on eksitanud kohut väitega, justkui ei oleks huvitatud isikuid ehitusloamenetlusest

teavitatud. Vastustaja saatis ehitusloa menetluse algatamise kirjad ja informatsiooni

ehitusprojekti ja sellega tutvumise võimaluste kohta huvitatud isikutele 10.11.2015 ja 11.11.

2015. Teavitati ka kaebajat.

Kaebaja on eksitanud kohut väitega, et Kauna, Kodu, Tare ja Veerenni tänava vahelise kvartaliosa

detailplaneering on vastuolus üldplaneeringuga. Kauna, Kodu, Tare ja Veerenni tänava vahelise

kvartaliosa detailplaneering algatamise korraldusele lisatud lähteülesande nr 1851 punktis 4.1 on

Tallinna üldplaneeringuga antud ala maakasutuse juhtfunktsiooniks määratud korruselamute ala,

mis on põhiliselt kahe- ja enamakorruseliste korterelamute ala, kus võivad paikneda kõik

elurajooni teenindavad asutused, kaubandus-teenindusettevõtted jm. Detailplaneeringu

kehtestamise korralduse punkti 1 kohaselt määratakse moodustavatele kruntidele ehitusõigus

kahe kuni 3-korruselise mitme korteriga elamu ehitamiseks. Seega kaebaja väidetud vastuolu,

detailplaneeringu ja üldplaneeringu, vahel puudub.

Kaebaja on eksitanud kohut väitega, et puudutatud isikuid ei ole varasemas detailplaneeringu

menetlusse kaasatud. Kaebaja ise on osalenud avalikul arutelul, mis toimus 12.04.2006 Tallinna

Kesklinna Valitsuses, aadressil Nunne tn 18. Kaebaja osalemine nähtub avaliku arutelu

protokollis.

KOHTU PÕHJENDUSED

6(12)

25. Kohus leiab, et kaebus tuleb kogu ulatuses jätta rahuldamata.

26. Ringkonnakohus selgitas käesolevas asjas 21.07.2016 tehtud määruses (p 15), et naabril

puudub üldine õigus nõuda ehitamist vastavalt planeeringule. Küll saab isik tugineda sellistele

subjektiivsetele õigustele, mis võrsuvad detailplaneeringust. Selliste subjektiivsete õiguste riive

võib anda isikule kohtuliku kaebeõiguse (RKHK lahend asjas nr 3-3-1-69-16, p 26). Riive ei

tähenda

aga

rikkumist

ning

subjektiivse

õiguse

rikkumine

ehitusloa

või

projekteerimistingimustega tuleb kohtumenetluses tõendada vastavalt halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 59 lg-le 1.

27. Kaebaja on kaebuses esitanud väiteid ka seonduvalt avalike huvide ja tulevaste kortermajade

elanike ehk teiste isikute õiguste kaitsega. Kohus jätab need käsitlemata, kuna kehtiv õigus (sh

HKMS § 44 lg 1 ja 2) ei võimalda vaidlustada ehitusluba või projekteerimistingimusi

populaarkaebusega.

Sealjuures vajab täpsustamist, et Kolm Pluss Üks OÜ poolt 17.03.2015 taotletud tingimused olid

arhitektuur-ehituslikud lisatingimused, mis talle ka 17.04.2015 väljastati (tl 48 pöördel – 50, I

kd). EhS § 19 lg 1 (kehtis kuni 01.07.2015) kohaselt on ehitusprojekti koostamise aluseks, kas

projekteerimistingimused (kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus) või arhitektuur-

ehituslikud lisatingimused (kui detailplaneering on olemas ning nendele lisaks). Arhitektuur-

ehituslike lisatingimuste taotlemise vajadus tuli antud juhul linna ehitusmäärusest (vt vastustaja

vastus p 34, tl 142, I kd). EhS § 19 lg 1 p 1 kohaselt on arhitektuur-ehituslikud lisatingimused

kohaliku omavalitsuse väljastatud lisatingimused, mis täpsustavad ehitise arhitektuurseid ja

ehituslikke tingimusi, mida detailplaneering ei sisalda. Need tingimused ei muutnud

detailplaneeringuga ettenähtud hoonete kõrgust, korruselisust, paiknemist krundil ega

suurendanud mahtu ning ei muutnud muus osas ehitusõiguse sisu. Need puudutasid projekti

vormistamise ja sisu nõudeid, mis tulenesid erinevatest seadusest alamalseisvatest aktidest;

samuti olid ära näidatud standardid, millest juhinduda projekti koostamisel. Seega vaidlustas

kaebaja arhitektuur-ehituslikud lisatingimused, mitte EhS § 19 lg 1 p 2 mõttes

projekteerimistingimusi.

Ehituslubade andmise ajal kehtinud EhS § 27 võimaldas anda projekteerimistingimusi ka

detailplaneeringu olemasolul, kuid andis sealjuures haldusorganile avara kaalutlusruumi. Antud

juhul see säte ei kohaldunud, kuna ei kehtinud taotluse esitamise ajal ja hiljem oli juba väljastatud

arhitektuur-ehituslikud lisatingimused.

28. Puudub vaidlus, et 16.04.2009 kehtestas Tallinna Linnavolikogu Tallinna kesklinna

miljööväärtuslike hoonestusalade teemaplaneeringu, mis hõlmab ka Veerenni asumeid.

Detailplaneeringuga

määratud

uushoonestus

on

kantud

teemaplaneeringu

kaardile

(http://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6475s44140)

ning

vaidlusalune

kinnistu

jääb

piiranguvööndisse. Teemaplaneeringu seletuskirja (lk 6) kohaselt lahendati detailplaneeringuga

ajaloolise kvartali keskosa hoonestus, sealjuures arvestades kõikide kvartali sügavusse ulatuvate

kinnistute omanike soove. Detailplaneeringu alasse kaasati ka Veerenni tn 37, Tare tn 5 ning

Kauna tn 5 kinnistud, mille omanikud aga ei soovinud alale hooneid juurde ehitada ning seega jäi

miljöö seisukohalt piisavalt haljastatud puhvriala. Seega arvestati kehtestatud detailplaneeringuga

teemaplaneeringu kui hilisema planeeringu kehtestamisel.

7(12)

Kaebaja viidatud teemaplaneeringu tingimused ei laienenud Kauna, Kodu, Tare ja Veerenni

tänava vahelise kvartaliosa detailplaneeringule ning neid ei pidanud vastustaja seega ka

ehituslubade

ja

arhitektuur-ehituslike

lisatingimuste

väljastamisel

arvestama.

Viide

teemaplaneeringu punktile 4.20.1 on asjakohatu. Kaebaja 17.03.2017 menetlusdokumendis

esitatud väide, et kehtiv detailplaneering kanti teemaplaneeringu kaardile üksnes formaalsusest,

ei tugine kehtivale õigusele. Kehtiv õigus näeb ette õiguspärase ootuse arvestamist.

Detailplaneeringu kehtivust ei lõpeta aja möödumine selle kehtestamisest. Detailplaneeringu

muutmist võis aja möödumisel õigustada nt ümbritseva keskkonna muutumine, kuid antud juhul

ei ole kohalik omavalitsus pidanud detailplaneeringu muutmist või kehtetuks tunnistamist

vajalikuks. Kaebaja ei ole tõendanud, et ümbritsev keskkond detailplaneeringu ala piirkonnas

oleks oluliselt muutunud (st muutuseks ei ole õigusaktide lisandumine). Sealjuures viitab kaebaja

planeeringu kehtetuks tunnistamise alusena arhitektuur-ehituslike lisatingimuste andmise ajal

mittekehtinud PlanS §-le 140. Ehitusloa andmise ja sätte kehtima hakkamise ajaks oli kolmas isik

juba asunud detailplaneeringut ellu viima (väljastatud oli arhitektuur-ehituslikud lisatingimused,

mille alusel koostati projekti). Seega ei esinenud ehituslubade andmise ajal EhS § 140 lg 1 p 1

eeldusi ning tegemist on samuti ulatuslikku kaalutlusõigust andva normiga.

Ehitusseadustik (jõust. 01.07.2015) ei reguleeri varem kehtestatud detailplaneeringute

ülevaatamise kohustust. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 2 näeb

ette varem kehtestatud planeeringute kehtima jäämise. Kohus nõustub vastustajaga, et 17.04.2015

väljastatud arhitektuur-ehituslikud lisatingimused (EhS § 19 lg 1 p 1) samas tähendavad sisuliselt

seda, et vastustaja vaatas üle ja kaasajastas 19.10.2006 detailplaneeringu lahenduse. Sealjuures

ei pidanud arhitektuur-ehituslike lisatingimuste andmisel järgima teemaplaneeringu nõudeid,

kuna detailplaneering oli kehtestatud enne teemaplaneeringu kehtestamist ja lisaks sellisena

teemaplaneeringus aktsepteeritud.

29. Tallinna ÜP (http://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6597s45141) määrab planeeritud maa-ala

korruselamute alaks (detailplaneeringu seletuskiri, tl 42, I kd) ning projektis ei ole sellest kõrvale

kaldutud. Lisaks tuleks detailplaneeringu ja üldplaneeringu väidatavat vastuolu vaidlustada

detailplaneeringumenetluses. Kaebaja on detailplaneeringumenetluses osalenud (avaliku arutelu

protokoll, tl 220, I kd; detailplaneeringu seletuskirja lk 7, tl 45, I kd). Kaebaja ei ole

detailplaneeringut kohtus vaidlustanud.

30. Detailplaneeringu kehtestamise otsuse kohaselt järgib kavandatud uushoonestus

miljööväärtuslikule hoonestusalale kohaselt olemasolevat hoonestusstruktuuri ning hoonete

mahtude ja kõrguste planeerimisel on arvestatud naaberhoonetega (tl 42, I kd, vrd olemasoleva

olukorra kirjeldus projekti seletuskirja p 2.1). Ehitusprojektile on lisatud detailplaneeringus

esitatud tehniliste andmete võrdlustabel (tl 166 pöördel, I kd), millest nähtuvalt vastab projekt

detailplaneeringule nii hoonete kõrguse, brutopinna kui ehitusaluse pinna osas. Krundi täisehituse

protsent on isegi väiksem kui detailplaneeringus. Kuigi hoonete mahtu ja kõrgust tuli vaidlustada

detailplaneeringu menetluses, märgib kohus, et rajatavate hoonete kõrgus või maht ei erine

piirkonnas olemasolevate hoonete kõrgusest sedavõrd, et neid pidada ilmselgelt miljööd

rikkuvaks. Vastustajal ei olnud ehitusloa taotlejalt alust nõuda madalamate hoonete ehitamist kui

lubas detailplaneering.

8(12)

Terrassi ja trepi paiknemine väljaspool hoonestusala ei ole keelatud. Detailplaneeringu

kehtestamise ajal kehtinud PlanS § 9 lg 1 p 3 mõistis hoonestusalana krundi osa, kuhu võib rajada

krundi ehitusõigusega lubatud hooneid. Terrass ja trepp nende hulka ei kuulu.

31. Kohus nõustub sellega, et detailplaneeringus ja ehitusprojektis on määratud erinev

tulepüsivusklass ning projektis määratu on madalam. Kehtestatud detailplaneering on haldusakt,

mida tuleb täita või siis tulnuks projektis ja ehitusloa andmisel põhjendada, miks antud juhul on

madalam tulepüsivusklass piisav ning miks vastustaja peab võimalikuks seda muuta ehitusloaga.

Kohus leiab, et see vastuolu ei saa aga antud juhul kaasa tuua ehitusloa (hoonete püstitamiseks)

tühistamist. Kaebaja ei ole tõendanud, et projektis ettenähtud tulepüsivusklass TP2 ei taga

tuleohutust, kuigi kohus on kaebajale selleks korduvalt võimaluse andnud viidates, et asjaolu on

tõendamata.

Kaebaja arvates tõendavad tuleohtu Päästeameti 17.01.2017 ja 17.03.2017 kirjad. 17.03.2017 e-

kirjas (tl 54, II kd) on Päästeamet vastanud kaebaja küsimusele, kas ehitusprojektis määratud

tulepüsivusklass peab vastama detailplaneeringus määratule, jaatavalt. Ka kohus on eelnevalt

märkinud, et nii see on. Sellest kirjast ei saa aga teha järeldust, et Kauna 3a kinnistule ehitatavad

hooned on tuleohtlikud, kuivõrd Päästeametile ei ole esitatud küsimust nende hoonete

tuleohutusnõuetele vastavuse kohta. Ka 17.01.2017 kirjas (tl 26, II kd) ei ole Päästeamet vastanud

konkreetsete hoonete ehitamist ettenägeva ehitusprojekti vastavuse kohta tuleohutust

reguleerivatele normidele ja sellele, kas projekti järgi ehitamine tagab tuleohutuse. Päästeamet on

selgitanud, et eeldab selles osas projekti vastavust detailplaneeringule ning kontrollib

ehitusprojekti tuleohutusnõuetele vastavust, muu hulgas seda, kas konkreetses projektis märgitud

meetmed tagavad vastavuse projektis nimetatud ehitise tulepüsivusklassile. Seega, ei saa ka

sellest kirjas järeldada, et Kauna 3a kinnistule ehitatavad hooned on tuleohtlikud. Kuna vaidlus

puudub selles, et Päästeamet on projekti kooskõlastanud (nähtub ka 17.01.2017 kirjast), siis saab

Päästeameti 17.01.2017 kirjast lähtuvalt eeldada, et ehitusprojekt on tuleohutusnõuetele vastav,

muu hulgas tagavad konkreetses projektis märgitud meetmed vastavuse projektis nimetatud

ehitise tulepüsivusklassile, milleks on TP2. Projekti koosseisus olid nii asendiskeem, asendiplaan

kui detailplaneeringus esitatud tehniliste näitajate võrdlustabel (vt projekti sisekord, tl 51 pöördel,

I kd). Päästeameti kooskõlastus on menetlustoiming ning kohus saab eeldada selle õiguspärasust,

sõltumata sellest, et esineb projekti vastuolu detailplaneeringus määratud tuleohutusklassiga.

Toimingu uuesti sooritamiseks puudub igasugune vajadus, kui tuleohutus on tulepüsivusklassi

TP2 juures projektis toodud meetmetega tagatud ning seda vastavust kooskõlastus kinnitab.

Sellises olukorras peab kaebaja tõendama, et ehitis on tuleohtlik, mida kaebaja aga teinud ei ole.

Eriteadmisi nõudvaid hinnanguid keerulistes erialastes küsimustes saab kohtumenetluses

tõepoolest anda vaid ekspert. Antud juhul puudub süvaanalüüsiks aga vajadus, kuivõrd pooled ei

vaidle selle üle, et pädev asutus on projekti kooskõlastanud, st eriteadmisi omav spetsialist on

pidanud projektist tulenevalt tuleohutust tagatuks. Tuleohutuskujaga seonduvat on Riigikohus

selgitanud hiljutises lahendis asjas nr 3-3-1-69-16. Esmalt on Riigikohus selgitanud, et

tuleohutuskuja on tule leviku tõkestamiseks kehtestatud minimaalne ehitistevaheline kaugus.

Riigikohus on märkinud, et tuleohutuskuja võib vastavate meetmete rakendamisel olla isegi

väiksem kui 8 meetrit. Antud juhul on kaebaja elamu ja ehitatava lähima ehitise vahe 27,51

meetrit (tl 178, I kd) ning tulepüsivusklassiks on projekti kohaselt määratud TP2 ehk tuldtakistav

9(12)

(Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määrus nr 315, mis kehtis projekti koostamise ajal ja millele

viidatakse arhitektuur-ehituslikes lisatingimustes). Ehitisena tuleohutuskuja määramisel ei ole

käsitletav maapinnal asuv hoonega ühendatud puitterrass, mis ei pea asuma ka hoonestusalas.

Kaebaja viide 17.03.2017 menetlusdokumendis, et TP2 tulepüsivusklassiga ehitis peab Eesti

Ehitusstandardi järgi asuma 5 meetrit krundi piirist, ei ole asjakohane. Kaebaja ei viita, millisest

õigusaktist tulenevalt pidanuks sellist standardit kohustuslikuna järgima. Ehitistevahelise kuja

piisavust kinnitab ka majandus- ja taristuministri 01.07.2015 määrus nr 54, mille § 19 lg 2

kohaselt peab ehitistevaheline kuja takistama tule levikut teistele ehitistele, kusjuures juhul, kui

ehitistevahelise kuja laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude

abinõudega. Käesoleval juhul on ka vastava valdkonna ekspert olemata võimalik öelda, et ehitiste

vaheline kaugus on selline, mille puhul tuleohtu mõistlikult eeldada ei saa, arvestades sealjuures

ka asjaolu, et uute hoonete konstruktsioonimaterjal (sh välisseintel) on raudbetoon.

Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et 2006.a kehtinud PlanS § 9 lg 2 ei sätestanud

detailplaneeringu ülesandena hoonete tuleohutuse määramist. Tegemist on projekti ja ehitusloa

reguleerimisalaga. Seetõttu ei saa detailplaneeringu mittejärgimist selles osas pidada oluliseks

rikkumiseks. Tuleoht ja sellest tulenev subjektiivse õiguse rikkumine on sellele vaatamata

tõendamata.

32. Hoonete paiknemist arvestades on ilmselgelt põhjendamatu ka kaebaja väide insolatsiooni

vähenemise osas. Kaebaja ei ole ka seda väidet tõendanud. Isegi kui eeldada vähest insolatsiooni

vähenemist (mida kohus antud juhul ei pea võimalikuks), siis tulenes see juba detailplaneeringust,

mis määras hoonete kõrguse ja paiknemise ning selle vaidlustamisega alles ehitusloa vaidluses

on kaebaja hiljaks jäänud. Sama käib ka kaebaja märgitud (18.01.2017 menetlusdokument)

väiksema varjutuse ja aknast nähtava taevapiiri kadumise kohta.

Samas tuleb rõhutada, et tiheasustusalal, Tallinna kesklinna läheduses, ei ole ehitamine

naaberkinnistule ebatavaline ning selle tõttu kaebaja krundil nii päikesevalguse või loomuliku

valguse vähenemine on mõju, mida tuleb naabril üldjuhul taluda. Lisaks märgib kohus, et

päikesevalguse või loomuliku valguse varjamine tuleneks ehitatavatest hoonetest sõltumata juba

kõrghaljastusest, mille likvideerimist kaebaja samas ette heidab.

Detailplaneeringu kohaselt olemasolevate eluhoonete insolatsioonitingimused ei muutu, sest

hoonete vahemaa on piisav. Sama kinnitab ka ehitusprojekt. (tl 162, I kd)

33. Ehitatavate elamute kütmine maasoojusega ei ole detailplaneeringuga välistatud (tl 43

pöördel, I kd). Rajatise rajamine ei nõua detailplaneeringut. Kaebaja väited maaküttega

seonduvatest negatiivsetest mõjudest on tõendamata. Puurkaevust soojuse pumpamise korral

(soojus võetakse puuraugu kaudu, mitte maapinda horisontaalselt paigaldatud rajatise abil) ei ole

naaberkinnistule kaasnevad negatiivsed mõjud üksnes paljasõnalise väite alusel äratuntavad. Ka

selle väite tõendamata jätmisele on kohus korduvalt kaebaja tähelepanu juhtinud.

34. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda naaberkinnistule prügimaja rajamist, eriti

olukorras, kus prügikastid ei paikne vahetult kaebaja kinnistu naabruses. Pealegi on

ehitusprojektis (p 2.6.5) prügikonteineritele suletav varjualune ette nähtud.

35. Ümbruskonnas on küll suur osa hoonetest krohvitud, ent näiteks Kodu tn 10, 12, 14 ja 15 on

samuti puitviimistlusega. Seetõttu ei ole usutav, et uutel hoonetel puitviimistluse kasutamine

10(12)

krohvi asemel tooks kaasa kaebaja kinnistu väärtuse vähenemise. Samuti nähtub ainuüksi kaebaja

enda esitatud fotodelt, et piirkonnas on väga erinevat värvi ja tumedusega hooneid (tl 20-22, I

kd).

36. Kaebaja väide, et radooniuuring ei vasta nõudetele on samuti tõendamata. Samas, ei puuduta

radooni mõju naaberkinnistul kaebaja subjektiivseid õigusi, vaid ehitusprojektis ettenähtud

meetmed radooni mõju takistamiseks puudutavad sinna hoonesse elama asuvate inimeste

subjektiivseid õigusi. Kaebaja ei saa esitada kaebust teiste isikute õiguste kaitseks. Kaebaja enda

väitest nähtub, et mõju võiks olla üksnes naabri elamut külastades (tl 15, II kd). Ka sellise

hüpoteetilise olukorra eeldamise puhul peaks kaebaja tõendamata, et ehitise ehitustehniline

lahendus ei taga radooni väidetava negatiivse mõju ärahoidmist. Projekti (p 10.3) kohaselt

rajatakse hoone plaatvundamendile ja maa-aluse osa välisperimeetri seinad on monoliitsest

raudbetoonist. Ei pea olema ehitusinsener, et mõista, et selline lahendus tagab radooni leviku

tõkestamise oluliselt paremini kui võib eeldada aastakümneid tagasi ehitatud ümbritsevate ehitiste

puhul ning on ilmne, et kaebaja ei pea tulevasi naabreid külastades muretsema radooni taseme

pärast.

37. Arusaamatuks jääb, mida kaebaja soovib tõendada Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti

22.12.2015 kirjaga nr 5-2/406-2. Selles ei ole analüüsitud vaidlusaluse ehitusloa aluseks olevat

projekti. Vaidlust ei ole selles, et Tallinna Kultuuriväärtuse Amet on detailplaneeringu

kooskõlastanud (vrd detailplaneeringu seletuskiri, tl 44 pöördel, I kd). Ehitise arhitektuurne

välisilme ei ole õiguslik kriteerium, mida kohus saaks õigusvaidluses hinnata. Otstarbekuse

kaalutlus allub kohtulikule kontrollile väga piiratud ulatuses. Käesoleval juhul ei ole võimalik

väita, et vaidlusalused ehitised oleks miljöösse ilmselgelt sobimatud. Seda ei nähtu ka Tallinna

Kultuuriväärtuste Ameti kirjast. Miljööalasse püstitatav uushoonestus ei pea kopeerima piirkonna

ajaloolist hoonestust. Kaebaja esitatud Madis Tuuderi arvamusest (tl 20, II kd) ei nähtu, et 10

meetri kõrguste hoonete ehitamine vaidlusalusele kinnitusele oleks välistatud. Arvamusest võib

küll järeldada, et miljööväärtuslikult oleks kõige parem, kui kvartali sisemust ei hoonestataks,

kuid see ei tähenda, et vaidlusaluste hoonete rajamisel oleks piirkonna miljöö rikutud. Kohus ei

korda siinkohal teemaplaneeringu kohaldatavust puudutavaid põhjendusi. Omandiõiguse riive ei

saa olla meelevaldne, seda enam, et kehtiv detailplaneering lubab kavandatavaid ehitisi sellises

mahus. Kohus ei saa teha õigusvaidluses haldusorganile ettekirjutusi lähtuvalt enda, M.Tuuderi

või kaebaja maitse-eelistustest hoonete välisarhitektuuri osas. Projekteeritud hoonete sobivuse

hindamisel olemasolevasse miljöösse on vastustajal avar kaalutlusruum, millesse kohus ei saa

sekkuda.

Ei nähtu, et planeeritav ehitis oleks ilmselgelt hea ehitustavaga vastuolus. Projekteeritud ehitis

vastab detailplaneeringuga ette nähtud kõrguse, korruselisuse, kinnistu täisehituse maksimaalse

protsendi ja maksimaalse ehitusaluse pindala nõuetele.

Kolmanda isiku õigus realiseerida kehtiva detailplaneeringuga määratut ehitusloa saamisel ei ole

mitte ehitusloaga soodustuse andmine, vaid detailplaneeringust tulenevate õiguste kasutamine.

Detailplaneeringu vaidlustamine ehitusloale esitatud kaebusega ei ole kaebetähtaja möödumise

ning kehtiva haldusakti õiguslike tagajärgede tõttu võimalik.

11(12)

38. Riigikohtu praktikas (lahendid asjades nr 3-3-1-4-12, 3-3-1-29-10 jt) on selgitatud, et miljöö

ja olemasoleva keskkonna säilimine ei ole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa

tühistamise menetluses.

Vaate halvenemine ja privaatsuse ning kinnistule langeva loomuliku valguse vähenemine ilma

vastava servituudi olemasoluta ei saa naabri õigusi rikkuda. Kaebajal puudub servituudist tulenev

õigus keelata naabril püstitada ehitist üle teatud kõrguse, saada piiramata mahus loomulikku

valgust või keelata vaate piiramist.

Kaebaja väidab, et privaatsuse riive tuleneb otseselt hoone kõrgusest (tl 4, I kd). Kohus kordab,

et hoone kõrgus tuleneb detailplaneeringust, mille menetluses oli kaebajal võimalik oma vastavat

huvi kaitsta. Lähtudes projektist, ei näe kohus kaebaja privaatsuse vähenemist, sest kaebaja

kinnistu poolsesse nurka on projekti kohaselt planeeritud haljastus ning mänguväljak ja

parkimiskohad on kavandatud kaebaja kinnistust kaugemale, ka terrassi kasutamisest tulenev

mõju ei saa olla elamupiirkonnas tavapäratu. Samuti ei saa kaebaja eeldada, et hoone

projekteeritakse ilma akendeta.

Eelnevast tulenevalt ei ole mõistlikku põhjust eeldada linnakeskonna tihendamisega paratamatult

kaasas käivate mõjutuste ülemäärasust ja kaebaja vara väärtuse vähenemist. Otse ehitusloast

selliseid mõjutusi ei tulene.

39. Projekti kohaselt (p 2.6.2) moodustab haljastus 45% krundi pindalast, sh 20% kõrghaljastust.

Kaebaja ei viita, millisest õiguslikust alusest tulenevalt tuleks arvestada haljastuse osakaalu

kuidagi teisiti kui suhtes krundi pindalaga. Ka kohtule ei ole sellist normi teada. Õuealal on

ettenähtud murukate ja krundile istutatakse traditsioonilisi põõsa- ja puuliike (sirel, jasmiin,

viljapuud jne). Asendiplaani (tl 169 pöördel, I kd) kohaselt ka 5 pihlakat. Asendiplaani põhjal ei

ole alust väita, et haljastuse osakaal ei vastaks eelnimetatud protsentidele. Haljastuseks on ka

murukattega alad ning hekid. Tõendamata on kaebaja väited haljastusega seonduvalt tema

subjektiivsete õiguste rikkumisest.

Mõne puu juurestiku väidetav kahjustamine ei tulene ehitusloast, vaid selle realiseerimisest ja on

ehitusjärelevalve objektiks.

40. Asja materjalidest ei nähtu, et arhitektuur-ehituslike lisatingimuste andmisel oleks rikutud

menetlus- või materiaalõigust. Tegemist on ehitise arhitektuurseid ja ehituslikke tingimusi

täpsustavate lisatingimustega, mida detailplaneering ei sisalda või sisaldab viiteid nt kehtetutele

rakendusaktidele.

Detailplaneeringu

menetluses

kaebaja

osales

ning

lisatingimused

detailplaneeringuga naabritele tagatut ei muutnud.

41. Kaebaja sai ehitusloa menetluses realiseerida ärakuulamisõigust (10.11.2015 TLPA kiri

arvamuse küsimise kohta, tl 214, II kd).

42. Kohus leiab, et kaebus tuleb kõigis nõuetes jätta rahuldamata, kuna kaevatavad haldusakti ei

riku kaebaja subjektiivseid õigusi.

43. HKMS § 108 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kolmanda

isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS §

108 lg 7).

Kuna kaebus jääb rahuldamata jäävad kaebaja menetluskulud kaebaja enda kanda.

12(12)

Kuna vastustaja ei ole esitanud menetluskulude väljamõistmise taotlust, siis jäävad vastustaja

võimalikud menetluskulud tema enda kanda.

Kolmanda isiku poolt menetluskulude kandmist asjas ei nähtu ning kolmas isik ei ole esitanud ka

vastavat taotlus.

(allkirjastatud digitaalselt)

Kristina Maimann

kohtunik